Lloguers i mesures urgents 2020

En vigor a partir del 31/12/2019:

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge que ha estat publicat en el Diari Oficial de la Generalitat del 30 de desembre de 2019 (pot accedir-hi prement aquí), amb l’objectiu que es converteixi en una eina estratègica per regular el mercat de l’habitatge i fer-lo més accessible, millorant l’oferta i adaptant-la a les necessitats de les persones. Concretament, la norma persegueix un triple objectiu: combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats.

Contenció de preus en el mercat lliure

El nou Decret llei inclou també mesures per propiciar una moderació dels preus del lloguer dels habitatges del mercat lliure a través de l’Índex de Referència del preu del lloguer, que informa sobre la mitjana del preu del lloguer d’un habitatge de característiques similars en el mateix entorn urbà:

  • La Generalitat tindrà en compte l’Índex de Referència en el desenvolupament de les polítiques públiques i només els arrendadors dels habitatges llogats amb rendes inferiors a aquest índex es podran beneficiar dels ajuts públics adreçats al foment del lloguer.
  • El Decret llei dona rang i efectes legals a aquest índex i la seva consignació serà obligatòria en tots els anuncis de publicitat i en els contractes de lloguer dels habitatges.

Pel que fa a la lluita contra les situacions d’emergència i els desnonaments, el decret inclou les mesures següents:

  • Els grans propietaris (tots aquells que tinguin més de 15 habitatges) hauran de fer lloguer social obligatori, amb una durada de fins a 7 anys, per a aquelles famílies que acreditin una situació de vulnerabilitat i se’ls acabi el contracte de lloguer, es trobin afectats per processos de desnonament o bé portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant en el moment de l’entrada en vigor del Decret Llei.
  • Ampliació del contracte de lloguer social obligatori, que passa de 3 anys a 5 o 7 anys, depenent de si l’habitatge és propietat d’una persona física o jurídica.
  • Allotjaments temporals per a les situacions d’emergència. La norma incorpora més facilitats per construir allotjaments en equipaments comunitaris, amb l’objectiu d’incrementar l’oferta d’allotjament per atendre famílies amb risc d’exclusió i resoldre necessitats temporals d’habitació.
  • Mobilització d’habitatge assequible. S’implementen eines per considerar com a desocupats els edificis amb obres inacabades i poder-los mobilitzar per generar més habitatge assequible, incloent-hi multes coercitives o la possibilitat d’expropiació. Es reforcen així els mecanismes per actuar contra l’incompliment de la funció social de la propietat amb l’objectiu d’incrementar el parc d’habitatge disponible per atendre emergències.
  • Tanteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tanteig i retracte per a destinar-los a lloguer assequible, a través de l’ampliació fins el 2027 del termini per exercir aquests drets, així com també de l’àmbit d’aplicació, que es fa extensiu a tot Catalunya. També permet a la Generalitat aplicar-lo en segones i terceres transmissions d’habitatges anteriorment adquirits per grans tenidors. D’aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l’administració per fer efectiu el retorn social del rescat bancari.

 

Més oferta de lloguer

Pel que fa a l’ampliació del parc públic d’habitatges de lloguer, el Decret llei preveu implementar un seguit de mesures per activar i generar més sòl destinat a habitatge de protecció oficial:

  • Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir-hi habitatges de protecció oficial es podran mobilitzar gradualment: S’incorporen mecanismes que impliquen, d’inici, elaborar un inventari (en un termini d’un any) del patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d’actuació concertada per posar a disposició de la ciutadania habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer.
  • Destinació dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d’aprofitament urbanístic a habitatge protegit de lloguer.
  • El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge (PTSH), que s’aprovarà abans d’un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim del 50% de sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat, en els municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l’Àrea Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable delimitat i del 40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.

Per incrementar el parc d’habitatges privats de lloguer lliure o protegit, el Decret llei preveu:

  • Estímuls a la iniciativa privada perquè construeixi habitatges protegits. En promocions privades d’habitatge de protecció construïdes amb ajut públic, s’oferirà cobertura d’impagaments per part de la Generalitat i prioritat en la percepció d’ajuts al pagament del lloguer per als adjudicataris dels habitatges.
  • S’inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d’habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per tal d’aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.

 

Nou model d’habitatge protegit

Dins l’objectiu d’augmentar l’oferta d’habitatges protegits, el Decret llei també defineix un nou model d’habitatge de protecció oficial, basat en les característiques següents:

  • Nous condicionants perquè la qualificació dels habitatges amb protecció oficial sigui permanent. El Decret llei estableix que, a partir de la seva entrada en vigor, la qualificació dels habitatges amb protecció oficial serà vigent mentre concorrin alguna de les dues circumstàncies següents: que el planejament urbanístic els reservi a l’ús d’habitatge de protecció pública o que formin part d’un patrimoni públic de sòl i d’habitatge. En la resta de circumstàncies, la durada podrà ser determinada, segons s’estableixi reglamentàriament, en funció, si s’escau, dels ajuts percebuts per a la seva promoció.

El Decret llei fixa un règim transitori per als habitatges que ja tinguin la qualificació definitiva de protecció oficial o que estiguin en tràmit per obtenir-la. En el primer cas, si els habitatges estan construïts sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. En el segon cas, s’aplicarà la durada permanent si es troben sobre sòls públics o de reserva encara que ja haguessin obtingut la qualificació provisional.

  • Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori, que podrà tenir variacions:
  • en funció del municipi on es localitza l’habitatge: En el cas de l’Àrea Metropolitana de Barcelona, aquest valor que determinarà els preus màxims de venda i rendes dels habitatges amb protecció oficial, serà únic.
  • en funció de les característiques de l’habitatge: Es tindrà en compte el nivell d’eficiència energètica, antiguitat, o estat de conservació.
  • en funció dels costos i, en el cas de la promoció privada, de si han rebut ajuts públics en la construcció.
  • Canvis significatius en el procediment d’adjudicació d’habitatges protegits, que es determinarà a partir de les bases i criteris de selecció de l’administració. Així mateix, l’ordre d’inscripcions al Registre de sol·licitants d’habitatge protegit serà obligatori també per a l’adjudicació d’habitatges protegits de promoció privada, a diferència d’ara.
  • El Registre de sol·licitants s’haurà d’actualitzar cada any. A diferència d’ara, que es fa cada 3 anys, per a garantir que els inscrits continuen responent als criteris per poder accedir a un habitatge protegit.
  • El planejament urbanístic podrà determinar que l’habitatge de protecció oficial previst sigui específicament de lloguer

Estafes de fiances i apropiacions a Comunitats

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

Lloguers: Evolució Terrassa i Catalunya 2019 (novembre)

Els serveis de la Cambra han elaborat el mes de novembre de 2019,  aquest estudi sobre la situació dels lloguers a Terrassa amb una comparativa a la situació de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell, d’acord amb les dades de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, tancat al segon trimestre de 2019 (últim publicat).

L’evolució manté un caràcter d’estabilitat general a Catalunya, amb alguna tendència a l’estacanement i a baixar, per bé que a Terrassa es manté un increment més moderat, en ser una de les ciutats més grans de Catalunya amb els lloguers més baixos

L’evolució dels lloguers evidencia i ratifica que l’any 2019 marca el canvi de tendència respecte dels anys anteriors, que eren de forts increments generals a tot Catalunya.

Si des del 2014 al 2018 s’ha mantingut un clar increment del preu dels lloguers, durant el segon trimestre de 2019 la situació és d’estancament sinó de reducció de preu dels lloguers general a Catalunya, no encara a Terrassa i una disminució general en el nombre de contractes.

Així, pel que fa al segon trimestre de 2019 en relació al primer trimestre de 2019 segon trimestre de 2018 (quina comparativa conjunta enquadra millor la situació), els lloguers de mitjana a:

  • Terrassa, ha pujat  un 2’34 %, respecte del primer trimestre de 2019,  i un 10’28 % anual  respecte del segon trimestre de 2018, situant-se en 612 €/mes.
  • Barcelona, ha pujat en un 2’58 %, respecte del primer trimestre de 2019, tot i haver-se apujat un 5’74 % anual  respecte del segon trimestre de 2018, situant-se en 969 €/mes.
  • Rubí, ha baixat un 4’40 %, respecte del primer trimestre de 2019, tot i haver-se apujat un 19’08 % anual  respecte del segon trimestre de 2018, situant-se en 630 €/mes.
  • Sant Cugat, ha baixat un 4’31 %, respecte del primer trimestre de 2019, tot i haver-se apujat un 2’87 % anual  respecte del segon trimestre de 2018, situant-se en 1.087 €/mes.
  • Sabadell, ha pujat un 2’70 %, respecte del primer trimestre de 2019, i un 6’99 % anual  respecte del segon trimestre de 2018, situant-se en 667 €/mes.

La comparativa del lloguer mitjà durant el segon trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya, és la que resulta del següent quadre:

Pel que fa al nombre de contractes, Terrassa és la segona ciutat on se’n formalitzen més:

Així, durant aquest any 2019 els lloguers a Terrassa continuen mantenint-se força per sota de la mitjana de les ciutats de més de 70.000 habitants de Catalunya.

De les dades esmentades i del conjunt històric estudiat, pot predir-se que l’evolució que hi ha hagut en aquest segon trimestre molt possiblement es mantingui en la mateixa tendència baixista o estancada durant tot l’any 2019 i que la tendència sigui més baixista durant l’any 2020, tant pel que fa al preu dels lloguers com al nombre de contractes, per bé que Terrassa segueix mantenint un diferencial important de preu dels lloguers respecte de la mitjana de les ciutats de més de 70.000 habitants de Catalunya.

EVOLUCIÓ HISTÒRICA LLOGUERS 2005-2019 (2T)

Ascensors i contractes de manteniment abusius

El Tribunal Suprem (TS), en sentència molt recent, concretament de 17 de setembre de 2019 (sentència 469/2019 dictada en el recurs CIP 3743/2016),

Ha declarat abusives i nul·les  les clàusules imposades per algunes companyies de manteniment d’ascensors amb durada superior als 3 anys

El TS enten i resol favorablement a la Comunitat de propietaris i l’allibera de pagar cap indemnització a la companyia de manteniment de l’ascensor, tot i haver desistit unilateralment del contracte de manteniment que ho era per un termini superior (canvia així la sentència que condemnava a la Comunitat).

En el cas resolt, es tractava d’un contracte dels qualificats com «a tot risc», amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

El TS  considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives.  I si bé enten raonable que l’empresa de manteniment d’ascensors exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar la seva infraestructura i, en cas de contractes «a tot risc», amortitzar l’adquisició de peces costoses, conclou que això no pot suposar una vinculació excessiva que impedeixi als consumidors (en aquest cas la Comunitat) aprofitar-se de les millors prestacions d’altres empresaris. El risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients no pot suprimir-se restringint indegudament els legítims drets econòmics dels consumidors, sinó que ha de quedar fixat en els seus justos termes, mitjançant l’establiment de terminis raonables que permetin a l’empresari organitzar la prestació del servei i als consumidors beneficiar-se de les millors ofertes que facin altres empresaris del sector.

Per tant, seran les empreses de manteniment d’ascensors les que hauran de provar la concurrència de circumstàncies excepcionals que justifiquin una durada superior a tres anys, que és el termini màxim que, en concordança amb els criteris mantinguts per un sector important de les Audiències Provincials, i en línia també amb el mantingut per l’autoritat nacional de la competència, es considera raonable per a un contracte d’aquesta naturalesa, tenint en compte que es tracta d’un contracte que inclou l’obligació de l’empresa de manteniment de substituir, al seu càrrec, les peces avariades.

Les Comunitats poden fer arribar als advocats de la Cambra, els contractes de manteniment d’ascensors sobre els que tinguin dubte i el Departament Jurídic els hi donarà els seu criteri professional.

Les pot enviar prement aquest enllaç

Morositat i Comunitats de Propietaris

Afrontar la morositat a les Comunitats de Propietaris, i quina sigui l’actuació que ha de tenir  la Comunitat de propietaris quan hi ha un o diversos morosos, és motiu de nombroses consultes.

I especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble (recordi que la Cambra administra Comunitats i també que té a disposició el seu Departament Jurídic amb assistència dels nostres advocats).

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I.- El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II.- Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

 III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV.- Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V.- Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI.- Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment.

No hi ha solucions “màgiques”.

Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

 

 

Nova llei d’hipoteques

Les hipoteques tenen nova llei a partir del 16 de juny de 2019.

La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, ha començat una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que ja ha entrat en vigor.

No podem deixar de recordar que la normativa fins ara vigent ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sòl; o per l’aplicació d’índexs no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.

La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.

Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.

Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.

 

Període de reflexió de 14 dies abans de signar la hipoteca

En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor del consumidor a qui cal lliurar una amplia informació durant un mínim de 14 dies abans de signar: l’oferta vinculant (FEIN), la fitxa d’advertències estandarditzades (FIAE) en la qual s’explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, un esborrany del contracte a signar i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s’haurien de pagar en diversos escenaris. Fora de Catalunya, on regeix la llei de Consum, el temps de reflexió és de 10 dies.

 

Com a altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:

 

-Despeses de constitució i productes vinculats

El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).

El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.

El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.

 

-Prohibició de pactar clàusules sòl

Es prohibeix fixar un límit d’interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl.

 

-Amortització anticipada

Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.

 

-Canvis d’hipoteca

Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client.

 

Impagament de quotes

Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, que no podrà ser superior a tres punts per sobre de l’interès del préstec.

Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.

Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.

Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.

Subvencions punts recàrrega vehicles elèctrics

Oberts els ajuts per a la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics

L’Institut Català d’Energia, ha obert la convocatòria d’ajuts (a partir del  21de maig de 2019),  per a l’impuls de la mobilitat sostenible, d’acord amb la Resolució EMC/1322/2019, de 14 de maig  (DOGC 20/5/2019), convocant per a aquest any 2019, la concessió de subvencions del programa d’incentius a la mobilitat eficient i sostenible, destinada a persones físiques (Programa MOVES). Pot accedir-hi prement aquí.

Inclou subvencions per a l’adquisició de vehicles elèctrics i la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, entre d’altres qüestions.

Els ajuts van dirigits , en l’àmbit de la propietat (a banda entre d’altres de l’adquisició de vehicles d’energies alternatives),  a la implantació d’infraestructura de recàrrega de vehicles elèctrics, subvencionant  les preinstal·lacions  d’infraestructures de recàrrega de les comunitats de propietaris en aparcaments privats.

Subvencionarà la implantació d’infraestructura de recàrrega de tot tipus (vinculada o domèstica, convencional, semi ràpida i ràpida) tant per a particulars com per a empreses i administracions.

L’objectiu és impulsar el desenvolupament d’una xarxa de recàrrega per a vehicles elèctrics que contribueixi a la implantació del vehicle elèctric a Catalunya.

Els ajuts cobriran fins al 40% de la despesa en equips de recàrrega i obra civil associada (incloent-hi permisos, enginyeria i senyalització), amb un màxim de 100.000 euros per beneficiari.

Si vol consultar les bases premi aquí.

En pàrquings col·lectius de comunitats de propietaris, és  subvencionable la preinstal·lació elèctrica per a la recàrrega de vehicle elèctric que inclogui una conducció principal per zones comunitàries (mitjançant tubs, canals, safates, etc.), de manera que es possibiliti la realització de derivacions fins a les estacions de recàrrega ubicades a les places d’aparcament, tal com es descriu en l’apartat 3.2 de la (ITC) BT-52 del Reglament electrotècnic per a baixa tensió.

Les subvencions, s’han de sol·licitar  abans d’executar la instal·lació) directament l’Institut Català d’Energia (pot accedir-hi prement aquí), abans del 31/12/2019 si no s’esgota abans el pressupost previst i s’han d’executar les actuacions corresponents en el termini de 12 mesos a comptar de la notificació de la Resolució administrativa de concessió de l’ajut (l’administració pot tardar 6 mesos a contestar).

I tractant-se d’energia, pot consultar com estalviar en la factura de la llum a casa seva o al seu negoci o empresa, prement aquí.

Novetats en la llei de lloguers!

Convalidat el dia 4/4/2019, el  Decret-llei de reforma de la llei d’arrendaments urbans, així com d’altres normes que afecten els lloguers (com per exemple l’Impost de Transmissions Patrimonials, l’IBI i la Llei d’Enjudiciament Civil).

Altrament, no s’ha convalidat el  Decret-llei 9/2019, de 21 de maig (DOGC 23/5/2019), que hauria restringit la llibertat de contractació en la determinació dels lloguers d’habitatges i quin objectiu eralimitar els increments de preus del lloguer  en zones de forta demanda acreditada (prement aquest enllaç pot accedir al Decret-llei esmentat).
El 5/7/2019 s’ha publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya,  l’Acord de Derogació d’aquest Decret-llei 9/2019del Parlament de Catalunya  premi aquí per accedir-hi.

Doncs bé, en relació al primer dels Decrets-llei comentats,  pels contractes que es signin a partir del dia 6/3/2019 serà d’aplicació la nova normativa, ja que el BOE on s’ha publicat és el de 5/3/2019.

A la Cambra ja tenim a punt els contractes redactats per als propietaris que hagin de llogar a partir d’ara mateix.

També podeu informar-vos de l’evolució dels lloguers durant els darrers 13 anys, dels 2005 al 2018, prement aquest enllaç.

Com a trets principals, la durada mínima del contracte es fixa en 5 anys, llevat que si es tracta de persones jurídiques arrendadores el termini és de 7 anys.

L’arrendador no pot sol·licitar els avals addicionals al mes de fiança que estimi oportuns més enllà de dues mensualitats de renda i, si l’arrendador és persona jurídica, no pot exigir que el llogater pagui les despeses corresponents per la contractació del lloguer de l’habitatge.

També serà aplicable la modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil relativa als desnonaments (que permetrà que el llogater al·legui vulnerabilitat social, la qual cosa obliga al jutge a demanar un informe als serveis socials. En cas que l’informe ratifiqui aquesta situació, el desnonament es paralitzarà un mes (dos si el propietari era una persona jurídica).

I s’haurà de seguir declarant l’Impost de Transmissions Patrimonials  però seran exempts de pagament (ja que l’exempció ha quedat sense efecte). Per a més informació premi aquí

Recordem, que la normativa nova és pràcticament una reproducció de la que era vigent des del 19/12/2018 (BOE 18/12/2018), que segueix vigent pels contractes signats mentre ha estat vigent,  i quines  modificacions més importants, que només afectaven als lloguers d’habitatges eren:

  1. És una contrareforma als canvis de la llei d’arrendaments urbans realitzats el 2013, instat pel Govern del Partit Popular que suposà una restricció i  limitació dels drets dels llogaters d’habitatges.
  2. Estableix un termini obligatori mínim de duració del contracte en funció de
    1. Si l’arrendador o propietari és persona física: 5 anys
    2. Si l’arrendadora o propietària és una persona jurídica (societat…): 7 anys
  3. Si les parts no es pronuncien per no renovar-lo, en ambdós casos hi ha una pròrroga de 3 anys, a partir del 5è ó 7è any, segons correspongui (ull amb els terminis de preavís quan s’opti per a no prorrogar el contracte que seràn de 4 mesos per a l’arrendador i 2 per a l’arrendatari).
  4. La fiança segueix obligatòria en un mínim d’1 mensualitat de renda i es limiten els valas o  dipòsits extres,  a dues mensualitats de renda
  5. Les despeses de formalització de contracte són:
    1. Segons pactin les parts, si l’arrendador és persona física
    2. A càrrec de l’arrendadora, si l’arrendadora és persona jurídica (societat…), llevat que els serveis els contracti l’arrendatari/a, per iniciativa directa
  6. S’atorga de major protecció als arrendataris en processos de desnonaments, possibilitat la suspensió dels procediments judicials d’un mes (si l’arrendador és persona física) o de tresmesos si és persona jurídica (societat …)
  7. Eximeix als arrendataris de que els repercuteixin l’IBI, si l’arrendadora és un ens públic
  8. En els cas d’habitatges desocupats, permet que l’Estat o les Comunitats autonòmiques puguin establir recàrrecs en l’IBI, a aplicar pels Ajuntaments en les seves Ordenances Fiscals
  9. Permet que puguin aplicar-se bonificacions en l’IBI de fins el 95 % en edificis destinats al lloguer d’habitatges amb renda limitada
  10. Eximeix del pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) dels arrendaments d’habitatges (en general), que fins ara era del 0’5%, però seguirà sent obligatòria la declaració i autoliquidació de l’impost (amb la qual cosa l’administració fiscal seguirà tenint el registre d’arrendaments i els seus ingressos o rendes). Per a més informació premi aquí
  11. No resten eximits del pagament d’ITP els avals que es puguin realitzar com a conseqüència dels arrendaments

Pot accedir a la normativa publicada llavors al BOE prement aquí

Dipòsit de fiances legals

La Cambra és en la seva demarcació i àmbit territorial, la entitat gestora a efectes de fiances, que té signat un conveni vigent de col·laboració amb l’Institut Català del Sòl a l’empara de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.

Amb aquesta Llei, “es crea el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, amb caràcter administratiu, que depèn de l’Institut Català del Sòl, en el qual han d’ésser objecte d’inscripció les dades corresponents a contractes subscrits entre arrendador i arrendatari referents a immobles situats a Catalunya, les fiances dels quals han d’ésser objecte de dipòsit preceptiu, segons aquesta Llei”.

En la seva qualitat d’entitat gestora de l’INCASOL, la Cambra de la Propietat està expressament habilitada per acceptar i tramitar els dipòsits corresponents, facilitant tot tipus d’assessorament, informació i ajut que el dipositant pugui necessitar. El personal de la Cambra tramitarà els ingressos de fiances dins el marc d’una atenció personalitzada al propietari, cobrarà l’import de la fiança i imprimirà el model d’ingrés per tal que el dipositant el firmi, ja que és el seu justificant d’ingrés de la fiança i, per tant, se l’hi lliurarà amb el segell o ràfega que indiqui la data i l’import de l’ingrés.

L’arrendador que havia fet el dipòsit, o una altra persona autoritzada, ha de sol·licitar la cancel·lació de la fiança i la devolució de l’import dipositat dins dels vuit dies següents a la data d’extinció del contracte. La Cambra col·labora en la cancel·lació del dipòsit de la fiança en una doble vessant: admet els impresos de sol·licitud degudament emplenats i documentats, oferint a l’interessat una atenció personalitzada, i tramita la sol·licitud de devolució, que sempre es farà efectiva per transferència bancària des de l’INCASOL.

La Cambra té un àmbit territorial o  demarcació comarcal, abastant els municipis de Terrassa, Rubí, Sant Cugat, Castellbisbal, Matadepera, Ullastrell, Vacarisses, Viladecavalls, Rellinars, Sant Llorenç Savall i Gallifa.

A més, en mèrits de l’esmentat conveni de col·laboració vigent amb l’Institut Català del Sòl, la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca és competent en matèria d’enregistrament de contractes d’arrendament i dipòsit de fiances respecte dels termes municipals d’Abrera, Castellví de Rosanes, Cervelló, Colbató, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Esparreguera, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, La Palma de Cervelló, El Papiol, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts i Vallirana.

Administració de finques

La Cambra posa la seva experiència i professionalitat al servei dels propietaris perquè puguin treure el millor rendiment del seu patrimoni immobiliari.

Si disposa d’un habitatge, pis, casa, local comercial, oficina o nau industrial per llogar i desconeix el funcionament del món immobiliari, no disposa de temps per buscar llogaters, per formalitzar adequadament el contracte o per realitzar totes les gestions que se’n deriven (aigua, gas, llum, inventari, etc.), el servei d’administració de finques de la Cambra ho farà per vostè i sense cap esforç en traurà la major rendibilitat.

Record sempre que a més la Cambra és l’administrador de confiança

La Cambra es fa càrrec de tot un seguit de gestions per facilitar-li el lloguer:

  • gestió de cobraments
  • requeriments de morosos
  • pagament i gestió de despeses
  • liquidació d’impostos: IVA i IBI
  • selecció de llogaters
  • formalització del contracte de lloguer
  • gestió de subministraments (aigua, llum i gas)
  • assegurances de lloguers
  • enregistrament de contractes de lloguer
  • dipòsits de fiances de lloguer

Administració de finques on line

La Cambra facilita als propietaris dels que administra el lloguer de les seves finques, l’accès on line al seu estat de comptes i documentació econòmica.

Per  a accedir ha de clicar sobre la imatge i després identificar-se amb el seu nom d’usuari i la contrassenya

La Cambra és l’administrador de confiança