preguntes freqüents sobre el Valor de Referència

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

  • Immobles urbans.
    • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
    • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
    • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
    • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
  • Immobles rústics.
    • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
    • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
    • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.