Compareixença de les Cambres al Parlament

 

Una representació del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya va comparèixer al Parlament de Catalunya

El passat dia 3 de juliol, una representació del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, encapçalada pel seu Vicepresident Sr. Joan Terrades Batallé, va comparèixer al Parlament de Catalunya, convocada per la Comissió de Justícia i Drets Humans, per formular comentaris i observacions al Projecte de Llei de Modificació del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als Dret Reals.

Aquest Projecte de Llei modifica la regulació de les comunitats de propietaris en el àmbit de Catalunya.

Entre les novetats més significatives s’han de destacar:

a) El text amplia la preferència del crèdits comunitaris i l’afecció real als tres anys immediatament anteriors.

No obstant, en relació a aquest punt, tot i que entenem que suposa una millora respecte la situació actual, des del Consell de Cambres de la Propietat varem formular les següents aportacions:

1r) Entenem que la limitació als tres anys immediatament anteriors és insuficient si realment es vol donar a les comunitats instruments per lluitar efectivament contra la morositat.

Així, en relació a l’afecció real (que vincula el deute al l’immoble que la generat ) aquesta té la seva eficàcia, fonamentalment, en els supòsits en que es transmet l’habitatge, local,… del deutor a un tercer. El certificat del deute que cal aportar en el moment de la transmissió fa que l’adquirent pugui conèixer el deute existent. Per tant, el fet que l’immoble quedés afecte per la totalitat del deute comunitari existentno perjudicaria al adquirent.

En consonància amb el que hem dit anteriorment entenem que caldria incorporar que, en els supòsits en que els adquirents renunciessin expressament a l’aportació del certificat de deute, aquests es convertís juntament amb la part venedora en responsables de la totalitat del deute comunitari existent.

2n) Entenem que és imprescindible que es defineixi clarament la prelació de crèdits comunitaris, especialment en relació als hipotecaris, i com en el supòsit anterior entenem que ha d’afectar a la totalitat de la deute sense la limitació prevista dels 3 anys

b) Regulació del fons de reserva.

El text preveu un fons de reserva no inferior al 5%, de les despeses comunes per atendre actuacions imprevistes de caràcter urgent; i que, tret que els estatuts disposin altre cosa o així o acordi la junta, les aportacions anuals del propietaris al fons només seran les que calguin per arribar al 5%

En aquest sentit entenem, i així ho varem manifestar als representants del grups parlamentaris en la comissió, que el fons de reserva s’hauria d’entendre com un import reservat al marge de les despeses ordinàries i que té com a finalitat disposar d’una reserva econòmica que permeti a una comunitat afrontar, total o parcialment, una reparació d’una certa importància econòmica evitant, en el possible, causar un trasbals econòmic als propietaris.

Per tal de fomentar la creació d’un fons de reserva, capaç d’assolir uns majors imports, seria convenient d’establir, que de no haver-hi acord en contra de la Junta de Propietaris, l’excedent del fons de reserva d’un exercici s’acumuli..

c) Fons comunitaris

També es va proposar d’incorporar a la llei, com a mesura de protecció i garantia dels propietaris, la necessitat que els fons de la comunitat (no només el fons de reserva) estiguessin en un compte bancari titularitat de la comunitat.

d) Regulació dels càrrecs d’Administrador i Secretari

En la regulació que fa el text trobem a faltar normes que regulin el traspàs de la documentació de la comunitat en el cas de cessament/canvi del Secretari-Administrador.

Quan les Comunitats acorden un canvi en la persona de l’Administrador o del Secretari-Administrador, molt sovint sorgeixen dificultats pràctiques quant a disposar de la informació i la documentació comptable de la comunitat, i dels documents bàsics de la comunitat que custodia el Secretari-Administrador.

Seria convenient incorporar en el present projecte de llei aquestes obligacions i determinar un termini per el seu compliment (entenem raonable 30 dies), així com la documentació a entregar per l’Admistrador cessat, ja que existeix un buit legal.

e) Altres qüestions

En la compareixença al parlament es varen fer moltes altres propostes i comentaris per intentar millorar la redacció de texts, algunes de caràcter eminentment tècnic i altres de caràcter més pràctic, i que per raons d’espai no podem reproduir aquí, limitant-nos a citar telegràficament algunes d’elles:

1.- Entenem excessiva l’exigència que en les trameses de les convocatòries trameses “garanteixi l’autenticitat de la comunicació i del seu contingut i quedi constància de la remissió i recepció íntegres i del moment en el qual es va fer”.

Això implicaria, en el cas de la trameses per correu, fer-les per mitjà fefaent, amb el consegüent increment de costos que això suposa. A més el text no ho exigeix per la tramesa de les actes.

2.- Creiem recomanable que s’exigís que les representacions per assistir a les juntes anessin acompanyades d’una còpia del títol que acredités la representació; i les delegacions de vot d’una còpia del document d’identitat, passaport o altre document identificatiu del propietari on constés la seva signatura.

3.- Entenem que l’adreça comunicada pel propietari per fer-li les notificacions, excepte que fos una adreça electrònica, hauria de ser dins el territori català (àmbit territorial d’aplicació de la llei), podent aquell designar un representant aquí.

4.- Entenem que s’hauria d’exigir, com a requisit per a impugnar els acords, el fet d’estar al corrent de pagament o haver consignat el import en qualsevol cas, per evitar impugnacions amb l’únic ànim de dilatar els pagaments, amb el problema que això comporta per a la tresoreria de la comunitat.

No volem acabar aquesta breu nota sense agrair a la Comissió de Justícia i Drets Humans del Parlament de Catalunya, la oportunitat que ens han ofert a les Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya de comparèixer i manifestar la nostra opinió en relació a aquest projecte de llei, que afecta clarament els propietaris, tenint en compte que bona part de les propietats ubicades a Catalunya estan sotmeses al règim de la propietat horitzontal.