Les  Corts Generals espanyoles van aprovar la Llei de l‘Habitatge (llei 12/2023), que entre d’altres qüestions preveu introduir altra vegada la limitació de lloguers a les poblacions que es declarin com a Zones de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT).

La Generalitat de Catalunya, a través de la Secretaria d’Habitatge, va endegar un procés d’informació pública sobre el procediment per a la declaració de la ZMRT, que afecta 140 municipis, que representa més del 80 % de la població de Catalunya (DOGC 22.6.2023).

La Cambra de la propietat urbana de Terrassa i Comarca, ha presentat al·legacions  importants sobre el procediment que implica limitar els drets del propietaris, mostrant la seva disconformitat de forma contundent i raonada, fonamentada en la pròpia llei

Els motius, de forma molt sintetitzada, són els següents:

1. La Cambra ja va instar a la Presidència del Govern espanyol indicant la seva disconformitat amb el fet que es limiti l’actualització de lloguers d’habitatge del 2% al 2023 i del 3% al 2024, perjudicant als propietaris i sense que se’ls compensi (la petició de 30/3/2023, encara no ha estat contestada).
2. La nova llei de l’habitatge espanyola (LH), desplaça que siguin els particulars qui hagin de fer-se càrrec de garantir el dret a un habitatge, quan aquesta és una obligació de les Administracions públiques, que no han fet la seva feina (Terrassa no ha començat cap promoció d’habitatge protegit des del 2008 i la Generalitat tampoc des del 2014).
3. S’obliga als propietaris, les Administracions municipals i autonòmica es queden tan amples, no compensant als propietaris infringint els drets que garantirien la compensació (arts.9.3 i 106 de la Constitució espanyola).
4. La Generalitat no fa un estudi de cada municipi segons el que estableix la LH, ni un pla específic per a cadascun, com també obliga la llei, quin pla ha de justificar quines mesures adoptarà cada administració per a corregir les situacions de desequilibris.
5. No s’ha fet una Memòria per a calcular les requisits que estableix la LH per a declarar cada Zona de Mercat Residencial Tensionat.
6. No s’ha actualitzat dades per a fer estudis, sinó que es fan servir les de fa 3 anys.
7. Hi ha situacions no estudiades o mal estudiades (per exemple Terrassa és la ciutat que està per sota la mitjana –quant a lloguers- de les de més de 70.000 habitants de Catalunya; o Matadepera on el lloguer és residual i no hi ha estudis fets i no hi ha un mercat de lloguer com a tal, se la incorpora com a ZMRT).
8. Es volen aplicar els Índex de Referència de lloguer aprovats el 2017, que no es van aplicar per sentència del Tribunal Constitucional i sense tenir present que la Generalitat no té competències en la LH per imposar-los, sinó que ha de ser per una resolució del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
9. S’incorre en errors en incloure o no conceptes per al càlcul de les despeses i subministraments, infringint el que preveu la LH.

Per tots aquests motius la Cambra considera que si no es corregeix i no es reformula en un nou procés, que tingui presents totes les determinacions de la LH, tot el procés podria ser anul·lat pels Tribunals de justícia, en no atendre els requisits que en cada cas imposa la llei de l’habitatge espanyola (llei 12/2023 de 24 de maig – BOE 124 de 25.5.2023).

Els propietaris hagin de tenir molt en compte a l’hora de fer les seves respectives declaracions de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), les subvencions o indemnitzacions obtingudes per la comunitat de propietaris.

Als efectes de l’IRPF, les comunitats de propietaris són considerades una comunitat de béns pel que fa a l’obtenció de rendes, per la qual cosa per analitzar el tractament tributari de la subvenció o indemnització obtinguda per una comunitat de propietaris es fa precís acudir a l’article 8.3 de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’IRPF, on es determina que les rendes corresponents a les societats civils, tinguin o no personalitat jurídica, herències jacents, comunitats de béns i altres entitats a què es refereix l’article 35.4 de la Llei General Tributària, “se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, …”

Així doncs, les comunitats de propietaris no constitueixen contribuents de l’IRPF, sinó que es configuren com una agrupació de contribuents que s’atribueixen les rendes generades a l’entitat. La determinació de les rendes de la comunitat de propietaris s’ha de fer d’acord amb les normes de l’IRPF i la qualificació de les rendes derivades de l’obtenció d’una subvenció o d’una indemnització, és la de guany patrimonial.

Són unes quantes les qüestions que es plantegen pel que fa al tractament fiscal, en particular en l’IRPF, de les subvencions o indemnitzacions percebudes per les comunitats de propietaris que passem seguidament a analitzar.

UNA COMUNITAT DE PROPIETARIS, A EFECTES FISCALS, ES COMPORTA COM UNA COMUNITAT DE BÉNS

De conformitat amb aquesta configuració, una subvenció o indemnització de què es beneficiaria la comunitat afectarà cada un dels comuners en el sentit d’atribuir a cada un d’ells la quantitat proporcional que haurà d’integrar-se a les seves respectives rendes obtingudes com a guany patrimonial, en funció del seu coeficient de participació en la comunitat de propietaris i llevat que en els estatuts hi disposi un altre repartiment.

Als efectes de  les respectives declaracions per l’IRPF dels comuners, és procedent el lliurament d’un certificat individual de percepció de rendes, contenint la proporció de la subvenció o indemnització en atenció al coeficient de participació en la comunitat.

IMPUTACIÓ TEMPORAL

S’ha d’imputar la subvenció o la indemnització en el període impositiu en què tingui lloc el cobrament, amb independència del moment del seu reconeixement.

SUPÒSIT EN QUÈ LA INDEMNITZACIÓ NO S’HA DE COMPUTAR COM A GUANY PATRIMONIAL

En un supòsit, per exemple, en què una comunitat de propietaris aconsegueix una sentència favorable en virtut de la qual rep una indemnització per defectes en la construcció de la constructora o els tècnics encarregats de l’execució de l’obra, per realitzar les corresponents reparacions, cal preguntar-se quin tractament fiscal rep aquest import percebut per a la realització de les reparacions dels defectes constructius.

En determinar-se les rendes de la comunitat de propietaris conformement a les normes de l’IRPF, la qualificació tributària de la indemnització no pot ser una altra que la de guany o pèrdua patrimonial, perquè la determinació de la seva valoració és causada pel que es disposa en l’article 37.1.g) de la mateixa Llei de l’IRPF, d’acord amb el qual quan l’alteració en el valor del patrimoni procedeixi “…de indemnizaciones o capitales asegurados por pérdidas o siniestros en elementos patrimoniales, se computará como ganancia o pérdida patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Cuando la indemnización no fuese en metálico, se computará la diferencia entre el valor de mercado de los bienes, derechos o servicios recibidos y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Sólo se computará ganancia patrimonial cuando se derive un aumento en el valor del patrimonio del contribuyente”.

Conforme amb l’exposat i, en particular, tenint en compte l’última frase del precepte anterior (només es computarà guany patrimonial quan es derivi un augment en el valor del patrimoni del contribuent), la Direcció General de Tributs manté el criteri que en la mesura que la indemnització percebuda coincideixi amb el cost de reparació no és procedent computar cap guany o pèrdua patrimonial; variacions patrimonials que sí que es produeixen quan no es dóna aquesta equivalència entre indemnització i cost de reparació.

 
Per tant, quan el cost de les reparacions que es realitzin es correspongui amb els imports indemnitzatoris percebuts, no es produirà guany o pèrdua patrimonial, circumstància que no es podrà afirmar respecte als imports que no es destinin a realitzar les reparacions que aquests indemnitzen. Aquests últims si suposaran un guany patrimonial que s’atribuirà als comuners.

La Cambra ha formulat una petició al President del Govern espanyol, per tal que es compensi als arrendadors pels perjudicis que provoca la limitació al seu dret d’actualització, d’acord amb el que preveu la legislació espanyola

Si vaig pagar entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, l’impost de plusvàlua, puc reclamar la seva devolució?

A la Cambra hem obert una nova via de reclamació patrimonial a l’Estat

El termini de reclamació és limitat: Fins al 27/6/2023

Per això, la Cambra ha establert un sistema que facilita la reclamació.

Els serveis jurídics de la Cambra han estudiat un pronunciament del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) que suposa una important eliminació de les barreres per reclamar la responsabilitat patrimonial de l’Estat i pot facilitar futures reclamacions contra l’Estat com per exemple la reclamació de l’impost de plusvàlua en les liquidacions efectuades i pagades amb anterioritat a ser declarat inconstitucional.

L’existència d’aquestes traves motivaren al seu moment optar per un primer sistema de reclamació, que davant pronunciaments negatius del Tribunal Suprem han aconsellat jurídicament canviar el rumb de les reclamacions redirigint-les, aplicant la declaració del TJUE a què ens referim a continuació.

Ens referim a la declaració del TJUE  pronunciada en la sentència de 28 de juny del 2022, de ser contrari al Dret de la Unió Europea, per infringir el principi d’efectivitat, el règim de responsabilitat patrimonial de l’Estat Legislador per danys causats als particulars.

Encara que es tracta d’una sentència que només aborda la responsabilitat patrimonial en cas d’infracció del dret de la Unió Europea, en la mesura que considera contraris a la seva efectivitat determinats requisits procedimentals que també preveu la Llei en els casos de responsabilitat patrimonial per inconstitucionalitat d’una llei, fonamenta  sostenir que aquests requisits també impedeixen l’efectivitat de la responsabilitat dels poders públics garantida constitucionalment en cas d’inconstitucionalitat de normes de rang legal, responsabilitat que en el cas de la plusvàlua municipal deriva de la sentència del Tribunal Constitucional (TC) de 26 d’octubre de 2021 que va declarar inconstitucional la fórmula matemàtica de càlcul d’aquest impost.

La sentència del TC de 26 d’octubre de 2021

Recordem que el passat 26 d’octubre de 2021, el Ple del TC declarava la inconstitucionalitat i nul·litat de l’Impost municipal de plusvàlua perquè establia un mètode de determinació de la base imposable de l’impost que determinava que sempre existia un augment de valor dels terrenys durant el període d’imposició, amb independència de què hagués existit aquest increment i de la quantia real d’aquest increment. La sentència del TC es va aplicar a totes les operacions firmades a partir del 26 d’octubre de 2021. Tanmateix, no es va aplicar amb caràcter retroactiu a les liquidacions ja efectuades que havien esdevingut fermes.

Una vegada dictada l’esmentada sentència, el Govern de l’Estat,  va arremangar-se per modificar la Llei d’Hisendes Locals amb l’afany que els Ajuntaments continuessin obtenint ingressos per a les seves arques municipals. Precipitadament, el Govern va modificar la Llei d’Hisendes Locals establint que en cas de no existir guany entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió no estaria subjecte a l’impost, així com va establir dos mètodes de càlcul per a l’impost, el càlcul objectiu i el real podent el contribuent escollir el més beneficiós.

Quins requisits han canviat per sol·licitar la responsabilitat patrimonial de l’administració per vulnerar el dret de la Unió Europea?

La normativa estatal determina que si no es donen prèviament determinats requisits la demanda contra l’administració, decaurà i no es podrà aconseguir una indemnització dels danys ocasionats als particulars.

Amb la sentència dictada el Tribunal europeu s’han flexibilitzat i així:

• Existència d’una sentència prèvia el Tribunal de Justícia de la Unió Europea que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió Europea de la norma jurídica aplicada. Ara ja no serà necessari.
• Només seran indemnitzables els danys produïts en els 5 anys anteriors a la publicació de la sentència, tret que la sentència disposi una altra cosa. La reparació dels danys ha de ser íntegra i no pot restar supeditada als 5 anys anteriors.
• Que el particular perjudicat hagués recorregut l’actuació administrativa que, en aplicació d’aquella norma, li va originar el dany i hagués obtingut una sentència ferma desestimatòria de les seves pretensions. El Tribunal europeu entén que un ciutadà pot veure’s perjudicat per altres vies que no siguin necessàriament un procediment judicial.
• El perjudicat només disposarà d’un any des de la publicació en el Diari Oficial de la Sentència del Tribunal de Justícia que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió de la norma aplicada, per gestionar la reclamació. El Tribunal europeu ha determinat que aquest no pot ser l’únic punt de partida per fer la reclamació.

El TJUE considera que aquests requisits són massa restrictius i que fan, a la pràctica, impossible o excessivament difícil assolir la indemnització. En definitiva, parlem d’una sentència on la Justícia Europea ha tombat el sistema espanyol per exigir responsabilitat patrimonial de l’Estat en cas de violació de lleis comunitàries i que reforça els drets del ciutadà espanyol.

Quina importància pràctica té aquesta resolució europea?

La sentència implica que, d’ara endavant, serà més fàcil pels ciutadans exigir a l’Estat espanyol la seva responsabilitat patrimonial. Així, ens trobem que, durant anys, l’Administració ha ocasionat greus perjudicis i pèrdues econòmiques als ciutadans, pèrdues patrimonials ocasionades directament per l’Estat i que ara són susceptibles de ser reclamades gràcies a la sentència del TC que va declarar inconstitucional la forma del càlcul d’aquest impost.

Res garanteix l’efectiu rescabalament dels danys ocasionats als ciutadans per l’aplicació de determinades normes jurídiques estatals declarades inconstitucionals, però, si més no, amb la sentència del Tribunal europeu, s’han desterrat aquells requisits tan rígids que impedien, en molts casos, l’obtenció de la reparació patrimonial.

Tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis

Des de la Cambra, atents a l’evolució d’aquesta qüestió, ja tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis durant els 4 anys anteriors al 25 de novembre de 2021 (del 25/11/2017 al 25/11/2021). 

Aquest servei comprèn la reclamació administrativa i judicial de la quota pagada corresponent a l’impost de plusvàlua més els interessos de demora comptats des de la data de pagament de l’impost fins a la data de la seva devolució.

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

A les Comunitats de propietaris es van imposant cada vegada més obligacions, la qual cosa motiva més despeses.

I aquestes despeses moltes vegades s’interpreten com a qüestions burocràtiques.

Una obligació que ara s’ha d’atendre és la que afecta a la prevenció de riscos laborals.

Fins ara s’entenia que com a molt afectava  a les Comunitats que tenien treballadors al seu càrrec i que la normativa sobre prevenció de riscos laborals sent d’obligat compliment per les empreses i autònoms, es considerava que a les Comunitats sense treballadors no les afectava, en considerar que quedaven excloses de la definició legal d’ “empresa”.

No obstant això, actualment, i després d’una sentència del Tribunal Suprem de 27/5/2022, s’interpreta que les Comunitats, també les que no tenen treballadors, en tenir un deure de vigilància de la prestació dels serveis que fan per elles terceres persones (siguin autònoms o empreses que prestin serveis a l’immoble), han de procedir al compliment de la normativa (art. 24.3 de la Llei de Prevenció de Riscos Laborals).

L’incompliment de la normativa pot comportar, com així ho sentencia el Tribunal Suprem, que una Comunitat sense treballadors sigui condemnada com a responsable solidària dels deutes de personal subcontractat (per exemple personal de neteja, instal·ladors, porters, etc).

Davant d’aquestes situacions, que poden ser molt complicades per a les Comunitats, s’ha d’aconsellar a les Comunitats que no tenen contractats treballadors, que procedeixin a encarregar activitats preventives bàsiques, com avaluació de riscos i planificació preventiva de la seva finca, a fi d’entregar a les empreses subcontractades (servei de neteja, ascensor, …) aquesta informació, i complir amb l’obligació establerta a l’art. 24.3 Llei de Prevenció de Riscos Laborals esmentada, per a coordinar les activitats empresarials que els tercers portin a terme a la finca.

Cal, per tant, per prudència i evitació de responsabilitats, que la Junta de la Comunitat posi a consideració dels seus membres l’adopció dels acords corresponents, tenint present que la manca d’adopció d’acords pot meritar responsabilitats diverses.

És el valor pel que s’ha de tributar obligatòriament (a partir de 1/1/2022), a efectes dels:

• Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que a Catalunya és del 10 %
• Impost d’Actes Jurídics Documentats
• Impost de Successions i Donacions

Teòricament i  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

Hi ha noticies d’increments superiors al 70 % d’increment fiscal.

El valor de referència no pot  superar el  valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació. Amb tot, ja hem pogut comprovar com en alguns supòsits no és així.

A la Cambra el podem assessorar i indicar-li amb Certificació Cadastral quin és el valor de referència d’un immoble del que en sigui propietari (titular cadastral).

Ens caldrà que s’identifiqui amb DNI -còpia del qual ens ha d’adjuntar-, ens faciliti la Referència cadastral -adjuntant el rebut de l’IBI que vagi a nom de vostè- i ens autoritzi a fer-ho (pot fer-ho prement aquest enllaç del

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

• Immobles urbans.
  • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
  • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
  • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
  • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
• Immobles rústics.
  • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
  • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
  • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

• Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
• Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.

La Generalitat ha modificat la normativa reguladora de la Propietat horitzontal dels edificis situats a Catalunya amb un nou Decret Llei 28/2021 sobre la regulació l’adopció d’acords relatius a millorar l’eficiència energètica dels edificis o sistemes d’energies renovables, facilitant a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que puguin beneficiar-se dels fons europeus “Next Generation”, que conté una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.

Dels fons europeus que seran distribuïts pel govern estatal, corresponen més de 186 milions d’euros a Catalunya i, d’aquests, 32,57 milions es destinaran a subvencionar instal·lacions d’autoconsum.

En resum, les principals modificacions fan referència a:

Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?

A partir de l’aprovació d’aquest decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (article 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.

Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?

La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.

Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?

El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin votat en contra expressament.

Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?

La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti els propietaris (553-42).

Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?

Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.

Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?

No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta. (art. 553-42). En aquest cas, les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.

Quin tipus impositiu s’ha d’aplicar, el 10% o el 21%?

Sobre aquesta qüestió, la Direcció General de Tributs de l’Estat (DGT), en la consulta vinculant V2068-21,  ha  dictaminat que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si les obres no tenen aquella consideració,  el tipus impositiu és del 21%

La DGT considera inclosa dins del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

Podeu trobar la Consulta vinculant de la DGT en aquest enllaç (premeu aquí)