Reclamar per hipoteques amb clàusula sòl a la Cambra
De la normativa espanyola per a la reclamació dels imports indegudament pagats en préstecs hipotecaris amb clàusula sòl, destaquem:
L’afectat ha d’iniciar el procediment presentant la reclamació.
El Banc te l’obligació de crear un procediment per atendre les reclamacions, i un departament específic per a resoldre-les . Del procediment de reclamació n’han de poder tenir coneixement tots els consumidors així com dels departament que hagin de resoldre el cas i la seva adreça.
El Banc té 3 mesos per a respondre a la reclamació:
Si el Banc refusa la reclamació aquest procediment finalitza i l’afectat pot acudir a la via judicial.
També s’entén refusada la reclamació si el Banc no dona resposta en 3 mesos o si no posa a disposició del afectat l’import a retornar en el mateix termini.
Si el Banc accepta la reclamació, comunicarà a l’afectat l’import que considera que ha de retornar.
Si l’afectat accepta l’import ofert pel Banc, en aquest cas es convindrà la devolució de l’import en efectiu. Ambdues parts poden convenir altres modalitats de reintegrament d’aquest import, com pot ser la reducció del capital a amortitzar del préstec.
Si l’afectat no accepta l’import ofert pel banc, pot iniciar una reclamació judicial.
En el supòsit que l’afectat optés per la reclamació judicial, encara que guanyés el plet només recuperaria les costes ( advocat, procurador ) si obtingués una sentència favorable per un import superior al de l’oferta que li va plantejar el Banc.
Finalment el Decret Llei regula els diferents supòsits de regularització amb Hisenda dels imports deduïts pels afectat, en les respectives declaracions anuals de IRPF que ara es recuperen del Banc.
Com es pot comprovar, aquesta regulació tant sols articula un procediment de reclamació, no comporta pel sector bancari cap intervenció en la problemàtica especifica. El Banc es qui determina, al seu criteri, quines són les hipoteques afectades per la nul·litat de la clàusula sòl; el banc es qui determina quin es l’import a retornar i fins hi tot s’obre la porta a d’altres oferiments diferents al reintegrament en efectiu. Només quan l’afectat discrepa en qualsevol d’aquest paràmetres pot iniciar una reclamació judicial.
Totes aquelles persones que tinguin una hipoteca amb clàusula sol es convenient que s’assessorin amb professionals per a conèixer si el seu cas compleix amb els requisits necessaris, i en aquest cas iniciar la pertinent reclamació.
Els advocats dels Serveis Jurídics de la Cambra el poden ajudar a analitzar la seva hipoteca i en el seu cas a formular la reclamació i fer-ne el seguiment pertinent fins a obtenir la resolució més favorable als seus interessos.
ANTECEDENTS IMMEDIATS:
El Govern espanyol ha aprovat el Decret-llei que es publicà el dia 21/1/2017, que regula un procediment voluntari de recobrament del pagat de més per clàusules sòl (el nom, pompós, es Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo).
Es publicà al BOE de 21/1/2017 (pot veure’l prement aquí)
El Decret-llei mereix una valoració general negativa per part de la Cambra, perquè no té la pretensió de resoldre tot el problema causat per la praxi de la Banca que ha incorporat clàusules sòl abusives per falta de transparència.
El Govern espanyol podia haver anat més enllà i es limita a donar unes normes quina efectivitat dependrà de la voluntat de la banca i que a més deixa sense resoldre les devolucions del que -apart dels interessos cobrats indegudament- s’ha pagat pels ciutadans i que s’havia de pagar per la pròpia Banca (com les despeses notarials, de gestoria, registrals i les quotes fiscals tributades quan el subjecte passiu era el propi Banc).
El Tribunal Suprem va declarar abusives aquestes clàusules per qüestions tan importants com la creació d’una aparença d’un contracte de préstec d’interès variable en el que les oscil·lacions a la baixa de l’índex de referència, repercutiran en una disminució del preu del diner; la falta d’informació suficient de que es tracta d’un element definitori de l’objecte principal del contracte; la creació de l’aparença de que el sòl té com a contraprestació inescindible la fixació d’un sostre; la seva ubicació entre una aclaparadora quantitat de dades entre les que queden emmascarades i que dilueixen l’atenció del consumidor; l’absència de simulacions d’escenaris diversos, relacionats amb el comportament raonablement previsible del tipus d’interès en el moment de contractar en fase precontractual; i la ineixstència d’advertència prèvia, clara i comprensible sobre el cost comparatiu amb altres productes de la mateixa entitat.
A més, el ciutadà, al que només se li reconeixerà en tot cas l’import de la devolució, ha de tenir present que no s’inclogui en el document de cobrament cap manifestació sobre que renuncia a reclamar posteriorment pels conceptes de les despeses abans esmentades o qüestions similars.
El Decret-llei, de forma totalment injustificada, fa una protecció extraordinària a la banca, per evitar-li el pagament de costes processals, tota vegada que si l’actitud de la banca ha sigut tan abusiva com diu el Tribunal suprem, sembla improceden que el ciutadà pugui confiar en la mateixa banca de que, aquesta vega, rebrà una informació suficient i adequada sobre la quantitat que se li ha de retornar, com se li tornarà (amb productes bancaris diferents del diner) i que valorarà el propi banc.
Tinguem present que tot s’ha posat en marxa rel del fet que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea, en sentència de 21/12/2016, es va pronunciat sobre el retorn total als afectats del que s’ha cobrat hipotecàriament i indegudament per clàusules sòl al client per part del banc.
Però això no és automàtic.
Cal que els afectats ho reclamin (hi ha pendent el que acordi el Govern espanyol i la seva eficàcia jurídica obligatòria, que de moment ni se’n surt ni se n’albira una mesura que obligui i forci a la Banca).
És el moment d’iniciar actuacions personals i col·lectives amb més força, per tal que els afectats protegeixin els seus drets.
El fet és que, qui ha firmat hipoteques amb clàusules sòl, pot reclamar ara la devolució del que ha pagat de més.
Si vostè no sap si la seva hipoteca és afectada i té aquesta clàusula, a la Cambra i li informarem (necessitem còpia de l’escriptura d’hipoteca i l’últim rebut de pagament de la hipoteca –si no té l’escriptura la demana a l’entitat bancària o al notari, doncs sense ella no li podrem informar).
Caldrà, si no s’ha fet, requerir formalment amb acreditació a l’entitat bancària.
La situació actual és que el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha dictat el passat 21 de desembre de 2016, l’esperada sentència que corregeix la doctrina del Tribunal Suprem Espanyol (socialment no acceptada i sense justificació legal) sobre la no retroactivitat de les clàusules sòl de les hipoteques comercialitzades per quasi tots els bancs abans de la crisi econòmica.
El Tribunal Europeu estableix que la jurisprudència espanyola del Tribunal Suprem no és correcte, al limitar injustificadament en el temps els efectes de la declaració de nul·litat de les clàusules sòl contingudes en els contractes de préstec hipotecari a Espanya i és incompatible amb el Dret de la Unió, ja que aquesta limitació dona lloc a una incompleta i insuficient protecció dels consumidors, per la qual cosa no constitueix un medi adequat i eficaç per tal que cessi l’ús de les clàusules abusives.
En definitiva, el Tribunal Europeu estableix que en cas que la clàusula sòl sigui declarada nul·la per un Tribunal espanyol, la devolució d’allò cobrat de més s’ha de fer des de l’inici i no des del 9 maig de 2013, com havia declarat injustament el Tribunal Suprem espanyol.
El Decret preveu un mecanisme del que a la Cambra li donarem assessorament i l’acompanyarem en el seguiment.
Així, la situació actual pot ser una de les següents:
- Les persones que encara NO hagin demandat judicialment la nul·litat per manca de transparència de la clàusula sòl en els seus contractes de préstec hipotecari, podran fer-ho ara sol·licitant la restitució íntegra del que s’ha pagat com a conseqüència de la clàusula abusiva.
- Les persones que SI tinguin procediments en tràmit, podran al·legar la sentència del Tribunal Europeu, que vincularà al jutge, que haurà de dictar sentència, si aprecia la manca de transparència de la clàusula, anul·lant-la i ordenant la devolució total de les quantitats pagades en virtut de la mateixa.
- Les persones que JA tinguin sentències fermes que hagin declarat la nul·litat de la clàusula sòl –sense possibilitat de recurs- però que únicament hagi acordat la restitució dels interessos indegudament cobrats a partir del 9 de maig de 2013, NO podran amb la sentència del Tribunal Europeu, reclamar la devolució de les quantitats pagades amb anterioritat.
La Cambra de la Propietat recorda que si vostè és afectat,té possibilitats de demanar la nul·litat de la clàusula sòl i el retorn de tot el que ha pagat de més des que va signar la hipoteca, segons el que s’ha exposat.
La Cambra pot tramitar el requeriment a l’entitat bancària, si –com soci- ens facilita còpia de l’escriptura d’hipoteca i el darrer rebut pagat de la hipoteca.
Si NO és soci, vingui i l’informarem sobre com actuar i el cost d’associar-se.
Sí després s’ha de reclamar judicialment, la Cambra té el Departament Jurídic per a ajuda’l.
