Nova Llei de l’Habitatge

Ja s’ha publicat, el 25/5/2023,  al BOE la Llei espanyola pel dret a l’habitatge (la llei 12/2023) que entra en vigor en termes generals el 26/5/2023.

Els efectes d’aquesta llei estan per veure, però de ben segur, que seran totalment contraris als objectius detallats a la seva exposició de motius i més des del punt de vista dels drets dels propietaris i arrendadors (sense compensació real als propietaris-arrendadors, els objectius de la llei són la limitació dels lloguers,  disminuir la seguretat jurídica sobre l’oferta, desplaçament d’obligacions contrari als pactes entre particulars).

Amb normatives sembants, s’ha produit el contrari, com és una reducció del parc d’habitatges en lloguer i, alhora, un increment de les garanties i solvència exigida als llogaters, penalitzant als que tenen menys capacitat econòmica.

A la Cambra els darrers temps podem afirmar que tenim molta consultoria, per la preocupació dels propietaris i arrendadors afectats, respecte de com els repercutirà tot plegat, amb  molt decensís sobre l’efecte que produeix veure com se’ls desplaça des del poder públic, les obligacions de garantir el dret a l’habitatge a ells, veient a més que les administracions públiques -des de la Generalitat als Ajuntaments- no han fet actuacions per garantir el dret dels ciutadans.

L’objectiu d’ aquesta Llei és el garantir als ciutadans l’ accés a un habitatge digne i en condicions assequibles, amb especial protecció a aquelles persones que disposen de menys recursos econòmics.

Amb la finalitat de garantir aquesta funció social de la propietat, aquesta regulació intervé significativament el mercat del lloguer d’habitatge habitual (queden fora d’aquesta regulació els referits a locals, temporada, etc..) i pel que fa als nous contractes d’arrendament que es formalitzin un cop entrada en vigor, les novetats més importants es resumeixen en:

Com defineix la nova Llei als GRANS TENIDORS D’HABITATGE?

Són  aquelles persones físiques o jurídiques titulars de més de 10 immobles urbans d’ ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ ús residencial, excloent garatges i trasters. No obstant això, les comunitats autònomes podran rebaixar a 5 o més immobles aquesta definició a les zones de mercat residencial tens (computats en la mateixa comunitat autònoma).

Com es limitarà el preu de la renda en els nous contractes de lloguer d’habitatge?

  1. La limitació de rendes només afecta els contractes de lloguer quan l’ habitatge es trobi ubicat en una ZONA DECLARADA DE MERCAT TENS DE LLOGUER. Si parlem de zones que no hagin estat declarades mercat tens de lloguer, la renda serà la que lliurement pactin les parts.
  2. Amb caràcter general, per als nous contractes realitzats sota la vigència de la nova Llei , el preu del lloguer no podrà excedir de l’última renda que hagués estat vigent en els últims cinc anys, una vegada aplicada l’actualització anual (IPC).
  3. Si l’ arrendador és un GRAN TENIDOR D’ HABITATGE, i sens perjudici de la limitació anterior, la renda no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable segons l’ Índex de Referència.
  4. La previsió legal és que el sistema d’índex de preus de referència (que no està aprovat), ho estigui per a finals  de 2024 (cap al 31/12/2024, per tal que entri en  vigor a 1/1/2025, segons s’especula).
  5. Cal que administrativament s’aprovi quines són les zones de mercat residencial tens.

Què és una zona de mercat residencial tens?

Són àmbits territorials que l’administració considera amb especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població (en aquesta qüestió la llei no fa menció al fet de si les administracions públiques competents han destinat suficients esforços pressupostaris per a garantir la suficiència d’habitatges, sinó que ho desplaça tot als particulars, siguin persones físiques o jurídiques).

La declaració, quan sigui aprovada, tindrà una vigència de 3 anys prorrogables (la qual cosa a l’Estat espanyol pot significar, indefinida).

La Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya ha publicat al DOGC de 22/6/2023, l’Anunci pel qual se sotmet a informació pública el procediment per a la declaració de zones de mercat residencial tensionat.

Els requisits bàsics per poder declarar una zona de mercat residencial tensionat són:

  • Que la càrrega mitja del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàscis, superi el 30% d’ingressos mitjos de les llars.
  • Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat, en el 5 anys anteriors a la declaració, un percentatge de creixement acumulat de l’IPC de la Comunitat autònoma corresponent.

Quina serà la durada dels nous contractes de lloguer d’habitatge?

Per als contractes d’ arrendament que es formalitzin a partir de l’ entrada en vigor de la nova Llei d’ Habitatge, ja sigui a la finalització dels primers cinc anys del contracte, o en el seu cas, a la finalització de la següent pròrroga tàcita de tres anys, i sempre que ho demani l’ arrendatari, s’ imposa una PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA que serà de caràcter obligatori per a l’ arrendador en els següents supòsits:

  • EN ZONES NO TENSIONADES DE LLOGUER: La pròrroga obligatòria serà d’ 1 any, per als contractes en què l’ arrendador sigui GRAN TENIDOR i l’ arrendatari sigui persona VULNERABLE.
  • EN ZONA DECLARADA MERCAT TENS DE LLOGUER: La pròrroga obligatòria serà de 3 anys per a tots els contractes d’ arrendament d’ habitatge, per tant obliga a tots els arrendadors, independentment de la situació econòmica de l’ arrendatari.

 

Què passa si l’habitatge no ha estat arrendat en els 5 anys anteriors?

En aquest cas, i sempre que l’ habitatge s’ubiqui en una zona de mercat tens residencial, la renda de lloguer no podrà excedir del preu aplicable segons el sistema d’ índexs de preus de lloguer.

 

Podré repercutir despeses en els nous contractes?

No hi ha la repercussió al nou arrendatari de quotes o despeses que no haguessin estat pactades en el contracte anterior.

 

En quins casos la norma em permet incrementar la renda de lloguer?

 Existeix la possibilitat d’ incrementar un 10% la renda de lloguer limitada, en els supòsits següents:

  • OBRES.- En el cas que l’ arrendador realitzi determinades obres de rehabilitació, o de reforma o millora que suposi un estalvi energètic del 30%, o de millora de l’ accessibilitat, en els dos anys anteriors a la celebració del nou contracte.
  • DURADA.- També es podrà incrementar un 10% la renda si el contracte se signa per una durada mínima de 10 anys, o en el seu cas, s’ estableix un sistema de pròrrogues que permeti a l’ arrendatari prorrogar el contracte fins a 10 anys o més.

Puc actualitzar la renda de lloguer?

Es manté la limitació màxima del 2% per a l’actualització anual de rendes en aquells contractes que s’hagin de revisar fins al 31 de desembre de 2023, i eleva el topall al 3% per a aquells contractes la renda dels quals s’actualitzi en el període comprès entre l’1 de gener i el 31 de desembre de 2024.

Aquesta limitació en l’ actualització anual de la renda serà obligatòria per als GRANS TENIDORS. Per a la resta dels propietaris hi ha la possibilitat de pactar lliurement el percentatge a aplicar, però si l’ arrendatari no ho accepta, no es podrà superar els límits establerts (la redacció d’aquesta qüestió, fa que a la pràctica la limitació sigui igual per tothom, perquè dificilment el llogater voldrà arribar a un pacte que el perjudiqui).

Per a les actualitzacions anuals a aplicar a partir de l’1 de gener de 2025, la norma preveu la creació abans del 31 de desembre de 2024 d’un índex nou de referència que eviti els increments desproporcionats de renda.

Què passa si l’arrendatari és vulnerable i no paga?

La norma pretén agilitar la comunicació entre jutges i serveis socials per avaluar la situació i en el seu cas una resposta habitacional ràpida a les famílies vulnerables. Mentre aquestes solucions es produeixen la norma àmplia el període de suspensió dels llançaments durant un termini màxim de 2 mesos, quan el propietari sigui una persona física, i de 4 mesos quan es tracti d’ una persona jurídica.

Qui pagarà les despeses de gestió i formalització del contracte de lloguer d’un habitatge?

La nova llei disposa que seran a càrrec de l’arrendador les despeses de la gestió immobiliària i les de la formalització del contracte.

Canvia la fiscalitat del lloguer?

Per tal d’ afavorir el lloguer a preus assequibles, per als nous contractes s’ estableixen uns percentatges de reducció en l’ IRPF del rendiment net del lloguer que van des del 50% i podran incrementar-se fins al 90% en funció de si es compleixen determinats supòsits (però això no s’aplicarà sinó amb efectes a partir de l’1/1/2024).

Em penalitzaran per tenir habitatges buits?

La nova llei introdueix nous recàrrecs en l’ Impost de Béns Immobles per a aquells habitatges que romanguin desocupats de forma continuada i sense causa justificada per un termini superior a anys. Aquest recàrrec pot variar entre el 50% de la quota líquida de l’ impost fins al 150% segons els casos.

Consulta’ns