Tornar la fiança al llogater?
La devolució de la fiança al llogater és una de les qüestions que genera més problemes en matèria d’arrendaments
Una vegada s’ha acabat el contracte de lloguer, s’ha de procedir a la devolució de la fiança.
El propietari o arrendador vindrà a la Cambra i allà es farà el tràmit davant l’Institut Català del Sòl (Incasòl) per a la devolució, que ho serà per ingrés directament d’aquest Institut al compte corrent del propietari.
La devolució es farà sempre al propietari i mai al llogater o inquilí, ja que qui fa i ha de fer el dipòsit, és el propietari, per bé que amb diners del llogater (si vol informació sobre el tràmit, premi aquí).
L’Incasol té 21 dies per a fer el retorn (tarda una 15 dies aproximadament).
El propietari té legalment, des de que li han tornat les claus, un mes per a restituir al llogater el saldo de la fiança.
Expressament així ho estableix l’article 36.4 de la llei d’arrendaments urbans vigent, que indica que transcorregut aquest mes, el llogater tindrà dret a reclamar interessos.
Aquest saldo serà la diferència entre la quantitat al seu dia entregada pel llogater al propietari en concepte de fiança i l’import que quedi determinat d’obligacions pendents d’atendre pel llogater.
I precisament la qüestió a determinar és quin ús ha de tenir la fiança i, per tant, per a què serveix?
Aquesta és una qüestió que s’ha plantejat moltes vegades davant els tribunals.
La llei no diu res sobre aquest tema i, com a conseqüència, seran els jutges els que hauran d’establir per a què serveix la fiança.
Així, la qüestió principal a escatir, a dilucidar, és si la fiança serveix per a garantir totes les obligacions del llogater o inquilí (incloent naturalment les econòmiques) o només serveix per a garantir els possibles danys i desperfectes causats a l’habitatge o al local llogat?
Els tribunals consideren que la fiança es presta per a garantir al propietari, a l’arrendador el compliment de les obligacions del llogater, tant de les econòmiques com de les de bon ús de l’immoble arrendat.
Així mateix, el llogater no ha de donar per cobrat cap mes de renda o altres quantitats econòmiques sota pretext que l’arrendador té uns diners que són seus, ja que estaria decidint, unilateralment i abans d’acabar el contracte, la finalitat d’aquests diners, deixant en la pràctica el contracte mancat de fiança.
Quan ha de retornar l’arrendador la fiança?
L’arrendador estarà obligat a retornar la fiança íntegrament a l’inquilí quan, acabat el contracte, aquest hagi complert amb totes les seves obligacions, és a dir, quan s’hagin extingit les obligacions de l’inquilí.
Quan s’apreciïn danys en l’immoble, l’arrendador haurà de retornar la fiança a l’inquilí si estem en algun dels següents casos:
• Danys que requereixen obres de conservació:
Es tracta d’aquelles situacions en les quals algun element de l’habitatge requereix ser reparat perquè aquest pugui ser habitable. Aquests danys ha de sufragar-los l’arrendador, en termes generals si es tracta d’un habitatge, sobre la base de l’article 21.1 LAU., per la qual cosa no procedeix retenir la fiança.
• Petits danys per un ús normal de l’immoble:
Si en acabar el contracte l’arrendador aprecia danys ocasionats per un ús normal de l’habitatge, llavors la reparació d’aquests danys correspon a l’arrendador, per la qual cosa haurà de restituir la fiança íntegrament a l’inquilí. Únicament entrarà en joc l’article 21.4 LAU.
Quan pot retenir la fiança el propietari?
Quan no s’hagin extingit les obligacions de l’inquilí, és a dir, quan existeixin obligacions imputables a l’inquilí.
Així, el propietari podrà retenir la fiança si en finalitzar el contracte es deixa constància que l’inquilí no ha complert alguna de les seves obligacions, com pot ser el pagament de determinades quantitats o no ha tingut cura de l’immoble, però naturalment, s’hauran de poder acreditar les unes i les altres.
Podem estar davant situacions en les quals el propietari pot retenir la fiança:
• Quan el llogater tingui deutes de lloguers, subministraments, etc.
• Quan d’alguna forma el llogater sigui culpable directe o indirecte d’un dany en l’immoble (o es pugui provar que va ser culpable, negligent, etc), llavors en aquest cas la reparació és responsabilitat de l’inquilí, per la qual cosa l’arrendador podrà quedar-se amb tota la fiança o part d’ella per reparar el dany.
• Quan els danys observats excedeixen el normal deteriorament per a l’ús que havia de tenir l’habitatge, correspondrà la seva reparació al llogater, atès que són danys produïts per un ús anormal de l’immoble. Així podrà el propietari fer ús de la fiança per reparar aquest dany.
El problema a la pràctica
El dia a dia ens indica que el problema sorgeix quan el llogater creu que ell no ha incomplert les seves obligacions i l’arrendador no ho veu així, retenint aquest últim la fiança per arreglar el dany. Per exemple, en el cas en què l’arrendador considera que l’inquilí ha incomplert la seva obligació de tenir cura de l’immoble, lliurant-ho en unes condicions menys òptimes que les que aquest tenia en ser lliurat a l’inquilí.
Si no hi ha un acord entre les parts respecte a qui és responsable i respecte a la quantia econòmica dels danys, serà el jutge el que hagi de decidir si s’ha produït o no incompliment de l’inquilí i si, per tant, la retenció de la fiança està justificada o li ha de ser retornada.
Cal, finalment, tenir present que tot el que exposem és correcte en termes generals, però caldrà analitzar cas per cas, tenir davant el contracte, distingir entre tipus d’arrendament (habitatge, local, nau, despatx, etc.).
Davant de qualsevol dubte, consulti’ns.
