Lloguers: Evolució a 2022 (actualitzada)

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancades a 30/06/2022 (és en base a les últimes dades publicades el 16/09/2022 per la Secretaria d’Habitatge).

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya resulta de 759’91 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 6’6%, ja que en el segon trimestre de 2021 va ser de 713’15 €/mes.

Però la inflació, tancada com a definitiva al mateix període ha estat del 9’1% (i quan tanquem aquesta entrada ja és del 10’5%).

La comparativa del lloguer mitjà durant el primer trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 30/06/2022 i en relació a la variació interanual,  la següent:

  • Terrassa, ha pujat un 7,50 % anual,  situant-se en 630,71 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,47%).
  • Barcelona, ha pujat un 10,33 % anual, situant-se en 996,56 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 3,23 %).
  • Rubí, ha pujat un 2,91 % anual,  situant-se en 662,07 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat 1,11%).
  • Sant Cugat, ha pujat un 3,81 %, situant-se en 1.223,59 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat 2,71 %).
  • Sabadell, ha pujat un 5,43 % anual, situant-se en 692,99 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 4,61 %).

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut un augment (3,90%), així com a Rubí (6,14 %) a la resta de ciutats com Barcelona, Sant Cugat i Sabadell hi ha hagut una disminució.

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 75.868, és a dir, un 11’2 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, òbviament que després de Barcelona, és la ciutat on se n’han formalitzat més.

 

Aquesta davallada en la contractació, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia i vam afirmar, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català, obstaculitzant la contractació.

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-2t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

Ajuts Next Generation-Ja convocats

La Unió Europea ha creat el fons Next Generation  per  a donar suport als Estats europeus fruit de la pandèmia de la COVID-19.

La convocatòria per a Catalunya ho va ser en Resolució de 22/3/2022 (DOGC 28/3/2022), a la que pot accedir prement aquest enllaç.

El Consell General de Cambres de la Propietat de Catalunya ha elaborat un informe tècnic que pot ser-li molt útil i són consideracions tècniques proposades per l’ITeC (Institut de Tecnologia de la Construcció), per a accedir a aquells ajuts, poden accedir-hi prement aquest enllaç.

Una part important va destinada a la rehabilitació d’edificis sencers (siguin unifamiliars, bifamiliar o plurifamiliars) i per tant s’hi poden acollir no només propietaris individuals d’edificis sencers, sinó les Comunitats de propietaris, per tal d’aconseguir una renovació sostenible del parc edificat.

S’hi podran acollir i beneficiar dels ajusts els edificis que dins de la rehabilitació o renovació a realitzar assoleixin reduir com a mínim un 30% el consum d’energia i emissions, subvencionant des d’un 40% fins a un 80% el cost total de l’obra realitzada.

A més d’aquestes actuacions d’eficiència energètica, pot aprofitar-se per a rehabilitar altres elements de l’edifici, aquests també es veuran inclosos en les ajudes, dins els paràmetres anteriors.

A banda, les despeses podran ser tingudes com a tals a efectes de desgravació de l’IRPF, i en cas de propietaris en situació de vulnerabilitat es pot sol·licitar fins el 100% de la subvenció.

La Cambra realitzarà algunes sessions informatives que s’aniran anunciant segons es constati l’interès dels propietaris i Comunitats que en poden resultar beneficiats.

La propera és per al dia dimecres 27/4/2022 a les 7 de la tarda, a la Sala d’Actes de la Cambra a càrrec de la Sra. Maria Rosa Remolà, arquitecte tècnic, enginyer de l’edficació, agent rehabilitador, soci fundadora d’Oliva-Remolà estudi d’arquitectura i vicepresidenta del Col·legi d’Aparelladors i Arquitectes tècnics de Barcelona.

A banda, l’endemà es signa un Conveni ad hoc amb el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes tècnics i Enginyers d’Edificació  de Barcelona

Grans tenidors: Novetats legislatives

El  8 de març  de 2022, va entrar en vigor la Llei catalana 1/2022, del 3 de març, per afrontar l’emergència social en l’àmbit de l’habitatge. Aquesta Llei recupera i amplia les mesures del Decret Llei 17/2019, després de la seva anul·lació pel Tribunal Constitucional per considerar que es vulneraven els límits de regulació d’un decret llei. Entre les modificacions més significatives d’aquesta Llei, destaquen:

LLOGUER SOCIAL

  • Imposa als grans tenidors d’habitatges l’obligació d’oferir un lloguer social a famílies sense alternativa habitacional i que estiguin en risc d’exclusió residencial abans d’interposar qualsevol demanda d’execució hipotecària o de desnonament per impagament. També fa extensiva aquesta obligació (a través d’una nova disposició addicional) als grans tenidors abans d’interposar l’acció de desnonament per venciment de la durada màxima del contracte, durant el període de cinc anys en cas que el gran tenidor sigui una persona física, set anys en cas de persona jurídica i dotze anys en cas de bancs o fons d’inversió.
  • Imposa el lloguer social per a aquelles famílies que hagin ocupat pisos de bancs o fons d’inversió, abans de l’1 de juny del 2021, ja sigui perquè van quedar sense títol habilitant després d’un procés d’execució hipotecària o d’una demanda de desnonament.

DEFINICIÓ DE GRAN TENIDOR D’HABITATGE

  • Introdueix una nova definició de gran tenidor d’habitatges incloent aquelles persones jurídiques (empreses) que per si soles o a través d’un grup d’empreses posseeixin més de 10 habitatges (abans eren 15), per adequar-ho a la definició de gran tenidor que estableix la normativa estatal.

REGISTRE DE GRANS TENIDORS

  • Una altra novetat és l’elaboració d’un Registre on s’inscriuran les persones jurídiques que siguin grans tenidors d’habitatges que dependrà de l’Agència de l’Habitatge de la Generalitat. El termini per inscriure’s és d’un mes des de l’entrada en vigor de la Llei.

HABITATGE BUIT

  • La norma defineix l’habitatge buit com aquell habitatge o edifici d’habitatges que romanguin desocupats de manera permanent i injustificada durant un període de més de dos anys.
  • Es considera que l’habitatge buit incompleix la funció social de la propietat i atorga poders a l’administració per adoptar mesures d’execució forçosa, i en alguns casos d’expropiació, quan el propietari no hagi complert el requeriment de l’administració per ocupar-lo.

Tot apunta que aquesta llei sigui portada al Tribunal Constitucional.

 

 

Límit legal a aplicar IPC al lloguer d’habitatges (2%)-prorrogat

El Consell de Ministres del 25/6/2022, ha aprovat el Reaial Decret llei que es publica al (BOE 26/6/2022) prorrogant fins a 31/12/2022, el disposat al  Reial decret llei 6/2022, que recull una sèrie de mesures excusat en pal·liar els efectes de la guerra d’Ucraïna.

I és limitar els increments de renda o lloguer d’habitatges  amb motiu de les clàusules d’actualització pactades entre arrendadors i arrendataris (art. 46), remetent-se a què s’apliqui  l’Índex de Garantia de Competitivitat (IGC) que determina l’Institut Nacional d’Estadística (INE), la darrera publicació del qual ho estableix en 2,02%.

En definitiva, la norma s’immisceix en les relacions entre arrendadors i arrendataris i deixa sense efecte els pactes entre les parts que normalment es basen en l’aplicació de l’Índex de Preus al Consum que també publica l’INE i que aquest any a març 2022 assolia un 9,8 anual, per tant, 7,78 punts superiors a l’ÍGC que constitueix el sostre d’increment de les actualitzacions de renda segons el Reial decret llei.

Aquesta és la llei (per bé que es pot qüestionar la legalitat d’aquesta mesura, ja que és molt discutible que els efectes de la Llei d’Arrendaments Urbans es puguin limitar de manera substancial mitjançant un Reial decret llei), i la mesura és reblar el clau de prendre els lloguers com a vara de tots els cops.

Però, a quins contractes afecta la mesura?

Als contractes d’arrendament d’habitatge habitual signats amb posterioritat a l’1 de gener de 1995 i que la renda hagi de ser actualitzada dins del període del 31 de març al 31 de desembre de 2022 (no afecta els contractes d’arrendament d’ús diferent a habitatge -locals, contractes de temporada, etc).

A qui afecta aquesta limitació?

La norma distingeix segons el propietari-arrendador sigui gran tenidor (persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial, exclosos garatges i trasters) o no.

1. GRAN TENIDOR:  Els  imposa l’obligació de pactar amb el llogater l’actualització, però sense poder superar en cap cas el que marqui l’IGC (aprox. 2%). Per tant, les parts podran pactar una actualització inferior al que marqui l’IGC, pero no superior a aquest índex.

2. RESTA DE PROPIETARIS: podran pactar lliurement l’increment de la renda amb els llogaters, i només s’imposarà el límit de no superar l’IGC (2%) si no s’arriba a cap pacte.

 

Efectes de la norma

No té efectes retroactius i només és d’aplicació per a les rendes que s’hagin d’actualitzar durant el període entre 31 de març i 31 de desembre de 2022 (ja veiem que com és costum -mala costum- s’ha prorrogat i ja parlarem si es torna a prorrogar a partir del 31/12/2022).

Per a qualsevol dubte o qüestió podeu adreçar-vos al nostre departament jurídic.

Puc reclamar plusvàlues pagades a l’Ajuntament?

Si ja he pagat l’impost de plusvàlua, puc reclamar la seva devolució?

La Sentència dictada pel Tribunal Constitucional (TC) el 26 d’octubre de 2021 (publicada al BOE de 25/10/2021) va declarar inconstitucional el sistema de càlcul de l’Impost de Plusvàlua, però posa obstacles per tal que els afectats puguin exercir el seu dret a reclamar la devolució de les quantitats pagades durant aquests anys, per aquest impost.

En aquest punt, hi ha serioses crítiques respecte de les limitacions que estableix el TC, ja que excedeixen les previsions que en tal punt fixa la llei orgànica del tribunal constitucional i quines limitacions no hi eren en sentències anteriors.

Contràriament al que diu el Tribunal Constitucional en la seva sentència de 26 d’octubre de 2021, la Cambra sosté que aquest Tribunal no té cap facultat per negar el dret a la devolució del que s’ha pagat indegudament en els darrers 4 anys. Els ciutadans han de poder reclamar als Ajuntaments les quantitats sostretes durant aquests anys, de forma ilegal, sense perjudici que aquests puguin reclamar a l’Estat espanyol la corresponent indemnització patrimonial. No es tracta de perjudicar als Ajuntaments, sinó que els ciutadans puguin recobrar el que han pagat a conseqüència d’una normativa inconstitucional i nul·la.

Per això, la Cambra ha establert un sistema que facilitar la reclamació.

Pot accedir a més informació en aquest enllaç (Informacio servei reclamacio plusvalues)

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

 

Per tal que tingui més informació, hem d’afegir que al poc temps de la sentencia TC, el 9 de novembre de 2021, es publica en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) el Reial Decret llei 26/2021, mitjançant el qual es modifiquen els articles declarats inconstitucionals, es reconeix que si no ha existit plusvàlua no es pot aplicar l’impost i es concedeix als ajuntaments un termini de 6 mesos per adaptar les seves ordenances fiscals (fins al 9 de maig de 2022) si desitgen seguir cobrant l’impost.

Tant l’esmentada Sentència del TC com la recent reforma operada amb el Reial Decret llei 26/2021 plantegen força dubtes que tractarem de resoldre a continuació:

1. He de pagar l’impost per transmissions realitzades abans del 26 d’octubre de 2021?

No, perquè la Sentència del TC va anul·lar el mètode de càlcul de l’impost i per tant aquest no es pot calcular.

2. He de pagar l’impost per transmissions realitzades entre el 26 d’octubre i el 9 de novembre de 2021?

No. Durant aquest període l’impost no es podia aplicar perquè no existia cap regulació de la base imposable.

3. He de pagar l’impost de plusvàlua per transmissions posteriors al 9-11-2021?

Sí, siempre que amb la transmissió hagis obtingut benefici, és a dir,  plusvàlua. En cas de pèrdua o minusvàlua no has de pagar l’impost.

4. En el cas de transmissió, com quantifico el benefici o la pèrdua de la transmissió?

Has de comparar el valor del sòl en el moment de la transmissió amb el valor que tenia el sòl en l’escriptura d’adquisició.  Per saber quin percentatge representa el valor del sòl del preu total, es pren el preu de l’escriptura de transmissió i s’aplica el percentatge del valor cadastral que correspon al terreny en el rebut de l’IBI.

5. Com calculo l’impost si he tingut benefici/plusvàlua?

Per determinar la base imposable, la reforma aprovada pel Govern ha introduit un mètode doble de càlcul, donant a triar al contribuent entre l’aplicació d’una sèrie de coeficients sobre el valor cadastral del sòl de l’immoble (en funció de l’any d’adquisició inicial) o sobre la plusvàlua real obtinguda resultat de comparar el preu/valor d’adquisició i transmissió que consti en les corresponents escriptures.

Per determinar la quota (import a pagar) s’aplicarà el tipus impositiu i possibles bonificacions previstes a l’ordenança municipal.

6. Què haig de fer en cas de pèrdua/minusvàlua?

Has de presentar l’autoliquidació de l’impost, declarant la transmissió com “operació no subjecta”. No has de pagar res.

7. Puc exigir la devolució de les liquidacions pagades?

La Sentència del TC de 26 d’octubre de 2021 tanca la porta a reclamar la devolució de la tributació ja realitzada que no hagués estat recorreguda abans de ser dictada. Ara bé, en cas d’autoliquidacions, existeix un termini de quatre anys per sol·licitar la seva rectificació, per la qual cosa en aquests casos es podrà demanar la devolució del que has pagat  però no en base a aquesta última Sentència del TC de 26 d’octubre de 2021, si no invocant les anteriors  sentències dictades pel TC (Sentència de 11 de maig de 2017 i Sentència de 31 d’octubre de 2019) si es compleix alguna d’aquestes circumstàncies: 1) inexistència de benefici/plusvàlua, o 2) import pagat per l’impost desproporcionadament alt en comparació amb el benefici/plusvàlua realment obtingut.

8. Llavors, a part dels dos casos anteriors, no puc fer res per tal que em retornin l’import pagat?

A la Cambra creiem que sí.

Per aquest motiu hem establert el sistema que pot facilitar la reclamació.

Tal com diem al començament, pot accedir a més informació en aquest enllaç (Informacio servei reclamacio plusvalues)

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

Bo lloguer jove: Ja es pot demanar

DEL 8 AL 17 DE JUNY DE 2022, JA ES POT DEMANAR


Ja és vigent el BO DE LLOGUER JOVE, per a l’ajut a llogater joves (BOE 19/1/2022-RDecret-llei 42/2022).

Tindrà efectes retroactius a 1/1/2022 (Disp.Addicional 1a de la norma).

El termini és del 8 al 17 de juny (però fins a exhaurir la partida pressupostària que s’estima que només podrà concedir-se a 10.000 persones.

Qui s’hi pot acollir?

 Es tracta d’un ajut per a persones de 18 a 35 anys (les de 35 són incloses).

El lloguer de l’habitatge  no pot superar els 600 €/mes o 950 €/mes si ho proposa el Generalitat i ho aprova el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana i s’ha d’estar empadronat a l’habitatge (i no hi ha d’haver parentiu entre arrendador i llogater).

Els ingressos anuals del conjunt de persones que resideixin a l’habitatge de forma habitual i permanent no poden superar en 3 vegades l’IPREM (el que equival a 24.318,84 €). No obstant això, per a no perjudicar la mobilitat laboral, es tindran en compte dues situacions: que un perceptor es canviï de domicili de l’una a l’altra província o a una altra comunitat autònoma. En aquests casos, el tràmit per a continuar rebent el bo serà més senzill i les condicions es flexibilitzaran, podent arribar els ingressos fins a 4 vegades l’IPREM (32.425,12 euros anuals) per a famílies nombroses de categoria general, de persones amb discapacitat o víctimes de terrorisme, i pot arribar fins a 5 vegades l’IPREM (40.531,4 euros) , quan es tracta de famílies nombroses de categoria especial o persones amb discapacitat amb un grau reconegut igual o superior al 33%.

Per a supòsits de compatibilitat amb el BO, només es podrà rebre el 40% de l’import de la renda que aquesta ajuda no cobreixi. És a dir, si un jove paga 500 €/mes i rep 250 € de BO JOVE, amb aquesta segona línia de subvencions només podrà percebre el 40% dels 250 €/mes.

Per tant, quants diners es poden demanar?

Aquest BO també podrà beneficiar als qui lloguin només una habitació, a condició que la renda de la mateixa no excedeixi els 300 €/mes (ó 450 €/mes si s’acorda entre el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana i la Generalitat de Catalunya, segons el preu de la zona).

L’ajuda que percebi el beneficiari serà la mateixa que es preveu per als qui arrenden un habitatge habitual: un topall de 250 euros mensuals o, si és menor, la renda mensual que s’hagi de satisfer.

La regulació, a més, inclou la possibilitat de compatibilitzar-ho amb altres subvencions, sempre que aquestes provinguin del pla estatal d’habitatge.

Es tracta d’ajudes de fins al 50% de l’import del lloguer, amb els límits de renda establerts (art. 30 RDL).

Una ajuda finalista durant 2 anys (art. 12 RDL)

Els requisits de la persona beneficiària és regulen a l’art. 27 del RDL.

El Valor de Referència

Ja està vigent el nou VALOR DE REFERÈNCIA.

És el valor pel que s’ha de tributar obligatòriament a efectes dels:

  • Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que a Catalunya és del 10 %
  • Impost d’Actes Jurídics Documentats
  • Impost de Successions i Donacions

És determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic (notari), en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament i  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

Hi ha noticies d’increments superiors al 70 % d’increment fiscal.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació. Amb tot, ja hem pogut comprovar com en alguns supòsits no és així.

A la Cambra el podem assessorar i indicar-li amb Certificació Cadastral quin és el valor de referència d’un immoble del que en sigui propietari (titular cadastral).

Ens caldrà que s’identifiqui amb DNI -còpia del qual ens ha d’adjuntar-, ens faciliti la Referència cadastral -adjuntant el rebut de l’IBI que vagi a nom de vostè- i ens autoritzi a fer-ho (pot fer-ho prement aquest enllaç del

Tota vegada que li poden sorgir moltes preguntes que necessiten aclariment, pot ampliar la seva informació prement aquest enllaç

 

preguntes freqüents sobre el Valor de Referència

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

  • Immobles urbans.
    • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
    • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
    • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
    • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
  • Immobles rústics.
    • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
    • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
    • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.

Importants subvencions per rehabilitacions per estalvi energètic

El RDL 853/21 regula, 6 programes d’ajuts per actuacions de rehabilitació d’immobles amb la finalitat d’obtenir un estalvi energètic. Són d’especial interès pels propietaris d’immobles, el programa d’ajuts destinats a la rehabilitació d’habitatges i el destinat a la rehabilitació d’edificis del que en són beneficiaris les Comunitats de Propietaris i els propietaris d’edificis. També hi ha un programa específic que subvenciona aquets projectes de rehabilitació i la confecció del llibre de l’edifici existent per els mateixos efectes.

Per part de les Cambres de la Propietat de Catalunya s’ha confeccionat un ampli estudi tècnic de les actuacions de rehabilitació que es poden realitzar per tal d’assolir els nivells d’estalvi energètic que exigeixen els diferents programes d’ajuts a la rehabilitació, i un informe detallat dels requeriments, tant subjectius com objectius, que requereixen els diferents programes, les quanties del ajuts que s’hi contemplen, els requeriments d’estalvi que es demanen i el procediment de tramitació dels ajuts.

Actualment s’està pendent de que la Generalitat de Catalunya publiqui la corresponent convocatòria que ha de permetre presentar les sol·licituds als ajuts.

El programa d’ajuts per a la rehabilitació d’habitatges subvenciona en un 40% (amb un màxim de 3.000 €) les actuacions de rehabilitació que es facin en l’habitatge per tal d’obtenir un estalvi d’almenys un 7% de la demanda energètica de calefacció o refrigeració, o una reducció del 30% del consum d’energia no renovable.

A les subvencions s’hi ha d’afegir els beneficis fiscals previstos per aquest tipus d’actuacions amb una deducció en l’IRPF del 20% pel primer dels supòsits d’estalvi energètic o del 40% per les actuacions que assoleixin el 30% de la reducció d’energia no renovable, o la millora en la qualificació del Certificat de Eficiència Energètica situant-se en “A“ o “B”.

El programa d’ajuts a la rehabilitació d’edificis d’habitatges i habitatges unifamiliars va destinat fonamentalment a les comunitats de propietaris i als propietaris de cases unifamiliars, i contempla subvencions de entre el 40% i fins un 80% dels costos imputables a les actuacions, amb imports màxims per cada habitatge de entre 6.300 i 18.800€. Per optar a aquestes subvencions s’ha d’obtenir una reducció del 30% en el consum d’energia no renovable i una reducció de la demanda energètica de calefacció o refrigeració del 25% o el 35% depenent de la zona climàtica.

En quant als beneficis fiscals consisteixen en una deducció del 60% del cost d’aquelles actuacions per les que s’obtingui un 30% de reducció del consum d’energia no renovable o bé s’aconsegueixi una millora en la qualificació del CEE obtenint-se la qualificació “A” o “B”.

És important tenir en compte que els ajuts percebuts per aquests programes, no tributen en el IRPF.

Un altra programa preveu subvencions per a confeccionar el llibre de l’edifici existent per a la rehabilitació i per a l’elaboració de projectes per a la rehabilitació integral d’edificis per obtenir una millora de la seva eficiència energètica requerida en el programa de rehabilitació d’edificis.

Els ajuts per a la confecció del llibre de l’edifici son de 700€ més 60€ per habitatge per unifamiliars i edificis amb menys de 20 habitatges i de 1.100€ més 40 € per habitatge per a plurifamiliars amb més de 20 habitatges, fins a un import màxim de 3.500€. Aquests ajuts es poden incrementar en un 50% si l’edifici no disposa de la ITE.

Els ajuts per la elaboració de projectes de rehabilitació integral son de 4.000€ més 700€ per habitatge per a unifamiliars i edificis fins a 20 habitatges i de 12.000€ més 300€ per habitatge fins a un import màxim de 30.000€.

Altres programes que desenvolupa l’esmentat RDL son: el programa d’ajuts a la construcció d’habitatge de lloguer social en edificis energèticament eficients, el programa de rehabilitació a nivell de barris i el programa de recolzament a les oficines de rehabilitació.

Comunitats: Canvis importants -eficiència i sostenibilitat-

La Generalitat ha modificat la normativa reguladora de la Propietat horitzontal dels edificis situats a Catalunya amb un nou Decret Llei 28/2021 sobre la regulació l’adopció d’acords relatius a millorar l’eficiència energètica dels edificis o sistemes d’energies renovables, facilitant a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que puguin beneficiar-se dels fons europeus “Next Generation”, que conté una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.

Dels fons europeus que seran distribuïts pel govern estatal, corresponen més de 186 milions d’euros a Catalunya i, d’aquests, 32,57 milions es destinaran a subvencionar instal·lacions d’autoconsum.

En resum, les principals modificacions fan referència a:

Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?

A partir de l’aprovació d’aquest decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (article 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.

Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?

La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.

Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?

El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin votat en contra expressament.

Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?

La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti els propietaris (553-42).

Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?

Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.

Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?

No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta. (art. 553-42). En aquest cas, les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.

Ajuts a les Comunitats de propietaris?

A l’espera que les transferències econòmiques perquè els ajuts a la rehabilitació procedent dels fons europeus puguin atorgar-se com més aviat millor, de moment els únics ajuts a què ja poden accedir les comunitats de propietaris són les bonificacions fiscals que va incloure el Govern a la normativa que regula els ajuts dels fons europeus per millorar leficiència energètica dhabitatges i edificis. Unes mesures recollides al Reial decret llei 19/2021, de 5 d’octubre.

A més de les deduccions que hi ha per rehabilitar habitatges de forma individual, els propietaris d’habitatges ubicats en edificis d’ús predominant residencial on s’hagin dut a terme obres de rehabilitació energètica des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 19/2021 , de 5 d’octubre, es poden deduir el 60% de les quantitats satisfetes durant aquest període per aquestes obres, fins a un màxim de 15.000 euros.

Quines obres tenen la consideració d’obres de rehabilitació energètica?

Segons la normativa, “tindran la consideració d´obres de rehabilitació energètica de l’edifici aquelles en què s’obtingui una millora de l’eficiència energètica de l’edifici en què s’ubica l’habitatge, havent d´acreditar-se amb el certificat d’eficiència energètica de l’edifici expedit pel tècnic competent després de fer-ne una reducció del consum d’energia primària no renovable, referida a la certificació energètica, d’un 30% com a mínim, o bé, la millora de la qualificació energètica de l’edifici per obtenir una classe energètica «A» o «B», a la mateixa escala de qualificació, respecte de l’expedit abans de l’inici de les mateixes.

La normativa assimila a habitatges les places de garatge i trasters que s’hi haguessin adquirit. No donaran dret a practicar aquesta deducció per les obres realitzades a la part de l’habitatge que es trobe afecta una activitat econòmica.

Quins són els períodes impositius que permeten la deducció?

La deducció es practicarà en els períodes impositius 2021, 2022 i 2023 en relació amb les quantitats satisfetes en cadascun, sempre que s’hagi expedit, abans de la finalització del període impositiu en què es practicarà la deducció, l’esmentat certificat deficiència energètica.

Què es consideren quantitats satisfetes per a les obres de rehabilitació energètica?

En termes generals, la normativa estableix que “es consideraran com a quantitats satisfetes per les obres realitzades aquelles necessàries per a la seva execució, incloent-hi els honoraris professionals, costos de redacció de projectes tècnics, direcció d’obres, cost d’execució d’obres o instal·lacions, inversió en equips i materials i altres
despeses necessàries per al desenvolupament, així com l’emissió dels certificats d’eficiència energètica corresponents”.

En tot cas, aclareix, “no es consideraran en les quantitats esmentades els costos relatius a la instal·lació o substitució d’equips que utilitzin combustibles d’origen fòssil.
Tractant-se d’obres dutes a terme per una comunitat de propietaris la quantia susceptible de formar la base de la deducció de cada contribuent vindrà determinada pel resultat d’aplicar a les quantitats satisfetes per la comunitat de propietaris a què fa referència el paràgraf anterior, el coeficient de participació que hi tingués”.

Plaques fotovoltaiques i IVA

Quin tipus impositiu s’ha d’aplicar, el 10% o el 21%?


Sobre aquesta qüestió, la Direcció General de Tributs de l’Estat (DGT), en la consulta vinculant V2068-21,  ha  dictaminat que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si les obres no tenen aquella consideració,  el tipus impositiu és del 21%

La DGT considera inclosa dins del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

Podeu trobar la Consulta vinculant de la DGT en aquest enllaç (premeu aquí)

La “nova” plusvàlua: Càlculs i antecedents

Publicat al BOE de 9/11/2021,  el Real Decret-Llei 26/2021, “de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, a la recent jurisprudència del Tribunal Constitucional respecte de l’Impost de la Plusvàlua municipal (Impost municipal  sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana). Tinguem en compte que la sentència s’ha publicat al BOE  del dia 25/11/2021 i per  tant, a partir d’aquest moment té els ctes previstos a la llei (l’art. 38 de la LO del TC determina que: “Las sentencias recaídas en procedimientos de inconstitucionalidad tendrán el valor de cosa juzgada, vincularán a todos los Poderes Públicos y producirán efectos generales desde la fecha de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado»”).

El Govern central, via Decret-llei, sense tramitació parlamentària, va decidir obviar el debat legal i  garantir els ingressos dels Ajuntaments, però amb una norma que deixa a més molts dubtes (ja que s’evidencia de forma clara la doble tributació dels possibles guanys en la transmissió immobiliària,  que tributen per IRPF i que també ho són per plusvàlua i que l’impost municipal fins ara dissimulava). És dubtòs, molt dubtòs, que pugui haver-se fet la modificació per via de decret-llei i més si tenim en compte que el Decret -llei es publicà abans de la sentència.

Des de quan s’aplicarà la nova normativa?
La seva entrada en vigor és a partir del mateix dia 10/11/2021.

Els Ajuntaments han d’adaptar les seves ordenances fiscals en els propers 6 mesos.

Mentre podran liquidar l’impost d’acord amb el que s’estableix al Decret-Llei.

Tindrà caràcter retroactiu?
No, no tindrà efectes retroactius, per la qual cosa les operacions dutes a terme entre el 26/10/2021 i  el 10/11/2021, no serien subjectes a l’impost, en principi, però ja veurem que es determina.

Quins canvis s’introdueixen?

  1. El primer és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de la última transmissió.
  2. El segon  és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode.
    Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respón a la plusvàlua realment generada.
    • Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consistent en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant (0,14 per a les plusvàlues generades en menys d’un any fins a 0,45 per a les de 20 anys o més – veure taula-), limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los ja que només podran corregir-los a la baixa (en fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització (segons el govern “garanteix que el tribut s’adapti a la realitat immobiliària de cada municipi”).
    • Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una novetat que introdueix la norma.

Hauré de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial?
No. Es segueix el mandat del Tribunal Constitucional en la seva sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.

Que hauré de fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial?
L’interessat haurà d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i haurà d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es prendrà el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

____________________________________________

 

ANTECCEDENTS IMMEDIATS D’AQUESTA QÜESTIÓ PER MAJOR INFORMACIÓ DE LES PERSONES QUE SEGUEIXEN EL TEMA

El Tribunal Constitucional ha emès una nota de premsa (26/10/2021), anunciant que ha declarat la inconstitucionalitat i nul·litat de la plusvàlua muncipal.

Considera que la llei estableix un mètode falsament objectiu de determinació de l’impost , ja que la quota a pagar no va en funció d’un increment o no de valor, sinó simplement prenent com a base el valor cadastral del sòl.

Realment, és penós que s’hagi tardat des del 1988 a adonar-se’n.

S’ha tardat  33 anys, a manifestar-se sobre un impost que va nèixer per tal que el ciutadà pagui, no en funció de la seva capacitat econòmica, no en funció d’un guany per augment de valor (que a més ja es tributa per IRPF), sinó en base a un valor administratiu que fixa el cadastre (que és el valor cadastral del sòl).

Aquest impost es paga en tota transmissió, sigui per venda, herència o donació.

A l’actualitat, per exemple, així com l’aplicació de bonificacions o reduccions fa que en algunes herències es pagui poc o no es pagui impost de successions (ja que, per exemple, si a l’herència hi ha el valor del pis o casa que era el domicili habitual del difunt, hi ha una bonificació del 95%), en canvi pugui haver-se de pagar varis milers d’euros a l’Ajuntament, en concepte de plusvàlua, que a més han reduit molt les bonificacions que abans hi havia en el cas d’aquell domicili habitual del difunt o difunta.

Assistirem aquests dies a una cerimònia de greuges dels Ajuntaments, que tot i sabent que es tractava d’un impost injust, es queixaran per no poder seguir cobrant un impost tant injust al ciutadà.

Doncs bé, mitjançant aquesta sentència, el Tribunal Constitucional ha declarat nul el mètode objectiu per determinar la base imposable d’aquest impost i per tant, els Ajuntaments no el podran cobrar quan es publiqui.

Ara bé, la sentència encara no s’ha publicat al BOE, motiu pel qual encara no és d’aplicació.

Un cop publicada, els Ajuntaments no podran liquidar el citat impost amb la metodologia que ha estat declarada nul·la.

El Tribunal Constitucional declara que NO hi haurà retroactivitat per a les liquidacions prèvies d’aquest impost, però ha de tenir-se en compte que les que s’hagin reclamat i no hi hagi sentència ferma, podrà al·legar-se la nul·litat de la liquidació de l’Impost.

Ja hem rebut consultes sobre si aprofitar l’avinentesa i procedir a fer vendes que ja s’havien previst, coincidint amb la publicació de la sentència, mentre no hi hagi normativa nova, per aprofitar el buit legal i evitar caure en la injusta aplicació de l’impost.

També hem rebut consultes sobre si, publicada la sentència, cal declarar-la a l’Ajuntament i no pagar o pagar i reclamar el pagat, anunciant-ho en fer la declaració.

S’ha acabat la rebaixa forçada de lloguers

Amb molta alegria podem informar que el Tribunal Constitucional ha tombat la llei de Contenció de Rendes, que tothom sabíem que era inconstitucional per manca de competència del Parlament de Catalunya per regular-ho.

Si vol accedir a la sentència pot fer-ho prement aquest enllaç.

Mantenim el text que teníem publicat, ja que era de sobres coneguda la manca de constitucionalitat de la limitació:


El dia 22 de setembre de 2020, entrà en vigor la regulació de preus de lloguer aprovada pel Parlament de Catalunya (pot trobar-ne la llei en aquest enllaç), que s’ha modificat segons expliquem al final de la pàgina.

Pot ser que sigui declarada inconstitucional pel TC en quant entra en col·lisió amb l’article 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina la llibertat de pacte entre les parts en la determinació de la renda.

El Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya va assessorar sobre la seva inviabilitat jurídica.

Les principals preguntes/consultes que se’ns fan són les següents:

A quines poblacions afecta?
Afecta a Terrassa, Sant Cugat i Rubí, pel que fa a les ciutats de la nostra demarcació (també a Sabadell i d’altres de la demarcació sabadellenca). I això malgrat que Terrassa està per sota de la mitjana de les ciutats de més de 70.000 habitants (segons informe que pot veure prement aquí).

A quins habitatges afecta ?

  • A aquells habitatges que constitueixin la residencia permanent de l’arrendatari.
  • Queden exclosos d’aquesta regulació, els habitatges nous o procedents de gran rehabilitació, durant el 3 primers anys des de la finalització de la construcció, els arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, els arrendaments d’Habitatges de Protecció Oficial, els habitatges de xarxes publiques d’habitatge social i els habitatges segons condicions d’arrendament de lloguer social obligatori.

Com s’ha de determinar la Renda Inicial en els nous contractes de lloguer ?

El preu màxim que es pot concertar és el menor dels preus entre:

  1. El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil). Premi aquí per calcular-ho
  2. El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge ( si el contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015 ) actualitzat amb l’index de garantia de competitivitat (IGC).

Variacions sobre el preu de referència:

  • Si s’hi ha fet obres de millora amb posterioritat a la formalització del darrer contracte d’arrendament, es pot incrementar la renda amb un import anual que es el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.
  • Per característiques especifiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comunes jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.
  • Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus, i els primers 5anys a comptar des de el final d’obra, el preu es pot ajustar fins a l’àrea superior del índex de referència.
  • Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Regim especial per a propietaris amb ingressos reduïts.

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’index de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superi 2,5 vegades l’IRSC. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari no supera els 3,5 els IRSC.

Com s’actualitza la renda inicial ?
No hi ha cap variació al respecte, s’aplica l’article 18 de la LAU.

Que es pot repercutir als arrendataris?
No hi ha cap variació, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU.

Obligacions formals
En l’oferta que es faci de l’habitatge en arrendament, cal que hi consti l’índex de referència del preu de lloguer i si s’escau la renda del darrer contracte de lloguer.

Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda.

En el contracte d’arrendament cal adjuntar al contracte el document del preu de referència a la data del contracte.

Els incompliments de la llei queden afectats amb el règim sancionador de la llei de l’Habitatge (a tenir en compte que és aplicable la normativa de sancions prevista en aquella llei, que estableix que la sanció mínima mai pot ser inferior a 3.000 € i que la màxima en infraccions molt greus pot arribar al 900.000 €).

Novacions
Si es fan novacions de preu o de durada en els contractes vigents a l’entrada en vigor d’aquesta norma, els hi és d’aplicació la determinació dels preus màxims d’aquesta nova normativa.

Última novetat de desembre de 2020:

La darrera mesura urgent aprovada pel Govern de Catalunya que limita més la llibertat de pactar els lloguers entre arrendadors/es i llogaters/res.

Es tracta del Decret-llei 50/2020, de 9 de desembre (DOGC 11/12/2020). Per accedir-hi, premi aquest enllaç

 

En ell s’estableix que els arrendadors no podran repercutir als llogaters les despeses generals i els serveis individuals de l’habitatge (per exemple, despeses comunitàries o assegurança de la llar, entre d’altres) si aquesta repercussió no es va pactar en el contracte d’arrendament precedent, en el cas d’existir, si aquest es va signar amb posterioritat al dia 22 de setembre de 2015 -cinc anys anteriors a la data d’entrada en vigor de la llei de contenció de rendes de Catalunya.

Quan ens afecta la norma?

Afecta als nous contractes d’arrendament d’habitatge i les pròrrogues que es signin a partir del dia 12 de desembre de 2020 -data d’entrada en vigor d’aquest Decret Llei.

Supòsits en els que es pot trobar l’arrendador:

  1. Què passa si el contracte anterior es va signar abans del dia 22 de setembre de 2015?

En aquest cas, l’arrendador podrà repercutir les despeses generals i els serveis individuals sempre i quan s’indiqui de manera expressa en el nou contracte d’arrendament d’habitatge o pròrroga. Caldrà indicar de manera desglossada i diferenciada a la renda els imports a què es refereixen. El llogater ha de conèixer exactament la xifra que haurà de pagar per aquests conceptes.

2. Què passa si el contracte anterior es va signar amb posterioritat al dia 22 de setembre de 2015 i ja estava repercutint les despeses generals i els serveis individuals de l’immoble?

En aquest cas, la norma ens permet seguir repercutint les despeses generals i els serveis individuals. Ara bé, caldrà indicar-ho de manera clara i precisa en el nou contracte d’arrendament o pròrroga convencional.

 

  1. Què passa si el contracte anterior es va signar amb posterioritat al dia 22 de setembre de 2015 i no estava pactada la possibilitat de repercutir aquestes despeses, però ara sí vull que ho pagui?

Malauradament, en aquest cas, no es podrà pactar que el llogater assumeixi el pagament de les despeses ni dels serveis individuals en el nou contracte d’arrendament o document de pròrroga. La norma ho prohibeix expressament.

 

Per tant, si bé és cert, que des de Cambra, hem estat recomanant que l’arrendador repercuteixi, de manera diferenciada a la renda: les despeses comunitàries, l’assegurança de la llar, etc., tal i com ho permet fer la Llei d’Arrendaments Urbans, a partir d’ara, si vam signar un contracte d’arrendament d’habitatge amb posterioritat al 22 de setembre de 2015 i en el seu redactat no es va pactar aquesta possibilitat, ara tampoc podrem repercutir-les.

 

Des de Cambra, pensem que només es podrà repercutir l’IBI i les taxes municipals, de forma diferenciada a la renda, ja que el text d’aquest Decret Llei només es refereix a les despeses generals de l’immoble i als serveis individuals però, en cap cas, als tributs o taxes. En aquest mateix sentit, la Llei d’Arrendaments Urbans estatal de 24 de novembre de 1994 – modificada l’any 2019- ( Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo) regula separadament les despeses generals del tributs com a conceptes repercutibles.

 

En conseqüència, podem entendre que la regulació del Decret Llei no afecta a la repercussió de l’IBI o taxes municipals que sí es podran repercutir.

Posem a la seva disposició els nostres serveis jurídics per aclarir qualsevol dubte que els pugui oferir aquesta nova regulació

Sancions

Cal tenir en compte que el control de l’incompliment de la norma en matèria de contractes correspon als ajuntaments. En cas que no ho facin, la Generalitat actuarà sancionant de manera subsidiària i potestativa.

Revisió exhaustiva de contractes

Les multes als propietaris poden anar de 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció.

  • Infracció greu, sancionable amb una multa d’entre 9.000 i 90.000 euros, el fet d’establir una renda de lloguer superior en un 20% a la marcada per l’Índex.

  • Infracció lleu, sancionable amb una multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renda superi el preu establert per l’Índex en un tant per cent inferior al 20%, així com el fet de no adjuntar al contracte o no facilitar a l’arrendatari el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg.

Estafes de fiances i apropiacions a Comunitats

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

Ascensors i contractes de manteniment abusius

El Tribunal Suprem (TS), en sentència molt recent, concretament de 17 de setembre de 2019 (sentència 469/2019 dictada en el recurs CIP 3743/2016),

Ha declarat abusives i nul·les  les clàusules imposades per algunes companyies de manteniment d’ascensors amb durada superior als 3 anys

El TS enten i resol favorablement a la Comunitat de propietaris i l’allibera de pagar cap indemnització a la companyia de manteniment de l’ascensor, tot i haver desistit unilateralment del contracte de manteniment que ho era per un termini superior (canvia així la sentència que condemnava a la Comunitat).

En el cas resolt, es tractava d’un contracte dels qualificats com «a tot risc», amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

El TS  considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives.  I si bé enten raonable que l’empresa de manteniment d’ascensors exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar la seva infraestructura i, en cas de contractes «a tot risc», amortitzar l’adquisició de peces costoses, conclou que això no pot suposar una vinculació excessiva que impedeixi als consumidors (en aquest cas la Comunitat) aprofitar-se de les millors prestacions d’altres empresaris. El risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients no pot suprimir-se restringint indegudament els legítims drets econòmics dels consumidors, sinó que ha de quedar fixat en els seus justos termes, mitjançant l’establiment de terminis raonables que permetin a l’empresari organitzar la prestació del servei i als consumidors beneficiar-se de les millors ofertes que facin altres empresaris del sector.

Per tant, seran les empreses de manteniment d’ascensors les que hauran de provar la concurrència de circumstàncies excepcionals que justifiquin una durada superior a tres anys, que és el termini màxim que, en concordança amb els criteris mantinguts per un sector important de les Audiències Provincials, i en línia també amb el mantingut per l’autoritat nacional de la competència, es considera raonable per a un contracte d’aquesta naturalesa, tenint en compte que es tracta d’un contracte que inclou l’obligació de l’empresa de manteniment de substituir, al seu càrrec, les peces avariades.

Les Comunitats poden fer arribar als advocats de la Cambra, els contractes de manteniment d’ascensors sobre els que tinguin dubte i el Departament Jurídic els hi donarà els seu criteri professional.

Les pot enviar prement aquest enllaç

Morositat i Comunitats de Propietaris

Afrontar la morositat a les Comunitats de Propietaris, i quina sigui l’actuació que ha de tenir  la Comunitat de propietaris quan hi ha un o diversos morosos, és motiu de nombroses consultes.

I especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble (recordi que la Cambra administra Comunitats i també que té a disposició el seu Departament Jurídic amb assistència dels nostres advocats).

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I.- El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II.- Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

Incorporem aquí la normativa aplicable a Catalunya

ARTICLE 553-4 Crèdits i deutes
    1. Tots els propietaris són titulars mancomunats, tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com dels deutes contrets vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives.
    2. L’import de la contribució de cada propietari a les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i al fons de reserva és el que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota que correspongui.
    3. Els crèdits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i pel fons de reserva corresponents a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobrament sobre l’element privatiu amb la prelació que determini la llei.
    4. Els crèdits meriten interessos des del moment en què se n’ha de fer el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.

 III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV.- Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V.- Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI.- Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment.

No hi ha solucions “màgiques”.

Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

 

 

La Cambra demana congelació d’impostos municipals

La Cambra de la Propietat ha presentat una petició a l’Alcalde de Terrassa, per tal que aquest proposi al plenari de l’Ajuntament de Terrassa la congelació dels impostos  i taxes municipals per al proper exercici de 2022.

La Cambra considera que la congelació d’impostos i taxes municipals ho ha de ser tant per els que afecten a l’àmbit familiar com també els que ho són als àmbits econòmics (en els dos supòsits, el més important és el que afecta a l’IBI, però la congelació s’ha d’aplicar a tots els tributs).

La petició es fonamenta en el fet que la situació actual afecta tant a les famílies com a les activitats econòmiques i comercials i la congelació fiscal pot ajudar a totes a remuntar els efectes de la pandèmia.

Destaca la Cambra que hi ha impostos, com l’IBI, que s’han incrementat en un 38’87  % des del 2010 al 2021 i  en un 14’77 % en el darrers cinc anys.

La Cambra creu que la proposta pot ser benvinguda i acceptada per tots els grups municipals que formen part del Pla de l’Ajuntament.

L’equip de Govern municipal proposarà finalment que l’IBI, la taxa de residus i l’impost de vehicles no s’encariran al 2022.

Segons ha fet saber el Tinent d’Alcalde de Serveis Generals i Govern Obert, Sr. Isaac Albert, es mantindran al cost de 2020, en termes generals, llevat alguna modificació en d’altres impostos, però que no suposaran cap encariment.

La Cambra valora positivament aquesta decisió.

El Govern pagarà lloguers en desnonaments

A partir del setembre la Generalitat pagarà el lloguer de les persones vulnerables amb data de desnonament fixada i que estiguin a l’espera d’un habitatge amb lloguer social.

La mesura  s’emmarca en el programa Reallotgem, dotat inicialment amb 20 milions d’euros i que preveu cobrir al menys 1.500 casos de famílies que compleixen els requisits de la mesa d’emergència de la Generalitat.

La idea és que el Govern assumeixi els costos de les persones afectades per una ordre d’expulsió, independentment de si es tracta d’una ocupació o un cas per impagament del lloguer.

El funcionament és el següent: la Generalitat actuarà com a llogatera davant del propietari i cobrirà els costos de lloguer d’aquestes famílies amb contractes d’entre 5 i 7 anys de durada i al preu indicat per l’índex de referència establert a la llei d’arrendaments urbans.

Com a resultat, les famílies que s’acullin a la mesura hauran d’abonar entre el 10% i el 18% dels seus ingressos -el que serien de mitjana uns 70 euros mensuals de lloguer- i serà l’administració qui pagarà l’import restant al propietari fins a arribar al preu que marca el contracte. En els casos de lloguer, el govern també assumirà fins a sis mesos del deute que hagin acumulat.

Com es farà?
La fórmula que utilitzarà el Govern per poder facilitar aquestes ajudes es fonamenta en dos contractes de lloguer diferents:

  1. Un primer document que signaran la Generalitat i el propietari un cop arribin a un acord, i
  2. Un segon entre la Generalitat i els llogater en risc de perdre casa seva.

Sempre dependrà de la “bona voluntat” dels propietaris, que en cap cas estaran obligats a lliurar l’habitatge. Per aquest motiu que el Govern preveu la possibilitat d’assumir el cost del lloguer metre durin les negociacions -com a garantia de cobrament per als propietaris- i mentre busquen un habitatge alternatiu per si no s’arriba a un acord. En aquest últim cas, s’insistiria a tots els ajuntaments per buscar una solució.

Els contractes se signaran un per un i de manera bilateral entre la Generalitat i els propietaris. Però de la mesura se n’exclouen aquells que ja estan obligats a oferir un lloguer social a les famílies abans d’iniciar el desnonament (són els propietaris frans tenirdors que siguin persones jurídiques i que disposin de 15 pisos o més en propietat, segons estableix la llei 24/2015 )

A curt termini, el Govern espera que es puguin beneficiar d’aquesta eina les 185 famílies amb data de desnonament fixada entre principis de setembre i mitjans d’octubre, però és segur que els casos seran “molts més”, especialment arran de la fi de la moratòria que prohibeix els desnonaments a famílies vulnerables el 9 d’agost (sembla -quan redactem aquesta nota- que el Govern central allargarà el termini fins a 31 d’octubre de 2021).

 

Importants canvis fiscals al 2022 pels propietaris

El BOE ha publicat la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal. Aquesta normativa és fruit d’una transposició de la Directiva 2016/1164 per la que s’estableixen normes contra les pràctiques d’elusió fiscal.

Entre les principals mesures que es contenen en aquesta norma, es troba la limitació dels pagaments en efectiu o la qüestió dels valors de referència a considerar per a determinats impostos.

Entre les mesures de lluita contra el frau, es fixa la limitació del pagament en efectiu per a determinades operacions econòmiques, que passa de 2.500 a 1.000 €, en el supòsit d’operacions en què intervingui un empresari o professional.

 

NOUS VALORS DE REFERÈNCIA PER A L’ITPAJD I L’ISD

El valor de referència del cadastre es converteix, a partir de l’1 de gener de 2022 en la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i l’Impost de Successions i Donacions (ISD).

El primer que s’ha de dir és que el valor de referència del cadastre és diferent que el valor cadastral, i per això, aquesta normativa no afecta de cap manera als impostos que utilitzen el valor cadastral. Per tant, s’exclouen l’IRPF, l’IBI i l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana.

Però pel que fa a l’ITPAJD i a l’ISD, la base imposable d’aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles sinó que el seu valor serà determinat per un valor de referència que establirà anualment la Direcció General del Cadastre. Aquest valor serà calculat a partir dels preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per notaris i registradors i entrarà en vigor el gener de 2022, per la qual cosa afectarà a totes les operacions que es firmin a partir d’aquesta data, no abans.

Cada any, abans del 30 d’octubre, el Cadastre publicarà els elements precisos per a la determinació del valor de referència de cada immoble en la forma que es determinarà reglamentàriament, i en els vint primers dies de desembre, es publicarà en el BOE anunci informatiu per a general coneixement dels valors de referència de cada immoble que, ja que no tenen la condició de dades de caràcter personal, podran ser consultats de forma permanent a través de la Seu Electrònica del Cadastre. Observi’s la curiositat que les dades recollides abans d’octubre serviran per valorar els immobles durant tot l’exercici següent.

Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor de referència quan compri, hereti o rebi un habitatge en donació.

 

COM IMPUGNAR EL NOU VALOR DE REFERÈNCIA DEL CADASTRE

La implantació d’aquest valor de referència fa témer que es prioritzarà el concepte de valor administratiu sobre el valor lliurament acordat entre les parts i que, en definitiva, l’esperit d’aquesta mesura és recaptatòria, ja que s’incrementaran les bases imposables i per tant, els impostos. D’altra banda, automatitzarà la comprovació de valors de l’Administració, i això fa que existeixin dubtes sobre la seva legalitat, ja que es poden infringir els requisits d’individualització i fonamentació que exigeix la jurisprudència del Tribunal Suprem per a les comprovacions de valor.

Poden existir dues vies per impugnar el valor de referència:

  1. Fer l’autoliquidació pel valor de referència i posteriorment demanar la rectificació de l’autoliquidació impugnant el valor de referència.
  2. Fer l’autoliquidació pel valor que el contribuent consideri adequat i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pot arribar de l’Administració Autonòmica.

 

LA NORMATIVA TAMBÉ AFECTA A L’IMPOST SOBRE EL PATRIMONI

Aquesta nova valoració dels immobles també serà aplicable a l’Impost sobre el Patrimoni, amb l’agreujant que aquells contribuents que tinguin un valor d’adquisició o cadastral baix quedaran perjudicats, ja que es veuran obligats a tributar per aquest nou valor de referència i això augmentarà la tributació a l’Impost sobre el Patrimoni.

Mesures legals després de l’estat d’alarma

  1. Canvis en bonificacions de lloguers

El Diari de la Generalitat de dissabte passat (DOGC 22/5/2021),  es publica la Resolució SLT/1587/2021, que regula diverses mesures de pròrroga i modificació en matèria de salut pública rel la pandèmia de COVID-19.

En aquest context, i pel que afecta a l’arrendament de NO habitatges, hi ha:

  • Es modifica la restricció d’aforament per a empreses de serveis/comerç minorista/activitats d’hostaleria i restauració:
    • El seu aforament era limitat al 30 per cent, per la qual cosa en aplicació del DL 34/2020 (de 20/10/2020), s’havia de bonificar forçosament el 35% del lloguer.
    • Es canvia l’aforament i s’amplia fins al 50 per cent, per la qual cosa la bonificació forçosa passa a ser del 25%.
  • Aquest canvi pot aplicar-se al arrendaments per als lloguer corresponents al mes de juny 2021.

 

 

2. I pel que fa a Comunitat de Propietaris:

Amb la publicació de Reial Decret Llei 8/2021, de 4 de maig, s’adopten diverses mesures de caràcter urgent en l’ordre sanitari, econòmic i social a aplicar després de la finalització de l’estat d’alarma el 9 de maig de 2021.

En destaquem les sectorials que afecten de forma més directa la propietat.

 

1.- MESURES EXTRAORDINÀRIES APLICABLES A LES JUNTES DE PROPIETARIS.

La norma estatal suspèn l’obligació de convocar i celebrar juntes de propietaris fins al 31 de desembre de 2021. En aquest sentit cal recordar que el passat 23 de desembre de 2020 la Generalitat de Catalunya va publicar un Decret Llei on ja es recollia en els mateixos termes que ara recull la norma estatal, la suspensió de l’obligatorietat de celebrar juntes de propietaris fins a finals de 2021.

 

Com afecta aquesta suspensió als comptes de la comunitat?

Segons la norma, l’obligació de la comunitat d’aprovar els comptes i el pressupost anual queda igualment suspesa fins al 31 de desembre de 2021, i s’entén prorrogat l’últim pressupost anual aprovat, així com el nomenament dels òrgans de govern, encara que hagin caducat.

 

Quan permet la normativa de manera excepcional de celebrar reunions?

Es preveu la possibilitat de celebrar junta de propietaris per adoptar aquells acords que no puguin demorar-se fins al 31 de desembre de 2021.

 

Quin tipus d’acords s’inclouen en aquesta categoria?

Entre ells, s’inclouen aquells acords que tinguin a veure amb obres que resultin necessàries per al manteniment i funcionament de l’edifici, així com les obres d’accessibilitat universal.

 

Com han de celebrar-se en el seu cas les juntes de propietaris?

En el cas de trobar-se la comunitat de propietaris amb la necessitat de celebrar junta (segons el comentat), aquesta es podrà celebrar pels següents mitjans:

  1. Videoconferència.
  2. Conferència telefònica múltiple.
  3. Adopció d’acord sense reunió mitjançant enviament del vot per correu postal o comunicació telemàtica.

Aquesta modalitat de reunions telemàtiques, ja es celebraven a Catalunya al venir expressament reconeguda la seva validesa per la Llei catalana de Propietat Horitzontal (al contrari del que fins ara passava amb la Llei estatal). En tot cas, cadascuna d’aquestes modalitats haurà de complir rigorosament amb els requisits legalment establerts per garantir la participació i la identitat dels propietaris, ja que en cas contrari podran ser objecte d’impugnació.

 

Pot la comunitat celebrar juntes de forma presencial?

Sí, sempre que es garanteixin les mesures de seguretat exigides legalment en cada moment.

 

2. MESURES DE PROTECCIÓ EN SITUACIONS DE VULNERABILITAT EN MATÈRIA D’HABITATGE.

En relació als contractes d’arrendament d’habitatge, es tracta de prorrogar les mesures de protecció, ja adoptades anteriorment pel govern, per protegir determinats col·lectius en situació de vulnerabilitat i que dequeien davant la propera finalització de l’estat d’alarma el 9 de maig de 2021.

 

2.1. Procediments judicials de desnonament.

– S’amplia fins el 9 d’agost de 2021 la suspensió dels procediments judicials de desnonament o llançament quan així ho sol·licités l’arrendatari per trobar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica i sense possibilitat d’alternativa habitacional per a ell o per a les persones amb qui convivia. Aquesta suspensió extraordinària i temporal dels procediments de desnonament d’habitatge davant de situacions acreditades de vulnerabilitat, ja va ser recollida en una norma estatal el passat 22 de desembre de 2020, limitant la seva vigència fins a la finalització de l’estat d’alarma el 9 de maig de 2021.

– De la mateixa manera, la sol·licitud de compensació econòmica que podien demanar els arrendadors i propietaris afectats per la suspensió d’un llançament quan els serveis socials no haguessin donat una solució habitacional a les persones vulnerables en els tres mesos següents a l’emissió del seu informe, s’amplia ara fins el 9 de setembre de 2021.

 

2.2. Finalització de la durada dels contractes d’arrendament d’habitatge.

Tots els contractes d’arrendament d’habitatge habitual subjectes a la Llei d’Arrendaments Urbans 29/1994 de 24 de novembre, que finalitzin durant el període comprès entre el 9 de maig de 2021 i el 9 d’agost de 2021 gaudiran, prèvia sol·licitud de l’arrendatari, d’una pròrroga extraordinària per sis mesos més.

Aquesta pròrroga extraordinària és obligatòria per a l’arrendador, llevat que voluntàriament el propietari i inquilí hagin acordat altres condicions de pròrroga, o l’arrendador hagi comunicat la resolució del contracte per causa de necessitat (art. 9.3 LAU).

 

2.3. Moratòria o condonació parcial de la renda de lloguer en els contractes d’arrendament d’habitatge (grans tenidors).

La possibilitat que l’arrendatari que es trobi en situació de vulnerabilitat econòmica prevista legalment, pugui sol·licitar a l’arrendador, quan aquest sigui una entitat pública d’habitatge o gran tenidor (propietari de +10 immobles), la moratòria en el pagament de la renda de lloguer o una reducció parcial de la renda, s’allarga fins al 9 d’agost de 2021.

Canviar usos de locals en habitatges

La Cambra ha presentat una proposta a l’Ajuntament, de cara a facilitar els canvis corresponents per tal que els incomptables locals en planta baixa que estàn sense activitat  i buits, puguin destinar-se a habitatges.

La situació de pandèmia, juntament amb el comerç electrònic, han condemnat molts locals a la inactivitat, la buidor i l’empobriment del paisatge urbà, a banda dels perjudicis que suposa per als propietaris dels locals.

Alhora, hi ha una necessitat de nous habitatges que puguin aportar més oferta a la demanda ciutadana.

La proposta de la Cambra, que ja s’ha realitzat altres vegades a l’Ajuntament, és que amb els canvis normatius corresponents i complint la normativa d’habitabilitat, es faciliti aquesta destinació de locals a habitatges.

El Plenari municipal ho va aprovar el 28 de maig de 2021.

Ho podeu veure en aquest enllaç

Locals tancats i rebaixa obligatòria de lloguers?

Rel l’aprovació del nou Decret llei 34/2020, de 20 d’octubre (DOGC 22/10/2020), els arrendataris de locals comercials i industrials tancats o amb l’ús limitat per les mesures contra la Covid-19 que preveu la llei, amb contractes celebrats amb posterioritat al dia 1 de gener de l’any 1995, poden renegociar el preu dels lloguers.

Els aspectes més rellevants d’aquesta nova norma són:

  • L’arrendatari podrà requerir a la part arrendadora, per burofax o per un altre conducte fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte (art.1).
  • Si en el termini d’un mes a comptar del requeriment, les parts no es posen d’acord, es reduirà la renta del lloguer un 50% mentre duri la mesura que determina la suspensió de l’activitat (art. 2.1.a).

  • En cas de restricció parcial de l’aprofitament material del l’immoble, la renda i altres quantitats degudes per la part arrendatària s’han de reduir, mentre durin les mesures de restricció, en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesurada objectivament per la reducció d’aforament o d’horaris o per altres limitacions imposades per la norma (art.2.1.b).
    • Per exemple, si un establiment té l’aforament limitat al 50%, s’haurà de pagar la totalitat de lloguer de la meitat però només el 50% de la part restringida per les mesures sanitàries. En aquest cas, el preu serà del 75%.
  • Poden acollir-se  a aquestes mesures, també els locals que puguin prestar serveis d’entrega a domicili o de recollida de productes en els establiments (art.2.1.c).
  • La part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que imputi totalment o parcial a l’obligació́ de pagar les referides rendes i altres despeses degudes que hagin vençut totes les quantitats que eventualment garanteixin el compliment de les seves obligacions, exclosa la fiança legal obligatòria i altres garanties dipositades en l’organisme oficial competent (art.2.1.d). Per exemple, garanties addicionals, etc., però mai la fiança legal obligatòria ni d’altres que no sent obligatòries, s’hagin dipositat finalment a l’Institut Català del Sòl.
  • La part arrendatària ha de reintegrar les garanties de les què s’hagi disposat en el termini d’un any a partir de la desaparició de les circumstàncies que han donat lloc a la suspensió de l’activitat i, en tot cas, abans de la finalització́ del contracte, si el seu termini de durada és inferior (art. 2.1.d).
  • En cas que les mesures de suspensió de l’activitat es perllonguin més de tres mesos en el transcurs d’un any a partir de l’entrada en vigor del decret llei, la part arrendatària pot optar per desistir del contracte sense penalització a partir del moment en què s’esdevingui aquesta circumstància, mentre es mantingui i fins a tres mesos després del cessament complet de les mesures, sempre que ho notifiqui de manera fefaent a la part arrendadora amb un mes d’antelació (art.2.1.e).
  • Les reduccions de renda i d’altres quantitats degudes per la part arrendatària són efectives a comptar de la data del requeriment de modificació de les condicions contractuals feta per la part arrendatària (art. 2.2).
  • Des de que la part arrendadora rebi el requeriment, s’ha d’abstenir d’emetre factura per l’import de la renda i altres despeses fins que transcorri el termini mensual per a negociar la modificació contractual o, si és anterior, fins a la data de l’acord (art.2.2).
  • La part arrendatària pot fer ús de les facultats que li atribueix aquest Decret llei amb independència dels acords a què haguessin arribat les parts contractants, respecte de les contingències que s’hi preveuen, abans de la seva entrada en vigor (art.2.2).

  • El present Decret Llei ha entrat en vigor el dia 22 d’octubre de 2020.

Si li queda algun dubte pot dirigir-se al Departament Jurídic de la Cambra i també si és breu al Consultor 24h

 

Locals i lloguer: Novetats pel coronavirus

El Reial Decret-Llei 15/2020, publicat el 22/3/2020, estableix les primeres normes que afecten a tots els arrendaments que no ho siguin d’habitatge (si vol accedir a ell directament premi aquí).

Afecta per tal a locals, oficines, naus industrial, etc.

El contingut de la normativa diferencia entre les persones que siguin grans tenidors i els que no ho són, que en direm petits tenidors (en tots els casos, tant si es tracta de persones físiques com jurídiques).

Quins són els grans tenidors: Aquelles persones que siguin titulars de més de 10 immobles urbans, exclosos garatges i trasters, o una superfície construida de més de 1.500 m2.

Els “petits tenidors” són la resta.

 

– Pels Grans tenidors: S’estableix que dins el termini d’1 mes (a comptar des del 23/4/2020),  el llogater podrà sol·licitar un ajornament temporal i extraordinari en el pagament del lloguer, i el gran tenidor estarà obligat a acceptar, per imperatiu legal, una moratòria, com a mínim, durant tot el període que abasti l’estat d’alarma, i si s’escau els mesos següents sense excedir, en cap cas, els 4 mesos.
Les mensualitats de lloguer ajornades s’abonaran prorratejades en el termini de 2 anys a comptar des de l’aixecament de l’estat d’alarma, o en finalitzar els 4 mesos ajornats, i no meritaran interessos de cap mena ni penalitzacions.

Això, serà sempre que no existís abans un acord entre ambdues parts de moratòria o de reducció de la renda.

– Pels “Petits tenidors“: Dins el termini d’1 mes, a comptar des del 23/4/2020, el llogater podrà sol·licitar un ajornament temporal i extraordinari en el pagament del lloguer.  Però el propietari no estarà obligat a acceptar-ho.

També, en aquest cas, seràn vigents els acords de moratòria o de reducció de la renda que ja haguèssin acordat ambdues parts.

L’altre via que s’obre pel petit tenidor es fer ús de la fiança dipositada, si és que ho accepta l’arrendador, és que pugui disposar-se de la fiança, per imputar-la al pagament parcial o total de les mensualitats de lloguer que cobreixi. En aquest cas s’haurà de tramitar segons les normes de l’Institut Català del Sòl. Cas de fer servir l’import de la fiança per pagar la renda, en el termini d’un any, el llogater haurà de reintegrar el total import disposat, per tal de restablir la garantia contractual. Si el contracte s’extingeix abans de l’any, s’haurà de retornar abans de la extinció del contracte.

A la Cambra aquesta mesura considera que s’ha d’utilitzar amb prudència, ja que si bé pot donar liquiditat també al propietari o arrendador, implica perdre una de les úniques garanties que té en cas de possibles impagaments posteriors o d’altres responsabilitats econòmiques que puguin sorgir fins a la finalització del contracte.

 

La Cambra recomana que si s’arriba a un acord, aquest es documenti per escrit, ja que la falta de documentació implicarà que Hisenda obligui al pagament de l’IVA com si no hi hagués hagut un acord provat entre les parts (el servei jurídic de la Cambra us ho pot preparar a un cost baix, adjuntant en pdf a la vostra consulta el contracte de lloguer, l’últim lloguer pagat i les vostres instruccions, sempre per correu electrònic i en pdf).

  • Podeu fer consultes prement aquí
  • Recordeu que per fer consultes ha de ser soci de la Cambra. Si no ho és, pot gaudir dels avantatges de ser soci per aquest i els demés temes que li poden afectar com a propietari prement aquí

A banda del que hem exposat, el  posicionament dels arrendadors que hem copsat fins ara és ben diversa, variant entre:

  1. Emetre els rebuts com si la situació no hagués variat.
  2. No emetre rebut.
  3. Condonar totalment el lloguer per mentre duri l’estat d’emergència.
  4. Condonar parcialment, és a dir, fent una reducció percentual del lloguer per mentre duri l’estat d’emergència.
  5. Ajornar i fraccionar els rebuts de lloguer per mentre duri l’estat d’emergència per al seu pagament una vegada finalitzi l’estat d’emergència.

Per qualsevol del posicionament que no sigui el del punt primer, es recomana documentar l’acord.

Si vol informació sobre com afecta la normativa al lloguer d’habitatges, premi aquí

 

Usar la fiança per pagar el lloguer de locals?

La normativa actual permet, en arrendaments que no siguin d’habitatges, sempre que hi estiguin d’acord el propietari o arrendador i el llogater o arrendatari, disposar temporalment de la fiança dipositada a l’Incasol (Institut Català del Sòl).

La Cambra NO recomana aquest ús i disposició de la fiança, doncs deixa al propietari o arrendador sense les garanties que estableix la llei.

I cal tenir present, també, que si en el termini d’un any el propietari no recupera la fiança, perque el llogater no li retorna, el propietari serà el responsable davant l’Incasol amb la imposició de les sancions i recàrrecs corresponents

De totes maneres, amb l’ànim d’informar de la forma més àmplia possible a les persones que hi estiguin interessades, els facilitem accedir-hi, prement aquí.

Com poden veure, els requisits són múltiples i facilitats poques, quan és així que la normativa vigent entenem que no contempla l’acreditació dels requisits que es demanen per l’Incasol o fa entrar en dubtes sobre si els contempla i la interpretació que se’n fa.

Si vol accedir a més informació sobre lloguers de locals i afectacions pel Covid-19, premi aquí.

Si vol accedir a més informació sobre lloguers d’habitatges i afectacions pel Covid-19, premi aquí.

 

Prorrogats 6 mesos alguns lloguers d’habitatges

Ateses les consultes telemàtiques que se’ns han formulat, hem considerat adient explicar que entre les mesures que el RDL 11/2020 va aprovar el 31 de març, figurava la facultat atorgada a l’inquilí de sol·licitar una pròrroga extraordinària per un termini màxim de sis mesos en els contractes de lloguer d’habitatge habitual que vencin dintre del període comprès des del 2 d’abril de 2020 fins al dia en què hagin transcorregut dos mesos des de la finalització de l’estat d’alarma.

És important recalcar que la firma d’una pròrroga per allargar la durada del contracte, tant si es tracta d’una pròrroga extraordinària, com és el cas esmentat, com si es fixa sota altres termes o condicions per acord voluntari d’ambdues parts, obliga a actuar amb cura, doncs pot tenir conseqüències no desitjades per a l’arrendador.

Concretament, en els acords de pròrroga del contracte és habitual pactar, com a contrapartida, un augment de la renda. El problema pot venir de la nova redacció de l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans que prohibeix augmentar la renda anualment per sobre de les variacions que experimenti l’IPC per tota la duració del contracte en perjudici de l’inquilí de l’habitatge.

Mentre duri el contracte d’arrendament, doncs, s’haurà de respectar la renda inicialment pactada, amb el dret de la seva actualització legal (actualització anual d’acord amb les variacions sofertes per l’IPC), però qualsevol altre pacte d’augment de renda per sobre de l’esmentat límit legal serà nul de ple dret.

Quines són les conseqüències d’un augment de renda per sobre del límit legal?

Les conseqüències jurídiques poden anar en una de les dues direccions següents, ambdues perjudicials per a l’arrendador:

  1. Si es considera que la voluntat de les parts no va ser la d’extingir el contracte sinó sols modificar-lo, això comportarà la nul·litat de ple dret de la clàusula d’augment de renda pactat, però no de la resta de clàusules del contracte, per la qual cosa el contracte es prorrogarà pel temps convingut però l’arrendador no podrà reclamar l’augment de renda pactat, sinó sols la renda actualitzada conforme l’IPC.
  2. Si es considera que la voluntat de les parts va ser la de crear una nova relació contractual, l’augment de renda pactat serà vàlid, però el llogater tindrà dret a exigir una pròrroga legal de 5 anys si l’arrendador és persona física, o de 7 anys si és persona jurídica, amb independència del termini que s’hagi pactat.

 

Ja veiem els riscos que es poden córrer quan es firma una pròrroga del contracte.

 

El consell és no signar cap document, sinó deixar que el contracte  es vagi renovant per pròrroga tàcita, controlant les dates de venciment i actualitzant anualment la renda conforme a les variacions de l’IPC, fins que es vulgui posar fi al contracte, notificant la seva extinció.

Per últim, fer esment que tot el que s’ha exposat és aplicable només quan ens trobem amb un contracte d’arrendament d’habitatge, no quan estiguem davant d’una altra tipologia d’arrendament com ara el de local de negoci, de nau industrial, etc.  en els quals existeix plena autonomia de les parts per pactar el que considerin oportú.

Si vol veure la resta d’afectacions del lloguer d’habitatges premi aquí

I si vol veure si afecta al lloguer de locals, naus, oficines o tot el que no sigui habitatge habitual, premi aquí

Cotxe elèctric i instal·lació de punts de recàrrega

El dia anterior a decretar-se el confinament es va signar a la Sala d’Actes de la Cambra, un Conveni per promocionar i facilitar la instal·lació de punts de recàrrega per a vehicles elèctrics amb ENCHUFING, empresa capdavantera en el sector (per la Cambra signà el President Sr. Miquel Font i per Enchufing el seu Director Sr. Baltasar López.

La finalitat bàsica es recolzar la implantació d’infraestructures de recàrrega de vehicles elèctrics tant per a Comunitats de propietaris, com a propietaris en general, amb l’expertesa d’ECHUFING i al cost més assequible.

Entre d’altres qüestions que estem preparant, tot aprofitant el moment actual, hi ha:

  1. La realització per ENCHUFING d’una ponència i sessió o sessions informatives  organitzada a la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, sobre la infraestructura de recàrrega del vehicle elèctric a les comunitats de propietaris i propietaris, en general.
  2. ENCHUFING donarà assessorament amb assistència preferent i sense cost als associats a la Cambra de la Propietat, facilitant els pressupostos per a la implantació, d’acord amb les dades facilitades a través de la Cambra i que seran comprovades pel personal d’ENCHUFING.
  3. ENCHUFING instal·larà un punt de recàrrega a la Cambra de la Propietat de Terrassa com a demostratiu per a visionat dels propietaris.

Les persones o Comunitats que hi estiguin interessats, poden comunicar-ho al Consultor24, i així els hi donarem preferència al seu moment.

Cal que tots ens hi preparem, doncs el vehicle elèctric ja és una realitat actual i la legislació catalana ja ha previst i regulat el tema, reconeixent el dret dels propietaris i propietaries a la seva instal·lació en les Comunitats, impedint que inclussivament la majoria s’hi pugui oposar, previ compliment del protocol normatiu que fixa la llei catalana.

Altrament, cal considerar que en poc temps, les places d’aparcament que no disposin de punt de recàrrega quedaran obsoletes i perdran opcions de lloguer.

Finalment, és recomanable que les Comunitats acordin fer una instal·lació comuna, per evitar un embolic d’instal·lacions que perjudicaria tothom.

Prengui’n nota, és important, tot i que l’actualitat d’emergència no ens deixi veure la perspectiva.

 

Dipòsit de fiances legals

La Cambra és en la seva demarcació i àmbit territorial, la entitat gestora a efectes de fiances, que té signat un conveni vigent de col·laboració amb l’Institut Català del Sòl a l’empara de la Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.

Amb aquesta Llei, “es crea el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, amb caràcter administratiu, que depèn de l’Institut Català del Sòl, en el qual han d’ésser objecte d’inscripció les dades corresponents a contractes subscrits entre arrendador i arrendatari referents a immobles situats a Catalunya, les fiances dels quals han d’ésser objecte de dipòsit preceptiu, segons aquesta Llei”.

En la seva qualitat d’entitat gestora de l’INCASOL, la Cambra de la Propietat està expressament habilitada per acceptar i tramitar els dipòsits corresponents, facilitant tot tipus d’assessorament, informació i ajut que el dipositant pugui necessitar. El personal de la Cambra tramitarà els ingressos de fiances dins el marc d’una atenció personalitzada al propietari, cobrarà l’import de la fiança i imprimirà el model d’ingrés per tal que el dipositant el firmi, ja que és el seu justificant d’ingrés de la fiança i, per tant, se l’hi lliurarà amb el segell o ràfega que indiqui la data i l’import de l’ingrés.

L’arrendador que havia fet el dipòsit, o una altra persona autoritzada, ha de sol·licitar la cancel·lació de la fiança i la devolució de l’import dipositat dins dels vuit dies següents a la data d’extinció del contracte. La Cambra col·labora en la cancel·lació del dipòsit de la fiança en una doble vessant: admet els impresos de sol·licitud degudament emplenats i documentats, oferint a l’interessat una atenció personalitzada, i tramita la sol·licitud de devolució, que sempre es farà efectiva per transferència bancària des de l’INCASOL.

La Cambra té un àmbit territorial o  demarcació comarcal, abastant els municipis de Terrassa, Rubí, Sant Cugat, Castellbisbal, Matadepera, Ullastrell, Vacarisses, Viladecavalls, Rellinars, Sant Llorenç Savall i Gallifa.

A més, en mèrits de l’esmentat conveni de col·laboració vigent amb l’Institut Català del Sòl, la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca és competent en matèria d’enregistrament de contractes d’arrendament i dipòsit de fiances respecte dels termes municipals d’Abrera, Castellví de Rosanes, Cervelló, Colbató, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Esparreguera, Martorell, Molins de Rei, Olesa de Montserrat, Pallejà, La Palma de Cervelló, El Papiol, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Just Desvern, Sant Vicenç dels Horts i Vallirana.

Administració de finques

La Cambra posa la seva experiència i professionalitat al servei dels propietaris perquè puguin treure el millor rendiment del seu patrimoni immobiliari.

Si disposa d’un habitatge, pis, casa, local comercial, oficina o nau industrial per llogar i desconeix el funcionament del món immobiliari, no disposa de temps per buscar llogaters, per formalitzar adequadament el contracte o per realitzar totes les gestions que se’n deriven (aigua, gas, llum, inventari, etc.), el servei d’administració de finques de la Cambra ho farà per vostè i sense cap esforç en traurà la major rendibilitat.

Record sempre que a més la Cambra és l’administrador de confiança

La Cambra es fa càrrec de tot un seguit de gestions per facilitar-li el lloguer:

  • gestió de cobraments
  • requeriments de morosos
  • pagament i gestió de despeses
  • liquidació d’impostos: IVA i IBI
  • selecció de llogaters
  • formalització del contracte de lloguer
  • gestió de subministraments (aigua, llum i gas)
  • assegurances de lloguers
  • enregistrament de contractes de lloguer
  • dipòsits de fiances de lloguer

Administració de finques on line

La Cambra facilita als propietaris dels que administra el lloguer de les seves finques, l’accès on line al seu estat de comptes i documentació econòmica.

Per  a accedir ha de clicar sobre la imatge i després identificar-se amb el seu nom d’usuari i la contrassenya

La Cambra és l’administrador de confiança