Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell, així com amb la mitjana de Catalunya.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancat a 31/03/2023 (és en base a les últimes dades publicades el 23/06/2023 per la Secretaria d’Habitatge), així com dades públiques de portals immobiliaris.

1. Preus de lloguer

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya a 31/03/2023, és de 812,87 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 10,12%, ja que en el primer trimestre de 2022 va ser de 738,14 €/mes.

Més dades, la inflació  al mes de desembre de 2022, va ser del 5’7 % i al gener de 2023, del 5’9%.

Mentre, s’ha prorrogat per a tot el 2023, que els lloguers només es puguin actualitzar al 2%, com a límit.

La comparativa del lloguer mitjà durant el primer trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 31/03/2023 i en relació a la variació interanual,  la següent:

• Terrassa, ha pujat un 7,57 % anual,  situant-se en 668,64 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 2,10%).
• Barcelona, ha pujat un 12,63 % anual, situant-se en 087,33 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 0,91 %).
• Rubí, ha pujat un 4,88 % anual,  situant-se en 702,17 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 4,38%).
• Sant Cugat, ha pujat un 11,81 % anual, situant-se en 1.332,04 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat 6,38 %).
• Sabadell, ha pujat un 11,28 % anual, situant-se en 737,21 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,15 %).

Terrassa continua des de fa anys,  per sota la mitjana de Catalunya, tot i que precisament a Terrassa, com a l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell i Mataró, és on es concentra més pressió sobre la demanda, tant en lloguer com en compra d’habitatges, en alguns casos, més que a Barcelona.

És un fet que exhaurit pràcticament el lloguer en habitatge a Barcelona ciutat (les dades són que Barcelona va quedar en un 1’2% des habitatges de mitja de tot Catalunya), també inexistent en anys la inversió dels Ajuntaments en habitatges protegits de la seva pròpia promoció redirigint la política municipal cap als particulars sense compensacions (imposant el 30% d’habitatge protegit amb els costos i reducció de promocions corresponents), el desplaçament de la demanda –per la manca d’oferta a Barcelona i el seu encariment- desplacen la demanda a localitats com Terrassa (que amb polítiques posades en còpia com les del 30% d’habitatge protegit o les amenaces de què es reediti la llei de contenció de rendes declarant àrea tensa una població que te un lloguer per sota del lloguer mitjà de Catalunya en l’àmbit dels gràfics), no són indicatius que hagin de millorar en un futur immediat i mediat.

Terrassa continua per sota aquella mitjana en tenir més disponibilitat d’habitatges, tant en lloguer com en compra, i encara la diferència serà superior, tota vegada que hi ha molt sòl disponible, amb moltes promocions a fer doncs el terme municipal és un dels majors de la Catalunya urbana.

Cal fer referència al fet que a Terrassa i demés poblacions on en tramitar-se l’obligació de destinar el 30% a habitatge protegit, aquesta imposició ja ha tingut conseqüències en la petició de llicències d’edificació. Però els processos constructius continuen parats per les incerteses actuals i no podem en aquest informe calibrar les conseqüències que tindran, d’una banda l’increment de preus  i mancança en la certesa de disposar de materials; d’una altra l’evolució de la inflació i finalment a curt i termini, els efectes de la guerra d’Ucraïna (com vam exposar a l’informe anterior).

A més, la nova llei de l’Habitatge espanyola, amb les obligacions que desplaça als propietaris (per exemple respecte de les despeses de contractació i d’altres) així com amb reobrir la política de contenció de rendes, alterarà en perjudici de l’oferta, el mercat residencial de lloguer (i les puges de tipus d’interès acaben d’afegir més incerteses i reduir les possibilitats de compra de bona part de la ciutadania).

A considerar també, que la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya en el DOGC de 22/6/2023, publica un anunci pel que es sotmet a informació pública el procediment per a la declaració de les zones de mercat residencial tensionat (que a la demarcació de la Cambra, afecta als municipis de Terrassa, Sant Cugat, Rubí, Matadepera). A Viladecavalls, però, tot i que la Generalitat la inclou como zona de mercat residencial tensionat, en principi no li serien d’aplicació els Index de Referència de Lloguer (segons la Memòria  referida al DOGC de 22/6/2023, esmentat).

1. Nombre de contractes

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut un augment (5,56%), així com a Sant Cugat del Vallés (4,43%) a Sabadell (6,44%), i Rubí (3,18%) a Barcelona hi ha hagut una disminució (-10,93%).

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 36.464, és a dir, un 5,32 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, és la ciutat on se n’han formalitzat més, òbviament després de Barcelona.

Aquesta davallada en la contractació a Barcelona, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ara ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català i la incertesa sobre si la nova Ley de la Vivienda espanyola permetrà que es pugui tornar a incorporar aquesta figura de la contenció de rendes (que acaba tenint efectes nefastos, a criteri de la Cambra).

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-4t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

L’Institut Català del Sòl (INCASÒL), ha anunciat que té interès a rebre ofertes de venda de blocs d’habitatges plurifamiliars en construcció o totalment edificats i destinar-los a lloguer assequible amb l’objectiu de mobilitzar el parc d’habitatges buits i fomentar la rehabilitació urbana.

Aquests blocs han d’estar situats en 162 municipis d’arreu del territori català on s’ha detectat que hi ha una alta demanda residencial i escassetat d’oportunitats de lloguer amb algun tipus de protecció.

Els habitatges han de tenir una superfície útil d’entre 40 i 90 m² i poden ser tant pisos acabats com en execució.

En el cas dels edificis amb obra acabada, han de tenir la llicència de primera ocupació i un mínim de 10 habitatges, i la propietat que faci la sol·licitud ha de tenir, com a mínim, el 60% dels habitatges. En canvi, en aquells edificis amb obra parada o en execució, hi ha d’haver un mínim de 20 habitatges a cada promoció i qui ho sol·liciti ha de ser propietari de, com a mínim, un 80% d’aquests habitatges.

Les persones interessades poden presentar les ofertes fins al 15 de juny a través de la bústia plurifamiliars.incasol@gencat.cat. L’INCASÒL estudiarà les ofertes rebudes i, en cas d’estar-hi interessat, es posarà en contacte amb la propietat per iniciar el procés de negociació, en un termini màxim de dos mesos.

Àmbit geogràfic dels habitatges plurifamiliars que poden ser objecte de les ofertes de venda

• Comarques Gironines: Banyoles, La Bisbal d’Empordà, Blanes, Figueres, Fornells de la Selva, Girona, Lloret de Mar, Mont-ras, Olot, Palafrugell, Palamós, Porqueres, Ripoll, Salt, Sant Feliu de Guíxols, Santa Coloma de Farners, Sarrià de Ter, Vilablareix, Vilafant, Vilamalla.
• Àrea Metropolitana: Abrera, Alella, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Barberà del Vallès, Barcelona, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Canet de Mar, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Corberà de Llobregat, Cornellà de Llobregat, El Masnou, El Papiol, El Prat de Llobregat, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Les Franqueses del Vallès, Gavà, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, La Garriga, La Llagosta, La Palma de Cervelló, Lliçà de Vall, Llinars del Vallès, Malgrat de Mar, Martorell, Martorelles, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Olesa de Montserrat, Palafolls, Palau-solità i Plegamans, Pallejà, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Premià de Dalt, Premià de Mar, Ripollet, La Roca del Vallès, Rubí, Sabadell, Sant Celoni, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Teià, Terrassa, Tiana, Torrelles de Llobregat, Vallirana, Viladecans, Viladecavalls, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.
• Camp de Tarragona: La Canonja, Cambrils, Falset, Montblanc, Reus, Salou, Tarragona, Torredembarra. Terres de l’Ebre: Amposta, Móra d’Ebre, Móra la Nova, Tortosa, Roquetes. Comarques Centrals: Berga, Calldetenes, Manlleu, Manresa, Sant Fruitós de Bages, Solsona, Tona, Torelló, Vic.
• Ponent: Anglesola, Balaguer, Bellpuig, Cervera, El Palau d’Anglesola, Fondarella, Golmés, Guissona, Lleida, Miralcamp, Mollerussa, Tàrrega, Vilagrassa. Alt Pirineu i Aran: El Pont de Suert, La Seu d’Urgell, Puigcerdà, Tremp, Sort. Penedès: Cubelles, El Vendrell, Igualada, Òdena, Sant Pere de Ribes, Sant Sadurní d’Anoia, Santa Margarida de Montbui, Sitges, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú.

Documentació mínima requerida a presentar mitjançant la bústia habilitada

1. Propietari, adreça postal del domicili social, correu electrònic, persona de contacte i número de telèfon.

2. Quadre Excel o similar amb els següents camps (enviar adjunt):

Àmbit geogràfic, municipi, adreça immoble, referència cadastral, tipologia de cada unitat (habitatge, traster, aparcament), superfícies (útils i construïdes), nombre d’habitacions, estat d’execució de l’obra (%), preu de venda. A banda, també cal incorporar els següents camps de si/no pel que fa a la llicència d’obres, llicència de primera ocupació, cèdula d’habitabilitat, justificació de l’adequació de les obres al planejament vigent i caducitat de la llicència d’obres.

Documentació a presentar si l’edifici d’habitatges és seleccionat

1. Llicència d’obres i llicència de primera ocupació de cada unitat residencial i cèdula d’habitabilitat si se’n disposa. En cas de no disposar-ne, acreditar el compliment del Decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat o si s’escau, de les obres (i cost) per donar-ne compliment.

2. Justificació de l’adequació de les obres acabades, parades o en execució, al planejament vigent (certificat d’aprofitament urbanístic).

3. Si s’escau, caducitat de la llicència d’obres (còpia de l’acte administratiu d’incoació i si s’escau de declaració).

4. Informació detallada gràfica per a cada habitatge, de les zones comunes i descripció dels serveis disponibles.

5. Declaració de l’estat d’ocupació dels habitatges i títol d’ocupació.

6. Identificació i acreditació de documentació de les càrregues o deutes públics o càrregues urbanístiques que gravin la finca.

L’INCASÒL es posarà en contacte amb la propietat i habilitarà els mecanismes oportuns per tal que facin arribar la documentació requerida en el cas de ser seleccionat.

Anunci oficial publicat al web de l’INCASÒL (enllaç)

La Cambra ha formulat una petició al President del Govern espanyol, per tal que es compensi als arrendadors pels perjudicis que provoca la limitació al seu dret d’actualització, d’acord amb el que preveu la legislació espanyola

GUIA PER A LA COMPRAVENDA DE BÉNS IMMOBLES

Si heu arribat a la decisió que voleu o necessiteu vendre un immoble (l’habitatge habitual, segona residència plaça d’aparcament, un local, despatx, o nau), us recomanem verifiqueu i comproveu la documentació i procediments necessaris.

Qui millor que la Cambra de la Propietat per assessorar-vos i acompanyar-vos en tot el procediment!.

Aquesta Guia s’estructura en quatre parts o apartats i esperem que us sigui pràctica i til.

1. PARTS DE L’OPERACIÓ: VENEDOR I COMPRADOR, QUÈ NECESSITEN?

1.1. Identificació

Tant el comprador com el venedor han d’estar correctament identificats amb D.N.I. i els estrangers han de comptar amb Número d’Identitat d’Estrangers (NIE). Normalment el venedor estranger ja té NIE, però el comprador ho haurà de sol·licitar perquè la futura escriptura pública de compravenda pugui ser inscrita al Registre de la Propietat. A més, haurem de saber si venedor i comprador estan casats i en quin règim econòmic matrimonial.

En cas de tractar-se d’una persona jurídica, haurà de comptar amb el número equivalent, conegut com a CIF així com la seva acta de titularitat real.

1.2. Representació

Caldrà identificar si actuen en nom propi o a través de representants. En cas d’actuar a través d’un apoderat, el poder haurà de ser notarial i en vigor i, en cas de ser un document públic estranger, degudament postil·lat o legalitzat, juntament amb la seva traducció jurada.

1.3. Residència fiscal dels venedors i nacionalitat del comprador

Si els venedors no són residents fiscals a Espanya, per llei el comprador està obligat a retenir el 3% del valor de l’immoble (sense comptar el valor dels mobles), per transferir-lo a Hisenda en concepte de pagament a compte del futur impost que tindrà de pagar el venedor, si escau, pel guany obtingut.

Quan el comprador és nacional d’un Estat no europeu i vol adquirir un immoble en sòl rústic, necessitarà un permís militar. Aquest permís triga almenys sis mesos a concedir-se, per tant, els temps de l’operació s’allargaran considerablement.

2. OBJECTE DE L’OPERACIÓ: L’IMMOBLE OBJECTE DE VENDA

2.1. Nota simple expedida pel Registre de la Propietat

És on consta el titular o titulars de l’immoble, la seva descripció, i si hi ha càrregues o no.

Pel que fa a les càrregues, caldrà estudiar si es poden cancel·lar o no. Les més comunes són les següents:

∙ Hipoteques

∙ Anotacions preventives per demandes o embargaments

∙ Servituds de qualsevol tipus

∙ Normes de la Comunitat i altres pactes

∙ Normes de la urbanització.

2.2. Escriptures públiques prèvies

També és important tenir a mà l’escriptura de declaració d’obra nova (o de les seves ampliacions i reformes), així com l’escriptura de constitució de propietat horitzontal (quan són immobles subjectes a propietat horitzontal). D’aquesta manera, podem conèixer la història de l’immoble i tenir documentació disponible que, en un moment donat, pot fer falta a l’advocat o al Notari.

A més, a l’escriptura de constitució de propietat horitzontal també consta si hi ha un possible dret de vol, a favor de tercers o propis, o si hi ha reservat un dret a edificar.

2.3. Referència cadastral i Impost de Béns Immobles i altres arbitris

Haurem de tenir identificada la referència cadastral, bé perquè estigui indicada a l’escriptura del venedor o bé als rebuts de l’Impost de Béns Immobles (IBI), escombraries, taxes o altres arbitris.

El més adient seria comptar amb els rebuts dels darrers quatre exercicis de l’IBI. Per què quatre anys? Perquè el termini de prescripció és de quatre anys. És molt important esbrinar que aquests quatre exercicis estiguin pagats pel propietari i, d’altra banda, també importantíssim plasmar en el contracte d’opció o d’arres que se signi, com es pagarà l’IBI de l’any en curs. Sentències recents del Tribunal Suprem indiquen que s’ha de pagar proporcionalment entre el venedor i el comprador d’acord amb els dies en què cadascun ha estat propietari de l’immoble objecte de venda.

2.4. Coordinació de la realitat amb el Registre de la Propietat i el Cadastre

Tenir coordinada la realitat amb la informació registral i cadastral seria important, és a dir, que les edificacions i/o construccions existents estiguin correctament inscrites al Registre de la Propietat i el Cadastre. Especialment quan el nostre comprador hagi de demanar hipoteca. Tenir-ho tot preparat amb temps, ens ajudarà que la venda sigui molt més fàcil. En aquests casos, cal un pla topogràfic amb coordenades georeferenciades.

2.5. Subministraments

Cosa que sempre preocupa el comprador, i és lògic, és saber exactament amb quins subministraments compta l’immoble: aigua, llum, gas, etc. D’altra banda, haurem de tenir preparades factures de subministraments, perquè el comprador pugui assegurar-se que no es deu cap rebut i, a més, que després de la compra podrà realitzar de seguida el canvi de nom.

3. DOCUMENTACIÓ RELLEVANT I ASPECTES URBANÍSTICS

3.1. Certificat d’Eficiència Energètica i Cèdula d’Habitabilitat

Arran de les regulacions de la UE en aquest camp, és obligatori posar a disposició dels compradors aquest certificat, així com també la cèdula d’habitabilitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

3.2. Certificat de deutes amb la Comunitat

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

3.3. La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE)

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació.

3.4. Llicències d’obra i els seus finals d’obra corresponents

És vital també tenir localitzats els originals i les còpies de totes les llicències que s’hagin obtingut, així com els certificats finals d’obra tant dels tècnics com de l’Ajuntament, llicència de primera ocupació, plànols aprovats i segellats, projecte bàsic i d’execució. I si, a més, tenim un informe tècnic elaborat per un arquitecte analitzant totes les superfícies construïdes i l’estat constructiu de la casa, molt millor, doncs d’aquesta manera, el comprador sabrà en tot moment què és el que compra, doncs és molt important que es conegui l’estat físic, registral, urbanístic i cadastral, per poder evitar futures reclamacions.

3.5. Certificat de qualificació urbanística

Sol·licitar amb temps aquest document de l’Ajuntament pot estalviar-nos moltes esperes una vegada que hi hagi un potencial comprador, quan es tracta de compravenda de solars, ja que així l’interessat pot conèixer de seguida quines condicions edificatòries s’han de complir al solar en qüestió.

D’altra banda, també és important conèixer si la recepció de la urbanització ja ha estat realitzada o no.

4. L’IMMOBLE ESTÀ LLOGAT ?

L’art. 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que qui adquireixi un habitatge llogat,  quedarà subrogat al contracte d’arrendament durant els cinc primers anys del contracte, o set anys, si l’arrendador anterior era persona jurídica.

Tanmateix, no hem d’oblidar que l’inquilí té  o po tenir un dret de tempteig i de retracte sobre l’habitatge arrendat:

∙ Dret de tempteig: Es pot exercir abans que es produeixi la venda. El propietari ha de notificar al seu inquilí la seva intenció de vendre l’immoble, així com totes les condicions essencials de l’operació perquè l’inquilí, si ho desitja, pugui exercir el seu dret de tempteig en els trenta dies naturals següents a la recepció de la notificació .

∙ Dret de retracte: Es pot exercir després de la venda, i sempre que la notificació anteriorment esmentada no s’hagués realitzat, o bé que s’hagués venut per preu inferior o menys oneroses les condicions restants, o bé que no s’hagin complert els requisits exigits.

Aquests aspectes i molts d’altres s’hauran de tenir en compte a l’hora de vendre o comprar un immoble.

L’equip de professionals de la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, coneixem els procediments i tots els detalls, tràmits, gestions i estudis a realitzar i, per això, estem segurs que els podem oferir el nostre millor assessorament, tant abans de posar a la venda la seva propietat, com quan ja hi hagi un comprador potencial. Si voleu una informació més completa i adaptada al vostre cas personal, no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.

Publicat al BOE de 9/11/2021,  el Real Decret-Llei 26/2021, “de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, a la jurisprudència del Tribunal Constitucional núm. 182/2021.

S’aplica des del dia 10/11/2021 i no té efectes retroactius.

Però si va pagar la plusvàlua entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, informi’s sobre reclamar (premi aquí)

Quins canvis s’introdueixen?

1. El primer és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de la última transmissió.
2. El segon  és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode.
   Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respón a la plusvàlua realment generada.

• • Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consistent en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant (0,14 per a les plusvàlues generades en menys d’un any fins a 0,45 per a les de 20 anys o més – veure taula-), limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los ja que només podran corregir-los a la baixa (en fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització (segons el govern “garanteix que el tribut s’adapti a la realitat immobiliària de cada municipi”).
  • Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una novetat que introdueix la norma.

Haig de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial?
No. Es segueix el mandat del Tribunal Constitucional en la seva sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.

Que haig  fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial?
L’interessat ha d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i ha d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es pren el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

A les Comunitats de propietaris es van imposant cada vegada més obligacions, la qual cosa motiva més despeses.

I aquestes despeses moltes vegades s’interpreten com a qüestions burocràtiques.

Una obligació que ara s’ha d’atendre és la que afecta a la prevenció de riscos laborals.

Fins ara s’entenia que com a molt afectava  a les Comunitats que tenien treballadors al seu càrrec i que la normativa sobre prevenció de riscos laborals sent d’obligat compliment per les empreses i autònoms, es considerava que a les Comunitats sense treballadors no les afectava, en considerar que quedaven excloses de la definició legal d’ “empresa”.

No obstant això, actualment, i després d’una sentència del Tribunal Suprem de 27/5/2022, s’interpreta que les Comunitats, també les que no tenen treballadors, en tenir un deure de vigilància de la prestació dels serveis que fan per elles terceres persones (siguin autònoms o empreses que prestin serveis a l’immoble), han de procedir al compliment de la normativa (art. 24.3 de la Llei de Prevenció de Riscos Laborals).

L’incompliment de la normativa pot comportar, com així ho sentencia el Tribunal Suprem, que una Comunitat sense treballadors sigui condemnada com a responsable solidària dels deutes de personal subcontractat (per exemple personal de neteja, instal·ladors, porters, etc).

Davant d’aquestes situacions, que poden ser molt complicades per a les Comunitats, s’ha d’aconsellar a les Comunitats que no tenen contractats treballadors, que procedeixin a encarregar activitats preventives bàsiques, com avaluació de riscos i planificació preventiva de la seva finca, a fi d’entregar a les empreses subcontractades (servei de neteja, ascensor, …) aquesta informació, i complir amb l’obligació establerta a l’art. 24.3 Llei de Prevenció de Riscos Laborals esmentada, per a coordinar les activitats empresarials que els tercers portin a terme a la finca.

Cal, per tant, per prudència i evitació de responsabilitats, que la Junta de la Comunitat posi a consideració dels seus membres l’adopció dels acords corresponents, tenint present que la manca d’adopció d’acords pot meritar responsabilitats diverses.

És el valor pel que s’ha de tributar obligatòriament (a partir de 1/1/2022), a efectes dels:

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que a Catalunya és del 10 %
• Impost d’Actes Jurídics Documentats
• Impost de Successions i Donacions

Teòricament i  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

Hi ha noticies d’increments superiors al 70 % d’increment fiscal.

El valor de referència no pot  superar el  valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació. Amb tot, ja hem pogut comprovar com en alguns supòsits no és així.

A la Cambra el podem assessorar i indicar-li amb Certificació Cadastral quin és el valor de referència d’un immoble del que en sigui propietari (titular cadastral).

Ens caldrà que s’identifiqui amb DNI -còpia del qual ens ha d’adjuntar-, ens faciliti la Referència cadastral -adjuntant el rebut de l’IBI que vagi a nom de vostè- i ens autoritzi a fer-ho (pot fer-ho prement aquest enllaç del

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

• Immobles urbans.
  • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
  • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
  • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
  • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
• Immobles rústics.
  • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
  • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
  • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

• Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
• Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.

La Generalitat ha modificat la normativa reguladora de la Propietat horitzontal dels edificis situats a Catalunya amb un nou Decret Llei 28/2021 sobre la regulació l’adopció d’acords relatius a millorar l’eficiència energètica dels edificis o sistemes d’energies renovables, facilitant a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que puguin beneficiar-se dels fons europeus “Next Generation”, que conté una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.

Dels fons europeus que seran distribuïts pel govern estatal, corresponen més de 186 milions d’euros a Catalunya i, d’aquests, 32,57 milions es destinaran a subvencionar instal·lacions d’autoconsum.

En resum, les principals modificacions fan referència a:

Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?

A partir de l’aprovació d’aquest decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (article 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.

Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?

La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.

Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?

El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin votat en contra expressament.

Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?

La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti els propietaris (553-42).

Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?

Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.

Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?

No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta. (art. 553-42). En aquest cas, les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.

Quin tipus impositiu s’ha d’aplicar, el 10% o el 21%?

Sobre aquesta qüestió, la Direcció General de Tributs de l’Estat (DGT), en la consulta vinculant V2068-21,  ha  dictaminat que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si les obres no tenen aquella consideració,  el tipus impositiu és del 21%

La DGT considera inclosa dins del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

Podeu trobar la Consulta vinculant de la DGT en aquest enllaç (premeu aquí)

Afrontar la morositat a les Comunitats de Propietaris, i quina sigui l’actuació que ha de tenir  la Comunitat de propietaris quan hi ha un o diversos morosos, és motiu de nombroses consultes.

I especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble (recordi que la Cambra administra Comunitats i també que té a disposició el seu Departament Jurídic amb assistència dels nostres advocats).

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I.- El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II.- Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

Incorporem aquí la normativa aplicable a Catalunya

1. 1. Tots els propietaris són titulars mancomunats, tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com dels deutes contrets vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives.
   2. L’import de la contribució de cada propietari a les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i al fons de reserva és el que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota que correspongui.
   3. Els crèdits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i pel fons de reserva corresponents a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobrament sobre l’element privatiu amb la prelació que determini la llei.
   4. Els crèdits meriten interessos des del moment en què se n’ha de fer el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.

 III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV.- Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V.- Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI.- Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment.

No hi ha solucions “màgiques”.

Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

El dia anterior a decretar-se el confinament es va signar a la Sala d’Actes de la Cambra, un Conveni per promocionar i facilitar la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics amb ENCHUFING, empresa capdavantera en el sector (per la Cambra signà el President Sr. Miquel Font i per Enchufing el seu Director Sr. Baltasar López.

La finalitat bàsica es recolzar la implantació d’infraestructures de recàrrega de vehicles elèctrics tant per a Comunitats de propietaris, com a propietaris en general, amb l’expertesa d’ECHUFING i al cost més assequible.

Entre d’altres qüestions que estem preparant, tot aprofitant el moment actual, hi ha:

1. La realització per ENCHUFING d’una ponència i sessió o sessions informatives  organitzada a la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, sobre la infraestructura de recàrrega del vehicle elèctric a les comunitats de propietaris i propietaris, en general.
2. ENCHUFING donarà assessorament amb assistència preferent i sense cost als associats a la Cambra de la Propietat, facilitant els pressupostos per a la implantació, d’acord amb les dades facilitades a través de la Cambra i que seran comprovades pel personal d’ENCHUFING.
3. ENCHUFING instal·larà un punt de recàrrega a la Cambra de la Propietat de Terrassa com a demostratiu per a visionat dels propietaris.

Les persones o Comunitats que hi estiguin interessats, poden comunicar-ho al Consultor24, i així els hi donarem preferència al seu moment.

Cal que tots ens hi preparem, doncs el vehicle elèctric ja és una realitat actual i la legislació catalana ja ha previst i regulat el tema, reconeixent el dret dels propietaris i propietaries a la seva instal·lació en les Comunitats, impedint que inclussivament la majoria s’hi pugui oposar, previ compliment del protocol normatiu que fixa la llei catalana.

Altrament, cal considerar que en poc temps, les places d’aparcament que no disposin de punt de recàrrega quedaran obsoletes i perdran opcions de lloguer.

Finalment, és recomanable que les Comunitats acordin fer una instal·lació comuna, per evitar un embolic d’instal·lacions que perjudicaria tothom.

Prengui’n nota, és important, tot i que l’actualitat d’emergència no ens deixi veure la perspectiva.

La Cambra posa la seva experiència i professionalitat al servei dels propietaris perquè puguin treure el millor rendiment del seu patrimoni immobiliari.

Si disposa d’un habitatge, pis, casa, local comercial, oficina o nau industrial per llogar i desconeix el funcionament del món immobiliari, no disposa de temps per buscar llogaters, per formalitzar adequadament el contracte o per realitzar totes les gestions que se’n deriven (aigua, gas, llum, inventari, etc.), el servei d’administració de finques de la Cambra ho farà per vostè i sense cap esforç en traurà la major rendibilitat.

Record sempre que a més la Cambra és l’administrador de confiança

La Cambra es fa càrrec de tot un seguit de gestions per facilitar-li el lloguer:

• gestió de cobraments
• requeriments de morosos
• pagament i gestió de despeses
• liquidació d’impostos: IVA i IBI
• selecció de llogaters
• formalització del contracte de lloguer
• gestió de subministraments (aigua, llum i gas)
• assegurances de lloguers
• enregistrament de contractes de lloguer
• dipòsits de fiances de lloguer