Lloguers i mesures urgents 2020

En vigor a partir del 31/12/2019:

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge que ha estat publicat en el Diari Oficial de la Generalitat del 30 de desembre de 2019 (pot accedir-hi prement aquí), amb l’objectiu que es converteixi en una eina estratègica per regular el mercat de l’habitatge i fer-lo més accessible, millorant l’oferta i adaptant-la a les necessitats de les persones. Concretament, la norma persegueix un triple objectiu: combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats.

Contenció de preus en el mercat lliure

El nou Decret llei inclou també mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges del mercat lliure a través de l’Índex de Referència del preu del lloguer, que informa sobre la mitjana del preu del lloguer d’un habitatge de característiques similars en el mateix entorn urbà:

  • La Generalitat tindrà en compte l’Índex de Referència en el desenvolupament de les polítiques públiques i només els arrendadors dels habitatges llogats amb rendes inferiors a aquest índex es podran beneficiar dels ajuts públics adreçats al foment del lloguer.
  • El Decret llei dona rang i efectes legals a aquest índex i la seva consignació serà obligatòria en tots els anuncis de publicitat i en els contractes de lloguer dels habitatges.

Pel que fa a la lluita contra les situacions d’emergència i els desnonaments, el decret inclou les mesures següents:

  • Els grans propietaris (tots aquells que tinguin més de 15 habitatges) hauran de fer lloguer social obligatori, amb una durada de fins a 7 anys, per a aquelles famílies que acreditin una situació de vulnerabilitat i se’ls acabi el contracte de lloguer, es trobin afectats per processos de desnonament o bé portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant en el moment de l’entrada en vigor del Decret Llei.
  • Ampliació del contracte de lloguer social obligatori, que passa de 3 anys a 5 o 7 anys, depenent de si l’habitatge és propietat d’una persona física o jurídica.
  • Allotjaments temporals per a les situacions d’emergència. La norma incorpora més facilitats per construir allotjaments en equipaments comunitaris, amb l’objectiu d’incrementar l’oferta d’allotjament per atendre famílies amb risc d’exclusió i resoldre necessitats temporals d’habitació.
  • Mobilització d’habitatge assequible. S’implementen eines per considerar com a desocupats els edificis amb obres inacabades i poder-los mobilitzar per generar més habitatge assequible, incloent-hi multes coercitives o la possibilitat d’expropiació. Es reforcen així els mecanismes per actuar contra l’incompliment de la funció social de la propietat amb l’objectiu d’incrementar el parc d’habitatge disponible per atendre emergències.
  • Tanteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tanteig i retracte per a destinar-los a lloguer assequible, a través de l’ampliació fins el 2027 del termini per exercir aquests drets, així com també de l’àmbit d’aplicació, que es fa extensiu a tot Catalunya. També permet a la Generalitat aplicar-lo en segones i terceres transmissions d’habitatges anteriorment adquirits per grans tenidors. D’aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l’administració per fer efectiu el retorn social del rescat bancari.

 

Més oferta de lloguer

Pel que fa a l’ampliació del parc públic d’habitatges de lloguer, el Decret llei preveu implementar un seguit de mesures per activar i generar més sòl destinat a habitatge de protecció oficial:

  • Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir-hi habitatges de protecció oficial es podran mobilitzar gradualment: S’incorporen mecanismes que impliquen, d’inici, elaborar un inventari (en un termini d’un any) del patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d’actuació concertada per posar a disposició de la ciutadania habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer.
  • Destinació dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d’aprofitament urbanístic a habitatge protegit de lloguer.
  • El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge (PTSH), que s’aprovarà abans d’un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim del 50% de sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat, en els municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l’Àrea Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable delimitat i del 40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.

Per incrementar el parc d’habitatges privats de lloguer lliure o protegit, el Decret llei preveu:

  • Estímuls a la iniciativa privada perquè construeixi habitatges protegits. En promocions privades d’habitatge de protecció construïdes amb ajut públic, s’oferirà cobertura d’impagaments per part de la Generalitat i prioritat en la percepció d’ajuts al pagament del lloguer per als adjudicataris dels habitatges.
  • S’inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d’habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per tal d’aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.

 

Nou model d’habitatge protegit

Dins l’objectiu d’augmentar l’oferta d’habitatges protegits, el Decret llei també defineix un nou model d’habitatge de protecció oficial, basat en les característiques següents:

  • Nous condicionants perquè la qualificació dels habitatges amb protecció oficial sigui permanent. El Decret llei estableix que, a partir de la seva entrada en vigor, la qualificació dels habitatges amb protecció oficial serà vigent mentre concorrin alguna de les dues circumstàncies següents: que el planejament urbanístic els reservi a l’ús d’habitatge de protecció pública o que formin part d’un patrimoni públic de sòl i d’habitatge. En la resta de circumstàncies, la durada podrà ser determinada, segons s’estableixi reglamentàriament, en funció, si s’escau, dels ajuts percebuts per a la seva promoció.

El Decret llei fixa un règim transitori per als habitatges que ja tinguin la qualificació definitiva de protecció oficial o que estiguin en tràmit per obtenir-la. En el primer cas, si els habitatges estan construïts sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. En el segon cas, s’aplicarà la durada permanent si es troben sobre sòls públics o de reserva encara que ja haguessin obtingut la qualificació provisional.

  • Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori, que podrà tenir variacions:
  • en funció del municipi on es localitza l’habitatge: En el cas de l’Àrea Metropolitana de Barcelona, aquest valor que determinarà els preus màxims de venda i rendes dels habitatges amb protecció oficial, serà únic.
  • en funció de les característiques de l’habitatge: Es tindrà en compte el nivell d’eficiència energètica, antiguitat, o estat de conservació.
  • en funció dels costos i, en el cas de la promoció privada, de si han rebut ajuts públics en la construcció.
  • Canvis significatius en el procediment d’adjudicació d’habitatges protegits, que es determinarà a partir de les bases i criteris de selecció de l’administració. Així mateix, l’ordre d’inscripcions al Registre de sol·licitants d’habitatge protegit serà obligatori també per a l’adjudicació d’habitatges protegits de promoció privada, a diferència d’ara.
  • El Registre de sol·licitants s’haurà d’actualitzar cada any. A diferència d’ara, que es fa cada 3 anys, per a garantir que els inscrits continuen responent als criteris per poder accedir a un habitatge protegit.
  • El planejament urbanístic podrà determinar que l’habitatge de protecció oficial previst sigui específicament de lloguer