Lloguers antics: Quan acaben?

La Cambra analitzarà tots els cassos que els propietaris associats li demanin.

Els cas és que la finalització dels contractes d’arrendament de locals anteriors al 9 de maig de 1985; coneguts col·loquialment com contractes d’arrendament “antics, és una de les qüestions que, darrerament, més consultes està generant entre els propietaris.

 

El primer que hem de dir és que aquests contractes (anteriors a 9-5-85), una vegada finalitzada la data de vigència pactada, estaven subjectes al sistema de pròrroga legal de l’anterior LAU de 1964.

Però  la durada d’aquestes pròrrogues va ser limitada (excepcions al sistema de pròrrogues), en determinats supòsits, per la Disposició Transitòria Tercera (DT 3a) de la LAU de 1994  en vigor fins el dia 1 de gener de 1995).

Amb tot, aquestes limitacions no són genèriques per a tots els contractes d’arrendament de local anteriors al 8-5-1985, com han donat a entendre (erròniament) alguns mitjans d’informació (possiblement buscant un titular cridaner, més que no pas una informació acurada), sinó que depèn d’una sèrie de factors i la seva combinació.

El primer factor a tenir en compte per determinar la durada d’aquests contractes és si l’arrendatari és (1) persona física o (2) persona jurídica. Després s’haurà de tenir en compte el tema de les subrogacions i/o traspassos. De mode esquemàtic podem dir que la DT 3a de la LAU 94 determina una regla general i unes excepcions o casos particulars en funció d’aquests factors:

1).- ARRENDATARI PERSONA FÍSICA

1.1.- Regla general: finalitzen per la jubilació o mort de l’arrendatari.

1.2..- Excepcions:la durada es pot allargar més enllà de la mort o jubilació de l’arrendatari en cas de:

a) Subrogació: la llei reconeix el dret de subrogació a determinats familiars, sempre que abans de l’entrada en vigor de la LAU 94 no hi hagi hagut ja dos subrogacions prèvies (aleshores ja no es poden fer més):

– subrogació directe del cònjuge de l’arrendatari: aquest es pot subrogar a la mort o jubilació de l’arrendatari sempre que continuï la mateixa activitat. En aquest cas el contracte finalitzarà per jubilació o mort del cònjuge subrogat.

– subrogació dels descendents: pot ser directa de l’arrendatari (si a la mort o jubilació d’aquell no hi ha cònjuge o renúncia a subrogar-se) o indirecta (es pot subrogar a la mort o jubilació del cònjuge, si es produeix abans del 25 de novembre de 2014), i sempre que continuï la mateix activitat. En aquest cas el contracte finalitzarà, com a màxim, als 20 anys des de l’entrada en vigor de la LAU, és a dir el 31 de desembre de 2014.

b) Traspàs: tret de prohibició expressa, l’arrendatari o el cònjuge subrogat poden traspassar. El descendent subrogat no pot traspassar. La durada estarà en funció de la data del traspàs:

– realitzats després de l’entrada en vigor de la LAU 94: mínim de 10 anys des de la seva formalització, i màxim, 20 anys des de l’aprovació de la LAU 94 , es a dir el 25 de novembre de 2014.

– realitzats dins el 10 anys anteriors a l’entrada en vigor de la LAU 94: el termini anterior s’amplia 5 anys, i finalitzaran el 25 de novembre de 2019.

Amb tot s’ha de tenir en compte que la Disposició Final Segona de la LAU 94 preveu que els traspassos efectuats a partir del 25 de novembre de 1994 es consideren produïts, als efectes legals, a partir del 1 de gener de 2005, de manera que un traspàs efectuat el 30 de novembre de 1994 tindria la durada màxima fins el 25 de novembre de 2014, per entrar dins el primer supòsit (celebrats després de l’entrada en vigor de la LAU 94)

2).- ARRENDATARI PERSONA JURÍDICA

Donat que les persones jurídiques (societats mercantils, etc…) no es moren ni es jubilen, és aquí on la DT 3ª de la LAU 94 ha establert com a regla general que s’acaben als 20 d’anys d’entrada en vigor de la LAU 94, sempre que es destinin a activitat comercial (les de la divisió 6a de l’IAE). Així doncs:

2.1.- Regla general: finalitzen, com a màxim, als 20 anys d’entrada en vigor de la LAU 94, és a dir, el 31-12-2014.

2.1.- Excepcions:

a) Traspàs: si hi ha hagut un traspàs els 10 anys anteriors a la entrada en vigor de la LAU 94, el termini s’augmenta 5 anys, és a dir, fins el 31-12-2019.

b) Activitats diferents de la comercial: va en funció de la quota de l’IAE corresponent a l’exercici 1994, essent la durada màxima 20 anys des de l’entrada en vigor de la LAU 94, és a dir el 31-12-2014, si era de menys de 510,86 € (85.000ptes) aquella.

Cal tenir en compte, finalment, que aquestes limitacions son aplicable a aquells contractes que es trobessin en situació de pròrroga legal a l’entrada en vigor de la LAU 94, i no a aquells que encara estaven en vigor sense haver-se iniciat les prorrogues forçoses en aquella data (tenien una durada de finalització concreta pactada posterior a l’entrada en vigor de la LAU 94).

El Servei Jurídic de la Cambra  us informarà i aclarirà els dubtes que pogueu tenir i  estarem encantats d’estudiar el vostre cas i respondre els dubtes que tingueu.