El control dels lloguers

El dia 22 de setembre de 2020, ha entrat en vigor la regulació de preus de lloguer aprovada pel Parlament de Catalunya, sens perjudici de que amb posterioritat pugui ser declarada inconstitucional pel TC en quant entra en col·lisió amb l’article 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina la llibertat de pacte entre les parts en la determinació de la renda.

Les Cambres de la Propietat ens hem manifestat repetidament contra aquesta normativa i val la pena recordar, que el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya va assessorar sobre la seva inviabilitat jurídica.

Amb tot, ara ja és llei i per a informar, fem aquí un recull dels aspectes principals sens perjudici d’altres peculiaritats específiques que poden consultar a la nostra assessoria juridica.

A quines poblacions afecta?
Afecta a Terrassa, Sant Cugat i Rubí, pel que fa a les ciutats de la nostra demarcació (també a Sabadell i d’altres de la demarcació sabadellenca). I això malgrat que Terrassa està per sota de la mitjana de les ciutats de més de 70.000 habitants (segons informe que pot veure prement aquí).

A quins habitatges afecta ?

  • A aquells habitatges que constitueixin la residencia permanent de l’arrendatari.
  • Queden exclosos d’aquesta regulació, els habitatges nous o procedents de gran rehabilitació, durant el 3 primers anys des de la finalització de la construcció, els arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, els arrendaments d’Habitatges de Protecció Oficial, els habitatges de xarxes publiques d’habitatge social i els habitatges segons condicions d’arrendament de lloguer social obligatori.

Com s’ha de determinar la Renda Inicial en els nous contractes de lloguer ?

El preu màxim que es pot concertar és el menor dels preus entre:

  1. El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil)
  2. El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge ( si el contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015 ) actualitzat amb l’index de garantia de competitivitat (IGC).

Variacions sobre el preu de referència:

  • Si s’hi ha fet obres de millora amb posterioritat a la formalització del darrer contracte d’arrendament, es pot incrementar la renda amb un import anual que es el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.
  • Per característiques especifiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comunes jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.
  • Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus, i els primers 5anys a comptar des de el final d’obra, el preu es pot ajustar fins a l’àrea superior del índex de referència.
  • Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Regim especial per a propietaris amb ingressos reduïts.

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’index de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superi 2,5 vegades l’IRSC. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari no supera els 3,5 els IRSC.

Com s’actualitza la renda inicial ?
No hi ha cap variació al respecte, s’aplica l’article 18 de la LAU.

Que es pot repercutir als arrendataris?
No hi ha cap variació, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU.

Obligacions formals
En l’oferta que es faci de l’habitatge en arrendament, cal que hi consti l’índex de referència del preu de lloguer i si s’escau la renda del darrer contracte de lloguer.

Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda.

En el contracte d’arrendament cal adjuntar al contracte el document del preu de referència a la data del contracte.

Els incompliments de la llei queden afectats amb el règim sancionador de la llei de l’Habitatge (a tenir en compte que és aplicable la normativa de sancions prevista en aquella llei, que estableix que la sanció mínima mai pot ser inferior a 3.000 € i que la màxima en infraccions molt greus pot arribar al 900.000 €).

Novacions
Si es fan novacions de preu o de durada en els contractes vigents a l’entrada en vigor d’aquesta norma, els hi és d’aplicació la determinació dels preus màxims d’aquesta nova normativa.

Posem a la seva disposició els nostres serveis jurídics per aclarir qualsevol dubte que els pugui oferir aquesta nova regulació,