Aprovada la llei de l’habitatge espanyola

La seva entrada en vigor serà després de publicar-se en el BOE.

Tot i que en aquests moments encara està pendent l’aprovació i publicació del text definitiu, i que, per tant, les mesures del projecte de Llei estan subjectes a canvis, les mesures més significatives que introdueix la nova Llei pel dret a l’habitatge són:

1.- Limitació de l’actualització del lloguer. Es manté fins al 31 de desembre de 2023 el topall màxim d’increment del 2%, mentre que durant l’any 2024 el topall màxim s’estableix en el 3% i a partir de gener de 2025 es crearà un nou índex per a l’actualització de tots els arrendaments que será inferior a l’IPC.

2.- Declaració de zones tensionades. Dependrà de cada comunitat autònoma. La declaració de zona tensionada requerirà que es compleixi algun d’aquests requisits: que l’import del lloguer o de la hipoteca més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% dels ingressos de les llars de la zona, o bé  que el preu de compra o lloguer hagi pujat en la zona en els darrers cinc (5) anys, almenys 3 punts per sobre de l’IPC autonòmic.

3.- Nova definició per als grans tenidors. Fins ara es considerava gran tenidor la persona física o jurídica que era titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m², també d’ús residencial, exclosos en ambdós casos garatges i trasters. Amb la nova llei, es podran considerar grans tenidors els titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en zones tensionades, quan així es motivi per la comunitat autònoma.

4.- Contenció dels preus del lloguer. Sols s’aplicarà en els casos en què l’habitatge es trobi en una àrea tensionada, amb independència de si es tracta d’un gran tenidor o no. Ara bé, per als petits propietaris, la renda del nou contracte no podrà superar la del contracte anterior més IPC que hagués estat vigent en els darrers cinc (5) anys. En determinats supòsits es podrà incrementar en un màxim del 10% sobre l’última renda del contracte anterior més IPC, si els darrers dos anys s’han fet obres de rehabilitació, o obres que suposin un estalvi energètic o que millorin l’accessibilitat o si el termini del nou contracte és de deu (10) anys o més.

Quan el propietari sigui un gran tenidor, la renda dels nous contractes en zones tensionades estarà limitada a la renda del contracte anterior o al límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència que encara no es troba definit. Aquesta mateixa limitació també s’aplicarà si l’habitatge està en una zona de mercat tensionat i si durant els últims cinc anys no hi ha hagut cap contracte d’arrendament vigent.

Quedarà prohibit augmentar el preu de la renda afegint noves despeses, com ara IBI, despeses ordinàries de Comunitat, etc.

5.- Despeses de gestió i confecció del contracte d’arrendament. Les despeses i honoraris de gestió immobiliària i formalització del contracte d’arrendament de l’habitatge aniran sempre a càrrec del propietari.

6.- Desnonaments. Es prohibeix fer llançaments sense una data i hora fixa i determinada. S’inclouen noves pròrrogues en els processos de desnonaments i llançaments que poden ajornar els processos més de 2 anys i s’estipula per a persones vulnerables l’accés obligatori als processos de solució extrajudicial.

7.- Pròrroga extraordinària dels contractes. Es modifica el règim de pròrrogues dels contractes d’arrendament d’habitatge de zones tensionades, de manera que a la finalització del contracte s’estableix la possibilitat que el llogater es pugui acollir a una pròrroga extraordinària, de caràcter anual, i per un període màxim de tres anys, en els mateixos termes i condicions que el contracte en vigor.

A més, a la finalització del contracte d’arrendament d’habitatge habitual, encara que no es trobi en zona tensionada, es concedeix al llogater que acrediti trobar-se en una situació de vulnerabilitat que pugui acollir-se a una pròrroga extraordinària per un termini màxim d’un any.

8.- Beneficis fiscals per als propietaris. S’estableix una millora de la regulació de l’IRPF per estimular el lloguer d’habitatge habitual a preus assequibles, a través de la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d’habitatge habitual. Per això, s’estableix en els nous contractes d’arrendament un percentatge de reducció del 50%, que podrà incrementar-se en funció dels següents criteris:

1. a) Reducció del 90%, quan es firmi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensionat amb una rebaixa d’almenys un 5% en relació amb l’última renda actualitzada del contracte anterior del mateix habitatge.

1. b) Reducció del 70% en lloguer d’habitatges en àrees tensionades a joves d’entre 18 i 35 anys, en contracte realitzat per primera vegada pel contribuent.

1. c) Reducció del 70% en habitatge llogat a l’Administració Pública o entitats del tercer sector, o acollida a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.

1. d) Reducció del 60%, en habitatges objecte d’una actuació de rehabilitació, en els dos anys anteriors a la data de formalització del contracte d’arrendament.

9.- Recàrrecs a l’IBI per als habitatges buits.  Es contempla gravar l’habitatge buit de forma continuada, per un termini superior a dos (2) anys, llevat de causa justificada, amb un recàrrec a l’Impost de Béns Immobles que pot arribar al 50%, quan es tracti de titulars de quatre o més immobles d’ús residencial. El recàrrec podrà arribar al 100% quan faci més de tres (3) anys que l’immoble estigui desocupat, i està també previst que els ajuntaments puguin augmentar el percentatge de recàrrec fins a 50 punts addicionals si el titular té 2 o més immobles buits en el mateix terme municipal.

10.- Qualificació indefinida de l’habitatge protegit. S’estableix la qualificació indefinida de l’habitatge protegit, garantint sempre, com a mínim, un període de trenta anys. Es fixen en l’àmbit estatal unes condicions bàsiques, definint un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. En la resta de supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de trenta anys.

11.- Introducció del concepte d’habitatge assequible incentivat. S’introdueix una nova figura d’habitatges de titularitat privada, incloses les entitats del tercer sector, als titulars dels quals l’Administració competent atorga beneficis de caràcter urbanístic, fiscal o d’altres tipus, a canvi de destinar-los a residència habitual en règim de lloguer a preus reduïts o qualsevol altra fórmula de tinència temporal, de persones que pel seu nivell d’ingressos no poden accedir a un habitatge a preu de mercat.

Una vegada s’aprovi defintivament, actualitzarem la informació.

Amb tot, ja hi ha veus que pregonen la seva possible inconstitucionalitat, en fixar topalls a l’actualització de rendes (sense establir compensacions als propietaris), entre d’altres qüestions.