La Generalitat de Catalunya ha aprovat la Llei 8/2026, de 2 de juliol, d’erradicació de l’amiant, una norma que té com a objectiu accelerar la identificació i l’eliminació dels materials que contenen amiant —coneguts popularment com a uralita— i que encara són presents en nombrosos edificis del país.

La iniciativa s’emmarca en els objectius fixats per la Unió Europea per eliminar progressivament aquest material, atès que pot comportar un risc per a la salut quan es deteriora o es manipula de manera inadequada.

A quins immobles s’aplica?

La llei afecta tots els immobles situats a Catalunya, independentment del seu ús: habitatges unifamiliars, edificis plurifamiliars, locals comercials, naus industrials i qualsevol altra construcció. Per tant, les seves disposicions són d’aplicació tant als propietaris particulars com a les comunitats de propietaris.

Quines novetats incorpora la nova normativa?

L’objectiu principal és facilitar la detecció, la localització i la retirada dels materials amb amiant, amb la finalitat de protegir la salut pública i avançar cap a la seva desaparició definitiva.

Per aconseguir-ho, la llei introdueix diverses mesures que afectaran directament els propietaris i les comunitats.

El certificat de presència o absència d’amiant

Una de les principals novetats és la creació d’un certificat de presència o absència d’amiant, que haurà d’acompanyar les operacions de compravenda i lloguer dels immobles.

Aquest document haurà d’indicar, com a mínim:

• Si l’immoble conté materials amb amiant visibles.
• Quin és el seu estat de conservació.
• Si aquests materials representen un risc per a les persones.

Les característiques i el procediment d’emissió del certificat es concretaran mitjançant un reglament que la Generalitat aprovarà pròximament.

Un cens català dels edificis amb amiant

La llei també preveu la creació del Cens català de materials que contenen amiant, que reunirà la informació dels edificis on s’hagi detectat aquest material i permetrà fer el seguiment de la seva eliminació progressiva.

Aquest registre incorporarà també les dades dels censos municipals existents.

Quines obligacions tindran els propietaris?

La nova normativa estableix diverses obligacions per als propietaris dels immobles:

• Comunicar a l’Administració la presència d’amiant quan en tinguin coneixement.
• Retirar-lo quan així ho exigeixi la normativa vigent i sempre seguint les mesures de seguretat establertes.
• Evitar qualsevol manipulació dels materials sense la intervenció d’empreses especialitzades i autoritzades.

Cal tenir present que la presència d’amiant no implica necessàriament un risc immediat. El perill apareix principalment quan el material es degrada, es trenca o és manipulat incorrectament, ja que pot alliberar fibres perjudicials per a la salut.

Quin paper tindran les comunitats de propietaris?

Quan l’amiant es localitzi en elements comuns de l’edifici, les comunitats de propietaris hauran de planificar la seva retirada i, sempre que sigui possible, aprofitar les obres de rehabilitació per eliminar-lo de manera segura.

En aquest context, els administradors de finques assumiran noves funcions d’assessorament i suport, especialment en relació amb el certificat d’amiant, la comunicació al cens i la informació sobre els ajuts disponibles.

Hi haurà ajuts econòmics?

Sí. La llei crea el Fons per a l’Erradicació de l’Amiant de Catalunya, que permetrà impulsar convocatòries periòdiques d’ajuts i subvencions destinades a facilitar la retirada dels materials amb amiant, especialment en habitatges i comunitats de propietaris.

Qui pot retirar l’amiant?

La retirada només la poden dur a terme empreses especialitzades i degudament autoritzades.

Atès que l’amiant és considerat un residu perillós, no es pot abandonar ni dipositar en deixalleries o abocadors no autoritzats.

Què passa si no es compleix la llei?

La normativa incorpora un règim sancionador per als incompliments més greus, com ara no comunicar la presència d’amiant quan sigui obligatori, gestionar-ne incorrectament els residus o incomplir les mesures de seguretat durant els treballs de retirada.

En funció de la gravetat de la infracció, les sancions poden ser elevades.

La Cambra et pot ajudar

La Cambra de la Propietat Urbana de Girona posa a disposició dels seus associats assessorament jurídic i tècnic per facilitar l’adaptació a la nova normativa.

Els nostres serveis t’ajuden a:

• Identificar si un immoble pot contenir amiant.
• Assessorar les comunitats de propietaris sobre les noves obligacions legals.
• Informar sobre el futur certificat d’amiant.
• Orientar en la tramitació dels ajuts i subvencions.
• Coordinar, si cal, les actuacions tècniques necessàries per a una retirada segura dels materials amb amiant.

Si tens dubtes sobre la possible presència d’amiant al teu immoble o a la teva comunitat, contacta amb els serveis tècnics de la Cambra abans d’iniciar qualsevol obra de rehabilitació o manteniment. Un bon assessorament pot ajudar-te a complir la normativa i garantir la seguretat de les persones.

Derogat el Reial decret llei 8/2026 sobre pròrrogues de contractes i limitació de l’actualització del lloguer al 2%

El Reial decret llei 8/2026, de 20 de març, aprovat com a mesura extraordinària en matèria d’arrendaments per fer front a les conseqüències econòmiques i socials derivades de la guerra de l’Iran, ha quedat derogat en no superar el tràmit parlamentari de convalidació.

Quines mesures deixen d’aplicar-se?

1.Pròrroga extraordinària obligatòria

Queden eliminades les pròrrogues forçoses de fins a dos anys addicionals, de manera que l’arrendador ja no està obligat a acceptar-les.

2. Límit de l’actualització de la renda del 2%.

Per què s’ha derogat?

Els reials decrets llei tenen caràcter provisional i han de ser sotmesos al Congrés dels Diputats en un termini de 30 dies per a la seva convalidació. En aquest cas, el Reial decret llei 8/2026 no va obtenir el suport parlamentari necessari (166 vots a favor, 177 en contra i 5 abstencions), fet que ha comportat la seva pèrdua de vigència i derogació.

Tot i això, les situacions jurídiques generades durant el període de vigència de la norma poden mantenir-se, sempre que s’hagin constituït de manera vàlida.

Per a qualsevol consulta relacionada amb aquesta modificació normativa o amb contractes d’arrendament, no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.

El passat 30 de gener de 2025, va entrar en vigor el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, que estableix un règim sancionador per garantir el compliment de la regulació dels preus de lloguer a les zones de mercat residencial tensionat aprovades

La norma conté 10 articles que modifiquen l’articulat de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, així com la Llei 22/2010, de 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya.

Inclou mesures consistents en la creació de noves infraccions de caràcter molt greu, que poden comportar quantioses sancions entre 90.001 € i 900.000 €. Es tipifiquen com a infraccions molt greus les següents:

• La discriminació indirecta a l’accés a l’habitatge que es produeix quan una disposició normativa, un pla, una clàusula convencional o contractual, un pacte individual, una decisió unilateral, la simulació o frau del contracte, un criteri o una pràctica, aparentment neutres, ocasionen un desavantatge particular a una persona respecte d’altres en l’exercici del dret a l’habitatge. Declara la norma que no hi ha discriminació si lactuació té una finalitat legítima que la justifica objectiva i raonablement, i els mitjans utilitzats per assolir aquesta finalitat són adequats i necessaris.
• Establir en l’arrendament d’un habitatge subjecte al règim de contenció de preus del lloguer una renda que superi l’import màxim permès, si la diferència de rendes és superior al 30%.
• No fer constar la finalitat del contracte d’arrendament o fer constar una finalitat simulada, falsa o fraudulenta. Si no es fa constar la finalitat concreta, es presumeix que és per a ús dhabitatge permanent.
• Repercutir a l’arrendatari les despeses de gestió immobiliària o les despeses de formalització del contracte d’arrendament quan es tracta d’un arrendament d’habitatge.

Pel que fa a les noves infraccions greus que s’han aprovat, amb sancions previstes entre els 9.001 € i els 90.000 €, són les següents:

• No fer constar a la publicitat, oferta, o contracte d’arrendament la següent informació mínima:
  a) Si l’habitatge està ubicat en una zona residencial de mercat tensionat.
  b) Si l’arrendador té la condició de gran tenidor d’habitatges.
  c) El preu que resulta aplicar el sistema de referència dels preus del lloguer o, si escau, el preu del contracte de lloguer anterior. Cal justificar el preu de referència aplicable mitjançant l’aportació del document acreditatiu obtingut mitjançant el sistema de consulta pública establerta per l’administració competent.
• Establir en l’arrendament d’un habitatge subjecte al règim de contenció de preus del lloguer una renda que superi l’import màxim permès, si la diferència de rendes és igual o inferior al 30%.
• Realitzar pràctiques abusives en frau de llei, per part de les persones empresàries i professionals que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris, consistents a imposar la formalització d’un règim de contractació d’arrendament de l’habitatge de caràcter temporal, quan quedi acreditada la finalitat d’habitatge de caràcter permanent o habitual de l’arrendament.

Com es pot observar, es tracta d’un règim sancionador molt dissuasiu, ja que les sancions imposables a aquestes infraccions són molt elevades, obligant a propietaris, administradors de finques i agents de la propietat immobiliària a complir de manera escrupolosa amb les seves obligacions informatives i de transparència en la comercialització d’habitatges per al lloguer.

Per tant, si té dubtes o vol un assessorament més profund, no dubti contactar amb el nostre Departament Jurídic.

El passat 9 d’octubre de 2024 es va publicar al BOE la Resolució del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) que ratifica la Resolució TER/2408/2024 d’1 de juliol de la Generalitat de Catalunya que declara zona de mercat residencial tensionat 131 municipis més, els quals s’afegeixen als 140 municipis catalans ja declarats enguany.

Entre aquests nous municipis que passen a ser zona de mercat residencial tensionat figuren Viladecavalls i Vacarisses

Si vol recordar què suposa la declaració d’un municipi com a zona de mercat residencial tensionat prémi aquí.

D’altra banda, és important comunicar que el Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, ha presentat ja recurs d’alçada a la Consellera de Territori de la Generalitat, com a pas previ al recurs contenciós-administratiu que presentarà, si aquell fos denegat, davant del Tribunal Superior de Jusơcia de Catalunya, al considerar que la Resolució aprovada pel Departament de Territori aprovant la nova zona tensionada, no s’ajusta al procediment previst per la llei estatal 12/2023, de 24 de maig,pel Dret a l’Habitatge.

No dubti en contactar amb el nostre Departament Jurídic si necessita assessorament tot demanant cita a través dels canals habituals.

El Govern ha comunicat que la limitació dels preus del lloguer a Catalunya entrarà en vigor al mes de febrer als 140 municipis que la Generalitat va declarar com a zones de mercat residencial tens.

Així ho han acordat la consellera de Territori, Ester Capella, i la Ministra d’Habitatge, Isabel Rodríguez, en reunió mantinguda la setmana passada.

Entre aquests 140 municipis hi trobem Terrassa, Matadepera, Rubí, Castellbisbal i Sant Cugat del Vallès.

La declaració d’un municipi com a zona tensionada suposa que la renda en els nous contractes de lloguer d’habitatge es trobarà limitada de la següent manera:

• En el cas dels petits tenidors (propietaris de menys de 5 habitatges, inclòs el seu habitatge habitual), la renda no podrà superar el preu del darrer contracte vigent els últims cinc anys, un cop aplicada la clàusula d’actualització anual del contracte, en el cas de petits tenidors.
• En el cas dels grans tenidors (propietaris de 5 o més habitatges, inclòs el seu habitatge habitual) la  renda haurà de ser la més baixa d’entre la del darrer contracte i el preu que marqui l’índex de referència.

El Govern Espanyol s’ha compromès a aprovar i publicar aquest índex de referència, que no serà homogeni per a tot l’Estat, en les pròximes setmanes. El nou índex serà una combinació entre el que ja existia a Catalunya i un de nou en el qual hi treballa el Ministeri, basat en les diferents declaracions de la renda i depenent de les característiques de les diferents zones geogràfiques.

Com sempre, a la Cambra podran trobar i consultar tota la informació relativa a aquesta qüestió.

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell, així com amb la mitjana de Catalunya.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancat a 31/03/2023 (és en base a les últimes dades publicades el 23/06/2023 per la Secretaria d’Habitatge), així com dades públiques de portals immobiliaris.

1. Preus de lloguer

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya a 31/03/2023, és de 812,87 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 10,12%, ja que en el primer trimestre de 2022 va ser de 738,14 €/mes.

Més dades, la inflació  al mes de desembre de 2022, va ser del 5’7 % i al gener de 2023, del 5’9%.

Mentre, s’ha prorrogat per a tot el 2023, que els lloguers només es puguin actualitzar al 2%, com a límit.

La comparativa del lloguer mitjà durant el primer trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 31/03/2023 i en relació a la variació interanual,  la següent:

• Terrassa, ha pujat un 7,57 % anual,  situant-se en 668,64 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 2,10%).
• Barcelona, ha pujat un 12,63 % anual, situant-se en 087,33 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 0,91 %).
• Rubí, ha pujat un 4,88 % anual,  situant-se en 702,17 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 4,38%).
• Sant Cugat, ha pujat un 11,81 % anual, situant-se en 1.332,04 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat 6,38 %).
• Sabadell, ha pujat un 11,28 % anual, situant-se en 737,21 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,15 %).

Terrassa continua des de fa anys,  per sota la mitjana de Catalunya, tot i que precisament a Terrassa, com a l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell i Mataró, és on es concentra més pressió sobre la demanda, tant en lloguer com en compra d’habitatges, en alguns casos, més que a Barcelona.

És un fet que exhaurit pràcticament el lloguer en habitatge a Barcelona ciutat (les dades són que Barcelona va quedar en un 1’2% des habitatges de mitja de tot Catalunya), també inexistent en anys la inversió dels Ajuntaments en habitatges protegits de la seva pròpia promoció redirigint la política municipal cap als particulars sense compensacions (imposant el 30% d’habitatge protegit amb els costos i reducció de promocions corresponents), el desplaçament de la demanda –per la manca d’oferta a Barcelona i el seu encariment- desplacen la demanda a localitats com Terrassa (que amb polítiques posades en còpia com les del 30% d’habitatge protegit o les amenaces de què es reediti la llei de contenció de rendes declarant àrea tensa una població que te un lloguer per sota del lloguer mitjà de Catalunya en l’àmbit dels gràfics), no són indicatius que hagin de millorar en un futur immediat i mediat.

Terrassa continua per sota aquella mitjana en tenir més disponibilitat d’habitatges, tant en lloguer com en compra, i encara la diferència serà superior, tota vegada que hi ha molt sòl disponible, amb moltes promocions a fer doncs el terme municipal és un dels majors de la Catalunya urbana.

Cal fer referència al fet que a Terrassa i demés poblacions on en tramitar-se l’obligació de destinar el 30% a habitatge protegit, aquesta imposició ja ha tingut conseqüències en la petició de llicències d’edificació. Però els processos constructius continuen parats per les incerteses actuals i no podem en aquest informe calibrar les conseqüències que tindran, d’una banda l’increment de preus  i mancança en la certesa de disposar de materials; d’una altra l’evolució de la inflació i finalment a curt i termini, els efectes de la guerra d’Ucraïna (com vam exposar a l’informe anterior).

A més, la nova llei de l’Habitatge espanyola, amb les obligacions que desplaça als propietaris (per exemple respecte de les despeses de contractació i d’altres) així com amb reobrir la política de contenció de rendes, alterarà en perjudici de l’oferta, el mercat residencial de lloguer (i les puges de tipus d’interès acaben d’afegir més incerteses i reduir les possibilitats de compra de bona part de la ciutadania).

A considerar també, que la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya en el DOGC de 22/6/2023, publica un anunci pel que es sotmet a informació pública el procediment per a la declaració de les zones de mercat residencial tensionat (que a la demarcació de la Cambra, afecta als municipis de Terrassa, Sant Cugat, Rubí, Matadepera). A Viladecavalls, però, tot i que la Generalitat la inclou como zona de mercat residencial tensionat, en principi no li serien d’aplicació els Index de Referència de Lloguer (segons la Memòria  referida al DOGC de 22/6/2023, esmentat).

1. Nombre de contractes

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut un augment (5,56%), així com a Sant Cugat del Vallés (4,43%) a Sabadell (6,44%), i Rubí (3,18%) a Barcelona hi ha hagut una disminució (-10,93%).

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 36.464, és a dir, un 5,32 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, és la ciutat on se n’han formalitzat més, òbviament després de Barcelona.

Aquesta davallada en la contractació a Barcelona, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ara ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català i la incertesa sobre si la nova Ley de la Vivienda espanyola permetrà que es pugui tornar a incorporar aquesta figura de la contenció de rendes (que acaba tenint efectes nefastos, a criteri de la Cambra).

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-4t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

L’Institut Català del Sòl (INCASÒL), ha anunciat que té interès a rebre ofertes de venda de blocs d’habitatges plurifamiliars en construcció o totalment edificats i destinar-los a lloguer assequible amb l’objectiu de mobilitzar el parc d’habitatges buits i fomentar la rehabilitació urbana.

Aquests blocs han d’estar situats en 162 municipis d’arreu del territori català on s’ha detectat que hi ha una alta demanda residencial i escassetat d’oportunitats de lloguer amb algun tipus de protecció.

Els habitatges han de tenir una superfície útil d’entre 40 i 90 m² i poden ser tant pisos acabats com en execució.

En el cas dels edificis amb obra acabada, han de tenir la llicència de primera ocupació i un mínim de 10 habitatges, i la propietat que faci la sol·licitud ha de tenir, com a mínim, el 60% dels habitatges. En canvi, en aquells edificis amb obra parada o en execució, hi ha d’haver un mínim de 20 habitatges a cada promoció i qui ho sol·liciti ha de ser propietari de, com a mínim, un 80% d’aquests habitatges.

Les persones interessades poden presentar les ofertes fins al 15 de juny a través de la bústia plurifamiliars.incasol@gencat.cat. L’INCASÒL estudiarà les ofertes rebudes i, en cas d’estar-hi interessat, es posarà en contacte amb la propietat per iniciar el procés de negociació, en un termini màxim de dos mesos.

Àmbit geogràfic dels habitatges plurifamiliars que poden ser objecte de les ofertes de venda

• Comarques Gironines: Banyoles, La Bisbal d’Empordà, Blanes, Figueres, Fornells de la Selva, Girona, Lloret de Mar, Mont-ras, Olot, Palafrugell, Palamós, Porqueres, Ripoll, Salt, Sant Feliu de Guíxols, Santa Coloma de Farners, Sarrià de Ter, Vilablareix, Vilafant, Vilamalla.
• Àrea Metropolitana: Abrera, Alella, Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona, Badalona, Badia del Vallès, Barberà del Vallès, Barcelona, Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Canet de Mar, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Corberà de Llobregat, Cornellà de Llobregat, El Masnou, El Papiol, El Prat de Llobregat, Esparreguera, Esplugues de Llobregat, Les Franqueses del Vallès, Gavà, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, La Garriga, La Llagosta, La Palma de Cervelló, Lliçà de Vall, Llinars del Vallès, Malgrat de Mar, Martorell, Martorelles, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Olesa de Montserrat, Palafolls, Palau-solità i Plegamans, Pallejà, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Premià de Dalt, Premià de Mar, Ripollet, La Roca del Vallès, Rubí, Sabadell, Sant Celoni, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Teià, Terrassa, Tiana, Torrelles de Llobregat, Vallirana, Viladecans, Viladecavalls, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.
• Camp de Tarragona: La Canonja, Cambrils, Falset, Montblanc, Reus, Salou, Tarragona, Torredembarra. Terres de l’Ebre: Amposta, Móra d’Ebre, Móra la Nova, Tortosa, Roquetes. Comarques Centrals: Berga, Calldetenes, Manlleu, Manresa, Sant Fruitós de Bages, Solsona, Tona, Torelló, Vic.
• Ponent: Anglesola, Balaguer, Bellpuig, Cervera, El Palau d’Anglesola, Fondarella, Golmés, Guissona, Lleida, Miralcamp, Mollerussa, Tàrrega, Vilagrassa. Alt Pirineu i Aran: El Pont de Suert, La Seu d’Urgell, Puigcerdà, Tremp, Sort. Penedès: Cubelles, El Vendrell, Igualada, Òdena, Sant Pere de Ribes, Sant Sadurní d’Anoia, Santa Margarida de Montbui, Sitges, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú.

Documentació mínima requerida a presentar mitjançant la bústia habilitada

1. Propietari, adreça postal del domicili social, correu electrònic, persona de contacte i número de telèfon.

2. Quadre Excel o similar amb els següents camps (enviar adjunt):

Àmbit geogràfic, municipi, adreça immoble, referència cadastral, tipologia de cada unitat (habitatge, traster, aparcament), superfícies (útils i construïdes), nombre d’habitacions, estat d’execució de l’obra (%), preu de venda. A banda, també cal incorporar els següents camps de si/no pel que fa a la llicència d’obres, llicència de primera ocupació, cèdula d’habitabilitat, justificació de l’adequació de les obres al planejament vigent i caducitat de la llicència d’obres.

Documentació a presentar si l’edifici d’habitatges és seleccionat

1. Llicència d’obres i llicència de primera ocupació de cada unitat residencial i cèdula d’habitabilitat si se’n disposa. En cas de no disposar-ne, acreditar el compliment del Decret 141/2012, de 30 d’octubre, pel qual es regulen les condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat o si s’escau, de les obres (i cost) per donar-ne compliment.

2. Justificació de l’adequació de les obres acabades, parades o en execució, al planejament vigent (certificat d’aprofitament urbanístic).

3. Si s’escau, caducitat de la llicència d’obres (còpia de l’acte administratiu d’incoació i si s’escau de declaració).

4. Informació detallada gràfica per a cada habitatge, de les zones comunes i descripció dels serveis disponibles.

5. Declaració de l’estat d’ocupació dels habitatges i títol d’ocupació.

6. Identificació i acreditació de documentació de les càrregues o deutes públics o càrregues urbanístiques que gravin la finca.

L’INCASÒL es posarà en contacte amb la propietat i habilitarà els mecanismes oportuns per tal que facin arribar la documentació requerida en el cas de ser seleccionat.

Anunci oficial publicat al web de l’INCASÒL (enllaç)

La Cambra ha formulat una petició al President del Govern espanyol, per tal que es compensi als arrendadors pels perjudicis que provoca la limitació al seu dret d’actualització, d’acord amb el que preveu la legislació espanyola

GUIA PER A LA COMPRAVENDA DE BÉNS IMMOBLES

Si heu arribat a la decisió que voleu o necessiteu vendre un immoble (l’habitatge habitual, segona residència plaça d’aparcament, un local, despatx, o nau), us recomanem verifiqueu i comproveu la documentació i procediments necessaris.

Qui millor que la Cambra de la Propietat per assessorar-vos i acompanyar-vos en tot el procediment!.

Aquesta Guia s’estructura en quatre parts o apartats i esperem que us sigui pràctica i til.

1. PARTS DE L’OPERACIÓ: VENEDOR I COMPRADOR, QUÈ NECESSITEN?

1.1. Identificació

Tant el comprador com el venedor han d’estar correctament identificats amb D.N.I. i els estrangers han de comptar amb Número d’Identitat d’Estrangers (NIE). Normalment el venedor estranger ja té NIE, però el comprador ho haurà de sol·licitar perquè la futura escriptura pública de compravenda pugui ser inscrita al Registre de la Propietat. A més, haurem de saber si venedor i comprador estan casats i en quin règim econòmic matrimonial.

En cas de tractar-se d’una persona jurídica, haurà de comptar amb el número equivalent, conegut com a CIF així com la seva acta de titularitat real.

1.2. Representació

Caldrà identificar si actuen en nom propi o a través de representants. En cas d’actuar a través d’un apoderat, el poder haurà de ser notarial i en vigor i, en cas de ser un document públic estranger, degudament postil·lat o legalitzat, juntament amb la seva traducció jurada.

1.3. Residència fiscal dels venedors i nacionalitat del comprador

Si els venedors no són residents fiscals a Espanya, per llei el comprador està obligat a retenir el 3% del valor de l’immoble (sense comptar el valor dels mobles), per transferir-lo a Hisenda en concepte de pagament a compte del futur impost que tindrà de pagar el venedor, si escau, pel guany obtingut.

Quan el comprador és nacional d’un Estat no europeu i vol adquirir un immoble en sòl rústic, necessitarà un permís militar. Aquest permís triga almenys sis mesos a concedir-se, per tant, els temps de l’operació s’allargaran considerablement.

2. OBJECTE DE L’OPERACIÓ: L’IMMOBLE OBJECTE DE VENDA

2.1. Nota simple expedida pel Registre de la Propietat

És on consta el titular o titulars de l’immoble, la seva descripció, i si hi ha càrregues o no.

Pel que fa a les càrregues, caldrà estudiar si es poden cancel·lar o no. Les més comunes són les següents:

∙ Hipoteques

∙ Anotacions preventives per demandes o embargaments

∙ Servituds de qualsevol tipus

∙ Normes de la Comunitat i altres pactes

∙ Normes de la urbanització.

2.2. Escriptures públiques prèvies

També és important tenir a mà l’escriptura de declaració d’obra nova (o de les seves ampliacions i reformes), així com l’escriptura de constitució de propietat horitzontal (quan són immobles subjectes a propietat horitzontal). D’aquesta manera, podem conèixer la història de l’immoble i tenir documentació disponible que, en un moment donat, pot fer falta a l’advocat o al Notari.

A més, a l’escriptura de constitució de propietat horitzontal també consta si hi ha un possible dret de vol, a favor de tercers o propis, o si hi ha reservat un dret a edificar.

2.3. Referència cadastral i Impost de Béns Immobles i altres arbitris

Haurem de tenir identificada la referència cadastral, bé perquè estigui indicada a l’escriptura del venedor o bé als rebuts de l’Impost de Béns Immobles (IBI), escombraries, taxes o altres arbitris.

El més adient seria comptar amb els rebuts dels darrers quatre exercicis de l’IBI. Per què quatre anys? Perquè el termini de prescripció és de quatre anys. És molt important esbrinar que aquests quatre exercicis estiguin pagats pel propietari i, d’altra banda, també importantíssim plasmar en el contracte d’opció o d’arres que se signi, com es pagarà l’IBI de l’any en curs. Sentències recents del Tribunal Suprem indiquen que s’ha de pagar proporcionalment entre el venedor i el comprador d’acord amb els dies en què cadascun ha estat propietari de l’immoble objecte de venda.

2.4. Coordinació de la realitat amb el Registre de la Propietat i el Cadastre

Tenir coordinada la realitat amb la informació registral i cadastral seria important, és a dir, que les edificacions i/o construccions existents estiguin correctament inscrites al Registre de la Propietat i el Cadastre. Especialment quan el nostre comprador hagi de demanar hipoteca. Tenir-ho tot preparat amb temps, ens ajudarà que la venda sigui molt més fàcil. En aquests casos, cal un pla topogràfic amb coordenades georeferenciades.

2.5. Subministraments

Cosa que sempre preocupa el comprador, i és lògic, és saber exactament amb quins subministraments compta l’immoble: aigua, llum, gas, etc. D’altra banda, haurem de tenir preparades factures de subministraments, perquè el comprador pugui assegurar-se que no es deu cap rebut i, a més, que després de la compra podrà realitzar de seguida el canvi de nom.

3. DOCUMENTACIÓ RELLEVANT I ASPECTES URBANÍSTICS

3.1. Certificat d’Eficiència Energètica i Cèdula d’Habitabilitat

Arran de les regulacions de la UE en aquest camp, és obligatori posar a disposició dels compradors aquest certificat, així com també la cèdula d’habitabilitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

3.2. Certificat de deutes amb la Comunitat

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

3.3. La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE)

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació.

3.4. Llicències d’obra i els seus finals d’obra corresponents

És vital també tenir localitzats els originals i les còpies de totes les llicències que s’hagin obtingut, així com els certificats finals d’obra tant dels tècnics com de l’Ajuntament, llicència de primera ocupació, plànols aprovats i segellats, projecte bàsic i d’execució. I si, a més, tenim un informe tècnic elaborat per un arquitecte analitzant totes les superfícies construïdes i l’estat constructiu de la casa, molt millor, doncs d’aquesta manera, el comprador sabrà en tot moment què és el que compra, doncs és molt important que es conegui l’estat físic, registral, urbanístic i cadastral, per poder evitar futures reclamacions.

3.5. Certificat de qualificació urbanística

Sol·licitar amb temps aquest document de l’Ajuntament pot estalviar-nos moltes esperes una vegada que hi hagi un potencial comprador, quan es tracta de compravenda de solars, ja que així l’interessat pot conèixer de seguida quines condicions edificatòries s’han de complir al solar en qüestió.

D’altra banda, també és important conèixer si la recepció de la urbanització ja ha estat realitzada o no.

4. L’IMMOBLE ESTÀ LLOGAT ?

L’art. 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que qui adquireixi un habitatge llogat,  quedarà subrogat al contracte d’arrendament durant els cinc primers anys del contracte, o set anys, si l’arrendador anterior era persona jurídica.

Tanmateix, no hem d’oblidar que l’inquilí té  o po tenir un dret de tempteig i de retracte sobre l’habitatge arrendat:

∙ Dret de tempteig: Es pot exercir abans que es produeixi la venda. El propietari ha de notificar al seu inquilí la seva intenció de vendre l’immoble, així com totes les condicions essencials de l’operació perquè l’inquilí, si ho desitja, pugui exercir el seu dret de tempteig en els trenta dies naturals següents a la recepció de la notificació .

∙ Dret de retracte: Es pot exercir després de la venda, i sempre que la notificació anteriorment esmentada no s’hagués realitzat, o bé que s’hagués venut per preu inferior o menys oneroses les condicions restants, o bé que no s’hagin complert els requisits exigits.

Aquests aspectes i molts d’altres s’hauran de tenir en compte a l’hora de vendre o comprar un immoble.

L’equip de professionals de la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, coneixem els procediments i tots els detalls, tràmits, gestions i estudis a realitzar i, per això, estem segurs que els podem oferir el nostre millor assessorament, tant abans de posar a la venda la seva propietat, com quan ja hi hagi un comprador potencial. Si voleu una informació més completa i adaptada al vostre cas personal, no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.