IPC 3,63 % lloguers (aplicable juliol 2024)

3,63% 

És l’últim publicat pel període maig 2023-2024

Actualització de la renda en els arrendaments d’immobles (pisos, locals comercials, pàrquings).

Cal recordar que temporalment per al 2024 es limita l’actualització de l’IPC als lloguers d’habitatges al 3% (durant el 2023 el topall s’ha situat en el 2%), si bé si l’IPC és inferior al 3% s’haurà d’aplicar l’IPC inferior.

L’evolució als darrers anys és la que resulta d’aquest gràfic

 

Per facilitar aquesta actualització, li proporcionem un enllaç al web de l’Institut Nacional d’Estadística que li permetrà d’obtenir l’import de la renda actualitzada.Tan sols cal introduir l’import de la renda actual i el període que es vol actualitzar i obtindrà immediatament el nou import actualitzat i la variació percentual aplicada.

 Càlcul IPC renda lloguer

La majoria de contractes d’arrendament preveuen que la renda de lloguer pactada s’actualitzi anualment d’acord amb algun índex, el més habitual és l’índex general de preus al consum i d’aquesta manera es revalora l’import del lloguer pactat inicialment en el contracte.

Si el seu contracte de lloguer preveu un sistema d’actualització diferent a l’aplicació de l’IPC índex general, o té qualsevol altre dubte referent al seu contracte posi’s en contacte amb els nostres serveis jurídics, podem ajudar-lo a fer les actualitzacions corresponents de la renda segons les estipulacions del seu contracte.

D’altra banda, recordem que a partir de l’1 d’abril de 2015 hi ha un canvi importantíssim a la normativa d’aplicació de l’IPC o no o l’IGC (Índex de Garantia de Competitivitat) que consisteix en:

Nou índex de referència en actualitzacions dels lloguers:  Índex de Garantia de Competitivitat (IGC)

 L’IGC s’aplica si es pacta expressament algun mecanisme de revisió de valors monetaris, però no es detalla l’índex o la metodologia

Si no hi ha pacte exprés, no es podrà revisar el lloguer!

Les Cambres de la Propietat recorren la declaració de determinats municipis com a zones de mercat residencial tensionat

El Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya va presentar el passat 15/04/2024 un recurs d’alçada davant del Departament de Territori de la Generalitat contra la Resolució TER 800/2024 publicada pel citat Departament per la qual es declaren 140 municipis de Catalunya com a zones de mercat residencial tensionat.

La resolució recorreguda deixava sense efecte una resolució anterior, la Resolució TER 2940/2023, que també declarava els mateixos municipis com a zones tensionades i contra la qual ja es va interposar el corresponent recurs contenciós-administratiu davant del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya.

Aquest recurs s’ha presentat juntament amb el Consell de Col·legis Oficials d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya, l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, el Consell de Col·legis Territorials d’Administradors de Finques de Catalunya i l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya.

D’altra banda, el passat 19/04/2024 les mateixes entitats van presentar un recurs contenciós-administratiu davant de l’Audiència Nacional contra la Resolució del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, de 14/03/2024, que aprova els arguments de la Generalitat per declarar els 140 municipis de Catalunya com a zones de mercat residencial tensionat.

A partir d’aquest febrer Catalunya limitarà el preu del lloguer

El Govern ha comunicat que la limitació dels preus del lloguer a Catalunya entrarà en vigor al mes de febrer als 140 municipis que la Generalitat va declarar com a zones de mercat residencial tens.

Així ho han acordat la consellera de Territori, Ester Capella, i la Ministra d’Habitatge, Isabel Rodríguez, en reunió mantinguda la setmana passada.

Entre aquests 140 municipis hi trobem Terrassa, Matadepera, Rubí, Castellbisbal i Sant Cugat del Vallès.

La declaració d’un municipi com a zona tensionada suposa que la renda en els nous contractes de lloguer d’habitatge es trobarà limitada de la següent manera:

  • En el cas dels petits tenidors (propietaris de menys de 5 habitatges, inclòs el seu habitatge habitual), la renda no podrà superar el preu del darrer contracte vigent els últims cinc anys, un cop aplicada la clàusula d’actualització anual del contracte, en el cas de petits tenidors.
  • En el cas dels grans tenidors (propietaris de 5 o més habitatges, inclòs el seu habitatge habitual) la  renda haurà de ser la més baixa d’entre la del darrer contracte i el preu que marqui l’índex de referència.

El Govern Espanyol s’ha compromès a aprovar i publicar aquest índex de referència, que no serà homogeni per a tot l’Estat, en les pròximes setmanes. El nou índex serà una combinació entre el que ja existia a Catalunya i un de nou en el qual hi treballa el Ministeri, basat en les diferents declaracions de la renda i depenent de les característiques de les diferents zones geogràfiques.

Com sempre, a la Cambra podran trobar i consultar tota la informació relativa a aquesta qüestió.

Horari

Any 2023

 


Horari normal d’atenció al públic:

  • Central: Matí, de  9 a dos quarts de dues; Tarda: de  4 a dos quarts de set.
  • Comunitats: Matí, de 9 a dos quarts de dues; Tarda, de dos quarts de  4 a les set

A banda, a la Central, els divendres del mes de juliol, així com dels dies 16 d’agost a l’1 de setembre,  l’horari d’atenció al públic a la Central, serà de 9 del matí a  al 3 de la tarda.

I pel que fa a Comunitats, tots els divendres, l’horari  és de 9 del matí a 3 de la tarda, però l’horari d’atenció al públic del  16 al 31d’agost,  serà de 9 a 13:30

A banda dels dissabtes i festius generals corresponents al descans del personal, les nostres Oficines no estaran obertes -en atenció al públic- els següents dies:

  • Els dies 10 d’abril i 3 de juliol, per ser festes locals de Terrassa.
  • Els dies del 31 de juliol al 15 d’agost, ambdós inclosos, així com els dies 13 d’octubre  i 7 de desembre,  per vacances de tot el personal

Finalment, davant de qualsevol incidència, sempre estan operatives les següents adreçes electròniques:

També durant les vacances com al llarg de tot l’any, el nostre Consultor24h segueix actiu per a consultes breus

A la Cambra ens agrada atendre’l i és la nostra voluntat donar el millor servei amb la major eficàcia i plena seguretat a tots els propietaris.

La Cambra al·lega contra establir més limitacions als propietaris

Les  Corts Generals espanyoles van aprovar la Llei de l‘Habitatge (llei 12/2023), que entre d’altres qüestions preveu introduir altra vegada la limitació de lloguers a les poblacions que es declarin com a Zones de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT).

 

La Generalitat de Catalunya, a través de la Secretaria d’Habitatge, va endegar un procés d’informació pública sobre el procediment per a la declaració de la ZMRT, que afecta 140 municipis, que representa més del 80 % de la població de Catalunya (DOGC 22.6.2023).

 

La Cambra de la propietat urbana de Terrassa i Comarca, ha presentat al·legacions  importants sobre el procediment que implica limitar els drets del propietaris, mostrant la seva disconformitat de forma contundent i raonada, fonamentada en la pròpia llei

Els motius, de forma molt sintetitzada, són els següents:

  1. La Cambra ja va instar a la Presidència del Govern espanyol indicant la seva disconformitat amb el fet que es limiti l’actualització de lloguers d’habitatge del 2% al 2023 i del 3% al 2024, perjudicant als propietaris i sense que se’ls compensi (la petició de 30/3/2023, encara no ha estat contestada).
  2. La nova llei de l’habitatge espanyola (LH), desplaça que siguin els particulars qui hagin de fer-se càrrec de garantir el dret a un habitatge, quan aquesta és una obligació de les Administracions públiques, que no han fet la seva feina (Terrassa no ha començat cap promoció d’habitatge protegit des del 2008 i la Generalitat tampoc des del 2014).
  3. S’obliga als propietaris, les Administracions municipals i autonòmica es queden tan amples, no compensant als propietaris infringint els drets que garantirien la compensació (arts.9.3 i 106 de la Constitució espanyola).
  4. La Generalitat no fa un estudi de cada municipi segons el que estableix la LH, ni un pla específic per a cadascun, com també obliga la llei, quin pla ha de justificar quines mesures adoptarà cada administració per a corregir les situacions de desequilibris.
  5. No s’ha fet una Memòria per a calcular les requisits que estableix la LH per a declarar cada Zona de Mercat Residencial Tensionat.
  6. No s’ha actualitzat dades per a fer estudis, sinó que es fan servir les de fa 3 anys.
  7. Hi ha situacions no estudiades o mal estudiades (per exemple Terrassa és la ciutat que està per sota la mitjana –quant a lloguers- de les de més de 70.000 habitants de Catalunya; o Matadepera on el lloguer és residual i no hi ha estudis fets i no hi ha un mercat de lloguer com a tal, se la incorpora com a ZMRT).
  8. Es volen aplicar els Índex de Referència de lloguer aprovats el 2017, que no es van aplicar per sentència del Tribunal Constitucional i sense tenir present que la Generalitat no té competències en la LH per imposar-los, sinó que ha de ser per una resolució del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
  9. S’incorre en errors en incloure o no conceptes per al càlcul de les despeses i subministraments, infringint el que preveu la LH.

Per tots aquests motius la Cambra considera que si no es corregeix i no es reformula en un nou procés, que tingui presents totes les determinacions de la LH, tot el procés podria ser anul·lat pels Tribunals de justícia, en no atendre els requisits que en cada cas imposa la llei de l’habitatge espanyola (llei 12/2023 de 24 de maig – BOE 124 de 25.5.2023).

 

 

Lloguers: Evolució actualitzada

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell, així com amb la mitjana de Catalunya.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancat a 31/03/2023 (és en base a les últimes dades publicades el 23/06/2023 per la Secretaria d’Habitatge), així com dades públiques de portals immobiliaris.

  1. Preus de lloguer

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya a 31/03/2023, és de 812,87 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 10,12%, ja que en el primer trimestre de 2022 va ser de 738,14 €/mes.

Més dades, la inflació  al mes de desembre de 2022, va ser del 5’7 % i al gener de 2023, del 5’9%.

Mentre, s’ha prorrogat per a tot el 2023, que els lloguers només es puguin actualitzar al 2%, com a límit.

La comparativa del lloguer mitjà durant el primer trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 31/03/2023 i en relació a la variació interanual,  la següent:

  • Terrassa, ha pujat un 7,57 % anual,  situant-se en 668,64 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 2,10%).
  • Barcelona, ha pujat un 12,63 % anual, situant-se en 087,33 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 0,91 %).
  • Rubí, ha pujat un 4,88 % anual,  situant-se en 702,17 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 4,38%).
  • Sant Cugat, ha pujat un 11,81 % anual, situant-se en 1.332,04 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat 6,38 %).
  • Sabadell, ha pujat un 11,28 % anual, situant-se en 737,21 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,15 %).

 

Terrassa continua des de fa anys,  per sota la mitjana de Catalunya, tot i que precisament a Terrassa, com a l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell i Mataró, és on es concentra més pressió sobre la demanda, tant en lloguer com en compra d’habitatges, en alguns casos, més que a Barcelona.

És un fet que exhaurit pràcticament el lloguer en habitatge a Barcelona ciutat (les dades són que Barcelona va quedar en un 1’2% des habitatges de mitja de tot Catalunya), també inexistent en anys la inversió dels Ajuntaments en habitatges protegits de la seva pròpia promoció redirigint la política municipal cap als particulars sense compensacions (imposant el 30% d’habitatge protegit amb els costos i reducció de promocions corresponents), el desplaçament de la demanda –per la manca d’oferta a Barcelona i el seu encariment- desplacen la demanda a localitats com Terrassa (que amb polítiques posades en còpia com les del 30% d’habitatge protegit o les amenaces de què es reediti la llei de contenció de rendes declarant àrea tensa una població que te un lloguer per sota del lloguer mitjà de Catalunya en l’àmbit dels gràfics), no són indicatius que hagin de millorar en un futur immediat i mediat.

Terrassa continua per sota aquella mitjana en tenir més disponibilitat d’habitatges, tant en lloguer com en compra, i encara la diferència serà superior, tota vegada que hi ha molt sòl disponible, amb moltes promocions a fer doncs el terme municipal és un dels majors de la Catalunya urbana.

Cal fer referència al fet que a Terrassa i demés poblacions on en tramitar-se l’obligació de destinar el 30% a habitatge protegit, aquesta imposició ja ha tingut conseqüències en la petició de llicències d’edificació. Però els processos constructius continuen parats per les incerteses actuals i no podem en aquest informe calibrar les conseqüències que tindran, d’una banda l’increment de preus  i mancança en la certesa de disposar de materials; d’una altra l’evolució de la inflació i finalment a curt i termini, els efectes de la guerra d’Ucraïna (com vam exposar a l’informe anterior).

A més, la nova llei de l’Habitatge espanyola, amb les obligacions que desplaça als propietaris (per exemple respecte de les despeses de contractació i d’altres) així com amb reobrir la política de contenció de rendes, alterarà en perjudici de l’oferta, el mercat residencial de lloguer (i les puges de tipus d’interès acaben d’afegir més incerteses i reduir les possibilitats de compra de bona part de la ciutadania).

A considerar també, que la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya en el DOGC de 22/6/2023, publica un anunci pel que es sotmet a informació pública el procediment per a la declaració de les zones de mercat residencial tensionat (que a la demarcació de la Cambra, afecta als municipis de Terrassa, Sant Cugat, Rubí, Matadepera). A Viladecavalls, però, tot i que la Generalitat la inclou como zona de mercat residencial tensionat, en principi no li serien d’aplicació els Index de Referència de Lloguer (segons la Memòria  referida al DOGC de 22/6/2023, esmentat).

  1. Nombre de contractes

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut un augment (5,56%), així com a Sant Cugat del Vallés (4,43%) a Sabadell (6,44%), i Rubí (3,18%) a Barcelona hi ha hagut una disminució (-10,93%).

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 36.464, és a dir, un 5,32 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, és la ciutat on se n’han formalitzat més, òbviament després de Barcelona.

Aquesta davallada en la contractació a Barcelona, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ara ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català i la incertesa sobre si la nova Ley de la Vivienda espanyola permetrà que es pugui tornar a incorporar aquesta figura de la contenció de rendes (que acaba tenint efectes nefastos, a criteri de la Cambra).

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-4t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

Nova Llei de l’Habitatge

Ja s’ha publicat, el 25/5/2023,  al BOE la Llei espanyola pel dret a l’habitatge (la llei 12/2023) que entra en vigor en termes generals el 26/5/2023.

Els efectes d’aquesta llei estan per veure, però de ben segur, que seran totalment contraris als objectius detallats a la seva exposició de motius i més des del punt de vista dels drets dels propietaris i arrendadors (sense compensació real als propietaris-arrendadors, els objectius de la llei són la limitació dels lloguers,  disminuir la seguretat jurídica sobre l’oferta, desplaçament d’obligacions contrari als pactes entre particulars).

Amb normatives sembants, s’ha produit el contrari, com és una reducció del parc d’habitatges en lloguer i, alhora, un increment de les garanties i solvència exigida als llogaters, penalitzant als que tenen menys capacitat econòmica.

A la Cambra els darrers temps podem afirmar que tenim molta consultoria, per la preocupació dels propietaris i arrendadors afectats, respecte de com els repercutirà tot plegat, amb  molt decensís sobre l’efecte que produeix veure com se’ls desplaça des del poder públic, les obligacions de garantir el dret a l’habitatge a ells, veient a més que les administracions públiques -des de la Generalitat als Ajuntaments- no han fet actuacions per garantir el dret dels ciutadans.

L’objectiu d’ aquesta Llei és el garantir als ciutadans l’ accés a un habitatge digne i en condicions assequibles, amb especial protecció a aquelles persones que disposen de menys recursos econòmics.

Amb la finalitat de garantir aquesta funció social de la propietat, aquesta regulació intervé significativament el mercat del lloguer d’habitatge habitual (queden fora d’aquesta regulació els referits a locals, temporada, etc..) i pel que fa als nous contractes d’arrendament que es formalitzin un cop entrada en vigor, les novetats més importants es resumeixen en:

Com defineix la nova Llei als GRANS TENIDORS D’HABITATGE?

Són  aquelles persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles urbans d’ ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ ús residencial, excloent garatges i trasters. No obstant això, les comunitats autònomes podran rebaixar a 5 o més immobles aquesta definició a les zones de mercat residencial tens (computats en la mateixa comunitat autònoma).

Com es limitarà el preu de la renda en els nous contractes de lloguer d’habitatge?

  1. La limitació de rendes només afecta els contractes de lloguer quan l’ habitatge es trobi ubicat en una ZONA DECLARADA DE MERCAT TENS DE LLOGUER. Si parlem de zones que no hagin estat declarades mercat tens de lloguer, la renda serà la que lliurement pactin les parts.
  2. Amb caràcter general, per als nous contractes realitzats sota la vigència de la nova Llei , el preu del lloguer no podrà excedir de l’última renda que hagués estat vigent en els últims cinc anys, una vegada aplicada l’actualització anual (IPC).
  3. Si l’ arrendador és un GRAN TENIDOR D’ HABITATGE, i sens perjudici de la limitació anterior, la renda no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable segons l’ Índex de Referència.
  4. La previsió legal és que el sistema d’índex de preus de referència (que no està aprovat), ho estigui per a finals  de 2024 (cap al 31/12/2024, per tal que entri en  vigor a 1/1/2025, segons s’especula).
  5. Cal que administrativament s’aprovi quines són les zones de mercat residencial tens.

Què és una zona de mercat residencial tens?

Són àmbits territorials que l’administració considera amb especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població (en aquesta qüestió la llei no fa menció al fet de si les administracions públiques competents han destinat suficients esforços pressupostaris per a garantir la suficiència d’habitatges, sinó que ho desplaça tot als particulars, siguin persones físiques o jurídiques).

La declaració, quan sigui aprovada, tindrà una vigència de 3 anys prorrogables (la qual cosa a l’Estat espanyol pot significar, indefinida).

La Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya ha publicat al DOGC de 22/6/2023, l’Anunci pel qual se sotmet a informació pública el procediment per a la declaració de zones de mercat residencial tensionat.

Els requisits bàsics per poder declarar una zona de mercat residencial tensionat són:

  • Que la càrrega mitja del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàscis, superi el 30% d’ingressos mitjos de les llars.
  • Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat, en el 5 anys anteriors a la declaració, un percentatge de creixement acumulat de l’IPC de la Comunitat autònoma corresponent.

Quina serà la durada dels nous contractes de lloguer d’habitatge?

Per als contractes d’ arrendament que es formalitzin a partir de l’ entrada en vigor de la nova Llei d’ Habitatge, ja sigui a la finalització dels primers cinc anys del contracte, o en el seu cas, a la finalització de la següent pròrroga tàcita de tres anys, i sempre que ho demani l’ arrendatari, s’ imposa una PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA que serà de caràcter obligatori per a l’ arrendador en els següents supòsits:

  • EN ZONES NO TENSIONADES DE LLOGUER: La pròrroga obligatòria serà d’ 1 any, per als contractes en què l’ arrendador sigui GRAN TENIDOR i l’ arrendatari sigui persona VULNERABLE.
  • EN ZONA DECLARADA MERCAT TENS DE LLOGUER: La pròrroga obligatòria serà de 3 anys per a tots els contractes d’ arrendament d’ habitatge, per tant obliga a tots els arrendadors, independentment de la situació econòmica de l’ arrendatari.

 

Què passa si l’habitatge no ha estat arrendat en els 5 anys anteriors?

En aquest cas, i sempre que l’ habitatge s’ubiqui en una zona de mercat tens residencial, la renda de lloguer no podrà excedir del preu aplicable segons el sistema d’ índexs de preus de lloguer.

 

Podré repercutir despeses en els nous contractes?

No hi ha la repercussió al nou arrendatari de quotes o despeses que no haguessin estat pactades en el contracte anterior.

 

En quins casos la norma em permet incrementar la renda de lloguer?

 Existeix la possibilitat d’ incrementar un 10% la renda de lloguer limitada, en els supòsits següents:

  • OBRES.- En el cas que l’ arrendador realitzi determinades obres de rehabilitació, o de reforma o millora que suposi un estalvi energètic del 30%, o de millora de l’ accessibilitat, en els dos anys anteriors a la celebració del nou contracte.
  • DURADA.- També es podrà incrementar un 10% la renda si el contracte se signa per una durada mínima de 10 anys, o en el seu cas, s’ estableix un sistema de pròrrogues que permeti a l’ arrendatari prorrogar el contracte fins a 10 anys o més.

Puc actualitzar la renda de lloguer?

Es manté la limitació màxima del 2% per a l’actualització anual de rendes en aquells contractes que s’hagin de revisar fins al 31 de desembre de 2023, i eleva el topall al 3% per a aquells contractes la renda dels quals s’actualitzi en el període comprès entre l’1 de gener i el 31 de desembre de 2024.

Aquesta limitació en l’ actualització anual de la renda serà obligatòria per als GRANS TENIDORS. Per a la resta dels propietaris hi ha la possibilitat de pactar lliurement el percentatge a aplicar, però si l’ arrendatari no ho accepta, no es podrà superar els límits establerts (la redacció d’aquesta qüestió, fa que a la pràctica la limitació sigui igual per tothom, perquè dificilment el llogater voldrà arribar a un pacte que el perjudiqui).

Per a les actualitzacions anuals a aplicar a partir de l’1 de gener de 2025, la norma preveu la creació abans del 31 de desembre de 2024 d’un índex nou de referència que eviti els increments desproporcionats de renda.

Què passa si l’arrendatari és vulnerable i no paga?

La norma pretén agilitar la comunicació entre jutges i serveis socials per avaluar la situació i en el seu cas una resposta habitacional ràpida a les famílies vulnerables. Mentre aquestes solucions es produeixen la norma àmplia el període de suspensió dels llançaments durant un termini màxim de 2 mesos, quan el propietari sigui una persona física, i de 4 mesos quan es tracti d’ una persona jurídica.

Qui pagarà les despeses de gestió i formalització del contracte de lloguer d’un habitatge?

La nova llei disposa que seran a càrrec de l’arrendador les despeses de la gestió immobiliària i les de la formalització del contracte.

Canvia la fiscalitat del lloguer?

Per tal d’ afavorir el lloguer a preus assequibles, per als nous contractes s’ estableixen uns percentatges de reducció en l’ IRPF del rendiment net del lloguer que van des del 50% i podran incrementar-se fins al 90% en funció de si es compleixen determinats supòsits (però això no s’aplicarà sinó amb efectes a partir de l’1/1/2024).

Em penalitzaran per tenir habitatges buits?

La nova llei introdueix nous recàrrecs en l’ Impost de Béns Immobles per a aquells habitatges que romanguin desocupats de forma continuada i sense causa justificada per un termini superior a anys. Aquest recàrrec pot variar entre el 50% de la quota líquida de l’ impost fins al 150% segons els casos.

Consulta’ns

L’Incasòl busca pisos per comprar

L’Institut Català del Sòl (INCASÒL), ha anunciat que té interès a rebre ofertes de venda de blocs d’habitatges plurifamiliars en construcció o totalment edificats i destinar-los a lloguer assequible amb l’objectiu de mobilitzar el parc d’habitatges buits i fomentar la rehabilitació urbana.

Aquests blocs han d’estar situats en 162 municipis d’arreu del territori català on s’ha detectat que hi ha una alta demanda residencial i escassetat d’oportunitats de lloguer amb algun tipus de protecció.

Els habitatges han de tenir una superfície útil d’entre 40 i 90 m² i poden ser tant pisos acabats com en execució.

En el cas dels edificis amb obra acabada, han de tenir la llicència de primera ocupació i un mínim de 10 habitatges, i la propietat que faci la sol·licitud ha de tenir, com a mínim, el 60% dels habitatges. En canvi, en aquells edificis amb obra parada o en execució, hi ha d’haver un mínim de 20 habitatges a cada promoció i qui ho sol·liciti ha de ser propietari de, com a mínim, un 80% d’aquests habitatges.

Les persones interessades poden presentar les ofertes fins al 15 de juny a través de la bústia plurifamiliars.incasol@gencat.cat. L’INCASÒL estudiarà les ofertes rebudes i, en cas d’estar-hi interessat, es posarà en contacte amb la propietat per iniciar el procés de negociació, en un termini màxim de dos mesos.

 

Àmbit geogràfic dels habitatges plurifamiliars que poden ser objecte de les ofertes de venda
  • Comarques Gironines: Banyoles, La Bisbal d’Empordà, Blanes, Figueres, Fornells de la Selva, Girona, Lloret de Mar, Mont-ras, Olot, Palafrugell, Palamós, Porqueres, Ripoll, Salt, Sant Feliu de Guíxols, Santa Coloma de Farners, Sarrià de Ter, Vilablareix, Vilafant, Vilamalla.
  • Àrea Metropolitana: Abrera, Alella, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Barberà del Vallès, Barcelona, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Canet de Mar, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Corberà de Llobregat, Cornellà de Llobregat, El Masnou, El Papiol, El Prat de Llobregat, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Les Franqueses del Vallès, Gavà, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, La Garriga, La Llagosta, La Palma de Cervelló, Lliçà de Vall, Llinars del Vallès, Malgrat de Mar, Martorell, Martorelles, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Olesa de Montserrat, Palafolls, Palau-solità i Plegamans, Pallejà, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Premià de Dalt, Premià de Mar, Ripollet, La Roca del Vallès, Rubí, Sabadell, Sant Celoni, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Teià, Terrassa, Tiana, Torrelles de Llobregat, Vallirana, Viladecans, Viladecavalls, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.
  • Camp de Tarragona: La Canonja, Cambrils, Falset, Montblanc, Reus, Salou, Tarragona, Torredembarra. Terres de l’Ebre: Amposta, Móra d’Ebre, Móra la Nova, Tortosa, Roquetes. Comarques Centrals: Berga, Calldetenes, Manlleu, Manresa, Sant Fruitós de Bages, Solsona, Tona, Torelló, Vic.
  • Ponent: Anglesola, Balaguer, Bellpuig, Cervera, El Palau d’Anglesola, Fondarella, Golmés, Guissona, Lleida, Miralcamp, Mollerussa, Tàrrega, Vilagrassa. Alt Pirineu i Aran: El Pont de Suert, La Seu d’Urgell, Puigcerdà, Tremp, Sort. Penedès: Cubelles, El Vendrell, Igualada, Òdena, Sant Pere de Ribes, Sant Sadurní d’Anoia, Santa Margarida de Montbui, Sitges, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú.

 

Documentació mínima requerida a presentar mitjançant la bústia habilitada
  1. Propietari, adreça postal del domicili social, correu electrònic, persona de contacte i número de telèfon.
  1. Quadre Excel o similar amb els següents camps (enviar adjunt):

Àmbit geogràfic, municipi, adreça immoble, referència cadastral, tipologia de cada unitat (habitatge, traster, aparcament), superfícies (útils i construïdes), nombre d’habitacions, estat d’execució de l’obra (%), preu de venda. A banda, també cal incorporar els següents camps de si/no pel que fa a la llicència d’obres, llicència de primera ocupació, cèdula d’habitabilitat, justificació de l’adequació de les obres al planejament vigent i caducitat de la llicència d’obres.

Documentació a presentar si l’edifici d’habitatges és seleccionat
  1. Llicència d’obres i llicència de primera ocupació de cada unitat residencial i cèdula d’habitabilitat si se’n disposa. En cas de no disposar-ne, acreditar el compliment del Decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat o si s’escau, de les obres (i cost) per donar-ne compliment.
  1. Justificació de l’adequació de les obres acabades, parades o en execució, al planejament vigent (certificat d’aprofitament urbanístic).
  1. Si s’escau, caducitat de la llicència d’obres (còpia de l’acte administratiu d’incoació i si s’escau de declaració).
  1. Informació detallada gràfica per a cada habitatge, de les zones comunes i descripció dels serveis disponibles.
  1. Declaració de l’estat d’ocupació dels habitatges i títol d’ocupació.
  1. Identificació i acreditació de documentació de les càrregues o deutes públics o càrregues urbanístiques que gravin la finca.

 

L’INCASÒL es posarà en contacte amb la propietat i habilitarà els mecanismes oportuns per tal que facin arribar la documentació requerida en el cas de ser seleccionat.

 

Anunci oficial publicat al web de l’INCASÒL (enllaç)

IRPF i subvencions a Comunitats de propietaris

Els propietaris hagin de tenir molt en compte a l’hora de fer les seves respectives declaracions de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), les subvencions o indemnitzacions obtingudes per la comunitat de propietaris.

Als efectes de l’IRPF, les comunitats de propietaris són considerades una comunitat de béns pel que fa a l’obtenció de rendes, per la qual cosa per analitzar el tractament tributari de la subvenció o indemnització obtinguda per una comunitat de propietaris es fa precís acudir a l’article 8.3 de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’IRPF, on es determina que les rendes corresponents a les societats civils, tinguin o no personalitat jurídica, herències jacents, comunitats de béns i altres entitats a què es refereix l’article 35.4 de la Llei General Tributària, “se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, …”

Així doncs, les comunitats de propietaris no constitueixen contribuents de l’IRPF, sinó que es configuren com una agrupació de contribuents que s’atribueixen les rendes generades a l’entitat. La determinació de les rendes de la comunitat de propietaris s’ha de fer d’acord amb les normes de l’IRPF i la qualificació de les rendes derivades de l’obtenció d’una subvenció o d’una indemnització, és la de guany patrimonial.

Són unes quantes les qüestions que es plantegen pel que fa al tractament fiscal, en particular en l’IRPF, de les subvencions o indemnitzacions percebudes per les comunitats de propietaris que passem seguidament a analitzar.

UNA COMUNITAT DE PROPIETARIS, A EFECTES FISCALS, ES COMPORTA COM UNA COMUNITAT DE BÉNS

De conformitat amb aquesta configuració, una subvenció o indemnització de què es beneficiaria la comunitat afectarà cada un dels comuners en el sentit d’atribuir a cada un d’ells la quantitat proporcional que haurà d’integrar-se a les seves respectives rendes obtingudes com a guany patrimonial, en funció del seu coeficient de participació en la comunitat de propietaris i llevat que en els estatuts hi disposi un altre repartiment.

Als efectes de  les respectives declaracions per l’IRPF dels comuners, és procedent el lliurament d’un certificat individual de percepció de rendes, contenint la proporció de la subvenció o indemnització en atenció al coeficient de participació en la comunitat.

IMPUTACIÓ TEMPORAL

S’ha d’imputar la subvenció o la indemnització en el període impositiu en què tingui lloc el cobrament, amb independència del moment del seu reconeixement.

 

SUPÒSIT EN QUÈ LA INDEMNITZACIÓ NO S’HA DE COMPUTAR COM A GUANY PATRIMONIAL

En un supòsit, per exemple, en què una comunitat de propietaris aconsegueix una sentència favorable en virtut de la qual rep una indemnització per defectes en la construcció de la constructora o els tècnics encarregats de l’execució de l’obra, per realitzar les corresponents reparacions, cal preguntar-se quin tractament fiscal rep aquest import percebut per a la realització de les reparacions dels defectes constructius.

En determinar-se les rendes de la comunitat de propietaris conformement a les normes de l’IRPF, la qualificació tributària de la indemnització no pot ser una altra que la de guany o pèrdua patrimonial, perquè la determinació de la seva valoració és causada pel que es disposa en l’article 37.1.g) de la mateixa Llei de l’IRPF, d’acord amb el qual quan l’alteració en el valor del patrimoni procedeixi “…de indemnizaciones o capitales asegurados por pérdidas o siniestros en elementos patrimoniales, se computará como ganancia o pérdida patrimonial la diferencia entre la cantidad percibida y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Cuando la indemnización no fuese en metálico, se computará la diferencia entre el valor de mercado de los bienes, derechos o servicios recibidos y la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda al daño. Sólo se computará ganancia patrimonial cuando se derive un aumento en el valor del patrimonio del contribuyente”.

Conforme amb l’exposat i, en particular, tenint en compte l’última frase del precepte anterior (només es computarà guany patrimonial quan es derivi un augment en el valor del patrimoni del contribuent), la Direcció General de Tributs manté el criteri que en la mesura que la indemnització percebuda coincideixi amb el cost de reparació no és procedent computar cap guany o pèrdua patrimonial; variacions patrimonials que sí que es produeixen quan no es dóna aquesta equivalència entre indemnització i cost de reparació.

 
Per tant, quan el cost de les reparacions que es realitzin es correspongui amb els imports indemnitzatoris percebuts, no es produirà guany o pèrdua patrimonial, circumstància que no es podrà afirmar respecte als imports que no es destinin a realitzar les reparacions que aquests indemnitzen. Aquests últims si suposaran un guany patrimonial que s’atribuirà als comuners.

Límit legal a aplicar IPC al lloguer d’habitatges (2%)-prorrogat

L’últim Consell de Ministres del 2022 ha acordat prorrogar el límit del 2% per a l’actualització de les rendes del lloguer fins al 31 de desembre de 2023. La decisió protegeix als inquilins davant l’augment de la inflació almenys durant un any més.

Ho estableix el RDecret llei 20/2022 de 27/12/2022 (BOE 28/12/2022).

 

La Cambra ha formulat una petició al President del Govern espanyol, per tal que es compensi als arrendadors pels perjudicis que provoca la limitació al seu dret d’actualització, d’acord amb el que preveu la legislació espanyola

 

El límit per a les actualitzacions de renda de lloguer funciona des de finals del març passat, quan es va aprovar el primer paquet de mesures especials per la crisi bèl·lica i les seves conseqüències econòmiques (El Consell de Ministres del 25/6/2022, va aprovar el Reial Decret llei que es publicà al BOE 26/6/2022, prorrogant fins a 31/12/2022, el disposat al  Reial decret llei 6/2022, que recullia una sèrie de mesures excusat en pal·liar els efectes de la guerra d’Ucraïna).

Ras i curt, plou sobre mullat.

La mesura suposa mantenir un límit en la pujada del lloguer que no es pot incrementar més del 2% anualment, independentment de la inflació, en els contractes afectats per la limitació: aquells la revisió de rendes dels quals va tenir lloc a partir de l’1 d’abril de 2022, aplicant forçosament com a índex d’actualització anual de la renda, l’índex de garantia de competitivitat (IGC) que es caracteritza per estar limitat al 2% màxim i pel 0% mínim, per la qual cosa no permet l’actualització a la baixa de la renda del lloguer.

El sostre del 2% és obligatori a tots els contractes d’arrendament subscrits per un gran tenidor d’habitatge (propietaris amb més de deu immobles d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m²  d’ús residencial, exclosos garatges i trasters). En el cas dels petits arrendadors, es permet negociar una pujada superior, però si l’inquilí no hi està d’acord, aleshores s’aplica el 2%. A més, cal tenir en compte que l’actualització no és obligatòria: si el propietari no ho demana, o si no s’ha establert un mecanisme de revisió al contracte, la renda pot ser la mateixa durant tota la vigència del lloguer, que legalment té una durada mínima de cinc anys si el propietari de l’habitatge és un particular i de set anys si és una empresa.

ELS PROPIETARIS HAURIEN DE SER COMPENSATS

La pròrroga de la limitació de les actualitzacions del lloguer fins al 31 de desembre de 2023 és una llosa per als propietaris, perquè són aquests els que assumeixen la diferència entre l’increment de les rendes del 2% i l’augment de la inflació, que va tancar octubre en el 7,3% i va arribar al pic més alt al juliol amb una taxa del 10,8%.

Aquesta mesura conjuntural i unilateral fa que l’Estat traslladi a un sector de la població, en aquest cas als arrendadors, la situació econòmica difícil que travessem, i es podria parlar d’expropiació dels seus drets perquè ja els tenien reconeguts i eren exigibles pel contracte firmat. Això ocasiona que hi hauria d’haver una compensació per als arrendadors.

Com diem,

La Cambra ha formulat una petició al President del Govern espanyol, per tal que es compensi als arrendadors pels perjudicis que provoca la limitació al seu dret d’actualització, d’acord amb el que preveu la legislació espanyola

En aquest context, hem de dir que una reclamació davant l’Administració no és una tasca senzilla. Per impugnar aquesta norma davant el Tribunal Constitucional sols ho poden fer cinquanta diputats o cinquanta senadors o altres òrgans de l’Estat, però en cap cas tenen legitimació les associacions o els particulars. Ara bé, si es declarés la nul·litat o inconstitucionalitat de la mesura, llavors sí que els propietaris, de forma individual, podrien reclamar els danys i perjudicis soferts per responsabilitat patrimonial de l’Estat.

Independentment de l’anterior, hem de dir que, a diferència del que ha passat en anteriors casos, en aquesta ocasió el mercat immobiliari no és el problema.

Aquesta mesura, que suposa una veritable intervenció del mercat, acabarà reduint l’oferta d’habitatges en lloguer en uns moments en els quals la demanda està creixent perquè molts ciutadans es dirigeixen cap al lloguer  perquè veuen com les condicions per accedir a una hipoteca s’estan encarint.

I pot significar un increment del preu dels lloguers nous, més quan la puja de tipus d’interés paralitza la compra d’habitatges.

ALTRES MESURES DEL CONSELL DE MINISTRES

S’amplia fins al 30 de juny de 2023 la suspensió dels procediments i llançaments en els supòsits i d’acord amb els tràmits ja establerts, així com la possibilitat, fins al 31 de juliol de 2023, de sol·licitar compensació per part de l’arrendador o propietari, mesura ja recollida al Reial decret llei 37/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents per fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge i en matèria de transports.

Es contempla una pròrroga extraordinària de sis mesos per als contractes d’arrendament que expirin abans del 30 de juny, si no hi ha acord entre les parts i ho sol·licita el llogater, durant la qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor.

L’arrendador haurà d’acceptar la sol·licitud de pròrroga tret que s’hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o que aquest hagi comunicat dins el termini i en la forma escaient que necessita l’habitatge per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció, o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Per a qualsevol dubte o qüestió podeu adreçar-vos al nostre departament jurídic.

Fiança del lloguer: Dipòsit i retorn

Darrera novetat que determina l’Institut Català del Sòl per a demanar la devolució de la fiança:

  • S’ha de documentar que el llogater o arrendatari ha renunciat al contracte i fet entrega de les claus.
  • Si no disposa del document, a la Cambra li facilitarem la gestió, d’acord amb la qual l’arrendador o propietari en fa la corresponent manifestació sota la seva responsabilitat indicant quan es va renunciar i fer l’entrega de claus (el cost és ínfim de 5 €).

Per indicació expressa de l’Institut Català del Sòl, els ingressos per al pagament en dipòsit de les fiances no  es pot fer amb xecs.

El pagament s’ha de fer en efectiu portant el contracte d’arrendament. També ho fer per transferència bancària a favor de la Cambra (en aquest cas sol·liciti més informació directament a l’oficina central 93 788 33 50 o per e-mail, tenint present que la realització de la transferència només és part del tràmit, ja que la fiança no s’enten feta fins que s’hagi fet la gravació dins el dos mesos de la data del contracte, per a la qual cosa cal venir a la Cambra en atenció personalitzada portant el contracte de lloguer del que es tracti i demés documentació que s’indica).

La fiança dels contractes s’ha de dipositar en el termini de dos mesos, a comptar des de la seva formalització a l’Institut Català del Sòl.

La Cambra és l’entitat gestora competent amb conveni vigent amb l’Incasòl.

A efectes informatius indiquem que respecte de les fiances cal considerar:

  • En fiances de contractes de lloguer d’habitatges: La fiança mínima a ingressar és d’una mensualitat, podent-se ingressar com a màxim dues més d’addicionals (limitades a aquest màxim per disposició legal).
  • Arrendaments per temporada: La quantia de la fiança exigible ha de ser proporcional al termini de durada del contracte. En aquest contracte s’ha de prendre com a referència que les dues mensualitats establertes en l’article 36.1 de la Llei de l’Estat 29/1994 corresponen al contracte d’un any de durada.
  • En la resta (locals, naus, oficines, pàrquings, etc): La fiança mínima obligatòria és de 2 mesos  de  renda, sense limitació. Si l’arrendatària és una societat, es considerarà ús diferent i s’hauran d’ingressar dues mensualitats, independentment que la finca llogada es destini a habitatge habitual dels treballadors de l’esmentada societat.
  • Arrendaments de negoci: Si no s’especifica la part del lloguer correspon al local pròpiament i la que correspon al negoci s’ha d’estimar, amb l’únic efecte de determinar la quantia de la fiança a dipositar, en un 4 % del valor cadastral de l’immoble en còmput anual. Si el valor cadastral no està individualitzat s’ha d’estimar d’acord amb la superfície del local.

S’aplica la següent fórmula:

 4% valor cadastral: 12 mesos x 2 = fiança a ingressar.

Requisits per a ingressar la fiança 

  • Contracte d’arrendament degudament signat per totes les parts en totes les pàgines.
  • La referència cadastral
  • L’import de la fiança
    • en diners en efectiu, sense restricció per la quantitat
    • per transferència bancària al compte corrent de titularitat de la Cambra

Opcionalment també cal aportar i si no s’aporta després ho demanarà l’Institut Català del Sòl:

  • En el cas dels habitatges, cèdula d’habitabilitat i certificat energètic
  • En el cas de locals, naus, oficines, pàrquings, només la referència cadastral i el certificat energètic.

Es recomana portar, per comprovació en evitació d’errors:

  • Portar a comprovar el DNI, NIE o CIF dels titulars del contracte.

Tinguis present que  entre la data del contracte i la gravació a la Cambra no han de passar dos mesos.

Devolució de la fiança 

Per poder recuperar la fiança és necessari:

  • Contracte d’arrendament.
  • Model 2 (justificant d’ingrés de fiança).
  • Còpia del DNI de la persona que cobrarà la fiança.
  • Certificat de titularitat del compte o la Llibreta (l’Incasol ja no admet un rebut del Banc on surti el núm. de compte amb l’IBAN i el nom del titular).
  • Documentar que el llogater o arrendatari ha renunciat al contracte i fet entrega de les claus.
  • Cas que tramiti la devolució una tercera persona, còpia del seu DNI i autorització del titular
  • Cas que el propietari designi una altra persona o societat per tal de recuperar la fiança, caldrà una autorització del titular de la finca amb una còpia del DNI.
  • Cas de defunció del propietari, caldrà aportar una nota simple informativa actualitzada que s’haurà de sol·licitar al Registre de la Propietat corresponent (l’Incasòl exigeix que la nota hagi estat demanada com a màxim 1 mes abans de la data de cancel·lació)

L’ Institut Català del Sòl procedirà a la seva devolució en el termini màxim de 21 dies

Compensació de la fiança

A partir de l’1 de gener de 2017, no poden fer-se compensacions, per decisió de l’Institut Català del Sòl.

La compensació és quan es demana una cancel·lació i al mateix temps es fa un nou dipòsit.

Tornar la fiança al llogater?

      

Llegir més

Reclamar el lloguer impagat

Tot propietari vol que el llogater li pagui i la morositat li preocupa.

L’últim any la morositat ha augmentat en un 8’45 %, segons l’estudi publicat pel fitxer d’inquilins morosos (FIM).

A la Cambra l’assessorem, li fem el millor contracte de lloguer i pot llogar segur contractant per molt poc cost l’assegurança especial.

L’impagament no és justificable.

Tot i estudiar la solvència del llogater i prenent mesures per prevenir l’impagament (avaladors, assegurança o diners com a garantia addicional), ens podem trobar amb què finalment el llogater no pagui el lloguer.

L’obligació principal de tot llogater  és fer front al pagament de la renda mensual dins el termini pactat en el contracte.

Com hem de procedir?

Davant el primer impagament s’han de prendre les mesures necessàries per recuperar els imports deguts i en el seu cas, l’habitatge.

Requeriment de pagament

Si ja s’ha produït l’impagament de rendes, no és necessari esperar més temps. En realitat des del primer mes impagat ja podem iniciar el procediment judicial, així que el més recomanable en aquest cas és efectuar un requeriment previ enviat per conducte fefaent a l’arrendatari reclamant-li les quantitats degudes i indicant-li el termini màxim per efectuar-ne l’abonament.

Demanda de desnonament

Si ja s’ha notificat el requeriment de pagament, ha passat el termini atorgat a l’arrendatari i aquest no ha pagat el deute, es pot instar el corresponent desnonament judicial, procediment pel qual és necessari advocat i procurador.

Si és aquest el seu cas, no dubti en consultar-nos.

El departament jurídic de la Cambra l’assistirà amb un cost bonificat del 20% per als propietaris socis.

L’acompanyarem durant tot el procés fins a recuperar la possessió legal del bé immoble.

1- Un cop presentada la demanda, el Jutjat atorga al demandat un termini de 10 dies durant els quals pot fer el següent:

  1. Desallotjar l’immoble
  2. Abonar el deute
  3. Oposar-se a la demanda amb advocat i procurador. (En aquest supòsit es celebraria la vista pública o judici i s’hauria d’esperar al resultat de la sentència)

2- L’arrendatari és desnonat

El termini aproximat des que s’interposa la demanda fins que finalment es produeix el desnonament és aproximadament de 6 mesos si no hi ha impedimentes (sol·licitud de justícia gratuïta, no localització del llogater, etc).

Si vol iniciar el procediment  o consultar sobre què ha de fer, premi aquí

Reclamar a l’Estat les plusvàlues municipals pagades: Nou procediment

Si vaig pagar entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, l’impost de plusvàlua, puc reclamar la seva devolució?

A la Cambra hem obert una nova via de reclamació patrimonial a l’Estat

El termini de reclamació és limitat: Fins al 27/6/2023

Per això, la Cambra ha establert un sistema que facilita la reclamació.

Els serveis jurídics de la Cambra han estudiat un pronunciament del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) que suposa una important eliminació de les barreres per reclamar la responsabilitat patrimonial de l’Estat i pot facilitar futures reclamacions contra l’Estat com per exemple la reclamació de l’impost de plusvàlua en les liquidacions efectuades i pagades amb anterioritat a ser declarat inconstitucional.

L’existència d’aquestes traves motivaren al seu moment optar per un primer sistema de reclamació, que davant pronunciaments negatius del Tribunal Suprem han aconsellat jurídicament canviar el rumb de les reclamacions redirigint-les, aplicant la declaració del TJUE a què ens referim a continuació.

Ens referim a la declaració del TJUE  pronunciada en la sentència de 28 de juny del 2022, de ser contrari al Dret de la Unió Europea, per infringir el principi d’efectivitat, el règim de responsabilitat patrimonial de l’Estat Legislador per danys causats als particulars.

Encara que es tracta d’una sentència que només aborda la responsabilitat patrimonial en cas d’infracció del dret de la Unió Europea, en la mesura que considera contraris a la seva efectivitat determinats requisits procedimentals que també preveu la Llei en els casos de responsabilitat patrimonial per inconstitucionalitat d’una llei, fonamenta  sostenir que aquests requisits també impedeixen l’efectivitat de la responsabilitat dels poders públics garantida constitucionalment en cas d’inconstitucionalitat de normes de rang legal, responsabilitat que en el cas de la plusvàlua municipal deriva de la sentència del Tribunal Constitucional (TC) de 26 d’octubre de 2021 que va declarar inconstitucional la fórmula matemàtica de càlcul d’aquest impost.

La sentència del TC de 26 d’octubre de 2021

Recordem que el passat 26 d’octubre de 2021, el Ple del TC declarava la inconstitucionalitat i nul·litat de l’Impost municipal de plusvàlua perquè establia un mètode de determinació de la base imposable de l’impost que determinava que sempre existia un augment de valor dels terrenys durant el període d’imposició, amb independència de què hagués existit aquest increment i de la quantia real d’aquest increment. La sentència del TC es va aplicar a totes les operacions firmades a partir del 26 d’octubre de 2021. Tanmateix, no es va aplicar amb caràcter retroactiu a les liquidacions ja efectuades que havien esdevingut fermes.

Una vegada dictada l’esmentada sentència, el Govern de l’Estat,  va arremangar-se per modificar la Llei d’Hisendes Locals amb l’afany que els Ajuntaments continuessin obtenint ingressos per a les seves arques municipals. Precipitadament, el Govern va modificar la Llei d’Hisendes Locals establint que en cas de no existir guany entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió no estaria subjecte a l’impost, així com va establir dos mètodes de càlcul per a l’impost, el càlcul objectiu i el real podent el contribuent escollir el més beneficiós.

Quins requisits han canviat per sol·licitar la responsabilitat patrimonial de l’administració per vulnerar el dret de la Unió Europea?

La normativa estatal determina que si no es donen prèviament determinats requisits la demanda contra l’administració, decaurà i no es podrà aconseguir una indemnització dels danys ocasionats als particulars.

Amb la sentència dictada el Tribunal europeu s’han flexibilitzat i així:

  • Existència d’una sentència prèvia el Tribunal de Justícia de la Unió Europea que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió Europea de la norma jurídica aplicada. Ara ja no serà necessari.
  • Només seran indemnitzables els danys produïts en els 5 anys anteriors a la publicació de la sentència, tret que la sentència disposi una altra cosa. La reparació dels danys ha de ser íntegra i no pot restar supeditada als 5 anys anteriors.
  • Que el particular perjudicat hagués recorregut l’actuació administrativa que, en aplicació d’aquella norma, li va originar el dany i hagués obtingut una sentència ferma desestimatòria de les seves pretensions. El Tribunal europeu entén que un ciutadà pot veure’s perjudicat per altres vies que no siguin necessàriament un procediment judicial.
  • El perjudicat només disposarà d’un any des de la publicació en el Diari Oficial de la Sentència del Tribunal de Justícia que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió de la norma aplicada, per gestionar la reclamació. El Tribunal europeu ha determinat que aquest no pot ser l’únic punt de partida per fer la reclamació.

El TJUE considera que aquests requisits són massa restrictius i que fan, a la pràctica, impossible o excessivament difícil assolir la indemnització. En definitiva, parlem d’una sentència on la Justícia Europea ha tombat el sistema espanyol per exigir responsabilitat patrimonial de l’Estat en cas de violació de lleis comunitàries i que reforça els drets del ciutadà espanyol.

Quina importància pràctica té aquesta resolució europea?

La sentència implica que, d’ara endavant, serà més fàcil pels ciutadans exigir a l’Estat espanyol la seva responsabilitat patrimonial. Així, ens trobem que, durant anys, l’Administració ha ocasionat greus perjudicis i pèrdues econòmiques als ciutadans, pèrdues patrimonials ocasionades directament per l’Estat i que ara són susceptibles de ser reclamades gràcies a la sentència del TC que va declarar inconstitucional la forma del càlcul d’aquest impost.

Res garanteix l’efectiu rescabalament dels danys ocasionats als ciutadans per l’aplicació de determinades normes jurídiques estatals declarades inconstitucionals, però, si més no, amb la sentència del Tribunal europeu, s’han desterrat aquells requisits tan rígids que impedien, en molts casos, l’obtenció de la reparació patrimonial.

Tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis

Des de la Cambra, atents a l’evolució d’aquesta qüestió, ja tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis durant els 4 anys anteriors al 25 de novembre de 2021 (del 25/11/2017 al 25/11/2021). 

Aquest servei comprèn la reclamació administrativa i judicial de la quota pagada corresponent a l’impost de plusvàlua més els interessos de demora comptats des de la data de pagament de l’impost fins a la data de la seva devolució.

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

Guia de compravenda d’immobles

GUIA PER A LA COMPRAVENDA DE BÉNS IMMOBLES

Si heu arribat a la decisió que voleu o necessiteu vendre un immoble (l’habitatge habitual, segona residència plaça d’aparcament, un local, despatx, o nau), us recomanem verifiqueu i comproveu la documentació i procediments necessaris.

Qui millor que la Cambra de la Propietat per assessorar-vos i acompanyar-vos en tot el procediment!.

Aquesta Guia s’estructura en quatre parts o apartats i esperem que us sigui pràctica i til.

  1. PARTS DE L’OPERACIÓ: VENEDOR I COMPRADOR, QUÈ NECESSITEN?

1.1. Identificació

Tant el comprador com el venedor han d’estar correctament identificats amb D.N.I. i els estrangers han de comptar amb Número d’Identitat d’Estrangers (NIE). Normalment el venedor estranger ja té NIE, però el comprador ho haurà de sol·licitar perquè la futura escriptura pública de compravenda pugui ser inscrita al Registre de la Propietat. A més, haurem de saber si venedor i comprador estan casats i en quin règim econòmic matrimonial.

En cas de tractar-se d’una persona jurídica, haurà de comptar amb el número equivalent, conegut com a CIF així com la seva acta de titularitat real.

1.2. Representació

Caldrà identificar si actuen en nom propi o a través de representants. En cas d’actuar a través d’un apoderat, el poder haurà de ser notarial i en vigor i, en cas de ser un document públic estranger, degudament postil·lat o legalitzat, juntament amb la seva traducció jurada.

1.3. Residència fiscal dels venedors i nacionalitat del comprador

Si els venedors no són residents fiscals a Espanya, per llei el comprador està obligat a retenir el 3% del valor de l’immoble (sense comptar el valor dels mobles), per transferir-lo a Hisenda en concepte de pagament a compte del futur impost que tindrà de pagar el venedor, si escau, pel guany obtingut.

Quan el comprador és nacional d’un Estat no europeu i vol adquirir un immoble en sòl rústic, necessitarà un permís militar. Aquest permís triga almenys sis mesos a concedir-se, per tant, els temps de l’operació s’allargaran considerablement.

 

  1. OBJECTE DE L’OPERACIÓ: L’IMMOBLE OBJECTE DE VENDA

2.1. Nota simple expedida pel Registre de la Propietat

És on consta el titular o titulars de l’immoble, la seva descripció, i si hi ha càrregues o no.

Pel que fa a les càrregues, caldrà estudiar si es poden cancel·lar o no. Les més comunes són les següents:

∙ Hipoteques

∙ Anotacions preventives per demandes o embargaments

∙ Servituds de qualsevol tipus

∙ Normes de la Comunitat i altres pactes

∙ Normes de la urbanització.

2.2. Escriptures públiques prèvies

També és important tenir a mà l’escriptura de declaració d’obra nova (o de les seves ampliacions i reformes), així com l’escriptura de constitució de propietat horitzontal (quan són immobles subjectes a propietat horitzontal). D’aquesta manera, podem conèixer la història de l’immoble i tenir documentació disponible que, en un moment donat, pot fer falta a l’advocat o al Notari.

A més, a l’escriptura de constitució de propietat horitzontal també consta si hi ha un possible dret de vol, a favor de tercers o propis, o si hi ha reservat un dret a edificar.

2.3. Referència cadastral i Impost de Béns Immobles i altres arbitris

Haurem de tenir identificada la referència cadastral, bé perquè estigui indicada a l’escriptura del venedor o bé als rebuts de l’Impost de Béns Immobles (IBI), escombraries, taxes o altres arbitris.

El més adient seria comptar amb els rebuts dels darrers quatre exercicis de l’IBI. Per què quatre anys? Perquè el termini de prescripció és de quatre anys. És molt important esbrinar que aquests quatre exercicis estiguin pagats pel propietari i, d’altra banda, també importantíssim plasmar en el contracte d’opció o d’arres que se signi, com es pagarà l’IBI de l’any en curs. Sentències recents del Tribunal Suprem indiquen que s’ha de pagar proporcionalment entre el venedor i el comprador d’acord amb els dies en què cadascun ha estat propietari de l’immoble objecte de venda.

2.4. Coordinació de la realitat amb el Registre de la Propietat i el Cadastre

Tenir coordinada la realitat amb la informació registral i cadastral seria important, és a dir, que les edificacions i/o construccions existents estiguin correctament inscrites al Registre de la Propietat i el Cadastre. Especialment quan el nostre comprador hagi de demanar hipoteca. Tenir-ho tot preparat amb temps, ens ajudarà que la venda sigui molt més fàcil. En aquests casos, cal un pla topogràfic amb coordenades georeferenciades.

2.5. Subministraments

Cosa que sempre preocupa el comprador, i és lògic, és saber exactament amb quins subministraments compta l’immoble: aigua, llum, gas, etc. D’altra banda, haurem de tenir preparades factures de subministraments, perquè el comprador pugui assegurar-se que no es deu cap rebut i, a més, que després de la compra podrà realitzar de seguida el canvi de nom.

 

  1. DOCUMENTACIÓ RELLEVANT I ASPECTES URBANÍSTICS

3.1. Certificat d’Eficiència Energètica i Cèdula d’Habitabilitat

Arran de les regulacions de la UE en aquest camp, és obligatori posar a disposició dels compradors aquest certificat, així com també la cèdula d’habitabilitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

3.2. Certificat de deutes amb la Comunitat

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

3.3. La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE)

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació.

3.4. Llicències d’obra i els seus finals d’obra corresponents

És vital també tenir localitzats els originals i les còpies de totes les llicències que s’hagin obtingut, així com els certificats finals d’obra tant dels tècnics com de l’Ajuntament, llicència de primera ocupació, plànols aprovats i segellats, projecte bàsic i d’execució. I si, a més, tenim un informe tècnic elaborat per un arquitecte analitzant totes les superfícies construïdes i l’estat constructiu de la casa, molt millor, doncs d’aquesta manera, el comprador sabrà en tot moment què és el que compra, doncs és molt important que es conegui l’estat físic, registral, urbanístic i cadastral, per poder evitar futures reclamacions.

3.5. Certificat de qualificació urbanística

Sol·licitar amb temps aquest document de l’Ajuntament pot estalviar-nos moltes esperes una vegada que hi hagi un potencial comprador, quan es tracta de compravenda de solars, ja que així l’interessat pot conèixer de seguida quines condicions edificatòries s’han de complir al solar en qüestió.

D’altra banda, també és important conèixer si la recepció de la urbanització ja ha estat realitzada o no.

  1. L’IMMOBLE ESTÀ LLOGAT ?

L’art. 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que qui adquireixi un habitatge llogat,  quedarà subrogat al contracte d’arrendament durant els cinc primers anys del contracte, o set anys, si l’arrendador anterior era persona jurídica.

Tanmateix, no hem d’oblidar que l’inquilí té  o po tenir un dret de tempteig i de retracte sobre l’habitatge arrendat:

Dret de tempteig: Es pot exercir abans que es produeixi la venda. El propietari ha de notificar al seu inquilí la seva intenció de vendre l’immoble, així com totes les condicions essencials de l’operació perquè l’inquilí, si ho desitja, pugui exercir el seu dret de tempteig en els trenta dies naturals següents a la recepció de la notificació .

Dret de retracte: Es pot exercir després de la venda, i sempre que la notificació anteriorment esmentada no s’hagués realitzat, o bé que s’hagués venut per preu inferior o menys oneroses les condicions restants, o bé que no s’hagin complert els requisits exigits.

Aquests aspectes i molts d’altres s’hauran de tenir en compte a l’hora de vendre o comprar un immoble.

L’equip de professionals de la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, coneixem els procediments i tots els detalls, tràmits, gestions i estudis a realitzar i, per això, estem segurs que els podem oferir el nostre millor assessorament, tant abans de posar a la venda la seva propietat, com quan ja hi hagi un comprador potencial. Si voleu una informació més completa i adaptada al vostre cas personal, no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.

 

Documents necessaris per vendre un habitatge

Si està pensant en vendre el seu habitatge, a la Cambra en podrà obtenir tots els documents imprescindibles i també gestionem la venda.

Si es planteja vendre l’habitatge, potser desconeix que obligatòriament li caldrà disposar d’un seguit de documentació que acrediti, al comprador, aspectes bàsics de la situació jurídica i tècnica de l’habitatge.

La documentació és la següent:  

  • La cèdula d’habitabilitat

La cèdula d’habitabilitat és el document expedit per l’Administració (Generalitat de Catalunya) que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residir-hi persones, bàsicament conté les següents informacions: l’adreça, les estances, la superfície útil, i el nombre de persones màxim que hi puguin residir.

Els passos a seguir per a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat són els següents:

1. Visita d’inspecció a l’immoble per part d’un tècnic ( arquitecte o Arquitecte tècnic )

2. Emissió, per part del tècnic, del certificat.

3. Visat del certificat al col·legi professional.

4. Sol·licitud i pagament de les taxes al Departament d’Habitatge de la Generalitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge (per a més informació premi aquí).

  • Certificat d’eficiència energètica: 

Aquest certificat consisteix en fer, per part d’un arquitecte/arquitecte tècnic/enginyer una avaluació de l’habitatge i del seu comportament energètic potencial, s’analitzen els tipus de tancaments (finestres, balconades, tipus de vidres…), les parets exteriors (si disposa de cambra d’aire, d’aïllament…), el sistema de calefacció i d’aigua calenta, etc. El certificat consisteix en una diagnosi del comportament energètic del nostre habitatge, no només ens diu l’estat actual, sinó que ens dóna recomanacions puntuals per reduir el consum i millorar el nivell de confort.

L’informe fixa la qualificació energètica de l’habitatge, que va de la A a la G, tal com es fa amb els electrodomèstics, i es proposen mesures per tal de millorar-ne el comportament energètic.

És obligatori disposar del CEE no tan sols en el moment de la venda de l’habitatge, sinó també des del moment que s’inicia el seu oferiment mitjançant publicitat. Tan sols queden alliberats d’aquesta obligació, els habitatges, si es ven tot l’edifici per tal d’enderrocar-lo o rehabilitar-lo.  Les vendes parcials del edifici en tot cas requeriran disposar del Certificat. Contràriament els locals sense condicionar que es venen sense llicència d’activitat, no necessiten disposar de certificat per realitzar la compravenda, per aquests supòsits hi ha una declaració d’excepcionalitat (per a més informació premi aquí).

  • La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE):

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres)  els  elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació (per a més informació premi aquí). 

 

  • Certificat de deutes amb la Comunitat:

 

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador (per a més informació premi aquí).

Altres documents a lliurar al comprador en el moment de la compravenda:

–  Nota simple informativa del Registre de la Propietat (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

– Escriptura d’obra nova i divisió Horitzontal amb els Estatuts de la Comunitat.

–  Documentació necessària per a contractar els subministres (Butlletins, si s’escau ) – (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

ITE: Certificat d’aptitud per vendre un pis

Llegir més

Certificació energètica i multes

 

Llegir més

Cèdula d’habitabilitat

Llegir més

Estafes de fiances i apropiacions a Comunitats

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

La “nova” plusvàlua municipal

Publicat al BOE de 9/11/2021,  el Real Decret-Llei 26/2021, “de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, a la jurisprudència del Tribunal Constitucional núm. 182/2021.

S’aplica des del dia 10/11/2021 i no té efectes retroactius.

Però si va pagar la plusvàlua entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, informi’s sobre reclamar (premi aquí)

 

Quins canvis s’introdueixen?

  1. El primer és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de la última transmissió.
  2. El segon  és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode.
    Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respón a la plusvàlua realment generada.
    • Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consistent en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant (0,14 per a les plusvàlues generades en menys d’un any fins a 0,45 per a les de 20 anys o més – veure taula-), limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los ja que només podran corregir-los a la baixa (en fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització (segons el govern “garanteix que el tribut s’adapti a la realitat immobiliària de cada municipi”).
    • Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una novetat que introdueix la norma.

Haig de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial?
No. Es segueix el mandat del Tribunal Constitucional en la seva sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.

Que haig  fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial?
L’interessat ha d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i ha d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es pren el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

Qui paga les reparacions en pisos llogats?

L’Institut Nacional d’Estadística (INE), destaca com a una de les principals causes de litigiostat entre propietaris i llogaters d’habitatges:

  1. Primer, l’impagament de rendes.
  2. En segon lloc, les discussions sobre a qui correspon pagar les reparacions que siguin necessàries a l’habitatge.

Cal, per resoldre el tema, acudir en primer lloc al que disposa la llei d’arrendaments urbans de 1994, d’acord amb les següents normes:

  • L’arrendador -el propietari- està obligat a posar a disposició de l’inquilí l’habitatge en condicions d’habitabilitat, llevat que la reparació sigui motivada per una causa imputable al llogater..
  • L’arrendatari -l’inquilí o llogater- ha d’assumir les petites reparacions que exigeixi el desgast per a l’ús ordinari de l’habitatge.
  • Altrament, quan l’execució d’una obra de conservació no pugui raonablement diferir-se fins a la finalització de l’arrendament, l’arrendatari estarà obligat a soportar-la, encara que li sigui molt molesta o que mentre es vegi privat d’una part de l’habitatge. Si l’obra dura més de 20 dies, s’haurà de disminuir el lloger en proporció a la part de l’habitatge de la que el llogater es vegi privat
  • Altrament, també és important, abans de decidir, analitzar i estudiar què és el que s’hagi pactat en el contracte d’arrendament.
  • Cal afegir que quan sigui necessari efectuar una reparació, és obligació de l’ inquilí  informar al propietari el més aviat possible.
  • Si es tractés d’una actuació urgent (como per exemple, una fuita d’aigua), l’inquilí pot executar la reparació amb la finalitat d’evitar majors danys, i rescabalar-se de l’import posteriorment, si s’escau.

Els advocats de la Cambra  l’atendran per analitzar el seu cas concret.

Comunitats i plaques solars

La instal·lació de plaques fotovoltaiques en Comunitats de Propietaris és subjecte a la normativa vigent.

Per a les Comunitats, el RD-L. 19/2021, introdueix diverses modificacions en la Llei estatal de Propietat Horitzontal aplicables:

a) a la realització d’obres o actuacions que contribueixin a la millora de l’eficiència energètica acreditables a través de certificat d’eficiència energètica de l’edifici o la implantació de fonts d’energia renovable d’ús comú.

b) a la sol·licitud d’ajudes i subvencions, préstecs o qualsevol tipus de finançament per part de la comunitat de propietaris a entitats públiques o privades per a la realització de tals obres o actuacions.

Majoria requerida:

En aquests casos es requerirà el vot favorable de la majoria dels propietaris, que, a la vegada, representin la majoria de les quotes de participació, sempre que el seu cost repercutit anualment, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques i aplicat en el seu cas el finançament, no superi la quantia de 9 mensualitats ordinàries de despeses comunes.

Despesa preferent:

El cost d’aquestes obres, o les quantitats necessàries per a sufragar els préstecs o finançament concedit per a tal finalitat, tindran la consideració de despeses generals preferents.

 

I què passa amb els impostos?

Pel que fa a tributació, cal considerar que:

Sobre aquesta qüestió, la DG de Tributos dictamina que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si no és així, s’ha d’aplicar el tipus general del 21%.

 

La DG de Tributos considera inclosa dintre del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

La Consulta Vinculant de la Direcció General de Tributs pot consultar-la prement aquest enllaç

Comunitats i Prevenció Riscos Laborals

A les Comunitats de propietaris es van imposant cada vegada més obligacions, la qual cosa motiva més despeses.

I aquestes despeses moltes vegades s’interpreten com a qüestions burocràtiques.

Una obligació que ara s’ha d’atendre és la que afecta a la prevenció de riscos laborals.

Fins ara s’entenia que com a molt afectava  a les Comunitats que tenien treballadors al seu càrrec i que la normativa sobre prevenció de riscos laborals sent d’obligat compliment per les empreses i autònoms, es considerava que a les Comunitats sense treballadors no les afectava, en considerar que quedaven excloses de la definició legal d’ “empresa”.

No obstant això, actualment, i després d’una sentència del Tribunal Suprem de 27/5/2022, s’interpreta que les Comunitats, també les que no tenen treballadors, en tenir un deure de vigilància de la prestació dels serveis que fan per elles terceres persones (siguin autònoms o empreses que prestin serveis a l’immoble), han de procedir al compliment de la normativa (art. 24.3 de la Llei de Prevenció de Riscos Laborals).

L’incompliment de la normativa pot comportar, com així ho sentencia el Tribunal Suprem, que una Comunitat sense treballadors sigui condemnada com a responsable solidària dels deutes de personal subcontractat (per exemple personal de neteja, instal·ladors, porters, etc).

Davant d’aquestes situacions, que poden ser molt complicades per a les Comunitats, s’ha d’aconsellar a les Comunitats que no tenen contractats treballadors, que procedeixin a encarregar activitats preventives bàsiques, com avaluació de riscos i planificació preventiva de la seva finca, a fi d’entregar a les empreses subcontractades (servei de neteja, ascensor, …) aquesta informació, i complir amb l’obligació establerta a l’art. 24.3 Llei de Prevenció de Riscos Laborals esmentada, per a coordinar les activitats empresarials que els tercers portin a terme a la finca.

Cal, per tant, per prudència i evitació de responsabilitats, que la Junta de la Comunitat posi a consideració dels seus membres l’adopció dels acords corresponents, tenint present que la manca d’adopció d’acords pot meritar responsabilitats diverses.

 

Ajuts Next Generation-Ja convocats

La Unió Europea ha creat el fons Next Generation  per  a donar suport als Estats europeus fruit de la pandèmia de la COVID-19.

La convocatòria per a Catalunya ho va ser en Resolució de 22/3/2022 (DOGC 28/3/2022), a la que pot accedir prement aquest enllaç.

El Consell General de Cambres de la Propietat de Catalunya ha elaborat un informe tècnic que pot ser-li molt útil i són consideracions tècniques proposades per l’ITeC (Institut de Tecnologia de la Construcció), per a accedir a aquells ajuts, poden accedir-hi prement aquest enllaç.

Una part important va destinada a la rehabilitació d’edificis sencers (siguin unifamiliars, bifamiliar o plurifamiliars) i per tant s’hi poden acollir no només propietaris individuals d’edificis sencers, sinó les Comunitats de propietaris, per tal d’aconseguir una renovació sostenible del parc edificat.

S’hi podran acollir i beneficiar dels ajusts els edificis que dins de la rehabilitació o renovació a realitzar assoleixin reduir com a mínim un 30% el consum d’energia i emissions, subvencionant des d’un 40% fins a un 80% el cost total de l’obra realitzada.

A més d’aquestes actuacions d’eficiència energètica, pot aprofitar-se per a rehabilitar altres elements de l’edifici, aquests també es veuran inclosos en les ajudes, dins els paràmetres anteriors.

A banda, les despeses podran ser tingudes com a tals a efectes de desgravació de l’IRPF, i en cas de propietaris en situació de vulnerabilitat es pot sol·licitar fins el 100% de la subvenció.

La Cambra ha realitzat algunes sessions informatives en interès dels propietaris i Comunitats que en poden resultar beneficiats.

També s’ha signat un Conveni ad hoc amb el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes tècnics i Enginyers d’Edificació  de Barcelona

El Valor de Referència

És el valor pel que s’ha de tributar obligatòriament (a partir de 1/1/2022), a efectes dels:

  • Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que a Catalunya és del 10 %
  • Impost d’Actes Jurídics Documentats
  • Impost de Successions i Donacions

Teòricament i  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

Hi ha noticies d’increments superiors al 70 % d’increment fiscal.

El valor de referència no pot  superar el  valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació. Amb tot, ja hem pogut comprovar com en alguns supòsits no és així.

A la Cambra el podem assessorar i indicar-li amb Certificació Cadastral quin és el valor de referència d’un immoble del que en sigui propietari (titular cadastral).

Ens caldrà que s’identifiqui amb DNI -còpia del qual ens ha d’adjuntar-, ens faciliti la Referència cadastral -adjuntant el rebut de l’IBI que vagi a nom de vostè- i ens autoritzi a fer-ho (pot fer-ho prement aquest enllaç del

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

  • Immobles urbans.
    • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
    • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
    • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
    • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
  • Immobles rústics.
    • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
    • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
    • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.

Importants subvencions per rehabilitacions per estalvi energètic

El RDL 853/21 regula, 6 programes d’ajuts per actuacions de rehabilitació d’immobles amb la finalitat d’obtenir un estalvi energètic. Són d’especial interès pels propietaris d’immobles, el programa d’ajuts destinats a la rehabilitació d’habitatges i el destinat a la rehabilitació d’edificis del que en són beneficiaris les Comunitats de Propietaris i els propietaris d’edificis. També hi ha un programa específic que subvenciona aquets projectes de rehabilitació i la confecció del llibre de l’edifici existent per els mateixos efectes.

Per part de les Cambres de la Propietat de Catalunya s’ha confeccionat un ampli estudi tècnic de les actuacions de rehabilitació que es poden realitzar per tal d’assolir els nivells d’estalvi energètic que exigeixen els diferents programes d’ajuts a la rehabilitació, i un informe detallat dels requeriments, tant subjectius com objectius, que requereixen els diferents programes, les quanties del ajuts que s’hi contemplen, els requeriments d’estalvi que es demanen i el procediment de tramitació dels ajuts.

Actualment s’està pendent de que la Generalitat de Catalunya publiqui la corresponent convocatòria que ha de permetre presentar les sol·licituds als ajuts.

El programa d’ajuts per a la rehabilitació d’habitatges subvenciona en un 40% (amb un màxim de 3.000 €) les actuacions de rehabilitació que es facin en l’habitatge per tal d’obtenir un estalvi d’almenys un 7% de la demanda energètica de calefacció o refrigeració, o una reducció del 30% del consum d’energia no renovable.

A les subvencions s’hi ha d’afegir els beneficis fiscals previstos per aquest tipus d’actuacions amb una deducció en l’IRPF del 20% pel primer dels supòsits d’estalvi energètic o del 40% per les actuacions que assoleixin el 30% de la reducció d’energia no renovable, o la millora en la qualificació del Certificat de Eficiència Energètica situant-se en “A“ o “B”.

El programa d’ajuts a la rehabilitació d’edificis d’habitatges i habitatges unifamiliars va destinat fonamentalment a les comunitats de propietaris i als propietaris de cases unifamiliars, i contempla subvencions de entre el 40% i fins un 80% dels costos imputables a les actuacions, amb imports màxims per cada habitatge de entre 6.300 i 18.800€. Per optar a aquestes subvencions s’ha d’obtenir una reducció del 30% en el consum d’energia no renovable i una reducció de la demanda energètica de calefacció o refrigeració del 25% o el 35% depenent de la zona climàtica.

En quant als beneficis fiscals consisteixen en una deducció del 60% del cost d’aquelles actuacions per les que s’obtingui un 30% de reducció del consum d’energia no renovable o bé s’aconsegueixi una millora en la qualificació del CEE obtenint-se la qualificació “A” o “B”.

És important tenir en compte que els ajuts percebuts per aquests programes, no tributen en el IRPF.

Un altra programa preveu subvencions per a confeccionar el llibre de l’edifici existent per a la rehabilitació i per a l’elaboració de projectes per a la rehabilitació integral d’edificis per obtenir una millora de la seva eficiència energètica requerida en el programa de rehabilitació d’edificis.

Els ajuts per a la confecció del llibre de l’edifici son de 700€ més 60€ per habitatge per unifamiliars i edificis amb menys de 20 habitatges i de 1.100€ més 40 € per habitatge per a plurifamiliars amb més de 20 habitatges, fins a un import màxim de 3.500€. Aquests ajuts es poden incrementar en un 50% si l’edifici no disposa de la ITE.

Els ajuts per la elaboració de projectes de rehabilitació integral son de 4.000€ més 700€ per habitatge per a unifamiliars i edificis fins a 20 habitatges i de 12.000€ més 300€ per habitatge fins a un import màxim de 30.000€.

Altres programes que desenvolupa l’esmentat RDL son: el programa d’ajuts a la construcció d’habitatge de lloguer social en edificis energèticament eficients, el programa de rehabilitació a nivell de barris i el programa de recolzament a les oficines de rehabilitació.

Comunitats: Canvis importants -eficiència i sostenibilitat-

La Generalitat ha modificat la normativa reguladora de la Propietat horitzontal dels edificis situats a Catalunya amb un nou Decret Llei 28/2021 sobre la regulació l’adopció d’acords relatius a millorar l’eficiència energètica dels edificis o sistemes d’energies renovables, facilitant a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que puguin beneficiar-se dels fons europeus “Next Generation”, que conté una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.

Dels fons europeus que seran distribuïts pel govern estatal, corresponen més de 186 milions d’euros a Catalunya i, d’aquests, 32,57 milions es destinaran a subvencionar instal·lacions d’autoconsum.

En resum, les principals modificacions fan referència a:

Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?

A partir de l’aprovació d’aquest decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (article 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.

Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?

La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.

Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?

El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin votat en contra expressament.

Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?

La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti els propietaris (553-42).

Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?

Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.

Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?

No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta. (art. 553-42). En aquest cas, les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.

Ajuts a les Comunitats de propietaris?

A l’espera que les transferències econòmiques perquè els ajuts a la rehabilitació procedent dels fons europeus puguin atorgar-se com més aviat millor, de moment els únics ajuts a què ja poden accedir les comunitats de propietaris són les bonificacions fiscals que va incloure el Govern a la normativa que regula els ajuts dels fons europeus per millorar leficiència energètica dhabitatges i edificis. Unes mesures recollides al Reial decret llei 19/2021, de 5 d’octubre.

A més de les deduccions que hi ha per rehabilitar habitatges de forma individual, els propietaris d’habitatges ubicats en edificis d’ús predominant residencial on s’hagin dut a terme obres de rehabilitació energètica des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 19/2021 , de 5 d’octubre, es poden deduir el 60% de les quantitats satisfetes durant aquest període per aquestes obres, fins a un màxim de 15.000 euros.

Quines obres tenen la consideració d’obres de rehabilitació energètica?

Segons la normativa, “tindran la consideració d´obres de rehabilitació energètica de l’edifici aquelles en què s’obtingui una millora de l’eficiència energètica de l’edifici en què s’ubica l’habitatge, havent d´acreditar-se amb el certificat d’eficiència energètica de l’edifici expedit pel tècnic competent després de fer-ne una reducció del consum d’energia primària no renovable, referida a la certificació energètica, d’un 30% com a mínim, o bé, la millora de la qualificació energètica de l’edifici per obtenir una classe energètica «A» o «B», a la mateixa escala de qualificació, respecte de l’expedit abans de l’inici de les mateixes.

La normativa assimila a habitatges les places de garatge i trasters que s’hi haguessin adquirit. No donaran dret a practicar aquesta deducció per les obres realitzades a la part de l’habitatge que es trobe afecta una activitat econòmica.

Quins són els períodes impositius que permeten la deducció?

La deducció es practicarà en els períodes impositius 2021, 2022 i 2023 en relació amb les quantitats satisfetes en cadascun, sempre que s’hagi expedit, abans de la finalització del període impositiu en què es practicarà la deducció, l’esmentat certificat deficiència energètica.

Què es consideren quantitats satisfetes per a les obres de rehabilitació energètica?

En termes generals, la normativa estableix que “es consideraran com a quantitats satisfetes per les obres realitzades aquelles necessàries per a la seva execució, incloent-hi els honoraris professionals, costos de redacció de projectes tècnics, direcció d’obres, cost d’execució d’obres o instal·lacions, inversió en equips i materials i altres
despeses necessàries per al desenvolupament, així com l’emissió dels certificats d’eficiència energètica corresponents”.

En tot cas, aclareix, “no es consideraran en les quantitats esmentades els costos relatius a la instal·lació o substitució d’equips que utilitzin combustibles d’origen fòssil.
Tractant-se d’obres dutes a terme per una comunitat de propietaris la quantia susceptible de formar la base de la deducció de cada contribuent vindrà determinada pel resultat d’aplicar a les quantitats satisfetes per la comunitat de propietaris a què fa referència el paràgraf anterior, el coeficient de participació que hi tingués”.

Plaques fotovoltaiques i IVA

Quin tipus impositiu s’ha d’aplicar, el 10% o el 21%?


Sobre aquesta qüestió, la Direcció General de Tributs de l’Estat (DGT), en la consulta vinculant V2068-21,  ha  dictaminat que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si les obres no tenen aquella consideració,  el tipus impositiu és del 21%

La DGT considera inclosa dins del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

Podeu trobar la Consulta vinculant de la DGT en aquest enllaç (premeu aquí)