Alerta a societats amb lloguers d’habitatges

 

El Parlament de Catalunya ha aprovat una llei, vigent a partir del dia 6 d’agost de 2015, que pot afectar molt a les societats arrendadores, amb llogaters en situacions d’impagament o morositat que precisin acudir als Tribunals.

És la llei 24/2015, del 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica (publicada al DOGC del 5/8/2015). Afecta altres qüestions apart de les que exposem tot seguit.

 

¿Afecta a societats patrimonials i  persones jurídiques en general que tinguin habitatges en lloguers?  No a totes.

 

Sí afectarà a:

a)      Les que tinguin la condició de gran tenidor d’habitatge, que són les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió, les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil, i les persones jurídiques que, per si soles o per mitjà d’un grup d’empreses, siguin titulars d’una superfície habitable de més de 1.250m2;

b)      Les que hagin adquirit després del 30/4/2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries o d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

 

Com afectarà:

Si tenen llogaters en situació de morositat, quan considerin que per resoldre aquesta situació han d’acudir als tribunals de justícia, prèviament a interposar la demanda de desnonament per impagament de lloguer, la propietat

 

  • Haurà d’haver ofert als llogaters afectats una proposta de lloguer social, si el procediment afecta persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que defineix aquesta llei.
  • La llei imposa a la propietat l’obligació de comprovar si els llogaters afectats es troben en aquesta situació.
  • Com que la propietat no pot accedir a aquesta informació atesa la normativa de protecció de dades, la propietat haurà de requerir prèviament aquella informació als afectats.
  • No resol la llei els problemes de com fer la notificació del requeriment, ni terminis de resposta, i la pràctica dona joc a totes les situacions imaginables.
  • Una vegada formulada l’oferta de lloguer social,  si els llogaters la rebutgen, la propietat podrà iniciar el procediment judicial.
  • Per tal que la proposta perquè pugui ésser considerada de lloguer social ha de complir els requisits següents:

a.       Ha de fixar rendes que garanteixin que l’esforç pel pagament del lloguer no superi el 10% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,89 de l’indicador de renda de suficiència (IRSC), o el 12% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si estan per sota del 0,95 de l’IRSC, o el 18% dels ingressos ponderats de la unitat familiar, si són iguals o superiors al 0,95 de l’IRSC;

b.      Ha d’oferir preferentment l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge situat dins el mateix terme municipal, llevat que es disposi d’un informe dels serveis socials municipals que acrediti que el trasllat a un altre terme municipal no ha d’afectar negativament la situació de risc d’exclusió residencial de la unitat familiar;

c.       Ha d’ésser per a un període de com a mínim tres anys.

 

No han de complir cap d’aquests requisits ni els afecta la llei a les administracions públiques ni a les seves societat

 

L’origen d’aquesta llei és una ILP (Iniciativa Legislativa Popular), aprovada òbviament pel Parlament de Catalunya.

La sensibilitat social òbvia cap al tema dels desnonaments hipotecaris és important, però és preocupant.

Ho és perquè el Parlament de Catalunya està legislant sobre matèria processal en temes que són aliens a la seva competència. Encara que no agradi, és així. I no preocupa pel fet que afecti pisos derivats de procediments hipotecaris, sinó perquè estableix limitacions a l’accés a la justícia, a acudir als tribunals, a propietaris (persones jurídiques com societats mercantils), que han d’iniciar procediments de desnonament per impagament de rendes, tal com s’ha exposat.

A més de la possible manca de competència legislativa, la llei faculta que s’immisceixi l’administració en relacions contractuals privades, creant una inseguretat i una desprotecció jurídica als propietaris.

I, tot i que no guardi relació estricte amb el que s’exposa, les societats patrimonials immobiliàries tenen un motiu més de preocupació: Per part del Govern central –concretament el ministre de Justícia- ja s’insinua que les persones jurídiques hauran d’aportar més cap al manteniment de l’administració de justícia, és a dir, s’encariran més les taxes judicials, la qual cosa afecta les societats patrimonials immobiliàries.

 

Per tal de facilitar la seva consulta s’incorpora el link d’accés a la normativa que comentem: Premi aquí