El control dels lloguers

El dia 22 de setembre de 2020, ha entrat en vigor la regulació de preus de lloguer aprovada pel Parlament de Catalunya, sens perjudici de que amb posterioritat pugui ser declarada inconstitucional pel TC en quant entra en col·lisió amb l’article 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina la llibertat de pacte entre les parts en la determinació de la renda.

Les Cambres de la Propietat ens hem manifestat repetidament contra aquesta normativa i val la pena recordar, que el Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya va assessorar sobre la seva inviabilitat jurídica.

Amb tot, ara ja és llei i per a informar, fem aquí un recull dels aspectes principals sens perjudici d’altres peculiaritats específiques que poden consultar a la nostra assessoria juridica.

A quines poblacions afecta?
Afecta a Terrassa, Sant Cugat i Rubí, pel que fa a les ciutats de la nostra demarcació (també a Sabadell i d’altres de la demarcació sabadellenca). I això malgrat que Terrassa està per sota de la mitjana de les ciutats de més de 70.000 habitants (segons informe que pot veure prement aquí).

A quins habitatges afecta ?

  • A aquells habitatges que constitueixin la residencia permanent de l’arrendatari.
  • Queden exclosos d’aquesta regulació, els habitatges nous o procedents de gran rehabilitació, durant el 3 primers anys des de la finalització de la construcció, els arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, els arrendaments d’Habitatges de Protecció Oficial, els habitatges de xarxes publiques d’habitatge social i els habitatges segons condicions d’arrendament de lloguer social obligatori.

Com s’ha de determinar la Renda Inicial en els nous contractes de lloguer ?

El preu màxim que es pot concertar és el menor dels preus entre:

  1. El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil)
  2. El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge ( si el contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015 ) actualitzat amb l’index de garantia de competitivitat (IGC).

Variacions sobre el preu de referència:

  • Si s’hi ha fet obres de millora amb posterioritat a la formalització del darrer contracte d’arrendament, es pot incrementar la renda amb un import anual que es el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.
  • Per característiques especifiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comunes jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.
  • Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus, i els primers 5anys a comptar des de el final d’obra, el preu es pot ajustar fins a l’àrea superior del índex de referència.
  • Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Regim especial per a propietaris amb ingressos reduïts.

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’index de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superi 2,5 vegades l’IRSC. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari no supera els 3,5 els IRSC.

Com s’actualitza la renda inicial ?
No hi ha cap variació al respecte, s’aplica l’article 18 de la LAU.

Que es pot repercutir als arrendataris?
No hi ha cap variació, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU.

Obligacions formals
En l’oferta que es faci de l’habitatge en arrendament, cal que hi consti l’índex de referència del preu de lloguer i si s’escau la renda del darrer contracte de lloguer.

Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda.

En el contracte d’arrendament cal adjuntar al contracte el document del preu de referència a la data del contracte.

Els incompliments de la llei queden afectats amb el règim sancionador de la llei de l’Habitatge (a tenir en compte que és aplicable la normativa de sancions prevista en aquella llei, que estableix que la sanció mínima mai pot ser inferior a 3.000 € i que la màxima en infraccions molt greus pot arribar al 900.000 €).

Novacions
Si es fan novacions de preu o de durada en els contractes vigents a l’entrada en vigor d’aquesta norma, els hi és d’aplicació la determinació dels preus màxims d’aquesta nova normativa.

Posem a la seva disposició els nostres serveis jurídics per aclarir qualsevol dubte que els pugui oferir aquesta nova regulació,

Lloguers: Evolució a Terrassa, Comarca i Catalunya avui

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell.

Emprem les dades de la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, tancat a 31/3/2020 (és en base a les últimes dades publicades el 19/6/2020 per la Secretaria d’Habitatge, amb molt de retard).

Així, a 31/3/2020 i en relació a la variació interanual, la situació dels lloguers ha sigut la següent:

  • Terrassa, ha pujat  un 4’38 % anual,  situant-se en 624,47 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 0’31%).
  • Barcelona, ha pujat un 3,82 % anual, situant-se en 980,48 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 1,52 %).
  • Sabadell, ha pujat un 4,06 % anual, situant-se en 675,35 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat un 1,41 %).
  • Sant Cugat, ha pujat 4,05 %, situant-se en 181,61 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat 0,80 %).
  • Rubí, ha pujat un 0,87 % anual, situant-se en 664,668 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat 5,09 %).

 

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, aquest cau en totes les poblacions objecte d’aquesta anàlisi, llevat de Sant Cugat on s’han incrementat en un 8,33 %, segons resulta del darrer quadre.

La comparativa del lloguer mitjà durant el primer trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és:

 

 

Així a Terrassa el lloguer mitjà és un 15’37 % inferior a la mitjana de Catalunya

Pel que fa al nombre de contractes, Terrassa segueix sent  la segona ciutat on se’n formalitzen més:

Continuen formalitzant-se menys contractes de lloguer (llevat de Sant Cugat).

Si en l’estudi anterior consideràvem la possibilitat d’una rebaixa del preu dels lloguers d’habitatges, el moment actual ens indica que hi ha una inseguretat econòmica, sous baixos i manca de confiança en el futur, que fa que l’esperat canvi de tendència de lloguer a compra d’habitatge, no es confirmi.

No podem predir quins resultats es donaran a 6 mesos vista, però al moment actual d’emetre aquest informe, els lloguers d’habitatges es mantenen i encara en alguns casos pugen.

Pel que fa al lloguer de locals comercials i oficines (no així en el sector de naus industrials), hi ha una incertesa total i una manca de demanda i un excés d’oferta, que es mantindran previsiblement en caiguda i que amb els efectes de les vendes de productes i serveis on line fan predir un futur obscur.

Gràficament l’evolució dels lloguers ha sigut:

A Terrassa,

A Rubí,

A Sant Cugat,

Al conjunt de Catalunya,

 

Locals i lloguer: Novetats pel coronavirus

El Reial Decret-Llei 15/2020, publicat el 22/3/2020, estableix les primeres normes que afecten a tots els arrendaments que no ho siguin d’habitatge (si vol accedir a ell directament premi aquí).

Afecta per tal a locals, oficines, naus industrial, etc.

El contingut de la normativa diferencia entre les persones que siguin grans tenidors i els que no ho són, que en direm petits tenidors (en tots els casos, tant si es tracta de persones físiques com jurídiques).

Quins són els grans tenidors: Aquelles persones que siguin titulars de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construida de més de 1.500 m2.

Els “petits tenidors” són la resta.

 

– Pels Grans tenidors: S’estableix que dins el termini d’1 mes (a comptar des del 23/4/2020),  el llogater podrà sol·licitar un ajornament temporal i extraordinari en el pagament del lloguer, i el gran tenidor estarà obligat a acceptar, per imperatiu legal, una moratòria, com a mínim, durant tot el període que abasti l’estat d’alarma, i si s’escau els mesos següents sense excedir, en cap cas, els 4 mesos.
Les mensualitats de lloguer ajornades s’abonaran prorratejades en el termini de 2 anys a comptar des de l’aixecament de l’estat d’alarma, o en finalitzar els 4 mesos ajornats, i no meritaran interessos de cap mena ni penalitzacions.

Això, serà sempre que no existís abans un acord entre ambdues parts de moratòria o de reducció de la renda.

– Pels “Petits tenidors“: Dins el termini d’1 mes, a comptar des del 23/4/2020, el llogater podrà sol·licitar un ajornament temporal i extraordinari en el pagament del lloguer.  Però el propietari no estarà obligat a acceptar-ho.

També, en aquest cas, seràn vigents els acords de moratòria o de reducció de la renda que ja haguèssin acordat ambdues parts.

L’altre via que s’obre pel petit tenidor es fer ús de la fiança dipositada, si és que ho accepta l’arrendador, és que pugui disposar-se de la fiança, per imputar-la al pagament parcial o total de les mensualitats de lloguer que cobreixi. En aquest cas s’haurà de tramitar segons les normes de l’Institut Català del Sòl. Cas de fer servir l’import de la fiança per pagar la renda, en el termini d’un any, el llogater haurà de reintegrar el total import disposat, per tal de restablir la garantia contractual. Si el contracte s’extingeix abans de l’any, s’haurà de retornar abans de la extinció del contracte.

A la Cambra aquesta mesura considera que s’ha d’utilitzar amb prudència, ja que si bé pot donar liquiditat també al propietari o arrendador, implica perdre una de les úniques garanties que té en cas de possibles impagaments posteriors o d’altres responsabilitats econòmiques que puguin sorgir fins a la finalització del contracte.

 

La Cambra recomana que si s’arriba a un acord, aquest es documenti per escrit, ja que la falta de documentació implicarà que Hisenda obligui al pagament de l’IVA com si no hi hagués hagut un acord provat entre les parts (el servei jurídic de la Cambra us ho pot preparar a un cost baix, adjuntant en pdf a la vostra consulta el contracte de lloguer, l’últim lloguer pagat i les vostres instruccions, sempre per correu electrònic i en pdf).

  • Podeu fer consultes prement aquí
  • Recordeu que per fer consultes ha de ser soci de la Cambra. Si no ho és, pot gaudir dels avantatges de ser soci per aquest i els demés temes que li poden afectar com a propietari prement aquí

A banda del que hem exposat, el  posicionament dels arrendadors que hem copsat fins ara és ben diversa, variant entre:

  1. Emetre els rebuts com si la situació no hagués variat.
  2. No emetre rebut.
  3. Condonar totalment el lloguer per mentre duri l’estat d’emergència.
  4. Condonar parcialment, és a dir, fent una reducció percentual del lloguer per mentre duri l’estat d’emergència.
  5. Ajornar i fraccionar els rebuts de lloguer per mentre duri l’estat d’emergència per al seu pagament una vegada finalitzi l’estat d’emergència.

Per qualsevol del posicionament que no sigui el del punt primer, es recomana documentar l’acord.

Si vol informació sobre com afecta la normativa al lloguer d’habitatges, premi aquí

 

Ajudes per pagar lloguer d’habitatges

El govern  de l’Estat posa en marxa la Línia d’Avals Arrendament COVID-19, mitjançant l’Ordre Ministerial TMA/378/2020, desenvolupant així el previst a l’article 9 del Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, en el marc de mesures COVID-19 d’ajudes al pagament de lloguers d’habitatges.

S’han de demanar abans del 30 de setembre de 2020.

L’esmentada línia d’avals, dotada amb fins a 1.200 milions d’euros, té com objectiu facilitar l’accés dels arrendataris a les ajudes transitòries de finançament en la modalitat de préstecs avalats i subvencionats per l’Estat per a fer front al lloguer d’habitatge habitual de les seves llars.

Tanmateix ha habilitat un telèfon gratuït d’atenció al ciutadà sobre habitatge: 900 900 707. Si el seu llogater es troba en situació de vulnerabilitat i no pot pagar el lloguer li recomanem que li faci arribar la present informació.

El servei d’atenció al client de l’ICO (Instituto de Crédito Oficial) : Premi aquí

Es tracta de crèdits finalistes, és a dir, destinats purament al pagament de lloguers d’habitatge, i seran concedits i tramitats per entitats de crèdit, comptant amb la total cobertura mitjançant aval del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (MITMA), a través de l’ICO, i no reportaran cap mena de despeses i interessos per al sol·licitant. Al final d’aquest document trobarà l’enllaç al formulari per a la sol·licitud del crèdit per part del llogater.


A qui va dirigit?

Les persones arrendatàries que es trobin en situació de vulnerabilitat social i econòmica a conseqüència de l’expansió del  COVID-19 que reuneixin les condicions establertes en l’Ordre Ministerial del Ministeri Transport, Mobilitat i Agenda Urbana (Ordre TMA/378/2020, de 30 d’abril) i l’acreditin segons el que s’estableix en aquesta.

Important: No podran optar a les ajudes al pagament de renda,  quan a la unitat familiar afectada hi hagi alguna persona propietària o usufructuària d’algun habitatge a Espanya on puguin habitar, (veure excepcions art. 4 de l’Ordre Ministerial).


Què s’entén per unitat familiar?

La integrada per la persona titular del l’arrendament, el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita i els fills, amb independència de la seva edat, que resideixin en l’habitatge, incloent els vinculats per una relació de tutela, guarda o acolliment familiar i el seu cònjuge no separat legalment o parella de fet inscrita, que resideixin en l’habitatge.

En cas de ser diversos els titulars en un mateix contracte de lloguer, serà obligatori que tots ells formalitzin el contracte de préstec amb l’entitat com a prestataris, del qual respondran tots de manera solidària. A aquest efecte, es formalitzarà un sol contracte de préstec en el qual figurin tots els arrendataris com a prestataris del préstec, havent de complir conjuntament els requisits i condicions establerts.


Quins requisits que cal complir per a beneficiar-se d’aquesta línia de finançament?

Els préstecs podran atorgar-se als arrendataris d’habitatge habitual, residents a Espanya, amb contracte d’arrendament en vigor subscrit a l’empara de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans, que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica a conseqüència de l’emergència sanitària ocasionada pel COVID-19 i que reuneixin de manera conjunta els següents requisits: de reducció d’ingressos, que els ingressos de la unitat familiar en el mes abans de sol·licitar l’ajuda no superin els 2.689,20€./mes, i que la renda més despeses no superi el 35% dels ingressos nets de la unitat familiar. (art.4 de l’Ordre Ministerial). Cliqui aquí per més informació.


 Quina documentació cal presentar?

El llogater haurà de presentar entitat de crèdit la documentació acreditativa que dependrà del fet al·legat.

La manca de documents se substitueix amb la Declaració responsable de l’arrendatari sempre que inclogui la justificació expressa dels motius, relacionats amb les conseqüències de la crisi del COVID-19, que li impedeixin tal aportació. Després de la finalització de l’estat d’alarma i les seves pròrrogues, disposarà del termini de tres mesos per a aportar aquests documents a l’entitat de crèdit.

El Ministeri de Transports, Mobiltiat i Agenda Urbana (MITMA) podrà verificar en tot moment que els préstecs avalats i subvencionats per l’Estat s’han atorgat a arrendataris que complien els requisits d’elegibilitat per a obtenir-los; així com que l’import d’aquells s’ha destinat a la finalitat per a la qual es van atorgar.


On es pot sol·licitar el préstec?

En qualsevol de les entitats de crèdit adherides a la Línia d’Avals Arrendament COVID-19 de l’ICO. El llistat d’entitats a les quals pot dirigir-se estarà disponible en la pàgina web d’ICO. Aquest llistat s’actualitzarà diàriament conforme les entitats i l’ICO subscriguin els corresponents convenis.


Quin és l’objectiu d’aquesta línia de finançament i què passa si no es compleixen els requisits?

La concessió de préstecs avalats i subvencionats per l’Estat perquè els arrendataris que es trobin en situació de vulnerabilitat social i econòmica a conseqüència de l’expansió del COVID-19, puguin fer front a les despeses de lloguer del seu habitatge habitual. Els préstecs es concediran a arrendataris d’habitatges habituals localitzats en tot el territori espanyol.

Aquests préstecs comptaran amb total cobertura mitjançant aval de l’Estat i no reportaran cap mena de despeses i interessos per al sol·licitant que compleixin les condicions establertes.

Es comprovarà que l’arrendatari compleix amb tots els requisits per a sol·licitar el préstec avalat i subvencionat per l’Estat. Si no complís els requisits, s’exigirà el reintegrament dels abonaments realitzats juntament amb l’interès de demora.


Quin és el termini de sol·licitud i el període de vigència de la Línia?

Els préstecs s’han de sol·licitar per l’arrendatari davant l’entitat de crèdit abans del 30 de setembre de 2020 i s’hauran de formalitzar abans del 31 d’octubre de 2020. No obstant això, aquest termini podrà ser ampliat mitjançant Ordre del MITMA.


A què es poden destinar els fons d’aquests préstecs?

Al pagament de la renda de l’arrendament de l’habitatge habitual, el contracte d’arrendament haurà de correspondre a l’habitatge complet, podent incloure el mobiliari, els trasters, i les places de garatge i altres dependències annexes a l’habitatge. Queden exclosos expressament situacions de subarrendament i el lloguer d’habitacions.


Quin és l’import màxim del préstec avalat?

Fins al 100% de l’import de sis mensualitats, en virtut del contracte d’arrendament d’habitatge vigent, amb un màxim de 5.400 euros, a raó d’un màxim de 900 euros per mensualitat. (veure les condicions concretes)


A qui abona els fons l’entitat de crèdit i de quina forma?

L’entitat obtindrà del llogater les dades de contacte de l’arrendador/propietari i establirà els procediments per a abonar les quanties corresponents a les mensualitats directament a la persona o entitat arrendadora de l’habitatge, en un compte corrent que identificarà a l’arrendador i de la qual aquest haurà de ser titular.

L’abonament es realitzarà amb periodicitat mensual, tret que es prevegi en el contracte o s’acordi periodicitat diferent, i, si escau, amb un pagament inicial que comprengui les mensualitats reportades i no pagades des de l’1 d’abril de 2020 fins a la signatura del contracte de préstec. L’entitat de crèdit haurà de conservar el justificant de cadascun dels pagaments que realitzi.


S’han de pagar tipus d’interès i despeses o comissions pel préstec?

No, MITMA bonificarà el 100% dels interessos i despeses de les operacions de préstec formalitzades. El tipus d’interès del préstec serà fix, fins a 1,5% TAE. No obstant això, l’entitat no cobrarà al client cap import en concepte de tipus d’interès. Tampoc podrà aplicar al client comissionis per cap concepte ni exigir al client la contractació de cap producte o servei per a la concessió del finançament.


Quin és el termini d’amortització dels préstecs?

Les operacions de préstec podran formalitzar-se amb caràcter general per un termini de fins a sis anys, prorrogable excepcionalment per altres quatre anys. L’arrendatari podrà sol·licitar a l’entitat per escrit, una vegada transcorreguts almenys tres anys des de la data de concessió del préstec i abans de sis mesos de la finalització del termini inicial, una única pròrroga de 4 anys de termini d’amortització addicional.

Per a això haurà d’acreditar que persisteixen, en el moment de la sol·licitud de pròrroga, la seva situació de vulnerabilitat i que compleix els requisits establerts en el moment de la concessió del préstec.


Existeix la possibilitat de sol·licitar una carència?

El termini d’amortització inicial podrà ser de fins a 6 anys i podrà pactar-se un període de manca de principal de sis mesos.


Qui decideix la concessió del préstec?

L’entitat de crèdit analitzarà si les sol·licituds de finançament compleixen totes les condicions establertes en l’Ordre TMA/378/2020, de 30- d’abril del MITMA i decidirà sobre la concessió del finançament. No podrà ser avalada en aquesta Línia cap operació que no compleixi totes les condicions establertes en la citada ordre i per a les quals no s’aportin pels arrendataris la totalitat de la documentació requerida en aquesta.

L’entitat no podrà sol·licitar a l’arrendatari cap mena de garantia per a l’aprovació de l’operació de finançament.


Quina cobertura té l’aval?

L’aval cobrirà el 100% de l’import de cada préstec concedit per l’entitat a l’arrendatari, dins de les condicions de la Línia. La concessió dels avals als préstecs atorgats per l’entitat, no comportarà el cobrament de cap comissió per a l’arrendatari.


Es pot sol·licitar més d’un préstec?

No, només podrà sol·licitar finançament per a un únic contracte d’arrendament i préstec.


Es pot amortitzar el préstec de forma anticipada?

L’arrendatari podrà amortitzar anticipada del préstec, sense que això generi despeses o comissions per al client.


Els préstecs són compatibles amb una altra mena d’ajuda?

Els préstecs seran compatibles amb qualsevol de les ajudes al lloguer regulades en el Pla Estatal d’Habitatge 2018-2021 i, específicament, amb les del programa d’ajudes per a contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social del COVID-19 en els lloguers d’habitatge habitual; sense perjudici que aquestes últimes hagin de destinar-se, en el seu cas, a l’amortització del préstec.

 

Usar la fiança per pagar el lloguer de locals?

La normativa actual permet, en arrendaments que no siguin d’habitatges, sempre que hi estiguin d’acord el propietari o arrendador i el llogater o arrendatari, disposar temporalment de la fiança dipositada a l’Incasol (Institut Català del Sòl).

La Cambra NO recomana aquest ús i disposició de la fiança, doncs deixa al propietari o arrendador sense les garanties que estableix la llei.

I cal tenir present, també, que si en el termini d’un any el propietari no recupera la fiança, perque el llogater no li retorna, el propietari serà el responsable davant l’Incasol amb la imposició de les sancions i recàrrecs corresponents

De totes maneres, amb l’ànim d’informar de la forma més àmplia possible a les persones que hi estiguin interessades, els facilitem accedir-hi, prement aquí.

Com poden veure, els requisits són múltiples i facilitats poques, quan és així que la normativa vigent entenem que no contempla l’acreditació dels requisits que es demanen per l’Incasol o fa entrar en dubtes sobre si els contempla i la interpretació que se’n fa.

Si vol accedir a més informació sobre lloguers de locals i afectacions pel Covid-19, premi aquí.

Si vol accedir a més informació sobre lloguers d’habitatges i afectacions pel Covid-19, premi aquí.

 

Prorrogats 6 mesos alguns lloguers d’habitatges

Ateses les consultes telemàtiques que se’ns han formulat, hem considerat adient explicar que entre les mesures que el RDL 11/2020 va aprovar el 31 de març, figurava la facultat atorgada a l’inquilí de sol·licitar una pròrroga extraordinària per un termini màxim de sis mesos en els contractes de lloguer d’habitatge habitual que vencin dintre del període comprès des del 2 d’abril de 2020 fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

És important recalcar que la firma d’una pròrroga per allargar la durada del contracte, tant si es tracta d’una pròrroga extraordinària, com és el cas esmentat, com si es fixa sota altres termes o condicions per acord voluntari d’ambdues parts, obliga a actuar amb cura, doncs pot tenir conseqüències no desitjades per a l’arrendador.

Concretament, en els acords de pròrroga del contracte és habitual pactar, com a contrapartida, un augment de la renda. El problema pot venir de la nova redacció de l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans que prohibeix augmentar la renda anualment per sobre de les variacions que experimenti l’IPC per tota la duració del contracte en perjudici de l’inquilí de l’habitatge.

Mentre duri el contracte d’arrendament, doncs, s’haurà de respectar la renda inicialment pactada, amb el dret de la seva actualització legal (actualització anual d’acord amb les variacions sofertes per l’IPC), però qualsevol altre pacte d’augment de renda per sobre de l’esmentat límit legal serà nul de ple dret.

Quines són les conseqüències d’un augment de renda per sobre del límit legal?

Les conseqüències jurídiques poden anar en una de les dues direccions següents, ambdues perjudicials per a l’arrendador:

  1. Si es considera que la voluntat de les parts no va ser la d’extingir el contracte sinó sols modificar-lo, això comportarà la nul·litat de ple dret de la clàusula d’augment de renda pactat, però no de la resta de clàusules del contracte, per la qual cosa el contracte es prorrogarà pel temps convingut però l’arrendador no podrà reclamar l’augment de renda pactat, sinó sols la renda actualitzada conforme l’IPC.
  2. Si es considera que la voluntat de les parts va ser la de crear una nova relació contractual, l’augment de renda pactat serà vàlid, però el llogater tindrà dret a exigir una pròrroga legal de 5 anys si l’arrendador és persona física, o de 7 anys si és persona jurídica, amb independència del termini que s’hagi pactat.

 

Ja veiem els riscos que es poden córrer quan es firma una pròrroga del contracte.

 

El consell és no signar cap document, sinó deixar que el contracte  es vagi renovant per pròrroga tàcita, controlant les dates de venciment i actualitzant anualment la renda conforme a les variacions de l’IPC, fins que es vulgui posar fi al contracte, notificant la seva extinció.

Per últim, fer esment que tot el que s’ha exposat és aplicable només quan ens trobem amb un contracte d’arrendament d’habitatge, no quan estiguem davant d’una altra tipologia d’arrendament com ara el de local de negoci, de nau industrial, etc.  en els quals existeix plena autonomia de les parts per pactar el que considerin oportú.

Si vol veure la resta d’afectacions del lloguer d’habitatges premi aquí

I si vol veure si afecta al lloguer de locals, naus, oficines o tot el que no sigui habitatge habitual, premi aquí

Comunitats i Coronavirus

Avui, a partir de la publicació i vigència del Decret Llei 10/2020 (art. 4)  i posteriors, les Comunitats de propietaris han de tenir en compte:

1.- Segueixen vigents les normes vigents per a les comunitats en propietat horitzontal

Excepte pel que fa a qüestions que, expressament puguin modificar-se.

Destaquem la nota de premsa aclaratòria publicada por el Guardia civil i el Ministerio del Interior, que respecte de les activitats que es poden dur a terme diu textualment:

Se prohibe el uso de los espacios comunes, aunque sea para pasear por ellos

Haurem de ser molt  generosos amb qui ha redactat aquesta nota, doncs del contrari els propietaris i usuaris hauran d’entrar volant al seu pis. En tot cas, la nota serveix per aclarir que als espais o elements comuns de la Comunitat no poden portar-se a terme exercicis físics ni cap altra activitat que no tingui per fnalitat la de facilitar l’accès al propi habitatge.

2.- Queden suspesos els terminis

Efectivament, tal com disposa aquesta norma, tant el que són terminis previstos als Estatuts o als Reglaments de Règim Interior, o als previstos a la pròpia llei (l’art. 553 del Codi Civil de Catalunya), tant per a convocar com per a celebrar Juntes de propietaris, queden suspesos des del 28/3  fins que s’aixequi l’estat l’alarma o el que es pugui disposar legalment, com també les que s’haguin convocat abans i que havien de celebrar-se per mentre és vigent l’estat d’alarma.

Una vegada s’aixequi l’estat d’alarma, si no es disposa altra cosa, es reprèn el comput dels terminis, de forma que el temps intermig transcorregut serà com si no haguès existit a aquests efectes.

Les reunions que  ja s’havien convocat, només es poden dur a terme per mitjà de videoconferència o altres mitjans de comunicació, sempre que es pugui garantir la identificació dels assistents, la continuïtat de la comunicació i la possibilitat de què tots els propietaris poden intervenir en les deliberacions  que es produeixin a les Juntes i garantir-se també l’emissió del vot, intervenir en les deliberacions,  tal i com es preveu expressament per a les persones jurídiques i similarts a l’article 312-5, apartat 2 del Codi civil de Catalunya.

 3.- Reunions sense Juntes

És possible adoptar acords sense reunió conjunta i sense unitat física i presencial d’acte, si així ho acorda la Presidència.

Aquesta possibilitat és factible sempre que sigui possible ja sigui per emissió de vot per correspondència posta, comunicació telemàtica o qualsevol altre mitjà, i en tot cas, havent de quedar garantits els drets d’informació i de vot, tenint constància de la recepció del vot, el seu contingut i la garantia de la seva autenticitat, tal i com preveu també per a persones jurídiques o similars a l’article 312-7 del Codi civil de Catalunya.

A efectes formals, els acords que s’adoptin d’entendrà que ho han estat a la seu de la Comunitat i la data serà la corresponent a l’últim dels vots vàlids que s’hagi emés.

 

I un prec: Si a la vostra Comunitat hi viu personal sanitari (metges i metgesses, infermers o infermeres o reste de personal), val la pena fer-los saber el reconeixement de tots  per la seva feina (perillosa, necessària i imprescindible i no compensada).



En un altre ordre de coses, els volem recordar que poden accedir a informació d’altres temes importants, com:

  1. Les comunitats o membres de les comunitats o propietaris individuals que tinguin interès en procedir a la instal·lació de punts recàrrega per a vehicles elèctrics, ens ho poden fer saber a través directament del Consultor 24h, així podran aprofitar els avantatges del Conveni signat entre la Cambra i l’empresa ENCHUFING.  Una vegada ens indiquin el seu possible interès, facilitarem a les persones o Comunitats interessades el full de dades informatives corresponents per a que es faci un pressupost aproximat. Aquest  romandrà subjecte a les comprovacions corresponents  per part d’ENCHUFING, quan es confirmi que es vol tirar endavant la instal·lació. Llavors es procedirà a la confecció d’un pressupost definitiu i vinculant.
  2. Si volen saber com afecta en matèria de lloguers la crisi actual i  són propietaris o inquilins de pisos llogats, premi aquí.
  3. Si són propietaris o inquilins de locals, oficines,  naus, etc, premi aquí.
  4. Si vol informació sobre IRPF 2019 i lloguers, premi aquí.

A la Cambra seguim al seu servei i per mentre no s’aixequi l’estat d’alarma estem treballant telemàticament per a vostès.

En tot cas ens en sortirem hi tant que ens en sortirem

Cotxe elèctric i instal·lació de punts de recàrrega

El dia anterior a decretar-se el confinament es va signar a la Sala d’Actes de la Cambra, un Conveni per promocionar i facilitar la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics amb ENCHUFING, empresa capdavantera en el sector (per la Cambra signà el President Sr. Miquel Font i per Enchufing el seu Director Sr. Baltasar López.

La finalitat bàsica es recolzar la implantació d’infraestructures de recàrrega de vehicles elèctrics tant per a Comunitats de propietaris, com a propietaris en general, amb l’expertesa d’ECHUFING i al cost més assequible.

Entre d’altres qüestions que estem preparant, tot aprofitant el moment actual, hi ha:

  1. La realització per ENCHUFING d’una ponència i sessió o sessions informatives  organitzada a la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, sobre la infraestructura de recàrrega del vehicle elèctric a les comunitats de propietaris i propietaris, en general.
  2. ENCHUFING donarà assessorament amb assistència preferent i sense cost als associats a la Cambra de la Propietat, facilitant els pressupostos per a la implantació, d’acord amb les dades facilitades a través de la Cambra i que seran comprovades pel personal d’ENCHUFING.
  3. ENCHUFING instal·larà un punt de recàrrega a la Cambra de la Propietat de Terrassa com a demostratiu per a visionat dels propietaris.

Les persones o Comunitats que hi estiguin interessats, poden comunicar-ho al Consultor24, i així els hi donarem preferència al seu moment.

Cal que tots ens hi preparem, doncs el vehicle elèctric ja és una realitat actual i la legislació catalana ja ha previst i regulat el tema, reconeixent el dret dels propietaris i propietaries a la seva instal·lació en les Comunitats, impedint que inclussivament la majoria s’hi pugui oposar, previ compliment del protocol normatiu que fixa la llei catalana.

Altrament, cal considerar que en poc temps, les places d’aparcament que no disposin de punt de recàrrega quedaran obsoletes i perdran opcions de lloguer.

Finalment, és recomanable que les Comunitats acordin fer una instal·lació comuna, per evitar un embolic d’instal·lacions que perjudicaria tothom.

Prengui’n nota, és important, tot i que l’actualitat d’emergència no ens deixi veure la perspectiva.

 

Ressintonitzar la TV?

Davant les múltiples consultes de preocupació per part de socis/es o membres de les Comunitats de Propietaris que administrem a la Cambra, hem considerat adient especificar:

  1. Al Vallès Occidental (Terrassa i resta de poblacions de la nostra Comarca), no s’ha de fer res, així com tampoc al Vallès Oriental (Granollers, etc), al Barcelonés, a l’Alt Penedés, a l’Anoia, al Baix Llobregat, al Garraf i el Maresme (Mataró, etc).

 

  1. Per contra, els canals de TDT s’han de ressintonitzar a Girona, Lleida i Tarragona, pel 5G.

 

Poden trobar més informació, si ho desitgen per Catalunya en aquest enllaç. Premi aquí

Per a la resta de l’Estat, en aquest altre. Premi aquí.

 

Lloguers i mesures urgents 2020

En vigor a partir del 31/12/2019:

El Govern ha aprovat el Decret llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge que ha estat publicat en el Diari Oficial de la Generalitat del 30 de desembre de 2019 (pot accedir-hi prement aquí), amb l’objectiu que es converteixi en una eina estratègica per regular el mercat de l’habitatge i fer-lo més accessible, millorant l’oferta i adaptant-la a les necessitats de les persones. Concretament, la norma persegueix un triple objectiu: combatre les situacions d’emergència residencial, augmentar el nombre d’habitatges protegits en règim de lloguer i contribuir a la moderació dels preus dels lloguers en habitatges privats.

Contenció de preus en el mercat lliure

Actualitzada la informació per la llei de control de lloguers, premi aquí.

Pel que fa a la lluita contra les situacions d’emergència i els desnonaments, el decret inclou les mesures següents:

  • Els grans propietaris (tots aquells que tinguin més de 15 habitatges) hauran de fer lloguer social obligatori, amb una durada de fins a 7 anys, per a aquelles famílies que acreditin una situació de vulnerabilitat i se’ls acabi el contracte de lloguer, es trobin afectats per processos de desnonament o bé portin més de 6 mesos ocupant un habitatge sense títol habilitant en el moment de l’entrada en vigor del Decret Llei.
  • Ampliació del contracte de lloguer social obligatori, que passa de 3 anys a 5 o 7 anys, depenent de si l’habitatge és propietat d’una persona física o jurídica.
  • Allotjaments temporals per a les situacions d’emergència. La norma incorpora més facilitats per construir allotjaments en equipaments comunitaris, amb l’objectiu d’incrementar l’oferta d’allotjament per atendre famílies amb risc d’exclusió i resoldre necessitats temporals d’habitació.
  • Mobilització d’habitatge assequible. S’implementen eines per considerar com a desocupats els edificis amb obres inacabades i poder-los mobilitzar per generar més habitatge assequible, incloent-hi multes coercitives o la possibilitat d’expropiació. Es reforcen així els mecanismes per actuar contra l’incompliment de la funció social de la propietat amb l’objectiu d’incrementar el parc d’habitatge disponible per atendre emergències.
  • Tanteig i retracte per a ajuntaments, entitats socials i Generalitat. Les administracions i entitats socials tindran més oportunitats per adquirir habitatges via tanteig i retracte per a destinar-los a lloguer assequible, a través de l’ampliació fins el 2027 del termini per exercir aquests drets, així com també de l’àmbit d’aplicació, que es fa extensiu a tot Catalunya. També permet a la Generalitat aplicar-lo en segones i terceres transmissions d’habitatges anteriorment adquirits per grans tenidors. D’aquesta manera, es reforcen els mecanismes de l’administració per fer efectiu el retorn social del rescat bancari.

 

Més oferta de lloguer

Pel que fa a l’ampliació del parc públic d’habitatges de lloguer, el Decret llei preveu implementar un seguit de mesures per activar i generar més sòl destinat a habitatge de protecció oficial:

  • Els solars buits de titularitat municipal destinats a construir-hi habitatges de protecció oficial es podran mobilitzar gradualment: S’incorporen mecanismes que impliquen, d’inici, elaborar un inventari (en un termini d’un any) del patrimoni públic de sòl i habitatge i també elaborar, en el termini de 2 anys, un programa d’actuació concertada per posar a disposició de la ciutadania habitatges amb protecció oficial en règim de lloguer.
  • Destinació dels sòls que reben els ajuntaments en concepte de cessions d’aprofitament urbanístic a habitatge protegit de lloguer.
  • El Pla Territorial Sectorial d’Habitatge (PTSH), que s’aprovarà abans d’un any, permetrà reservar per a habitatge protegit un mínim del 50% de sostre en sòl urbanitzable i un 40% en sòl urbà no consolidat, en els municipis amb demanda residencial forta i acreditada. A l’Àrea Metropolitana de Barcelona, la reserva mínima serà del 40% del sostre en sòl urbanitzable delimitat i del 40% en sòl urbà no consolidat que tingui per objecte la transformació global dels usos principals a ús residencial.

Per incrementar el parc d’habitatges privats de lloguer lliure o protegit, el Decret llei preveu:

  • Estímuls a la iniciativa privada perquè construeixi habitatges protegits. En promocions privades d’habitatge de protecció construïdes amb ajut públic, s’oferirà cobertura d’impagaments per part de la Generalitat i prioritat en la percepció d’ajuts al pagament del lloguer per als adjudicataris dels habitatges.
  • S’inclou la possibilitat que els plans urbanístics destinin terrenys per a la construcció d’habitatges plurifamiliars específicament de lloguer. Així mateix, es millora la possibilitat de destinar parcialment els edificis a habitatges de protecció pública, en sòl urbà consolidat, per tal d’aconseguir habitatges més adequats a les necessitats socials i propiciant una oferta més variada.

 

Nou model d’habitatge protegit

Dins l’objectiu d’augmentar l’oferta d’habitatges protegits, el Decret llei també defineix un nou model d’habitatge de protecció oficial, basat en les característiques següents:

  • Nous condicionants perquè la qualificació dels habitatges amb protecció oficial sigui permanent. El Decret llei estableix que, a partir de la seva entrada en vigor, la qualificació dels habitatges amb protecció oficial serà vigent mentre concorrin alguna de les dues circumstàncies següents: que el planejament urbanístic els reservi a l’ús d’habitatge de protecció pública o que formin part d’un patrimoni públic de sòl i d’habitatge. En la resta de circumstàncies, la durada podrà ser determinada, segons s’estableixi reglamentàriament, en funció, si s’escau, dels ajuts percebuts per a la seva promoció.

El Decret llei fixa un règim transitori per als habitatges que ja tinguin la qualificació definitiva de protecció oficial o que estiguin en tràmit per obtenir-la. En el primer cas, si els habitatges estan construïts sobre sòls públics, la durada de la qualificació passa a ser permanent. En el segon cas, s’aplicarà la durada permanent si es troben sobre sòls públics o de reserva encara que ja haguessin obtingut la qualificació provisional.

  • Es determinarà un preu de venda base dels habitatges amb protecció oficial únic per a tot el territori, que podrà tenir variacions:
  • en funció del municipi on es localitza l’habitatge: En el cas de l’Àrea Metropolitana de Barcelona, aquest valor que determinarà els preus màxims de venda i rendes dels habitatges amb protecció oficial, serà únic.
  • en funció de les característiques de l’habitatge: Es tindrà en compte el nivell d’eficiència energètica, antiguitat, o estat de conservació.
  • en funció dels costos i, en el cas de la promoció privada, de si han rebut ajuts públics en la construcció.
  • Canvis significatius en el procediment d’adjudicació d’habitatges protegits, que es determinarà a partir de les bases i criteris de selecció de l’administració. Així mateix, l’ordre d’inscripcions al Registre de sol·licitants d’habitatge protegit serà obligatori també per a l’adjudicació d’habitatges protegits de promoció privada, a diferència d’ara.
  • El Registre de sol·licitants s’haurà d’actualitzar cada any. A diferència d’ara, que es fa cada 3 anys, per a garantir que els inscrits continuen responent als criteris per poder accedir a un habitatge protegit.
  • El planejament urbanístic podrà determinar que l’habitatge de protecció oficial previst sigui específicament de lloguer

Estafes de fiances i apropiacions a Comunitats

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

Ascensors i contractes de manteniment abusius

El Tribunal Suprem (TS), en sentència molt recent, concretament de 17 de setembre de 2019 (sentència 469/2019 dictada en el recurs CIP 3743/2016),

Ha declarat abusives i nul·les  les clàusules imposades per algunes companyies de manteniment d’ascensors amb durada superior als 3 anys

El TS enten i resol favorablement a la Comunitat de propietaris i l’allibera de pagar cap indemnització a la companyia de manteniment de l’ascensor, tot i haver desistit unilateralment del contracte de manteniment que ho era per un termini superior (canvia així la sentència que condemnava a la Comunitat).

En el cas resolt, es tractava d’un contracte dels qualificats com «a tot risc», amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

El TS  considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives.  I si bé enten raonable que l’empresa de manteniment d’ascensors exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar la seva infraestructura i, en cas de contractes «a tot risc», amortitzar l’adquisició de peces costoses, conclou que això no pot suposar una vinculació excessiva que impedeixi als consumidors (en aquest cas la Comunitat) aprofitar-se de les millors prestacions d’altres empresaris. El risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients no pot suprimir-se restringint indegudament els legítims drets econòmics dels consumidors, sinó que ha de quedar fixat en els seus justos termes, mitjançant l’establiment de terminis raonables que permetin a l’empresari organitzar la prestació del servei i als consumidors beneficiar-se de les millors ofertes que facin altres empresaris del sector.

Per tant, seran les empreses de manteniment d’ascensors les que hauran de provar la concurrència de circumstàncies excepcionals que justifiquin una durada superior a tres anys, que és el termini màxim que, en concordança amb els criteris mantinguts per un sector important de les Audiències Provincials, i en línia també amb el mantingut per l’autoritat nacional de la competència, es considera raonable per a un contracte d’aquesta naturalesa, tenint en compte que es tracta d’un contracte que inclou l’obligació de l’empresa de manteniment de substituir, al seu càrrec, les peces avariades.

Les Comunitats poden fer arribar als advocats de la Cambra, els contractes de manteniment d’ascensors sobre els que tinguin dubte i el Departament Jurídic els hi donarà els seu criteri professional.

Les pot enviar prement aquest enllaç

Morositat i Comunitats de Propietaris

Afrontar la morositat a les Comunitats de Propietaris, i quina sigui l’actuació que ha de tenir  la Comunitat de propietaris quan hi ha un o diversos morosos, és motiu de nombroses consultes.

I especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble (recordi que la Cambra administra Comunitats i també que té a disposició el seu Departament Jurídic amb assistència dels nostres advocats).

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I.- El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II.- Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

 III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV.- Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V.- Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI.- Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment.

No hi ha solucions “màgiques”.

Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

 

 

Nova llei d’hipoteques

Les hipoteques tenen nova llei a partir del 16 de juny de 2019.

La constitució d’hipoteques, que és la manera més habitual d’oferir garantia en la compravenda d’habitatges, ha començat una nova etapa a l’empara d’una nova normativa que ja ha entrat en vigor.

No podem deixar de recordar que la normativa fins ara vigent ha acabat derivant en molts litigis atès, en part, a la falta de transparència i al desconeixement del producte financer per part del client consumidor, qui s’ha vist sorprès pels efectes de les clàusules sòl; o per l’aplicació d’índexs no tan coneguts com l’IRPH, i la imputació per part de les entitats creditícies dels impostos i de totes les despeses de constitució. Tot això ha acabat saturant els tribunals de conflictes entre les entitats bancàries i els consumidors.

La nova normativa vol evitar aquestes fonts de conflicte judicial i posar l’accent sobre la transparència i la protecció al consumidor. S’entenen com a consumidors les persones físiques, tant si són els deutors, com si intervenen per a garantir deutes d’altres.

Per altra part, la llei va adreçada als préstecs hipotecaris referents a immobles residencials incloent també trasters, garatges i terrenys.

Per reforçar la transparència, i sens perjudici de l’obligació que tenen les entitats financeres d’informar al consumidor, s’atorga als notaris un nou paper. Els notaris passen a ser assessors del consumidor, amb l’objecte que aquest tingui la informació necessària i arribi a conèixer de manera senzilla les obligacions econòmiques i jurídiques que comporta la constitució d’una hipoteca.

 

Període de reflexió de 14 dies abans de signar la hipoteca

En el nou sistema caldrà anar al notari dues vegades. Una primera on el notari actuarà com assessor del consumidor a qui cal lliurar una amplia informació durant un mínim de 14 dies abans de signar: l’oferta vinculant (FEIN), la fitxa d’advertències estandarditzades (FIAE) en la qual s’explica de manera genèrica quines són les clàusules o elements més rellevants, un esborrany del contracte a signar i, si la hipoteca és variable, un document a part amb les quotes que s’haurien de pagar en diversos escenaris. Fora de Catalunya, on regeix la llei de Consum, el temps de reflexió és de 10 dies.

 

Com a altres novetats significatives pel consumidor podem destacar les següents:

 

-Despeses de constitució i productes vinculats

El banc assumeix totes les despeses de formalització del préstec, com les de notaria, registre i gestoria i també assumeix l’impost corresponent (ITPiAJD).

El consumidor només assumeix el cost de la taxació i les copies notarials que pugui precisar.

El banc no pot obligar el client a comprar productes com l’assegurança de vida o de la llar; ara bé, si que es permet la pràctica que actualment estan fent algunes entitats bancàries, de millorar el tipus d’interès del préstec si s’adquireix aquests productes.

 

-Prohibició de pactar clàusules sòl

Es prohibeix fixar un límit d’interès remuneratori mínim (el que es coneix com a clàusula sòl). Per tant, els bancs no poden tornar a incorporar mai més les conegudes clàusules sòl.

 

-Amortització anticipada

Es limiten les comissions que els bancs poden aplicar en cas que el deutor vulgui pagar el crèdit de manera anticipada. Per a les hipoteques variables queda limitat al 0,25% els tres primers anys o al 0,15% si estem dins els 5 anys. Pels préstecs a tipus fix aquestes penalitzacions queden limitades al 2% els primers 10 anys i a l’1,5% a partir del desè any.

 

-Canvis d’hipoteca

Es flexibilitzen els canvis d’hipoteca; la subrogació de la hipoteca per part d’una altra entitat bancària no comporta costos addicionals pel client. També es facilita canvis tals com passar la hipoteca de tipus variable a tipus fix o de multidivisa a la moneda habitual del client.

 

Impagament de quotes

Es limita l’interès de demora que apliquen les entitats bancàries als imports impagats, que no podrà ser superior a tres punts per sobre de l’interès del préstec.

Es regula la situació d’impagament i el moment que el banc pot declarar tot el préstec vençut prescindint del termini pactat.

Si ens trobem en la primera meitat del préstec, caldrà que l’ impagament de quotes arribi al 3% del capital prestat o a 12 mensualitats impagades.

Si ens trobem en la segona meitat del préstec, l’impagament ha de correspondre al 7% del capital prestat o a 15 mensualitats impagades.

Subvencions punts recàrrega vehicles elèctrics

Oberts els ajuts per a la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics

L’Institut Català d’Energia, ha obert la convocatòria d’ajuts (a partir del  21de maig de 2019),  per a l’impuls de la mobilitat sostenible, d’acord amb la Resolució EMC/1322/2019, de 14 de maig  (DOGC 20/5/2019), convocant per a aquest any 2019, la concessió de subvencions del programa d’incentius a la mobilitat eficient i sostenible, destinada a persones físiques (Programa MOVES). Pot accedir-hi prement aquí.

Inclou subvencions per a l’adquisició de vehicles elèctrics i la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics, entre d’altres qüestions.

Els ajuts van dirigits , en l’àmbit de la propietat (a banda entre d’altres de l’adquisició de vehicles d’energies alternatives),  a la implantació d’infraestructura de recàrrega de vehicles elèctrics, subvencionant  les preinstal·lacions  d’infraestructures de recàrrega de les comunitats de propietaris en aparcaments privats.

Subvencionarà la implantació d’infraestructura de recàrrega de tot tipus (vinculada o domèstica, convencional, semi ràpida i ràpida) tant per a particulars com per a empreses i administracions.

L’objectiu és impulsar el desenvolupament d’una xarxa de recàrrega per a vehicles elèctrics que contribueixi a la implantació del vehicle elèctric a Catalunya.

Els ajuts cobriran fins al 40% de la despesa en equips de recàrrega i obra civil associada (incloent-hi permisos, enginyeria i senyalització), amb un màxim de 100.000 euros per beneficiari.

Si vol consultar les bases premi aquí.

En pàrquings col·lectius de comunitats de propietaris, és  subvencionable la preinstal·lació elèctrica per a la recàrrega de vehicle elèctric que inclogui una conducció principal per zones comunitàries (mitjançant tubs, canals, safates, etc.), de manera que es possibiliti la realització de derivacions fins a les estacions de recàrrega ubicades a les places d’aparcament, tal com es descriu en l’apartat 3.2 de la (ITC) BT-52 del Reglament electrotècnic per a baixa tensió.

Les subvencions, s’han de sol·licitar  abans d’executar la instal·lació) directament l’Institut Català d’Energia (pot accedir-hi prement aquí), abans del 31/12/2019 si no s’esgota abans el pressupost previst i s’han d’executar les actuacions corresponents en el termini de 12 mesos a comptar de la notificació de la Resolució administrativa de concessió de l’ajut (l’administració pot tardar 6 mesos a contestar).

I tractant-se d’energia, pot consultar com estalviar en la factura de la llum a casa seva o al seu negoci o empresa, prement aquí.

Novetats en la llei de lloguers!

Convalidat el dia 4/4/2019, el  Decret-llei de reforma de la llei d’arrendaments urbans, així com d’altres normes que afecten els lloguers (com per exemple l’Impost de Transmissions Patrimonials, l’IBI i la Llei d’Enjudiciament Civil).

Altrament, no s’ha convalidat el  Decret-llei 9/2019, de 21 de maig (DOGC 23/5/2019), que hauria restringit la llibertat de contractació en la determinació dels lloguers d’habitatges i quin objectiu eralimitar els increments de preus del lloguer  en zones de forta demanda acreditada (prement aquest enllaç pot accedir al Decret-llei esmentat).
El 5/7/2019 s’ha publicat al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya,  l’Acord de Derogació d’aquest Decret-llei 9/2019del Parlament de Catalunya  premi aquí per accedir-hi.

Doncs bé, en relació al primer dels Decrets-llei comentats,  pels contractes que es signin a partir del dia 6/3/2019 serà d’aplicació la nova normativa, ja que el BOE on s’ha publicat és el de 5/3/2019.

A la Cambra ja tenim a punt els contractes redactats per als propietaris que hagin de llogar a partir d’ara mateix.

També podeu informar-vos de l’evolució dels lloguers durant els darrers 13 anys, dels 2005 al 2018, prement aquest enllaç.

Com a trets principals, la durada mínima del contracte es fixa en 5 anys, llevat que si es tracta de persones jurídiques arrendadores el termini és de 7 anys.

L’arrendador no pot sol·licitar els avals addicionals al mes de fiança que estimi oportuns més enllà de dues mensualitats de renda i, si l’arrendador és persona jurídica, no pot exigir que el llogater pagui les despeses corresponents per la contractació del lloguer de l’habitatge.

També serà aplicable la modificació de la Llei d’Enjudiciament Civil relativa als desnonaments (que permetrà que el llogater al·legui vulnerabilitat social, la qual cosa obliga al jutge a demanar un informe als serveis socials. En cas que l’informe ratifiqui aquesta situació, el desnonament es paralitzarà un mes (dos si el propietari era una persona jurídica).

I s’haurà de seguir declarant l’Impost de Transmissions Patrimonials  però seran exempts de pagament (ja que l’exempció ha quedat sense efecte). Per a més informació premi aquí

Recordem, que la normativa nova és pràcticament una reproducció de la que era vigent des del 19/12/2018 (BOE 18/12/2018), que segueix vigent pels contractes signats mentre ha estat vigent,  i quines  modificacions més importants, que només afectaven als lloguers d’habitatges eren:

  1. És una contrareforma als canvis de la llei d’arrendaments urbans realitzats el 2013, instat pel Govern del Partit Popular que suposà una restricció i  limitació dels drets dels llogaters d’habitatges.
  2. Estableix un termini obligatori mínim de duració del contracte en funció de
    1. Si l’arrendador o propietari és persona física: 5 anys
    2. Si l’arrendadora o propietària és una persona jurídica (societat…): 7 anys
  3. Si les parts no es pronuncien per no renovar-lo, en ambdós casos hi ha una pròrroga de 3 anys, a partir del 5è ó 7è any, segons correspongui (ull amb els terminis de preavís quan s’opti per a no prorrogar el contracte que seràn de 4 mesos per a l’arrendador i 2 per a l’arrendatari).
  4. La fiança segueix obligatòria en un mínim d’1 mensualitat de renda i es limiten els valas o  dipòsits extres,  a dues mensualitats de renda
  5. Les despeses de formalització de contracte són:
    1. Segons pactin les parts, si l’arrendador és persona física
    2. A càrrec de l’arrendadora, si l’arrendadora és persona jurídica (societat…), llevat que els serveis els contracti l’arrendatari/a, per iniciativa directa
  6. S’atorga de major protecció als arrendataris en processos de desnonaments, possibilitat la suspensió dels procediments judicials d’un mes (si l’arrendador és persona física) o de tresmesos si és persona jurídica (societat …)
  7. Eximeix als arrendataris de que els repercuteixin l’IBI, si l’arrendadora és un ens públic
  8. En els cas d’habitatges desocupats, permet que l’Estat o les Comunitats autonòmiques puguin establir recàrrecs en l’IBI, a aplicar pels Ajuntaments en les seves Ordenances Fiscals
  9. Permet que puguin aplicar-se bonificacions en l’IBI de fins el 95 % en edificis destinats al lloguer d’habitatges amb renda limitada
  10. Eximeix del pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) dels arrendaments d’habitatges (en general), que fins ara era del 0’5%, però seguirà sent obligatòria la declaració i autoliquidació de l’impost (amb la qual cosa l’administració fiscal seguirà tenint el registre d’arrendaments i els seus ingressos o rendes). Per a més informació premi aquí
  11. No resten eximits del pagament d’ITP els avals que es puguin realitzar com a conseqüència dels arrendaments

Pot accedir a la normativa publicada llavors al BOE prement aquí

Dipòsit de fiances legals

La Cambra és en la seva demarcació i àmbit territorial, la entitat gestora a efectes de fiances, que té signat un conveni vigent de col·laboració amb l’Institut Català del Sòl a l’empara de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.

Amb aquesta Llei, “es crea el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, amb caràcter administratiu, que depèn de l’Institut Català del Sòl, en el qual han d’ésser objecte d’inscripció les dades corresponents a contractes subscrits entre arrendador i arrendatari referents a immobles situats a Catalunya, les fiances dels quals han d’ésser objecte de dipòsit preceptiu, segons aquesta Llei”.

En la seva qualitat d’entitat gestora de l’INCASOL, la Cambra de la Propietat està expressament habilitada per acceptar i tramitar els dipòsits corresponents, facilitant tot tipus d’assessorament, informació i ajut que el dipositant pugui necessitar. El personal de la Cambra tramitarà els ingressos de fiances dins el marc d’una atenció personalitzada al propietari, cobrarà l’import de la fiança i imprimirà el model d’ingrés per tal que el dipositant el firmi, ja que és el seu justificant d’ingrés de la fiança i, per tant, se l’hi lliurarà amb el segell o ràfega que indiqui la data i l’import de l’ingrés.

L’arrendador que havia fet el dipòsit, o una altra persona autoritzada, ha de sol·licitar la cancel·lació de la fiança i la devolució de l’import dipositat dins dels vuit dies següents a la data d’extinció del contracte. La Cambra col·labora en la cancel·lació del dipòsit de la fiança en una doble vessant: admet els impresos de sol·licitud degudament emplenats i documentats, oferint a l’interessat una atenció personalitzada, i tramita la sol·licitud de devolució, que sempre es farà efectiva per transferència bancària des de l’INCASOL.

La Cambra té un àmbit territorial o  demarcació comarcal, abastant els municipis de Terrassa, Rubí, Sant Cugat, Castellbisbal, Matadepera, Ullastrell, Vacarisses, Viladecavalls, Rellinars, Sant Llorenç Savall i Gallifa.

A més, en mèrits de l’esmentat conveni de col·laboració vigent amb l’Institut Català del Sòl, la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca és competent en matèria d’enregistrament de contractes d’arrendament i dipòsit de fiances respecte dels termes municipals d’Abrera, Castellví de Rosanes, Cervelló, Colbató, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Esparreguera, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, La Palma de Cervelló, El Papiol, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts i Vallirana.

Administració de finques

La Cambra posa la seva experiència i professionalitat al servei dels propietaris perquè puguin treure el millor rendiment del seu patrimoni immobiliari.

Si disposa d’un habitatge, pis, casa, local comercial, oficina o nau industrial per llogar i desconeix el funcionament del món immobiliari, no disposa de temps per buscar llogaters, per formalitzar adequadament el contracte o per realitzar totes les gestions que se’n deriven (aigua, gas, llum, inventari, etc.), el servei d’administració de finques de la Cambra ho farà per vostè i sense cap esforç en traurà la major rendibilitat.

Record sempre que a més la Cambra és l’administrador de confiança

La Cambra es fa càrrec de tot un seguit de gestions per facilitar-li el lloguer:

  • gestió de cobraments
  • requeriments de morosos
  • pagament i gestió de despeses
  • liquidació d’impostos: IVA i IBI
  • selecció de llogaters
  • formalització del contracte de lloguer
  • gestió de subministraments (aigua, llum i gas)
  • assegurances de lloguers
  • enregistrament de contractes de lloguer
  • dipòsits de fiances de lloguer

Administració de finques on line

La Cambra facilita als propietaris dels que administra el lloguer de les seves finques, l’accès on line al seu estat de comptes i documentació econòmica.

Per  a accedir ha de clicar sobre la imatge i després identificar-se amb el seu nom d’usuari i la contrassenya

La Cambra és l’administrador de confiança