Comunitats i plaques solars

La instal·lació de plaques fotovoltaiques en Comunitats de Propietaris és subjecte a la normativa vigent.

Per a les Comunitats, el RD-L. 19/2021, introdueix diverses modificacions en la Llei estatal de Propietat Horitzontal aplicables:

a) a la realització d’obres o actuacions que contribueixin a la millora de l’eficiència energètica acreditables a través de certificat d’eficiència energètica de l’edifici o la implantació de fonts d’energia renovable d’ús comú.

b) a la sol·licitud d’ajudes i subvencions, préstecs o qualsevol tipus de finançament per part de la comunitat de propietaris a entitats públiques o privades per a la realització de tals obres o actuacions.

Majoria requerida:

En aquests casos es requerirà el vot favorable de la majoria dels propietaris, que, a la vegada, representin la majoria de les quotes de participació, sempre que el seu cost repercutit anualment, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques i aplicat en el seu cas el finançament, no superi la quantia de 9 mensualitats ordinàries de despeses comunes.

Despesa preferent:

El cost d’aquestes obres, o les quantitats necessàries per a sufragar els préstecs o finançament concedit per a tal finalitat, tindran la consideració de despeses generals preferents.

 

I què passa amb els impostos?

Pel que fa a tributació, cal considerar que:

Sobre aquesta qüestió, la DG de Tributos dictamina que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si no és així, s’ha d’aplicar el tipus general del 21%.

 

La DG de Tributos considera inclosa dintre del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

La Consulta Vinculant de la Direcció General de Tributs pot consultar-la prement aquest enllaç

Comunitats i Prevenció Riscos Laborals

A les Comunitats de propietaris es van imposant cada vegada més obligacions, la qual cosa motiva més despeses.

I aquestes despeses moltes vegades s’interpreten com a qüestions burocràtiques.

Una obligació que ara s’ha d’atendre és la que afecta a la prevenció de riscos laborals.

Fins ara s’entenia que com a molt afectava  a les Comunitats que tenien treballadors al seu càrrec i que la normativa sobre prevenció de riscos laborals sent d’obligat compliment per les empreses i autònoms, es considerava que a les Comunitats sense treballadors no les afectava, en considerar que quedaven excloses de la definició legal d’ “empresa”.

No obstant això, actualment, i després d’una sentència del Tribunal Suprem de 27/5/2022, s’interpreta que les Comunitats, també les que no tenen treballadors, en tenir un deure de vigilància de la prestació dels serveis que fan per elles terceres persones (siguin autònoms o empreses que prestin serveis a l’immoble), han de procedir al compliment de la normativa (art. 24.3 de la Llei de Prevenció de Riscos Laborals).

L’incompliment de la normativa pot comportar, com així ho sentencia el Tribunal Suprem, que una Comunitat sense treballadors sigui condemnada com a responsable solidària dels deutes de personal subcontractat (per exemple personal de neteja, instal·ladors, porters, etc).

Davant d’aquestes situacions, que poden ser molt complicades per a les Comunitats, s’ha d’aconsellar a les Comunitats que no tenen contractats treballadors, que procedeixin a encarregar activitats preventives bàsiques, com avaluació de riscos i planificació preventiva de la seva finca, a fi d’entregar a les empreses subcontractades (servei de neteja, ascensor, …) aquesta informació, i complir amb l’obligació establerta a l’art. 24.3 Llei de Prevenció de Riscos Laborals esmentada, per a coordinar les activitats empresarials que els tercers portin a terme a la finca.

Cal, per tant, per prudència i evitació de responsabilitats, que la Junta de la Comunitat posi a consideració dels seus membres l’adopció dels acords corresponents, tenint present que la manca d’adopció d’acords pot meritar responsabilitats diverses.

 

Lloguers: Evolució actualitzada

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell, així com amb la mitjana de Catalunya.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancat a 31/12/2022 (és en base a les últimes dades publicades el 07/03/2023 per la Secretaria d’Habitatge), així com dades públiques de portals immobiliaris.

  1. Preus de lloguer

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya a 31/12/2022, és de 814,99 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 11,15%, ja que en el quart trimestre de 2021 va ser de 733,25 €/mes.

Actualitzant encara més les dades (que no són encara de la Secretaria d’Habitatge), resulta que  tancat el mes de febrer de 2023, representa que a Barcelona (Eixample) , el lloguer és de 24’67 €/m2, i és important, ja que cal contextualitzar les dades doncs també tancat el mes de febrer de 2023, el lloguer mig al Vallés Occidental és d’11’87 €/m2, i a Terrassa de 10’75 €/m2.

D’interès per contextualitzar: Santa Coloma de Gramanet (12,3 euros/m2/mes), Barberà del Vallès (10,1 euros/m2), Sant Boi de Llobregat (11,3 euros/m2), Sant Feliu de Llobregat (12,1 euros/m2), Viladecans (11,3 euros/m2),  Cornellà (13,6 euros/m2,  Montcada i Reixac (10,8 euros/m2), L’Hospitalet de Llobregat (14,8 euros/m2), Badalona (12,6 euros/m2), Barcelona (en general, 19,4 euros/m2)

Més dades, la inflació a al mes de desembre de 2022, va ser del 5’7 % i al gener de 2023, del 5’9%.

Mentre, s’ha prorrogat per a tot el 2023, que els lloguers només es puguin actualitzar al 2%, com a límit.

La comparativa del lloguer mitjà durant el quart trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 31/12/2022 i en relació a la variació interanual,  la següent:

  • Terrassa, ha pujat un 11,39 % anual,  situant-se en 682,98 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 2,83%).
  • Barcelona, ha pujat un 15,34 % anual, situant-se en 077,48 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,01 %).
  • Rubí, ha pujat un 10,12 % anual,  situant-se en 734,35 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 6,88%).
  • Sant Cugat, ha pujat un 8,73 %, situant-se en 252,16 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat 2,55 %).
  • Sabadell, ha pujat un 10,02 % anual, situant-se en 728,86 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 0,53 %).

Terrassa continua des de fa anys,  per sota la mitjana de Catalunya, tot i que precisament a Terrassa, com a l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell i Mataró, és on es concentra més pressió sobre la demanda, tant en lloguer com en compra d’habitatges, en alguns casos, més que a Barcelona.

És un fet que exhaurit pràcticament el lloguer en habitatge a Barcelona ciutat (les dades són que Barcelona va quedar en un 1’2% des habitatges de mitja de tot Catalunya), també inexistent en anys la inversió dels Ajuntaments en habitatges protegits de la seva pròpia promoció redirigint la política municipal cap als particulars sense compensacions (imposant el 30% d’habitatge protegit amb els costos i reducció de promocions corresponents), el desplaçament de la demanda –per la manca d’oferta a Barcelona i el seu encariment- desplacen la demanda a localitats com Terrassa (que amb polítiques posades en còpia com les del 30% d’habitatge protegit o les amenaces de què es reediti la llei de contenció de rendes declarant àrea tensa una població que te un lloguer per sota del lloguer mitjà de Catalunya en l’àmbit dels gràfics), no són indicatius que hagin de millorar en un futur immediat i mediat.

Terrassa continua per sota aquella mitjana en tenir més disponibilitat d’habitatges, tant en lloguer com en compra, i encara la diferència serà superior, tota vegada que hi ha molt sòl disponible, amb moltes promocions a fer doncs el terme municipal és un dels majors de la Catalunya urbana.

Cal fer referència al fet que a Terrassa i demés poblacions on en tramitar-se l’obligació de destinar el 30% a habitatge protegit, aquesta imposició ja ha tingut conseqüències en la petició de llicències d’edificació. Però els processos constructius continuen parats per les incerteses actuals i no podem en aquest informe calibrar les conseqüències que tindran, d’una banda l’increment de preus  i mancança en la certesa de disposar de materials; d’una altra l’evolució de la inflació i finalment a curt i termini, els efectes de la guerra d’Ucraïna (com vam exposar a l’informe anterior).

            2. Nombre de contractes

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut una disminució (-0,54%), així com a Barcelona (-13,76 %), i Sant Cugat del Vallés (-12,55%) a Sabadell (7,91%), i Rubí hi ha hagut un augment (8,33%).

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 38.910, és a dir, un 6,21 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, és la ciutat on se n’han formalitzat més, òbviament després de Barcelona.

Aquesta davallada en la contractació a Barcelona, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ara ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català i la incertesa sobre si la nova Ley de la Vivienda espanyola permetrà que es pugui tornar a incorporar aquesta figura de la contenció de rendes (que acaba tenint efectes nefastos, a criteri de la Cambra).

 

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-4t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

Límit legal a aplicar IPC al lloguer d’habitatges (2%)-prorrogat

L’últim Consell de Ministres del 2022 ha acordat prorrogar el límit del 2% per a l’actualització de les rendes del lloguer fins al 31 de desembre de 2023. La decisió protegeix als inquilins davant l’augment de la inflació almenys durant un any més.

Ho estableix el RDecret llei 20/2022 de 27/12/2022 (BOE 28/12/2022).

El límit per a les actualitzacions de renda de lloguer funciona des de finals del març passat, quan es va aprovar el primer paquet de mesures especials per la crisi bèl·lica i les seves conseqüències econòmiques (El Consell de Ministres del 25/6/2022, va aprovar el Reial Decret llei que es publicà al BOE 26/6/2022, prorrogant fins a 31/12/2022, el disposat al  Reial decret llei 6/2022, que recullia una sèrie de mesures excusat en pal·liar els efectes de la guerra d’Ucraïna).

Ras i curt, plou sobre mullat.

La mesura suposa mantenir un límit en la pujada del lloguer que no es pot incrementar més del 2% anualment, independentment de la inflació, en els contractes afectats per la limitació: aquells la revisió de rendes dels quals tingui lloc a partir de l’1 d’abril de 2022, aplicant forçosament com a índex d’actualització anual de la renda, l’índex de garantia de competitivitat (IGC) que es caracteritza per estar limitat al 2% màxim i pel 0% mínim, per la qual cosa no permet l’actualització a la baixa de la renda del lloguer.

El sostre del 2% és obligatori a tots els contractes d’arrendament subscrits per un gran tenidor d’habitatge (propietaris amb més de deu immobles d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m²  d’ús residencial, exclosos garatges i trasters). En el cas dels petits arrendadors, es permet negociar una pujada superior, però si l’inquilí no hi està d’acord, aleshores s’aplica el 2%. A més, cal tenir en compte que l’actualització no és obligatòria: si el propietari no ho demana, o si no s’ha establert un mecanisme de revisió al contracte, la renda pot ser la mateixa durant tota la vigència del lloguer, que legalment té una durada mínima de cinc anys si el propietari de l’habitatge és un particular i de set anys si és una empresa.

ELS PROPIETARIS HAURIEN DE SER COMPENSATS

La pròrroga de la limitació de les actualitzacions del lloguer fins al 31 de desembre de 2023 és una llosa per als propietaris, perquè són aquests els que assumeixen la diferència entre l’increment de les rendes del 2% i l’augment de la inflació, que va tancar octubre en el 7,3% i va arribar al pic més alt al juliol amb una taxa del 10,8%.

Aquesta mesura conjuntural i unilateral fa que l’Estat traslladi a un sector de la població, en aquest cas als arrendadors, la situació econòmica difícil que travessem, i es podria parlar d’expropiació dels seus drets perquè ja els tenien reconeguts i eren exigibles pel contracte firmat. Això ocasiona que hi hauria d’haver una compensació per als arrendadors.

En aquest context, hem de dir que una reclamació davant l’Administració no és una tasca senzilla. Per impugnar aquesta norma davant el Tribunal Constitucional sols ho poden fer cinquanta diputats o cinquanta senadors o altres òrgans de l’Estat, però en cap cas tenen legitimació les associacions o els particulars. Ara bé, si es declarés la nul·litat o inconstitucionalitat de la mesura, llavors sí que els propietaris, de forma individual, podrien reclamar els danys i perjudicis soferts per responsabilitat patrimonial de l’Estat.

Independentment de l’anterior, hem de dir que, a diferència del que ha passat en anteriors casos, en aquesta ocasió el mercat immobiliari no és el problema.

Aquesta mesura, que suposa una veritable intervenció del mercat, acabarà reduint l’oferta d’habitatges en lloguer en uns moments en els quals la demanda està creixent perquè molts ciutadans es dirigeixen cap al lloguer  perquè veuen com les condicions per accedir a una hipoteca s’estan encarint.

I pot significar un increment del preu dels lloguers nous, més quan la puja de tipus d’interés paralitza la compra d’habitatges.

ALTRES MESURES DEL CONSELL DE MINISTRES

S’amplia fins al 30 de juny de 2023 la suspensió dels procediments i llançaments en els supòsits i d’acord amb els tràmits ja establerts, així com la possibilitat, fins al 31 de juliol de 2023, de sol·licitar compensació per part de l’arrendador o propietari, mesura ja recollida al Reial decret llei 37/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents per fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge i en matèria de transports.

Es contempla una pròrroga extraordinària de sis mesos per als contractes d’arrendament que expirin abans del 30 de juny, si no hi ha acord entre les parts i ho sol·licita el llogater, durant la qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor.

L’arrendador haurà d’acceptar la sol·licitud de pròrroga tret que s’hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o que aquest hagi comunicat dins el termini i en la forma escaient que necessita l’habitatge per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció, o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Per a qualsevol dubte o qüestió podeu adreçar-vos al nostre departament jurídic.

Reclamar a l’Estat les plusvàlues municipals pagades: Nou procediment

Si vaig pagar entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, l’impost de plusvàlua, puc reclamar la seva devolució?

A la Cambra hem obert una nova via de reclamació patrimonial a l’Estat

El termini de reclamació és limitat: Fins al 27/6/2023

Per això, la Cambra ha establert un sistema que facilita la reclamació.

Els serveis jurídics de la Cambra han estudiat un pronunciament del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) que suposa una important eliminació de les barreres per reclamar la responsabilitat patrimonial de l’Estat i pot facilitar futures reclamacions contra l’Estat com per exemple la reclamació de l’impost de plusvàlua en les liquidacions efectuades i pagades amb anterioritat a ser declarat inconstitucional.

L’existència d’aquestes traves motivaren al seu moment optar per un primer sistema de reclamació, que davant pronunciaments negatius del Tribunal Suprem han aconsellat jurídicament canviar el rumb de les reclamacions redirigint-les, aplicant la declaració del TJUE a què ens referim a continuació.

Ens referim a la declaració del TJUE  pronunciada en la sentència de 28 de juny del 2022, de ser contrari al Dret de la Unió Europea, per infringir el principi d’efectivitat, el règim de responsabilitat patrimonial de l’Estat Legislador per danys causats als particulars.

Encara que es tracta d’una sentència que només aborda la responsabilitat patrimonial en cas d’infracció del dret de la Unió Europea, en la mesura que considera contraris a la seva efectivitat determinats requisits procedimentals que també preveu la Llei en els casos de responsabilitat patrimonial per inconstitucionalitat d’una llei, fonamenta  sostenir que aquests requisits també impedeixen l’efectivitat de la responsabilitat dels poders públics garantida constitucionalment en cas d’inconstitucionalitat de normes de rang legal, responsabilitat que en el cas de la plusvàlua municipal deriva de la sentència del Tribunal Constitucional (TC) de 26 d’octubre de 2021 que va declarar inconstitucional la fórmula matemàtica de càlcul d’aquest impost.

La sentència del TC de 26 d’octubre de 2021

Recordem que el passat 26 d’octubre de 2021, el Ple del TC declarava la inconstitucionalitat i nul·litat de l’Impost municipal de plusvàlua perquè establia un mètode de determinació de la base imposable de l’impost que determinava que sempre existia un augment de valor dels terrenys durant el període d’imposició, amb independència de què hagués existit aquest increment i de la quantia real d’aquest increment. La sentència del TC es va aplicar a totes les operacions firmades a partir del 26 d’octubre de 2021. Tanmateix, no es va aplicar amb caràcter retroactiu a les liquidacions ja efectuades que havien esdevingut fermes.

Una vegada dictada l’esmentada sentència, el Govern de l’Estat,  va arremangar-se per modificar la Llei d’Hisendes Locals amb l’afany que els Ajuntaments continuessin obtenint ingressos per a les seves arques municipals. Precipitadament, el Govern va modificar la Llei d’Hisendes Locals establint que en cas de no existir guany entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió no estaria subjecte a l’impost, així com va establir dos mètodes de càlcul per a l’impost, el càlcul objectiu i el real podent el contribuent escollir el més beneficiós.

Quins requisits han canviat per sol·licitar la responsabilitat patrimonial de l’administració per vulnerar el dret de la Unió Europea?

La normativa estatal determina que si no es donen prèviament determinats requisits la demanda contra l’administració, decaurà i no es podrà aconseguir una indemnització dels danys ocasionats als particulars.

Amb la sentència dictada el Tribunal europeu s’han flexibilitzat i així:

  • Existència d’una sentència prèvia el Tribunal de Justícia de la Unió Europea que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió Europea de la norma jurídica aplicada. Ara ja no serà necessari.
  • Només seran indemnitzables els danys produïts en els 5 anys anteriors a la publicació de la sentència, tret que la sentència disposi una altra cosa. La reparació dels danys ha de ser íntegra i no pot restar supeditada als 5 anys anteriors.
  • Que el particular perjudicat hagués recorregut l’actuació administrativa que, en aplicació d’aquella norma, li va originar el dany i hagués obtingut una sentència ferma desestimatòria de les seves pretensions. El Tribunal europeu entén que un ciutadà pot veure’s perjudicat per altres vies que no siguin necessàriament un procediment judicial.
  • El perjudicat només disposarà d’un any des de la publicació en el Diari Oficial de la Sentència del Tribunal de Justícia que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió de la norma aplicada, per gestionar la reclamació. El Tribunal europeu ha determinat que aquest no pot ser l’únic punt de partida per fer la reclamació.

El TJUE considera que aquests requisits són massa restrictius i que fan, a la pràctica, impossible o excessivament difícil assolir la indemnització. En definitiva, parlem d’una sentència on la Justícia Europea ha tombat el sistema espanyol per exigir responsabilitat patrimonial de l’Estat en cas de violació de lleis comunitàries i que reforça els drets del ciutadà espanyol.

Quina importància pràctica té aquesta resolució europea?

La sentència implica que, d’ara endavant, serà més fàcil pels ciutadans exigir a l’Estat espanyol la seva responsabilitat patrimonial. Així, ens trobem que, durant anys, l’Administració ha ocasionat greus perjudicis i pèrdues econòmiques als ciutadans, pèrdues patrimonials ocasionades directament per l’Estat i que ara són susceptibles de ser reclamades gràcies a la sentència del TC que va declarar inconstitucional la forma del càlcul d’aquest impost.

Res garanteix l’efectiu rescabalament dels danys ocasionats als ciutadans per l’aplicació de determinades normes jurídiques estatals declarades inconstitucionals, però, si més no, amb la sentència del Tribunal europeu, s’han desterrat aquells requisits tan rígids que impedien, en molts casos, l’obtenció de la reparació patrimonial.

Tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis

Des de la Cambra, atents a l’evolució d’aquesta qüestió, ja tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis durant els 4 anys anteriors al 25 de novembre de 2021 (del 25/11/2017 al 25/11/2021). 

Aquest servei comprèn la reclamació administrativa i judicial de la quota pagada corresponent a l’impost de plusvàlua més els interessos de demora comptats des de la data de pagament de l’impost fins a la data de la seva devolució.

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

Guia de compravenda d’immobles

GUIA PER A LA COMPRAVENDA DE BÉNS IMMOBLES

Si heu arribat a la decisió que voleu o necessiteu vendre un immoble (l’habitatge habitual, segona residència plaça d’aparcament, un local, despatx, o nau), us recomanem verifiqueu i comproveu la documentació i procediments necessaris.

Qui millor que la Cambra de la Propietat per assessorar-vos i acompanyar-vos en tot el procediment!.

Aquesta Guia s’estructura en quatre parts o apartats i esperem que us sigui pràctica i til.

  1. PARTS DE L’OPERACIÓ: VENEDOR I COMPRADOR, QUÈ NECESSITEN?

1.1. Identificació

Tant el comprador com el venedor han d’estar correctament identificats amb D.N.I. i els estrangers han de comptar amb Número d’Identitat d’Estrangers (NIE). Normalment el venedor estranger ja té NIE, però el comprador ho haurà de sol·licitar perquè la futura escriptura pública de compravenda pugui ser inscrita al Registre de la Propietat. A més, haurem de saber si venedor i comprador estan casats i en quin règim econòmic matrimonial.

En cas de tractar-se d’una persona jurídica, haurà de comptar amb el número equivalent, conegut com a CIF així com la seva acta de titularitat real.

1.2. Representació

Caldrà identificar si actuen en nom propi o a través de representants. En cas d’actuar a través d’un apoderat, el poder haurà de ser notarial i en vigor i, en cas de ser un document públic estranger, degudament postil·lat o legalitzat, juntament amb la seva traducció jurada.

1.3. Residència fiscal dels venedors i nacionalitat del comprador

Si els venedors no són residents fiscals a Espanya, per llei el comprador està obligat a retenir el 3% del valor de l’immoble (sense comptar el valor dels mobles), per transferir-lo a Hisenda en concepte de pagament a compte del futur impost que tindrà de pagar el venedor, si escau, pel guany obtingut.

Quan el comprador és nacional d’un Estat no europeu i vol adquirir un immoble en sòl rústic, necessitarà un permís militar. Aquest permís triga almenys sis mesos a concedir-se, per tant, els temps de l’operació s’allargaran considerablement.

 

  1. OBJECTE DE L’OPERACIÓ: L’IMMOBLE OBJECTE DE VENDA

2.1. Nota simple expedida pel Registre de la Propietat

És on consta el titular o titulars de l’immoble, la seva descripció, i si hi ha càrregues o no.

Pel que fa a les càrregues, caldrà estudiar si es poden cancel·lar o no. Les més comunes són les següents:

∙ Hipoteques

∙ Anotacions preventives per demandes o embargaments

∙ Servituds de qualsevol tipus

∙ Normes de la Comunitat i altres pactes

∙ Normes de la urbanització.

2.2. Escriptures públiques prèvies

També és important tenir a mà l’escriptura de declaració d’obra nova (o de les seves ampliacions i reformes), així com l’escriptura de constitució de propietat horitzontal (quan són immobles subjectes a propietat horitzontal). D’aquesta manera, podem conèixer la història de l’immoble i tenir documentació disponible que, en un moment donat, pot fer falta a l’advocat o al Notari.

A més, a l’escriptura de constitució de propietat horitzontal també consta si hi ha un possible dret de vol, a favor de tercers o propis, o si hi ha reservat un dret a edificar.

2.3. Referència cadastral i Impost de Béns Immobles i altres arbitris

Haurem de tenir identificada la referència cadastral, bé perquè estigui indicada a l’escriptura del venedor o bé als rebuts de l’Impost de Béns Immobles (IBI), escombraries, taxes o altres arbitris.

El més adient seria comptar amb els rebuts dels darrers quatre exercicis de l’IBI. Per què quatre anys? Perquè el termini de prescripció és de quatre anys. És molt important esbrinar que aquests quatre exercicis estiguin pagats pel propietari i, d’altra banda, també importantíssim plasmar en el contracte d’opció o d’arres que se signi, com es pagarà l’IBI de l’any en curs. Sentències recents del Tribunal Suprem indiquen que s’ha de pagar proporcionalment entre el venedor i el comprador d’acord amb els dies en què cadascun ha estat propietari de l’immoble objecte de venda.

2.4. Coordinació de la realitat amb el Registre de la Propietat i el Cadastre

Tenir coordinada la realitat amb la informació registral i cadastral seria important, és a dir, que les edificacions i/o construccions existents estiguin correctament inscrites al Registre de la Propietat i el Cadastre. Especialment quan el nostre comprador hagi de demanar hipoteca. Tenir-ho tot preparat amb temps, ens ajudarà que la venda sigui molt més fàcil. En aquests casos, cal un pla topogràfic amb coordenades georeferenciades.

2.5. Subministraments

Cosa que sempre preocupa el comprador, i és lògic, és saber exactament amb quins subministraments compta l’immoble: aigua, llum, gas, etc. D’altra banda, haurem de tenir preparades factures de subministraments, perquè el comprador pugui assegurar-se que no es deu cap rebut i, a més, que després de la compra podrà realitzar de seguida el canvi de nom.

 

  1. DOCUMENTACIÓ RELLEVANT I ASPECTES URBANÍSTICS

3.1. Certificat d’Eficiència Energètica i Cèdula d’Habitabilitat

Arran de les regulacions de la UE en aquest camp, és obligatori posar a disposició dels compradors aquest certificat, així com també la cèdula d’habitabilitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

3.2. Certificat de deutes amb la Comunitat

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

3.3. La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE)

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació.

3.4. Llicències d’obra i els seus finals d’obra corresponents

És vital també tenir localitzats els originals i les còpies de totes les llicències que s’hagin obtingut, així com els certificats finals d’obra tant dels tècnics com de l’Ajuntament, llicència de primera ocupació, plànols aprovats i segellats, projecte bàsic i d’execució. I si, a més, tenim un informe tècnic elaborat per un arquitecte analitzant totes les superfícies construïdes i l’estat constructiu de la casa, molt millor, doncs d’aquesta manera, el comprador sabrà en tot moment què és el que compra, doncs és molt important que es conegui l’estat físic, registral, urbanístic i cadastral, per poder evitar futures reclamacions.

3.5. Certificat de qualificació urbanística

Sol·licitar amb temps aquest document de l’Ajuntament pot estalviar-nos moltes esperes una vegada que hi hagi un potencial comprador, quan es tracta de compravenda de solars, ja que així l’interessat pot conèixer de seguida quines condicions edificatòries s’han de complir al solar en qüestió.

D’altra banda, també és important conèixer si la recepció de la urbanització ja ha estat realitzada o no.

  1. L’IMMOBLE ESTÀ LLOGAT ?

L’art. 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que qui adquireixi un habitatge llogat,  quedarà subrogat al contracte d’arrendament durant els cinc primers anys del contracte, o set anys, si l’arrendador anterior era persona jurídica.

Tanmateix, no hem d’oblidar que l’inquilí té  o po tenir un dret de tempteig i de retracte sobre l’habitatge arrendat:

Dret de tempteig: Es pot exercir abans que es produeixi la venda. El propietari ha de notificar al seu inquilí la seva intenció de vendre l’immoble, així com totes les condicions essencials de l’operació perquè l’inquilí, si ho desitja, pugui exercir el seu dret de tempteig en els trenta dies naturals següents a la recepció de la notificació .

Dret de retracte: Es pot exercir després de la venda, i sempre que la notificació anteriorment esmentada no s’hagués realitzat, o bé que s’hagués venut per preu inferior o menys oneroses les condicions restants, o bé que no s’hagin complert els requisits exigits.

Aquests aspectes i molts d’altres s’hauran de tenir en compte a l’hora de vendre o comprar un immoble.

L’equip de professionals de la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, coneixem els procediments i tots els detalls, tràmits, gestions i estudis a realitzar i, per això, estem segurs que els podem oferir el nostre millor assessorament, tant abans de posar a la venda la seva propietat, com quan ja hi hagi un comprador potencial. Si voleu una informació més completa i adaptada al vostre cas personal, no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.

 

Ajuts Next Generation-Ja convocats

La Unió Europea ha creat el fons Next Generation  per  a donar suport als Estats europeus fruit de la pandèmia de la COVID-19.

La convocatòria per a Catalunya ho va ser en Resolució de 22/3/2022 (DOGC 28/3/2022), a la que pot accedir prement aquest enllaç.

El Consell General de Cambres de la Propietat de Catalunya ha elaborat un informe tècnic que pot ser-li molt útil i són consideracions tècniques proposades per l’ITeC (Institut de Tecnologia de la Construcció), per a accedir a aquells ajuts, poden accedir-hi prement aquest enllaç.

Una part important va destinada a la rehabilitació d’edificis sencers (siguin unifamiliars, bifamiliar o plurifamiliars) i per tant s’hi poden acollir no només propietaris individuals d’edificis sencers, sinó les Comunitats de propietaris, per tal d’aconseguir una renovació sostenible del parc edificat.

S’hi podran acollir i beneficiar dels ajusts els edificis que dins de la rehabilitació o renovació a realitzar assoleixin reduir com a mínim un 30% el consum d’energia i emissions, subvencionant des d’un 40% fins a un 80% el cost total de l’obra realitzada.

A més d’aquestes actuacions d’eficiència energètica, pot aprofitar-se per a rehabilitar altres elements de l’edifici, aquests també es veuran inclosos en les ajudes, dins els paràmetres anteriors.

A banda, les despeses podran ser tingudes com a tals a efectes de desgravació de l’IRPF, i en cas de propietaris en situació de vulnerabilitat es pot sol·licitar fins el 100% de la subvenció.

La Cambra ha realitzat algunes sessions informatives en interès dels propietaris i Comunitats que en poden resultar beneficiats.

També s’ha signat un Conveni ad hoc amb el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes tècnics i Enginyers d’Edificació  de Barcelona

El Valor de Referència

És el valor pel que s’ha de tributar obligatòriament (a partir de 1/1/2022), a efectes dels:

  • Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que a Catalunya és del 10 %
  • Impost d’Actes Jurídics Documentats
  • Impost de Successions i Donacions

Teòricament i  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

Hi ha noticies d’increments superiors al 70 % d’increment fiscal.

El valor de referència no pot  superar el  valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació. Amb tot, ja hem pogut comprovar com en alguns supòsits no és així.

A la Cambra el podem assessorar i indicar-li amb Certificació Cadastral quin és el valor de referència d’un immoble del que en sigui propietari (titular cadastral).

Ens caldrà que s’identifiqui amb DNI -còpia del qual ens ha d’adjuntar-, ens faciliti la Referència cadastral -adjuntant el rebut de l’IBI que vagi a nom de vostè- i ens autoritzi a fer-ho (pot fer-ho prement aquest enllaç del

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

  • Immobles urbans.
    • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
    • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
    • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
    • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
  • Immobles rústics.
    • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
    • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
    • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.

Importants subvencions per rehabilitacions per estalvi energètic

El RDL 853/21 regula, 6 programes d’ajuts per actuacions de rehabilitació d’immobles amb la finalitat d’obtenir un estalvi energètic. Són d’especial interès pels propietaris d’immobles, el programa d’ajuts destinats a la rehabilitació d’habitatges i el destinat a la rehabilitació d’edificis del que en són beneficiaris les Comunitats de Propietaris i els propietaris d’edificis. També hi ha un programa específic que subvenciona aquets projectes de rehabilitació i la confecció del llibre de l’edifici existent per els mateixos efectes.

Per part de les Cambres de la Propietat de Catalunya s’ha confeccionat un ampli estudi tècnic de les actuacions de rehabilitació que es poden realitzar per tal d’assolir els nivells d’estalvi energètic que exigeixen els diferents programes d’ajuts a la rehabilitació, i un informe detallat dels requeriments, tant subjectius com objectius, que requereixen els diferents programes, les quanties del ajuts que s’hi contemplen, els requeriments d’estalvi que es demanen i el procediment de tramitació dels ajuts.

Actualment s’està pendent de que la Generalitat de Catalunya publiqui la corresponent convocatòria que ha de permetre presentar les sol·licituds als ajuts.

El programa d’ajuts per a la rehabilitació d’habitatges subvenciona en un 40% (amb un màxim de 3.000 €) les actuacions de rehabilitació que es facin en l’habitatge per tal d’obtenir un estalvi d’almenys un 7% de la demanda energètica de calefacció o refrigeració, o una reducció del 30% del consum d’energia no renovable.

A les subvencions s’hi ha d’afegir els beneficis fiscals previstos per aquest tipus d’actuacions amb una deducció en l’IRPF del 20% pel primer dels supòsits d’estalvi energètic o del 40% per les actuacions que assoleixin el 30% de la reducció d’energia no renovable, o la millora en la qualificació del Certificat de Eficiència Energètica situant-se en “A“ o “B”.

El programa d’ajuts a la rehabilitació d’edificis d’habitatges i habitatges unifamiliars va destinat fonamentalment a les comunitats de propietaris i als propietaris de cases unifamiliars, i contempla subvencions de entre el 40% i fins un 80% dels costos imputables a les actuacions, amb imports màxims per cada habitatge de entre 6.300 i 18.800€. Per optar a aquestes subvencions s’ha d’obtenir una reducció del 30% en el consum d’energia no renovable i una reducció de la demanda energètica de calefacció o refrigeració del 25% o el 35% depenent de la zona climàtica.

En quant als beneficis fiscals consisteixen en una deducció del 60% del cost d’aquelles actuacions per les que s’obtingui un 30% de reducció del consum d’energia no renovable o bé s’aconsegueixi una millora en la qualificació del CEE obtenint-se la qualificació “A” o “B”.

És important tenir en compte que els ajuts percebuts per aquests programes, no tributen en el IRPF.

Un altra programa preveu subvencions per a confeccionar el llibre de l’edifici existent per a la rehabilitació i per a l’elaboració de projectes per a la rehabilitació integral d’edificis per obtenir una millora de la seva eficiència energètica requerida en el programa de rehabilitació d’edificis.

Els ajuts per a la confecció del llibre de l’edifici son de 700€ més 60€ per habitatge per unifamiliars i edificis amb menys de 20 habitatges i de 1.100€ més 40 € per habitatge per a plurifamiliars amb més de 20 habitatges, fins a un import màxim de 3.500€. Aquests ajuts es poden incrementar en un 50% si l’edifici no disposa de la ITE.

Els ajuts per la elaboració de projectes de rehabilitació integral son de 4.000€ més 700€ per habitatge per a unifamiliars i edificis fins a 20 habitatges i de 12.000€ més 300€ per habitatge fins a un import màxim de 30.000€.

Altres programes que desenvolupa l’esmentat RDL son: el programa d’ajuts a la construcció d’habitatge de lloguer social en edificis energèticament eficients, el programa de rehabilitació a nivell de barris i el programa de recolzament a les oficines de rehabilitació.

Comunitats: Canvis importants -eficiència i sostenibilitat-

La Generalitat ha modificat la normativa reguladora de la Propietat horitzontal dels edificis situats a Catalunya amb un nou Decret Llei 28/2021 sobre la regulació l’adopció d’acords relatius a millorar l’eficiència energètica dels edificis o sistemes d’energies renovables, facilitant a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que puguin beneficiar-se dels fons europeus “Next Generation”, que conté una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.

Dels fons europeus que seran distribuïts pel govern estatal, corresponen més de 186 milions d’euros a Catalunya i, d’aquests, 32,57 milions es destinaran a subvencionar instal·lacions d’autoconsum.

En resum, les principals modificacions fan referència a:

Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?

A partir de l’aprovació d’aquest decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (article 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.

Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?

La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.

Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?

El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin votat en contra expressament.

Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?

La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti els propietaris (553-42).

Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?

Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.

Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?

No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta. (art. 553-42). En aquest cas, les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.

Ajuts a les Comunitats de propietaris?

A l’espera que les transferències econòmiques perquè els ajuts a la rehabilitació procedent dels fons europeus puguin atorgar-se com més aviat millor, de moment els únics ajuts a què ja poden accedir les comunitats de propietaris són les bonificacions fiscals que va incloure el Govern a la normativa que regula els ajuts dels fons europeus per millorar leficiència energètica dhabitatges i edificis. Unes mesures recollides al Reial decret llei 19/2021, de 5 d’octubre.

A més de les deduccions que hi ha per rehabilitar habitatges de forma individual, els propietaris d’habitatges ubicats en edificis d’ús predominant residencial on s’hagin dut a terme obres de rehabilitació energètica des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 19/2021 , de 5 d’octubre, es poden deduir el 60% de les quantitats satisfetes durant aquest període per aquestes obres, fins a un màxim de 15.000 euros.

Quines obres tenen la consideració d’obres de rehabilitació energètica?

Segons la normativa, “tindran la consideració d´obres de rehabilitació energètica de l’edifici aquelles en què s’obtingui una millora de l’eficiència energètica de l’edifici en què s’ubica l’habitatge, havent d´acreditar-se amb el certificat d’eficiència energètica de l’edifici expedit pel tècnic competent després de fer-ne una reducció del consum d’energia primària no renovable, referida a la certificació energètica, d’un 30% com a mínim, o bé, la millora de la qualificació energètica de l’edifici per obtenir una classe energètica «A» o «B», a la mateixa escala de qualificació, respecte de l’expedit abans de l’inici de les mateixes.

La normativa assimila a habitatges les places de garatge i trasters que s’hi haguessin adquirit. No donaran dret a practicar aquesta deducció per les obres realitzades a la part de l’habitatge que es trobe afecta una activitat econòmica.

Quins són els períodes impositius que permeten la deducció?

La deducció es practicarà en els períodes impositius 2021, 2022 i 2023 en relació amb les quantitats satisfetes en cadascun, sempre que s’hagi expedit, abans de la finalització del període impositiu en què es practicarà la deducció, l’esmentat certificat deficiència energètica.

Què es consideren quantitats satisfetes per a les obres de rehabilitació energètica?

En termes generals, la normativa estableix que “es consideraran com a quantitats satisfetes per les obres realitzades aquelles necessàries per a la seva execució, incloent-hi els honoraris professionals, costos de redacció de projectes tècnics, direcció d’obres, cost d’execució d’obres o instal·lacions, inversió en equips i materials i altres
despeses necessàries per al desenvolupament, així com l’emissió dels certificats d’eficiència energètica corresponents”.

En tot cas, aclareix, “no es consideraran en les quantitats esmentades els costos relatius a la instal·lació o substitució d’equips que utilitzin combustibles d’origen fòssil.
Tractant-se d’obres dutes a terme per una comunitat de propietaris la quantia susceptible de formar la base de la deducció de cada contribuent vindrà determinada pel resultat d’aplicar a les quantitats satisfetes per la comunitat de propietaris a què fa referència el paràgraf anterior, el coeficient de participació que hi tingués”.

Plaques fotovoltaiques i IVA

Quin tipus impositiu s’ha d’aplicar, el 10% o el 21%?


Sobre aquesta qüestió, la Direcció General de Tributs de l’Estat (DGT), en la consulta vinculant V2068-21,  ha  dictaminat que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si les obres no tenen aquella consideració,  el tipus impositiu és del 21%

La DGT considera inclosa dins del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

Podeu trobar la Consulta vinculant de la DGT en aquest enllaç (premeu aquí)

La “nova” plusvàlua municipal

Publicat al BOE de 9/11/2021,  el Real Decret-Llei 26/2021, “de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, a la jurisprudència del Tribunal Constitucional núm. 182/2021.

S’aplica des del dia 10/11/2021 i no té efectes retroactius.

Però si va pagar la plusvàlua entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, informi’s sobre reclamar (premi aquí)

 

Quins canvis s’introdueixen?

  1. El primer és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de la última transmissió.
  2. El segon  és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode.
    Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respón a la plusvàlua realment generada.
    • Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consistent en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant (0,14 per a les plusvàlues generades en menys d’un any fins a 0,45 per a les de 20 anys o més – veure taula-), limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los ja que només podran corregir-los a la baixa (en fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització (segons el govern “garanteix que el tribut s’adapti a la realitat immobiliària de cada municipi”).
    • Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una novetat que introdueix la norma.

Haig de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial?
No. Es segueix el mandat del Tribunal Constitucional en la seva sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.

Que haig  fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial?
L’interessat ha d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i ha d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es pren el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

Estafes de fiances i apropiacions a Comunitats

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

Ascensors i contractes de manteniment abusius

El Tribunal Suprem (TS), en sentència molt recent, concretament de 17 de setembre de 2019 (sentència 469/2019 dictada en el recurs CIP 3743/2016),

Ha declarat abusives i nul·les  les clàusules imposades per algunes companyies de manteniment d’ascensors amb durada superior als 3 anys

El TS enten i resol favorablement a la Comunitat de propietaris i l’allibera de pagar cap indemnització a la companyia de manteniment de l’ascensor, tot i haver desistit unilateralment del contracte de manteniment que ho era per un termini superior (canvia així la sentència que condemnava a la Comunitat).

En el cas resolt, es tractava d’un contracte dels qualificats com «a tot risc», amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

El TS  considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives.  I si bé enten raonable que l’empresa de manteniment d’ascensors exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar la seva infraestructura i, en cas de contractes «a tot risc», amortitzar l’adquisició de peces costoses, conclou que això no pot suposar una vinculació excessiva que impedeixi als consumidors (en aquest cas la Comunitat) aprofitar-se de les millors prestacions d’altres empresaris. El risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients no pot suprimir-se restringint indegudament els legítims drets econòmics dels consumidors, sinó que ha de quedar fixat en els seus justos termes, mitjançant l’establiment de terminis raonables que permetin a l’empresari organitzar la prestació del servei i als consumidors beneficiar-se de les millors ofertes que facin altres empresaris del sector.

Per tant, seran les empreses de manteniment d’ascensors les que hauran de provar la concurrència de circumstàncies excepcionals que justifiquin una durada superior a tres anys, que és el termini màxim que, en concordança amb els criteris mantinguts per un sector important de les Audiències Provincials, i en línia també amb el mantingut per l’autoritat nacional de la competència, es considera raonable per a un contracte d’aquesta naturalesa, tenint en compte que es tracta d’un contracte que inclou l’obligació de l’empresa de manteniment de substituir, al seu càrrec, les peces avariades.

Les Comunitats poden fer arribar als advocats de la Cambra, els contractes de manteniment d’ascensors sobre els que tinguin dubte i el Departament Jurídic els hi donarà els seu criteri professional.

Les pot enviar prement aquest enllaç

Morositat i Comunitats de Propietaris

Afrontar la morositat a les Comunitats de Propietaris, i quina sigui l’actuació que ha de tenir  la Comunitat de propietaris quan hi ha un o diversos morosos, és motiu de nombroses consultes.

I especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble (recordi que la Cambra administra Comunitats i també que té a disposició el seu Departament Jurídic amb assistència dels nostres advocats).

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I.- El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II.- Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

Incorporem aquí la normativa aplicable a Catalunya

ARTICLE 553-4 Crèdits i deutes
    1. Tots els propietaris són titulars mancomunats, tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com dels deutes contrets vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives.
    2. L’import de la contribució de cada propietari a les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i al fons de reserva és el que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota que correspongui.
    3. Els crèdits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i pel fons de reserva corresponents a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobrament sobre l’element privatiu amb la prelació que determini la llei.
    4. Els crèdits meriten interessos des del moment en què se n’ha de fer el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.

 III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV.- Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V.- Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI.- Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment.

No hi ha solucions “màgiques”.

Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

 

 

Canviar usos de locals en habitatges

La Cambra ha presentat una proposta a l’Ajuntament, de cara a facilitar els canvis corresponents per tal que els incomptables locals en planta baixa que estàn sense activitat  i buits, puguin destinar-se a habitatges.

La situació de pandèmia, juntament amb el comerç electrònic, han condemnat molts locals a la inactivitat, la buidor i l’empobriment del paisatge urbà, a banda dels perjudicis que suposa per als propietaris dels locals.

Alhora, hi ha una necessitat de nous habitatges que puguin aportar més oferta a la demanda ciutadana.

La proposta de la Cambra, que ja s’ha realitzat altres vegades a l’Ajuntament, és que amb els canvis normatius corresponents i complint la normativa d’habitabilitat, es faciliti aquesta destinació de locals a habitatges.

El Plenari municipal ho va aprovar el 28 de maig de 2021.

Ho podeu veure en aquest enllaç

Cotxe elèctric i instal·lació de punts de recàrrega

El dia anterior a decretar-se el confinament es va signar a la Sala d’Actes de la Cambra, un Conveni per promocionar i facilitar la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics amb ENCHUFING, empresa capdavantera en el sector (per la Cambra signà el President Sr. Miquel Font i per Enchufing el seu Director Sr. Baltasar López.

La finalitat bàsica es recolzar la implantació d’infraestructures de recàrrega de vehicles elèctrics tant per a Comunitats de propietaris, com a propietaris en general, amb l’expertesa d’ECHUFING i al cost més assequible.

Entre d’altres qüestions que estem preparant, tot aprofitant el moment actual, hi ha:

  1. La realització per ENCHUFING d’una ponència i sessió o sessions informatives  organitzada a la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, sobre la infraestructura de recàrrega del vehicle elèctric a les comunitats de propietaris i propietaris, en general.
  2. ENCHUFING donarà assessorament amb assistència preferent i sense cost als associats a la Cambra de la Propietat, facilitant els pressupostos per a la implantació, d’acord amb les dades facilitades a través de la Cambra i que seran comprovades pel personal d’ENCHUFING.
  3. ENCHUFING instal·larà un punt de recàrrega a la Cambra de la Propietat de Terrassa com a demostratiu per a visionat dels propietaris.

Les persones o Comunitats que hi estiguin interessats, poden comunicar-ho al Consultor24, i així els hi donarem preferència al seu moment.

Cal que tots ens hi preparem, doncs el vehicle elèctric ja és una realitat actual i la legislació catalana ja ha previst i regulat el tema, reconeixent el dret dels propietaris i propietaries a la seva instal·lació en les Comunitats, impedint que inclussivament la majoria s’hi pugui oposar, previ compliment del protocol normatiu que fixa la llei catalana.

Altrament, cal considerar que en poc temps, les places d’aparcament que no disposin de punt de recàrrega quedaran obsoletes i perdran opcions de lloguer.

Finalment, és recomanable que les Comunitats acordin fer una instal·lació comuna, per evitar un embolic d’instal·lacions que perjudicaria tothom.

Prengui’n nota, és important, tot i que l’actualitat d’emergència no ens deixi veure la perspectiva.

 

Dipòsit de fiances legals

La Cambra és en la seva demarcació i àmbit territorial, la entitat gestora a efectes de fiances, que té signat un conveni vigent de col·laboració amb l’Institut Català del Sòl a l’empara de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.

Amb aquesta Llei, “es crea el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, amb caràcter administratiu, que depèn de l’Institut Català del Sòl, en el qual han d’ésser objecte d’inscripció les dades corresponents a contractes subscrits entre arrendador i arrendatari referents a immobles situats a Catalunya, les fiances dels quals han d’ésser objecte de dipòsit preceptiu, segons aquesta Llei”.

En la seva qualitat d’entitat gestora de l’INCASOL, la Cambra de la Propietat està expressament habilitada per acceptar i tramitar els dipòsits corresponents, facilitant tot tipus d’assessorament, informació i ajut que el dipositant pugui necessitar. El personal de la Cambra tramitarà els ingressos de fiances dins el marc d’una atenció personalitzada al propietari, cobrarà l’import de la fiança i imprimirà el model d’ingrés per tal que el dipositant el firmi, ja que és el seu justificant d’ingrés de la fiança i, per tant, se l’hi lliurarà amb el segell o ràfega que indiqui la data i l’import de l’ingrés.

L’arrendador que havia fet el dipòsit, o una altra persona autoritzada, ha de sol·licitar la cancel·lació de la fiança i la devolució de l’import dipositat dins dels vuit dies següents a la data d’extinció del contracte. La Cambra col·labora en la cancel·lació del dipòsit de la fiança en una doble vessant: admet els impresos de sol·licitud degudament emplenats i documentats, oferint a l’interessat una atenció personalitzada, i tramita la sol·licitud de devolució, que sempre es farà efectiva per transferència bancària des de l’INCASOL.

La Cambra té un àmbit territorial o  demarcació comarcal, abastant els municipis de Terrassa, Rubí, Sant Cugat, Castellbisbal, Matadepera, Ullastrell, Vacarisses, Viladecavalls, Rellinars, Sant Llorenç Savall i Gallifa.

A més, en mèrits de l’esmentat conveni de col·laboració vigent amb l’Institut Català del Sòl, la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca és competent en matèria d’enregistrament de contractes d’arrendament i dipòsit de fiances respecte dels termes municipals d’Abrera, Castellví de Rosanes, Cervelló, Colbató, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Esparreguera, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, La Palma de Cervelló, El Papiol, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts i Vallirana.

Administració de finques

La Cambra posa la seva experiència i professionalitat al servei dels propietaris perquè puguin treure el millor rendiment del seu patrimoni immobiliari.

Si disposa d’un habitatge, pis, casa, local comercial, oficina o nau industrial per llogar i desconeix el funcionament del món immobiliari, no disposa de temps per buscar llogaters, per formalitzar adequadament el contracte o per realitzar totes les gestions que se’n deriven (aigua, gas, llum, inventari, etc.), el servei d’administració de finques de la Cambra ho farà per vostè i sense cap esforç en traurà la major rendibilitat.

Record sempre que a més la Cambra és l’administrador de confiança

La Cambra es fa càrrec de tot un seguit de gestions per facilitar-li el lloguer:

  • gestió de cobraments
  • requeriments de morosos
  • pagament i gestió de despeses
  • liquidació d’impostos: IVA i IBI
  • selecció de llogaters
  • formalització del contracte de lloguer
  • gestió de subministraments (aigua, llum i gas)
  • assegurances de lloguers
  • enregistrament de contractes de lloguer
  • dipòsits de fiances de lloguer

Administració de finques on line

La Cambra facilita als propietaris dels que administra el lloguer de les seves finques, l’accès on line al seu estat de comptes i documentació econòmica.

Per  a accedir ha de clicar sobre la imatge i després identificar-se amb el seu nom d’usuari i la contrassenya

La Cambra és l’administrador de confiança