La Guia en un Clic

Read more

Reclamar la plusvàlua als Ajuntaments

Read more

Reclamar el lloguer impagat

Tot propietari vol que el llogater li pagui i la morositat li preocupa.

L’últim any la morositat ha augmentat en un 8’45 %, segons l’estudi publicat pel fitxer d’inquilins morosos (FIM).

A la Cambra l’assessorem, li fem el millor contracte de lloguer i pot llogar segur contractant per molt poc cost l’assegurança especial.

L’impagament no és justificable.

Tot i estudiar la solvència del llogater i prenent mesures per prevenir l’impagament (avaladors, assegurança o diners com a garantia addicional), ens podem trobar amb què finalment el llogater no pagui el lloguer.

L’obligació principal de tot llogater  és fer front al pagament de la renda mensual dins el termini pactat en el contracte.

Com hem de procedir?

Davant el primer impagament s’han de prendre les mesures necessàries per recuperar els imports deguts i en el seu cas, l’habitatge.

Requeriment de pagament

Si ja s’ha produït l’impagament de rendes, no és necessari esperar més temps. En realitat des del primer mes impagat ja podem iniciar el procediment judicial, així que el més recomanable en aquest cas és efectuar un requeriment previ enviat per conducte fefaent a l’arrendatari reclamant-li les quantitats degudes i indicant-li el termini màxim per efectuar-ne l’abonament.

Demanda de desnonament

Si ja s’ha notificat el requeriment de pagament, ha passat el termini atorgat a l’arrendatari i aquest no ha pagat el deute, es pot instar el corresponent desnonament judicial, procediment pel qual és necessari advocat i procurador.

Si és aquest el seu cas, no dubti en consultar-nos.

El departament jurídic de la Cambra l’assistirà amb un cost bonificat del 20% per als propietaris socis.

L’acompanyarem durant tot el procés fins a recuperar la possessió legal del bé immoble.

1- Un cop presentada la demanda, el Jutjat atorga al demandat un termini de 10 dies durant els quals pot fer el següent:

  1. Desallotjar l’immoble
  2. Abonar el deute
  3. Oposar-se a la demanda amb advocat i procurador. (En aquest supòsit es celebraria la vista pública o judici i s’hauria d’esperar al resultat de la sentència)

2- L’arrendatari és desnonat

El termini aproximat des que s’interposa la demanda fins que finalment es produeix el desnonament és aproximadament de 6 mesos si no hi ha impedimentes (sol·licitud de justícia gratuïta, no localització del llogater, etc).

Si vol iniciar el procediment  o consultar sobre què ha de fer, premi aquí

Promoció per a Comunitats

Promoció per a Comunitats: Regalem el tauler d’anuncis i la instal·lació

La llei estableix el requisit de publicar en el tauler d’anuncis  les convocatòries i les actes de les reunions i altres comunicacions de la Comunitat als propietaris.  També es pot fer en algun altre lloc visible i especialment habilitat per a aquesta funció, però la falta de tauler pot ser un problema per provar la publicació).

  • On penja les convocatòries la teva Comunitat?
  • On es publiquen les actes de les reunions?
  • On s’anuncien les comunicacions veïnals?

La falta de compliment formal d’aquest requisit pot comportar la falta de validesa o efectivitat formal dels acords comunitaris.

La Cambra de la propietat regala el tauler d’anuncis i la seva instal·lació, totalment de franc, a les Comunitats que li encarreguin la seva administració i també a les que ja en són administrades i que no disposant de tauler hi estiguin interessades.

Vine a la Cambra i demana pressupost sense compromís per gaudir d’aquesta Promoció per a Comunitats.

El nostre servei d’Administració de Comunitats és realment bó.  Prem aquí

Recorda que a més dels millors serveis a la Comunitat, tots els propietaris tindran dret a consulta jurídica gratuïta als advocats de la Cambra.

La Cambra és l’administrador de confiança.

Certificació energètica i multes

 

Read more

Clàusules hipotecàries abusives més comunes

Cambres de la propietat, organitzacions de consumidors i d’altres entitats i institucions han portat a terme en els darrers anys una campanya per posar fre als abusos que la banca sistemàticament ha practicat en els préstecs hipotecaris. Les primeres sentències judicials favorables als propietaris han esdevingut jurisprudència i han posat fi a les extralimitacions que algunes entitats bancàries han portat a terme regularment.

Podem parlar de clàusules abusives quan es pot demostrar que el contingut del préstec hipotecari és contrari al principi de la bona fe. És aleshores quan podem pleitejar i, en una gran majoria de casos, guanyar els judicis.

Us aconsellem que reviseu la vostra hipoteca si teniu indicis que se us han aplicat unes condicions injustes o declarades irregulars en un jutjat. Si desmotreu que teniu raó en seu judicial podreu demanar la nul·litat de les clàusules, cosa que de ben segur reduirà la carrega financera que suporteu mensualment. Us recomanem que demaneu consulta al servei jurídic de la Cambra, el qual revisarà la vostra hipoteca i comprovarà si aquesta s’ajusta a la legalitat vigent i, si no és el cas, sobre allò que podeu reclamar.

Hi ha tot un seguit de clàusules abusives que la vostra hipoteca pot incloure. Les més freqüents i que a dia d’avui s’han de considerar prohibides són les següents:

1. Clàusula sòl / sostre

Són segurament les més conegudes perquè a partir d’elles s’ha iniciat un autèntic moviment de reclamació bancària. Aquestes clàusules imposaven un límit mínim d’interessos que l’entitat financera us podria cobrar encara que l’índex de referència més usat, l’euríbor, caigués en picat (com ha ocorregut en els últims anys; fins al punt que ara està en negatiu). El límit per sobre, o sostre, és tan elevat que serveix com a excusa als bancs per justificar l’existència del que poden qualificar de clàusula compensatòria.

 2. Les despeses hipotecàries

Han adquirit relleu públic després que el Tribunal Suprem de l’Estat espanyol s’ha pronunciat en contra que les paguin els propietaris. A partir d’aquesta jurisprudència molts magistrats han donat la raó als usuaris que en reclamaven raonadament el retorn. Les resolucions judicials es basen en que no es considera just que sigui el banc qui obliga a contractar serveis de gestoria, notaria i de Registre de la Propietat però és el client qui n’ha d’assumir el cost. Una cosa semblant passa amb l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), encara que en aquest cas, la doctrina no està prou clara.

3. L’interès de demora

Entre les clàusules més comunes que inclouen les hipoteques hi ha la relacionada amb els interessos que el titular de la hipoteca ha d’abonar en cas que es produeixi demora en el pagament de la quota mensual. Malgrat que, per evitar abusos, el 2013 ja es va regular el percentatge màxim a aplicar en cas de demora, tres anys després el Tribunal Suprem va sentenciar que aquests interessos no poden superar en dos punts l’interès inicialment pactat.

4. Venciment de préstec anticipat

El 2013 es va modificar la Llei d’Enjudiciament Civil. Fins aleshores, l’impagament d’una única quota suposava que el banc podia reclamar l’execució hipotecària de tota la hipoteca. Actualment, la normativa indica que com a mínim els rebuts impagats han de ser tres. Ara bé, després del que es va conèixer com a “cas Aziz” i atesa la gran oferta de pisos al mercat que són de propietats bancàries, les entitats solen tenir una actitud més prudent i flexible sempre i quan la persona que contreu el deute mostri la seva predisposició a pagar allò que deu.

 5. La finalitat del préstec hipotecari

Encara que sembli increïble, alguns contractes de préstec hipotecari limiten l’ús que se li pot donar a l’habitatge que es compra. Impedeixen, per exemple, que s’hi pugui exercir alguna mena activitat professional, per exemple, o que els propietaris de la hipoteca puguin posar la fina en lloguer. Els jutjats han determinat molt clarament que aquestes són clàusules abusives que atempten contra els drets del propietari.

6. El fur

És probable que el contracte de la hipoteca remeti un fur al qual recórrer en cas que el propietari hagi de reclamar alguna cosa a la seva entitat per la via judicial. No obstant això, diversos tribunals han anul·lat aquestes clàusules, sobretot quan els usuaris han de desplaçar-se fora de la localitat en la qual resideixen i en la qual van comprar aquesta propietat.

7. Les despeses de professionals legals per impagament de quotes

Una altra de les clàusules abusives estrelles de la banca espanyola és la d’obligar el client a pagar els honoraris d’advocats i procuradors (o d’altres professionals), en cas que l’entitat bancària hagi de demandar-lo per impagament de quota. Clarament aquesta és una clàusula abusiva.

Contacti amb la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca si vol més informació sobre les qüestions que afecten els propietaris.

En el cas de les clàusules abusives els nostres serveis jurídics poden solucionar-los tot els dubtes.

Els atendrem a  les nostres oficines, o bé trucant al 93 788 33 50 o a través del Consultor 24h.

Els lloguers a Terrassa avui

Read more

Índex de lloguers a Terrassa i Comarca

L’Índex de preus de lloguer de Catalunya, un indicador públic que permet a tothom consultar els preus dels lloguers en una determinada zona creat per la Generalitat de Catalunya.

L’Índex en si mateix pot ser  una eina útil i transparent.

Per trobar l’Index de referència del lloguer que li interessa premi la imatge

S’agraeix disposar d’informació a l’hora de determinar el preu del lloguer que es pot oferir per un habitatge en una determinada població i en una determinada zona.

Però, una vegada el ciutadà en faci la prova, constatarà que  s’han de fer algunes consideracions sobre aquesta eina:

Hi ha una seguit de variables -com l’antiguitat de l’edifici, l’estat de conservació, la planta on està ubicat i d’altres- que tot i que cal complimentar per obtenir la informació, no incideixen a la pràctica en el resultat.

Amb d’altres paraules, l’aplicació dona el mateix preu mitjà si posem que l’habitatge està en perfecte estat de conservació que si indiquem que té un estat de conservació deficient; o per exemple, el preu tampoc varia si informem que l’edifici és molt antic (més de  100 anys) o diem que té menys de 10 anys…

Vistes aquestes mancances,  l’Índex tan sols es pot considerar com una eina de referència, en tant que és evident que el preu d’un arrendament ha de ser completament diferent si un pis està en perfectes condicions que si està completament deteriorat; o si l’edifici és de recent construcció o és molt antic, entre d’altres circumstàncies que tradicionalment es tenen en compte a l’hora de fixar el preu d’un lloguer.

Sobre aquesta base seria injust que les administracions apliquessin incentius o sancions als propietaris arrendadors basant-se en un Índex incomplert, de tal manera que, paradoxalment, es premiï els propietaris que no han fet un adequat manteniment de l’habitatge que posen en lloguer, els quals haurien d’oferir la finca a un preu de lloguer inferior al preu mitjà de l’Índex, i, pel contrari que els arrendadors que rehabiliten els habitatges i els posen al mercat en perfectes condicions vegin com se’ls apliquen limitacions de preu o sancions o no poden accedir a bonificacions o reduccions fiscals en l’IBI o d’altres tributs, o no se’ls permet accedir a determinats incentius, perquè el preu de lloguer que demanen està, òbivament, per sobre de la mitjana que marca l’Índex.

A més, s’ha de tenir molt en compte que els preus  mitjans que ofereix l’Índex són de contractes celebrats  en els darrers tres any, és a dir,  en el pitjors moments de la crisi, després que el preu de lloguer baixés entre un 30 i un 50% respecte dels anys anteriors pre-crisi.

 És normal que en un context de certa recuperació econòmica- sempre siguin superiors al preu de referència que ens indica l’Índex.

La Cambra considera l’esforç d’establir un Índex que proporcioni informació i transparència però també fa esment de les imperfeccions d’aquesta eina i que es converteixi en l’element regulador d’un mercat en el qual s’ha d’incidir mitjançant totes les polítiques tendents a multiplicar l’oferta d’habitatges.

Poden reclamar per clàusula sòl les societats?

El Tribunal Suprem espanyol manté que no es poden aplicar els criteris de protecció al consumidor de la sentència del tribunal europeu sobre clàusules sòl als prestataris “no consumidors”

La recent sentència de la Sala Primera del Tribunal Suprem, de 18 de gener de 2017, deixa clar en relació a les clàusules sòl que no es poden aplicar les normes protectores dels consumidors a aquelles persones que no tenen aquesta condició. Concretament, el Tribunal exclou de la condició de consumidors els prestataris que van adquirir la finca, per a la qual van demanar la hipoteca, per tal d’integrar-la en una activitat empresarial o professional.

Diu la sentència del Suprem que “no procedeix fer el control de transparència qualificat de les condicions incloses en els contractes hipotecaris fets amb no consumidors”. És a dir, aquests prestataris no podran adduir un “error propi” o un “vici de consentiment”, que els hauria comportat no conèixer la “càrrega econòmica” del contracte de préstec hipotecari contractat.

La mateixa resolució del tribunal espanyol estableix, a més, que tampoc procedeix aplicar el control d’”abusivitat” en els contractes on l’adherent no és consumidor; és a dir, els titulars d’aquests contractes no podran al·legar un desequilibri enfront de l’entitat bancària, ni tampoc que no tenien la possibilitat d’haver pogut comparar el préstec hipotecari contractat amb altres ofertes existents al mercat.

És precisament aquesta connexió entre transparència i abús, que ha ressaltat la recent sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea del 21 de desembre de 2016, la que no permet que es pugui realitzar un control de transparència en els contractes de préstec hipotecari on el contractant no té la condició legal de consumidor.

Ni el legislador comunitari ni l’espanyol no han fet encara el pas d’oferir una modalitat especial de protecció al contractant d’un préstec hipotecari que no sigui consumidor, més enllà d’adreçar-lo a la legislació civil i mercantil general sobre el respecte a la bona fe i al just equilibri de les prestacions, per evitar situacions d’abús contractual.

Qui paga les reparacions en pisos llogats?

Read more

262.778 visites a la web

Aquesta web ja ha rebut fins a 262.778 visites fins l’1/12/2017

 

L’aposta de la Cambra per l’aplicació de les noves tecnologies amb eficiència i rigor facilita les coses al propietaris i és un avantatge més per als socis.

 

 

A tenir present que més d’11.332 són consultes jurídiques de temes que afecten i preocupen els socis.

Comunitats i Hisenda: Tot telemàtic

Read more

Comunitats de propietaris i Persones amb Discapacitat

La celebració del Dia Internacional de les Persones amb Discapacitat, serveix cada any (el 3 de desembre)  per a conscienciar i sensibilitzar més a la ciutadania.

La Cambra considera que és un bon motiu per insistir en les campanyes que es porten a terme per millorar l’accessibilitat i torna a recordar a les Comunitat de la necessitat i obligació que tenen d’adaptar el seu edifici per tal que aquest tingui les condiciones d’accessibilitat que exigeix la llei.

El 4/12/2016 va començar el termini d’un any per portar a termes les obres corresponents que exigeix la llei.

A partir del 4/12/2017, les Comunitats que no s’hagin adaptat podran incòrrer en sancions

El 4/12/2016 va començar el termini d’un any per portar a termes les obres corresponents que exigeix la llei.

La Cambra fa temps que hi treballa i d’aquí el Conveni signat entre el Banc de Sabadell i el Consell General de Cambres de la propietat urbana de Catalunya, per a facilitar crèdi a les Comunitats de propietaris en condicions de concessió i garantia molt simples i adequades.

També s’ha de tenir present que hi ha ajuts públics, amb condicionaments de concessió, que han de ser tinguts en compte a l’hora de fer “números”.

No oblidem que l’incompliment pot portar a sancions de fins a NORANTA MIL EUROS (90.000 €) a pagar per la Comunitat (amb possible responsabilitat també a les persones que ho impedeixin), ja que tant una llei estatal com una de catalana, imposen aquesta obligació. Així a partir del 4/12/2017  les administracions públiques poden exigir a totes les Comunitats de propietaris que facin efectiu el dret de les persones que en són afectades (cada vegada més quantitat de gent, tant perquè la ciutadania cada vegada envellim més, com per situacions de privació sobtada de mobilitat, sinó per accidents de trànsit, accidents vasculars o d’altri).

També cal tenir present que quan un veí (sigui propietari o només usuari -per exemple un llogater), justifica la necessitat per la seva discapacitat o hi ha persones més grans de 70 anys, la llei ja obligava a què les zones comunes dels edificis plurifamiliars portin a terme les obres necessàries per a garantir les condicions adequades a les seves necessitats d’accés a l’habitatge, de comunicació i d’interacció amb l’accés a l’edifici que siguin tècnicament possibles.  I serà la Comunitat la que ha de dur a terme i pagar les actuacions i les obres d’adequació necessàries.

I la llei va més enllà, ja que obliga a executar les obres de manera diligent, en relació al greuge a les persones afectades, i en el termini d’un any, si són obres menors, o de dos anys, si són obres majors, a comptar de la data de l’acord de la Comunitat o, si s’escau, de la data de notificació de la resolució administrativa o judicial que ho imposi (en el cas d’obres majors, el termini es pot ampliar si algun dels propietaris que forma part de la Comunitat justifica que el cost que se li imputa per a aquestes obres supera el 33% dels ingressos anuals de la seva unitat familiar i que aquests ingressos són inferiors a 2’5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya).

 

On pagar impostos catalans des de l’1/9/2017

Des de l’1 de setembre de 2017, els impostos que s’han de pagar a la Generalitat de Catalunya, dels que tingui la gestió, s’han de pagar  a les delegacions i oficines territorials de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC).

Queden sense efectes les atribucions que fins ara tenien les Oficines Liquidadores  (depenents del Registre de la Propietat), tant per als expedients de pagament que es meritin a partir del dia 1/9/2017, com també dels anteriors.

Bona part del personal de l’Oficina Liquidadora de Terrassa ha estat assumit per l’Oficina Territorial de l’ATC.

L’Oficina Territorial de Terrassa és la competent per a les poblacions de: Terrassa, Castellar del Callès, Castellbisbal, Gallifa, Matadepera, Rellinars, Rubí, Sant Cugat del Vallès, Sant Llorenç Savall, Ullastrell, Vacarisses i Viladecavalls.

La seva ubicació és al carrer Joan Artigues, núm. 3 de Terrassa (tocant al Passegi 22 de juliol a l’alçada pràcticament de la Ctra. de Matadepera).

Així ho estableix la Resolució VEH/1881/2017, per la que es determina l’àmbit territorial de referència de les delegacions i oficines territorials de l’Agència Tributària de Catalunya.

A la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca es poden seguir fent els tràmits que resulten del Conveni vigent amb la Hisenda Catalana que depen de la Generalitat de Catalunya. Premi aquí.

Per saber els tributs competència de la Generalitat avui en dia premi aquí.

Ajuts a la rehabilitació

Read more

La prova contra la plusvàlua municipal

   

Read more

Cambres i Càtedra Habitatge: Conveni col·laboració

Read more

El Suprem anul·la valoracions administratives

       

Read more

Desnonament per impagar la taxa d’escombreries

Per al Tribunal Suprem, l’impagament de la taxa de recollida d’escombraries és causa de desnonament en ser la taxa  una quantitat assimilada al lloguer.

Read more