Límit legal a aplicar IPC al lloguer d’habitatges (2%)-prorrogat

L’últim Consell de Ministres del 2022 ha acordat prorrogar el límit del 2% per a l’actualització de les rendes del lloguer fins al 31 de desembre de 2023. La decisió protegeix als inquilins davant l’augment de la inflació almenys durant un any més.

Ho estableix el RDecret llei 20/2022 de 27/12/2022 (BOE 28/12/2022).

El límit per a les actualitzacions de renda de lloguer funciona des de finals del març passat, quan es va aprovar el primer paquet de mesures especials per la crisi bèl·lica i les seves conseqüències econòmiques (El Consell de Ministres del 25/6/2022, va aprovar el Reial Decret llei que es publicà al BOE 26/6/2022, prorrogant fins a 31/12/2022, el disposat al  Reial decret llei 6/2022, que recullia una sèrie de mesures excusat en pal·liar els efectes de la guerra d’Ucraïna).

Ras i curt, plou sobre mullat.

La mesura suposa mantenir un límit en la pujada del lloguer que no es pot incrementar més del 2% anualment, independentment de la inflació, en els contractes afectats per la limitació: aquells la revisió de rendes dels quals tingui lloc a partir de l’1 d’abril de 2022, aplicant forçosament com a índex d’actualització anual de la renda, l’índex de garantia de competitivitat (IGC) que es caracteritza per estar limitat al 2% màxim i pel 0% mínim, per la qual cosa no permet l’actualització a la baixa de la renda del lloguer.

El sostre del 2% és obligatori a tots els contractes d’arrendament subscrits per un gran tenidor d’habitatge (propietaris amb més de deu immobles d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m²  d’ús residencial, exclosos garatges i trasters). En el cas dels petits arrendadors, es permet negociar una pujada superior, però si l’inquilí no hi està d’acord, aleshores s’aplica el 2%. A més, cal tenir en compte que l’actualització no és obligatòria: si el propietari no ho demana, o si no s’ha establert un mecanisme de revisió al contracte, la renda pot ser la mateixa durant tota la vigència del lloguer, que legalment té una durada mínima de cinc anys si el propietari de l’habitatge és un particular i de set anys si és una empresa.

ELS PROPIETARIS HAURIEN DE SER COMPENSATS

La pròrroga de la limitació de les actualitzacions del lloguer fins al 31 de desembre de 2023 és una llosa per als propietaris, perquè són aquests els que assumeixen la diferència entre l’increment de les rendes del 2% i l’augment de la inflació, que va tancar octubre en el 7,3% i va arribar al pic més alt al juliol amb una taxa del 10,8%.

Aquesta mesura conjuntural i unilateral fa que l’Estat traslladi a un sector de la població, en aquest cas als arrendadors, la situació econòmica difícil que travessem, i es podria parlar d’expropiació dels seus drets perquè ja els tenien reconeguts i eren exigibles pel contracte firmat. Això ocasiona que hi hauria d’haver una compensació per als arrendadors.

En aquest context, hem de dir que una reclamació davant l’Administració no és una tasca senzilla. Per impugnar aquesta norma davant el Tribunal Constitucional sols ho poden fer cinquanta diputats o cinquanta senadors o altres òrgans de l’Estat, però en cap cas tenen legitimació les associacions o els particulars. Ara bé, si es declarés la nul·litat o inconstitucionalitat de la mesura, llavors sí que els propietaris, de forma individual, podrien reclamar els danys i perjudicis soferts per responsabilitat patrimonial de l’Estat.

Independentment de l’anterior, hem de dir que, a diferència del que ha passat en anteriors casos, en aquesta ocasió el mercat immobiliari no és el problema.

Aquesta mesura, que suposa una veritable intervenció del mercat, acabarà reduint l’oferta d’habitatges en lloguer en uns moments en els quals la demanda està creixent perquè molts ciutadans es dirigeixen cap al lloguer  perquè veuen com les condicions per accedir a una hipoteca s’estan encarint.

I pot significar un increment del preu dels lloguers nous, més quan la puja de tipus d’interés paralitza la compra d’habitatges.

ALTRES MESURES DEL CONSELL DE MINISTRES

S’amplia fins al 30 de juny de 2023 la suspensió dels procediments i llançaments en els supòsits i d’acord amb els tràmits ja establerts, així com la possibilitat, fins al 31 de juliol de 2023, de sol·licitar compensació per part de l’arrendador o propietari, mesura ja recollida al Reial decret llei 37/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents per fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge i en matèria de transports.

Es contempla una pròrroga extraordinària de sis mesos per als contractes d’arrendament que expirin abans del 30 de juny, si no hi ha acord entre les parts i ho sol·licita el llogater, durant la qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor.

L’arrendador haurà d’acceptar la sol·licitud de pròrroga tret que s’hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o que aquest hagi comunicat dins el termini i en la forma escaient que necessita l’habitatge per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció, o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Per a qualsevol dubte o qüestió podeu adreçar-vos al nostre departament jurídic.