Conferència 17/1/2018

La Cambra de la Propietat i l’Il·ltre. Col·legi d’Advocats de Terrassa, amb motiu del Dia Europeu de la Mediació han organtizat la Conferència-Col·loqui  per al dia 17 de gener de 2018, a dos quarts de set de la tarda, a la Sala d’Actes de la Cambra de la Propietat

En matèria de propietat urbana, poden ser molts els motius de conflicte entre propietaris, comunitaris o entre aquests i els usuaris d’habitatges, locals, despatxos, etc..

Introduirà la conferència el Secretari de la Cambra,  advocat i administrador de finques Joan Planas i Comerma.

La Ponència  serà a càrrec de la Mediadora i Advocada, Presidenta del Centre de Mediació de l’Il·lustre Col·legi d’Advocats de Terrassa (CEMICAT), Sra. Anna Maria Velasco i Vega.

L’objecte de l’acte és fer difusió d’aquest marc força desconegut de la Mediació, per a la resolució dels conflictes que poden presentar-se i efectivament es presenten en l’àmbit de la propietat urbana.

En acabar hi  haurà un torn obert de paraules per als assistents.

La conferència és gratuïta i comptarà com a formació continuada pels mediadors del Centre de Mediació de la Generalitat de Catalunya.

Cal confirmar l’assistència abans del dia 15/1/2018, indicant nom i cognoms i telèfon de contacte i si l’interessat o interessada és o no mediador o mediadora, a l’adreça info@cambrapropietat.com

Aforament limitat

Però què és la mediació?

La mediació és  mètode pacífic de resoldre els conflictes en què un tercer, la persona mediadora, ajuda les parts a cercar la millor solució per a tots, que -a temps-  evita la dilatació dels processos judicials, redueix la duresa del conflicte i minora el malestar de les persones afectades.

La mediació té una gran implantació a la majoria de països europeus i a d’altres, com ara Estats Units, Canadà o Argentina.

D’acord amb la Llei 15/2009, s’accedeix a la mediació a petició de les persones interessades o per indicació de l’autoritat judicial.

En definitiva,  és un recurs al servei del ciutadà que afavoreix una gestió constructiva del conflicte.

Les seves característiques són:

  • La voluntarietat
  • La confidencialitat
  • La imparcialitat
  • La neutralitat

Els avantatges poden ser:

  • Protagonisme de les parts
  • Major grau de compliment del “seu acord”
  • Propicia solucions constructives
  • Proporciona una major satisfacció envers el procés de gestió del conflicte
  • Ningú no se sent perdedor
  • Evita la confrontació destructiva
  • Té en compte els interessos i necessitats de tots
  • Propicia elements pedagògics
  • Facilita la comunicació i preserva la relació

Horari de la Cambra

Any 2018

Horari normal d’atenció al públic:

  • Central: Matí, de  9 a dos quarts de dues; Tarda: de  4 a dos quarts de set
  • Comunitats: Matí, de 9 a dos quarts de dues; Tarda, de 4 a dos quarts de vuit

Els divendres del mes de juliol, així com dels dies 20 al 31 d’agost,  l’horari d’atenció al públic -tant de Central com de Comunitats- és de 9 del matí a dos quarts de dues, per qüestions organitzatives.

A banda dels dissabtes i festius generals corresponents al descans del personal, les nostres Oficines no estaran obertes -en atenció al públic- els següents dies:

  • Els dies 29 de març i 2 de juliol, per ser festes locals de Terrassa.
  • Els dies del 6 al 19 d’agost, ambdós inclosos, per vacances de tot el personal
  • Els dies 30 d’abril, 10 de setembre, 2 de novembre i 7, 24 i 31 de desembre, també per vacances de tot el personal.

Finalment, davant de qualsevol incidència, sempre estan operatives les següents adreçes electròniques:

A la Cambra ens agrada atendre’l i és la nostra voluntat donar el millor servei amb la major eficàcia i plena seguretat a tots els propietaris.

Bosses i calendaris: Un detall

Per als socis, sòcies i membres de les Comunitats que administrem, tenim a la seva disposició un detall per a recollir individualment -fins a esgotar les existències.

La bossa sostenible i els calendaris -punt de llibre- que cada any editem per a aquestes dades i que tenen molta acceptació.

La Cambra agraeix a tots la confiança que li dipositeu i tot el personal que és al vostre servei aprofita l’avinentesa per a desitjar-vos unes Molt Bones Festes de Nadal.

 

 

 

IPC 1’11% lloguers/avui

1’11 % 

És l’últim publicat (12/01/2018)  pel  període desembrede 2017 a desembre 2016.

Actualització de la renda en els arrendaments immobles (pisos, locals comercials, pàrquings)

La majoria de contractes d’arrendament preveuen que la renda de lloguer pactada s’actualitzi anualment d’acord amb algun índex, el més habitual és l’índex general de preus al consum i d’aquesta manera es revalora l’import del lloguer pactat inicialment en el contracte.

Per facilitar aquesta actualització, li proporcionem un enllaç  al web de l’Institut Nacional d’Estadística que li permetrà d’obtenir l’import de la renda actualitzada.Tan sols cal introduir l’import de la renda actual i el període que es vol actualitzar i obtindrà immediatament el nou import actualitzat i la variació percentual aplicada.

 Càlcul IPC renda lloguer

Si el seu contracte de lloguer preveu un sistema d’actualització diferent a l’aplicació de l’IPC índex general, o té qualsevol altre dubte referent al seu contracte posi’s en contacte amb els nostres serveis jurídics, podem ajudar-lo a fer les actualitzacions corresponents de la renda segons les estipulacions del seu contracte.

D’altra banda, recordem que a partir de l’1 d’abril de 2015 hi ha un canvi importantíssim a la normativa d’aplicació de l’IPC o no o l’IGC (Índex de Garantia de Competitivitat) que consisteix en:

Nou índex de referència en actualitzacions dels lloguers:  Índex de Garantia de Competitivitat (IGC)

 

L’1 d’abril de 2015 va entrar en vigor  la Llei 2/2015, de 30 de març, de desindexació de l’economia espanyola, que afecta els contractes d’arrendament signats a partir d’aquesta data.

 Estableix que: 

Si no hi ha pacte exprés, no es podrà revisar el lloguer.

Si es pacta expressament algun mecanisme de revisió de valors monetaris, però no es detalla l’índex o la metodologia, la renda es revisarà cada any però només segons la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat (IGC) en la data de cada revisió, prenent com a mes de referència per a la revisió el que correspongui a l’últim índex publicat en la data de renda es revisarà en cada anualitat revisió del contracte.

 Què és l’IGC?


Si l’IPC (índex de preus de consum) és un índex que inclou una cistella amb els productes més representatius de l’economia, l’IGC tindrà com a base l’IPC de l’eurozona, al qual es restarà un factor corrector que reflectirà la pèrdua de competitivitat produïda des de 1999, quan Espanya va entrar a la UEM amb uns tipus de canvi irrevocables per a la seva moneda. A més, per fer-ho més estable, aquest IGC tindrà un topall del 2% i un mínim del 0%.


A partir d’ara, per revisar la renda d’un arrendament d’habitatge, haurem de tenir molt en compte la data del contracte:


Contractes posteriors a l’1 de gener de 1995 i anteriors al 6 de juny de 2013


En aquests contractes la revisió de la renda està marcada per l’IPC general, establert per la LAU de manera obligatòria durant els cinc primers anys del contracte. Solament a partir del sisè, les parts podien pactar un criteri diferent per dur a terme l’actualització, però durant aquest primer període de cinc anys no podien establir una altra fórmula. En aquests contractes es va aconseguir un avenç important, que evita una menor pèrdua del temps de revisió, perquè no pren la dada de l’IPC del mes del contracte, en la primera revisió, sinó la que hagi estat publicada en el moment que correspongui revisar.


Contractes posteriors al 6 de juny de 2013 i anteriors a l’1 d’abril de 2015


Amb la reforma de la LAU 29/94 per la Llei 4/2013, l’article 18 va ser modificat i va establir llibertat de pacte entre arrendador i arrendatari per a la revisió de la renda d’acord amb “els termes pactats per les parts”, indicant que, només a falta de pacte, s’aplicaria l’IPC publicat per l’INE. Per tant, en aquests contractes la revisió de la renda ja no està marcada per l’IPC. No és obligatori acudir a aquest índex en concret durant els tres anys de durada, sinó que tan sols s’acudeix a aquesta dada si les parts no n’han fixat cap.


Contractes posteriors a l’1 d’abril de 2015


Amb l’entrada en vigor l’1 d’abril de 2015 de la Llei de desindexació de l’economia espanyola, s’han introduït força canvis en l’article 18, que s’han de tenir en compte.

Continua regint la voluntat de les parts i es revisarà la renda en els termes pactats. Ara bé, si no existeix tal pacte, no hi haurà cap revisió. Amb la normativa anterior, calia un pacte entre arrendador i arrendatari, però a falta d’aquest s’aplicava sempre l’IPC.

En aquests contractes, en el cas que l’arrendador i l’arrendatari hagin estipulat la revisió de la renda però no el sistema o índex a considerar, s’aplicarà el nou IGC, índex de garantia de competitivitat, i no l’IPC.

És a dir, se substitueix l’aplicació de l’IPC per l’IGC per a l’actualització de la renda del contracte d’arrendament d’habitatge.

Impost a contractes de lloguer 0’5%

El tipus d’aquest impost és el 0’5 % al 2018

Ho pot pagar des de la Cambra

L’Agència Tributària de Catalunya i el Consell General de Cambres de la propietat urbana de Catalunya, tenen signat un Conveni, pel que es faculta a les Cambres a fer la presentació telemàtica de declaracions a tercers, també per a aquest impost (aquest servei té un cost de només 10 € més IVA  -si hi ha aval hi ha dues autoliquidacions el el cost és per cada autoliquidació).

 

Aquest és un nou avantatge per als propietaris

 

Base imposable

La base imposable estarà constituïda per la suma total dels lloguers que s’hagin de pagar durant tot el termini de durada del contracte. Si no constés la durada del contracte es computaran sis anys, sens perjudici de les liquidacions addicionals que s’hagin de practicar cas de continuar vigent el contracte passats els sis anys. En els contractes subjectes a prorroga obligatòria es comptarà, com a mínim, tres anys (art. 10.2.e LITPi AJD)

Així doncs, si signem un contracte d’arrendament d’habitatge, encara que pactem una durada d’un any, en la mesura que la LAU (llei d’arrendaments urbans) estableix una pròrroga obligatòria de tres anys, s’haurà de computar com si fos de tres anys.

Arrendaments subjectes

Estan subjectes al pagament d’aquest impost els actes de “constitució d’arrendaments” (art. 7.1.B) LITPiAJD), és a dir, de celebració o signatura de contractes d’arrendaments que no estiguin subjectes a IVA, tant si s’han celebrat en document privat com en document públic.

Així doncs, els arrendaments d’habitatge, en la mesura que no estan subjectes a IVA, estar subjectes al pagament de l’ITPiAJD.

Pagament i termini

El pagament s’haurà d’efectuar en el termini màxim d’un mes des de la data de celebració del contracte, mitjançant autoliquidació, en el model aprovat per ordre del conseller o consellera del departament competent en matèria tributària.

Subjecte passiu (obligat al pagament).

Conforme la normativa el subjecte passiu obligat a pagar l’impost és l’arrendatari (art. 8.f) LITPiAJD).

No obstant, és important que els propietaris tinguin en compte, que conforme l’art. 9.1.b) de la LITPiAJD seran subjectes subsidiaris: “b) En la constitución de arrendamientos, el arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario igual justificación”.

És per tant important que tots els propietaris en celebrar un contracte d’arrendament exigeixin que l’arrendatari pagui el referit impost o acrediti el referit pagament abans d’un mes des de la data de la signatura, ja que en cas contrari, l’administració podrà reclamar-ho al propietari.

 Exemple

Contracte d’arrendament d’habitatge per tres anys, amb una renta mensual de 500..-Euros

                        Base Imposable ……………………… 18.000 €

                        ITP-IAJD 2015-16 i 2017 (0’5%*) ………   90 €

 

*d’1/2 a 31/12/2014 el tipus era del 0’3%

L’article 123 de la llei 2/2014, del 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic, modifica el tipus de gravamen del Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPiAJD) aplicable a Catalunya, a partir del dia 1 de febrer de 2014, per a la constitució d’arrendaments no subjectes a IVA.

La Guia en un Clic

Read more

La Cambra contra el cobrament de la plusvàlua

La CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE TERRASSA I COMARCA, demana oficialment a tots els Ajuntaments de la pròpia demarcació (Comarca de Terrassa), que són els de Terrassa, Rubí, Sant Cugat, Castellbisbal, Matadepera, Ullastrell, Vacarisses, Viladecavalls, Rellinars, Sant Llorenç Savall i Gallifa, que deixin de cobrar la plusvàlua municipal i retornin els diners cobrats indegudament.

El resum de l’ampli document que justifica la legalitat d’aquesta decisió és que:

  1. Adoptin les mesures necessàries per a deixar de liquidar i cobrar les quotes de l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal)
  2. Retornin els diners cobrats indegudament als ciutadans.

La Cambra fa temps que té un servei de reclamació (premi aquí)

La Cambra demana que es tingui present expressament de cara a l’aplicació de les respectives Ordenances Fiscals municipals de cada un d’aquells Ajuntaments,  corresponent a l’Impost sobre l’Increment de Valor del Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU) per a l’exercici fiscal 2018.

Els motius són esquemàticament els següents:

Primer.- Necessitat de procedir a suspendre l’aplicació de l’Impost fins que s’adeqüi a la legalitat

El Tribunal Constitucional (TC), mitjançant Sentència de data 11 de maig de 2017, ha declarat la inconstitucionalitat i nul·litat dels arts. 107.1, 107.2 a) i 110.4 del text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovada pel Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març, que regulen l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU),  en la mesura que sotmeten a tributació situacions d’inexistència d’increments de valor. Considera el TC  que en la seva configuració, l’IIVTNU, vulnera el principi constitucional de capacitat econòmica, perquè la seva meritació no es vincula necessàriament a l’existència d’un increment real del valor del terreny, sinó a la seva mera titularitat durant un període de temps, deixant en mans del legislador la concreció dels mitjans de prova admissibles en aquest sentit.

Pot accedir a la sentència prement aquí

I no havent legislació nova, el procedent és que l’ordenança prevegi la suspensió de les liquidacions i autoliquidacions de l’IIVTNU fins que es modifiqui el règim de l’impost i s’adeqüi a la legalitat.

Segon.- Subsidiàriament, suspensió de les liquidacions prèvia sol·licitud dels contribuents afectats.

Inclús en el cas que els Ajuntaments no estiguin d’acord amb el que es demana de no cobrar cap plusvàlua, la Cambra demana que en tot cas paralitzi el cobrament fins que l’Estat no reformi la Llei d’Hisendes Locals en els casos en què el contribuent presenti una instància en què posi de manifest que no s’ha produït cap increment de valor dels terrenys objecte de transmissió (com ho fa l’Ajuntament de Barcelona).

Tercer.- No subjecció a l’Impost en els casos d’inexistència d’increment de valor en la transmissió.

 L’Ajuntament hauria de tenir present que l’ordenança vigent hauria de preveure la nul·litat o la no subjecció a l’impost en els casos en què s’hagin sofert pèrdues amb la transacció,  ja que del contrari l’Ajuntament està vulnerant la doctrina constitucional que prohibeix exigir l’impost  en els casos d’inexistència d’increments de valor.

 Quart.- Devolució als contribuents de les quotes pagades per l’Impost quan s’hagin sofert pèrdues en la transmissió.

S’ha de fer la devolució, facilitant mitjans de difusió als ciutadans afectats perquè puguin demanar-la, perquè és d’estricta justícia tributària.

El servei de reclamació és a la seva disposició (premi aquí)

Reclamar la plusvàlua als Ajuntaments

Read more

Reclamar el lloguer impagat

Tot propietari vol que el llogater li pagui i la morositat li preocupa.

L’últim any la morositat ha augmentat en un 8’45 %, segons l’estudi publicat pel fitxer d’inquilins morosos (FIM).

A la Cambra l’assessorem, li fem el millor contracte de lloguer i pot llogar segur contractant per molt poc cost l’assegurança especial.

L’impagament no és justificable.

Tot i estudiar la solvència del llogater i prenent mesures per prevenir l’impagament (avaladors, assegurança o diners com a garantia addicional), ens podem trobar amb què finalment el llogater no pagui el lloguer.

L’obligació principal de tot llogater  és fer front al pagament de la renda mensual dins el termini pactat en el contracte.

Com hem de procedir?

Davant el primer impagament s’han de prendre les mesures necessàries per recuperar els imports deguts i en el seu cas, l’habitatge.

Requeriment de pagament

Si ja s’ha produït l’impagament de rendes, no és necessari esperar més temps. En realitat des del primer mes impagat ja podem iniciar el procediment judicial, així que el més recomanable en aquest cas és efectuar un requeriment previ enviat per conducte fefaent a l’arrendatari reclamant-li les quantitats degudes i indicant-li el termini màxim per efectuar-ne l’abonament.

Demanda de desnonament

Si ja s’ha notificat el requeriment de pagament, ha passat el termini atorgat a l’arrendatari i aquest no ha pagat el deute, es pot instar el corresponent desnonament judicial, procediment pel qual és necessari advocat i procurador.

Si és aquest el seu cas, no dubti en consultar-nos.

El departament jurídic de la Cambra l’assistirà amb un cost bonificat del 20% per als propietaris socis.

L’acompanyarem durant tot el procés fins a recuperar la possessió legal del bé immoble.

1- Un cop presentada la demanda, el Jutjat atorga al demandat un termini de 10 dies durant els quals pot fer el següent:

  1. Desallotjar l’immoble
  2. Abonar el deute
  3. Oposar-se a la demanda amb advocat i procurador. (En aquest supòsit es celebraria la vista pública o judici i s’hauria d’esperar al resultat de la sentència)

2- L’arrendatari és desnonat

El termini aproximat des que s’interposa la demanda fins que finalment es produeix el desnonament és aproximadament de 6 mesos si no hi ha impedimentes (sol·licitud de justícia gratuïta, no localització del llogater, etc).

Si vol iniciar el procediment  o consultar sobre què ha de fer, premi aquí

Assegurança de lloguers, llar i Comunitats

A través de la Cambra pots accedir a les assegurances de la propietat (contractats amb la corredoria d’assegurances Ferrer & Ojeda).

Coneix de primera mà com sentir-te protegit i segur. Beneficia’t de condicions excepcionals en matèria d’assegurances i gaudeix dels millors productes de les entitats asseguradores més prestigioses del sector.

Podràs assegurar el més important per a tu i els teus (la llar, la teva Comunitat, la salut, la vida…).

Sabem el que més et preocupa i podem i volem donar-te la tranquil·litat que necessites. Gaudeix de les condicions especials de les nostres assegurances, perquè estan pensades només per a tu.

Resum de cobertures

 Defensa Jurídica ARAG Lloguer: Producte adreçat a garantir als propietaris el cobrament dels lloguers de vivendes llogades a tercers com a residència habitual i amb contracte celebrat d’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans (contracte mínim de 12 mesos).

Article

Garanties

    Límits

2.1

Defensa i reclamació en contractes de lloguer

   Fins a 3.000 €

2.2

Reclamació en pòlisses d’ assegurança

   Fins a 3.000 €

2.3

Defensa penal

    Fins a 3.000 €

2.4

Reclamació de danys

    Fins a 3.000 €

2.5

Reclamació en contractes de reparació o manteniment

    Fins a 3.000 €

2.6

Defensa drets relatius a la vivenda

    Fins a 3.000 €

2.7

Assistència jurídica telefònica

   Servei ARAG

2.8

Impagament de lloguers

 12 mensualitats màxim

2.9

Actes vandàlics al continent

   Fins a 3.000 €

 Requisits del llogater per l’ acceptació del risc :

  • Que el lloguer no superi el 45% dels ingressos nets dels llogaters.
  • Que disposi de contracte laboral fix,  amb una antiguitat superior a l’any;  si l’ antiguitat  es inferior a l’any es demanarà  el  contracte laboral. Per contractes temporals, com ara fixes discontinus o d’obra i serveis s’aportarà la vida laboral.
  • Que no tingui referència en el fitxer ASNEF de morositat. No es tindran en compte petites deutes, però si la reincidència.
  • Fotocopia de les 2 últimes nomines o del IRPF si es un autònom i Certificat d’ ingressos si es tracta de pensionistes

Per a vivendes ocupades amb contracte d’antiguitat superior a 1 any :

Es pot contractar adjuntant una còpia del contracte i un certificat del propietari indicant que mai s’han produït impagaments ni endarreriments en el pagament de les rendes o lloguers, per part dels llogaters actuals. Es passarà el fitxer ASNEF per a aprovar l’operació.

 

   

QUADRE DE PRIMES I D’ INGRESSOS MÍNIMS DEL LLOGATER

 

 

Prima total anual

Ingressos nets mínims

del  llogater

Lloguer mensual

Taxa 3,6%

400 €

173,8 €

890 €

450 €

195,4 €

1.000 €

500 €

217,1 €

1.110 €

550 €

238,6 €

1.221 €

600 €

260,2 €

1.332 €

700 €

303,4 €

1.555 €

800 €

346,6 €

1.780 €

900 €

389,8 €

2.000 €

 

Documentació necessària per vendre un habitatge

Si està pensant en vendre el seu habitatge, a la Cambra en podrà obtenir tots els documents imprescindibles i també gestionem la venda.

Si es planteja vendre l’habitatge, potser desconeix que obligatòriament li caldrà disposar d’un seguit de documentació que acrediti, al comprador, aspectes bàsics de la situació jurídica i tècnica de l’habitatge.

La documentació és la següent:  

  • La cèdula d’habitabilitat

La cèdula d’habitabilitat és el document expedit per l’Administració (Generalitat de Catalunya) que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residir-hi persones, bàsicament conté les següents informacions: l’adreça, les estances, la superfície útil, i el nombre de persones màxim que hi puguin residir.

Els passos a seguir per a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat són els següents:

1. Visita d’inspecció a l’immoble per part d’un tècnic ( arquitecte o Arquitecte tècnic )

2. Emissió, per part del tècnic, del certificat.

3. Visat del certificat al col·legi professional.

4. Sol·licitud i pagament de les taxes al Departament d’Habitatge de la Generalitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

  • Certificat d’eficiència energètica: 

Aquest certificat consisteix en fer, per part d’un arquitecte/arquitecte tècnic/enginyer una avaluació de l’habitatge i del seu comportament energètic potencial, s’analitzen els tipus de tancaments (finestres, balconades, tipus de vidres…), les parets exteriors (si disposa de cambra d’aire, d’aïllament…), el sistema de calefacció i d’aigua calenta, etc. El certificat consisteix en una diagnosi del comportament energètic del nostre habitatge, no només ens diu l’estat actual, sinó que ens dóna recomanacions puntuals per reduir el consum i millorar el nivell de confort.

L’informe fixa la qualificació energètica de l’habitatge, que va de la A a la G, tal com es fa amb els electrodomèstics, i es proposen mesures per tal de millorar-ne el comportament energètic.

És obligatori disposar del CEE no tan sols en el moment de la venda de l’habitatge, sinó també des del moment que s’inicia el seu oferiment mitjançant publicitat. Tan sols queden alliberats d’aquesta obligació, els habitatges, si es ven tot l’edifici per tal d’enderrocar-lo o rehabilitar-lo.  Les vendes parcials del edifici en tot cas requeriran disposar del Certificat. Contràriament els locals sense condicionar que es venen sense llicència d’activitat, no necessiten disposar de certificat per realitzar la compravenda, per aquests supòsits hi ha una declaració d’excepcionalitat.

  • La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE):

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres)  els  elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació. 

 

  • Certificat de deutes amb la Comunitat:

 

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

Altres documents a lliurar al comprador en el moment de la compravenda:

–  Nota simple informativa del Registre de la Propietat (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

– Escriptura d’obra nova i divisió Horitzontal amb els Estatuts de la Comunitat.

–  Documentació necessària per a contractar els subministres (Butlletins, si s’escau ) – (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

Promoció per a Comunitats

Promoció per a Comunitats: Regalem el tauler d’anuncis i la instal·lació

La llei estableix el requisit de publicar en el tauler d’anuncis  les convocatòries i les actes de les reunions i altres comunicacions de la Comunitat als propietaris.  També es pot fer en algun altre lloc visible i especialment habilitat per a aquesta funció, però la falta de tauler pot ser un problema per provar la publicació).

  • On penja les convocatòries la teva Comunitat?
  • On es publiquen les actes de les reunions?
  • On s’anuncien les comunicacions veïnals?

La falta de compliment formal d’aquest requisit pot comportar la falta de validesa o efectivitat formal dels acords comunitaris.

La Cambra de la propietat regala el tauler d’anuncis i la seva instal·lació, totalment de franc, a les Comunitats que li encarreguin la seva administració i també a les que ja en són administrades i que no disposant de tauler hi estiguin interessades.

Vine a la Cambra i demana pressupost sense compromís per gaudir d’aquesta Promoció per a Comunitats.

El nostre servei d’Administració de Comunitats és realment bó.  Prem aquí

Recorda que a més dels millors serveis a la Comunitat, tots els propietaris tindran dret a consulta jurídica gratuïta als advocats de la Cambra.

La Cambra és l’administrador de confiança.

ITE: Certificat d’aptitud per vendre un pis

Read more

Certificació energètica i multes

 

Read more

Cèdula d’habitabilitat

Read more

Fiança del lloguer: Dipòsit i retorn

Read more

Inspecció Tècnica d’Edificis

La Generalitat està enviant els requeriments per passar l’ITE.

La Cambra de la Propietat facilita als propietaris i les Comunitats l’equip tècnic  per tramitar i obtenir de l’Administració el CERTIFICAT D’APTITUD DE L’EDIFICI (ITE)

La ITE és l’avaulació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges, Comunitats i també habitatges unifamiliars,  de més de 45 anys d’antiguitat i requereix un informe tècnic que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc) i les instal·lacions comunitàries.

  • Per a tramitar-ho cal  que ens facilitin les dades de la Comunitat (amb el NIF) i del President, DNI del sol·licitant, escriptura de propietat i IBI (si és un propietari únic les dades d’aquest i també l’escritpura de propietat i IBI).
  • El cost depen del número de departaments.

La normativa regula el foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, les Inspeccions Tècniques dels Edificis (ITE) i el Llibre de l’edifici És el Decret 67/2015 (DOGC 7/5/2015 per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici) –

Regula el manual de l’habitatge, que proporciona al propietari i al llogater informació detallada sobre l’estat de l’immoble per planificar les revisions i evitar possibles deficiències de futur. També preveu que es posi en coneixement de la Generalitat el contingut de totes les inspeccions que es realitzin (el Decret substitueix l’anterior, de 2010, que tenia mancances sobre el tipus de deficiències que s’establien per als habitatges, el lliurament dels certificats d’aptitud i la necessitat d’informar la Generalitat sobre les inspeccions fetes).

La norma estableix quin ha de ser el contingut de l’Informe de la ITE, els terminis en què s’ha de passar, la qualificació de les deficiències i els òrgans competents per atorgar els certificat d’aptitud de l’edifici, que són l’Agència de l’Habitatge de Catalunya de la Generalitat i les administracions locals que hagin aprovat programes o ordenances locals referent al tema.

Terminis per passar la ITE, en funció de l’antiguitat i tipologia de l’edifici:

Antiguitat edifici plurifamiliar Termini per passar la inspecció ITE
Entre 1951 i 1960 Fins al 31 de desembre de 2015
Entre 1961 i 1971 Fins al 31 de desembre de 2016
A partir de 1971 L’any que compleixi 45 anys d’antiguitat

Els anteriors a 1951 ja haurien d’haver passat la inspecció tècnica.

Antiguitat edifici unifamiliar Termini per passar inspecció ITE
Anteriors a 1900 Fins al 31 de desembre de 2016
Entre 1901 i 1930 Fins al 31 de desembre de 2017
Entre 1931 i 1950 Fins al 31 de desembre de 2018
Entre 1951 i 1960 Fins al 31 de desembre de 2019
Entre 1961 i 1975 Fins al 31 de desembre de 2020
A partir de 1975 L’any que compleixi 45 anys d’antiguitat

Els edificis unifamiliars que estan separats 1,5 metres o més de la via pública o finques veïnes queden exclosos de l’obligació. Aquells edificis unifamiliars que tinguin cèdula d’habitabilitat vigent també en queden exclosos fins que caduqui la cèdula d’habitabilitat vigent.

Tipologia de deficiències

Hi ha fins a 4 nivells per possibilitar un major detall.

– Molt greus. Les deficiències que pel seu abast representen un perill imminent i generalitzat per a l’estabilitat de l’edifici i la seguretat de les persones i que requereixen una intervenció immediata

– Greus. Les que per la seva incidència representen un risc imminent per a l’estabilitat o seguretat de determinats elements de l’edifici o greus problemes de salubritat, que pressuposen un risc per a la seguretat de les persones i que requereixen l’adopció de mesures cautelars.

– Importants. Les que malgrat no representar un risc imminent ni per a l’estabilitat de l’edifici ni per a la seguretat de les persones, afecten la salubritat i funcionalitat i fan necessària una intervenció correctora.

– Lleus. Les que fan necessari realitzar treballs de manteniment preventiu i/o corrector per evitar l’agreujament o l’aparició de noves deficiències.

Certificat d’aptitud de l’edifici i vigència

-De 10 anys si l’edifici no presenta deficiències o si són lleus.-De 6 anys, amb caràcter provisional, si l’edifici presenta deficiències importants. Cal fer una revisió als 2 i 4 anys per comprovar que no han empitjorat les condicions o acreditar que ja s’han realitzat les obres de reparació.

-De 3 anys, amb caràcter cautelar si l’edifici presenta deficiències greus o molt greus. Caldrà una revisió mínima cada 12 mesos per acreditar que no han empitjorat les condicions o que ja s’han realitzat les obres de reparació.

-Es denegarà el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici presenti deficiències greus o molt greus i no s’hagin adoptat les mesures cautelars per evitar el risc per a persones i béns.

Programa de Rehabilitació

Un cop obtingut el certificat d’aptitud de l’edifici, els propietaris hauran d’aprovar un programa de rehabilitació acompanyat d’un fons de reserva que garanteixi la seva execució. La reparació de les deficiències es podran afrontar en diferents fases atenent la seva gravetat. El programa de rehabilitació haurà de comptar amb la supervisió d’un tècnic qualificat.

Llibre de l’edifici dels edificis d’habitatges:

–  Edificis de nova construcció o resultants d’una gran rehabilitació. S’amplia el seu contingut amb la incorporació del Manual de l’habitatge, per tal que la propietat dels habitatges pugui disposar d’informació detallada del mateix.

–  Edificis existents. S’estableix l’obligatorietat per part de la propietat de formalitzar el Llibre de l’edifici a partir de la data de recepció de l’informe ITE i amb el contingut mínim que s’especifica en el Decret.

Transitorietat entre els dos decrets

1. Sol·licituds del Certificat d’Aptitud presentades a l’Administració abans del 27-05-2015 i encara no resoltes:

Es resoldran conforme el que preveu el Decret 187/2010, excepte si el sol·licitant manifesta de forma expressa la voluntat de que s’apliqui el règim jurídic del nou Decret, fent-se necessari complementar la documentació de la inspecció tècnica ja realitzada amb la qualificació de les deficiències segons el nou Decret.

2. Sol·licituds del Certificat d’Aptitud presentades a l’Administració abans del 27-05-2015 amb requeriment de deficiències o denegació del mateix degut a l’existència de deficiències greus no esmenades:

Disposen fins el 27-05-2017 per acreditar l’esmena de deficiències (termini màxim de 2 anys des de l’entrada en vigor del D. 67/2015 ). Finalitzat aquest termini sense fer les reparacions, caldrà efectuar una nova ITE per obtenir el certificat d’aptitud.

3. Informe ITE que es troba pendent de presentació a l’Administració degut a que presenta deficiències greus i aquestes estan en fase de reparació o encara no s’han iniciat les obres:

Disposen de 6 mesos des de l’entrada en vigor del Decret (és a dir, fins al 27-11-2015) per presentar-lo a l’Administració; i de 2 anys des de l’entrada en vigor del Decret per acreditar l’esmena de les deficiències. Si l’informe no es presenta en els 6 mesos de termini caducarà i caldrà efectuar una nova ITE per obtenir el certificat d’aptitud.

Tornar la fiança al llogater?

      

Read more

Clàusules hipotecàries abusives més comunes

Cambres de la propietat, organitzacions de consumidors i d’altres entitats i institucions han portat a terme en els darrers anys una campanya per posar fre als abusos que la banca sistemàticament ha practicat en els préstecs hipotecaris. Les primeres sentències judicials favorables als propietaris han esdevingut jurisprudència i han posat fi a les extralimitacions que algunes entitats bancàries han portat a terme regularment.

Podem parlar de clàusules abusives quan es pot demostrar que el contingut del préstec hipotecari és contrari al principi de la bona fe. És aleshores quan podem pleitejar i, en una gran majoria de casos, guanyar els judicis.

Us aconsellem que reviseu la vostra hipoteca si teniu indicis que se us han aplicat unes condicions injustes o declarades irregulars en un jutjat. Si desmotreu que teniu raó en seu judicial podreu demanar la nul·litat de les clàusules, cosa que de ben segur reduirà la carrega financera que suporteu mensualment. Us recomanem que demaneu consulta al servei jurídic de la Cambra, el qual revisarà la vostra hipoteca i comprovarà si aquesta s’ajusta a la legalitat vigent i, si no és el cas, sobre allò que podeu reclamar.

Hi ha tot un seguit de clàusules abusives que la vostra hipoteca pot incloure. Les més freqüents i que a dia d’avui s’han de considerar prohibides són les següents:

1. Clàusula sòl / sostre

Són segurament les més conegudes perquè a partir d’elles s’ha iniciat un autèntic moviment de reclamació bancària. Aquestes clàusules imposaven un límit mínim d’interessos que l’entitat financera us podria cobrar encara que l’índex de referència més usat, l’euríbor, caigués en picat (com ha ocorregut en els últims anys; fins al punt que ara està en negatiu). El límit per sobre, o sostre, és tan elevat que serveix com a excusa als bancs per justificar l’existència del que poden qualificar de clàusula compensatòria.

 2. Les despeses hipotecàries

Han adquirit relleu públic després que el Tribunal Suprem de l’Estat espanyol s’ha pronunciat en contra que les paguin els propietaris. A partir d’aquesta jurisprudència molts magistrats han donat la raó als usuaris que en reclamaven raonadament el retorn. Les resolucions judicials es basen en que no es considera just que sigui el banc qui obliga a contractar serveis de gestoria, notaria i de Registre de la Propietat però és el client qui n’ha d’assumir el cost. Una cosa semblant passa amb l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), encara que en aquest cas, la doctrina no està prou clara.

3. L’interès de demora

Entre les clàusules més comunes que inclouen les hipoteques hi ha la relacionada amb els interessos que el titular de la hipoteca ha d’abonar en cas que es produeixi demora en el pagament de la quota mensual. Malgrat que, per evitar abusos, el 2013 ja es va regular el percentatge màxim a aplicar en cas de demora, tres anys després el Tribunal Suprem va sentenciar que aquests interessos no poden superar en dos punts l’interès inicialment pactat.

4. Venciment de préstec anticipat

El 2013 es va modificar la Llei d’Enjudiciament Civil. Fins aleshores, l’impagament d’una única quota suposava que el banc podia reclamar l’execució hipotecària de tota la hipoteca. Actualment, la normativa indica que com a mínim els rebuts impagats han de ser tres. Ara bé, després del que es va conèixer com a “cas Aziz” i atesa la gran oferta de pisos al mercat que són de propietats bancàries, les entitats solen tenir una actitud més prudent i flexible sempre i quan la persona que contreu el deute mostri la seva predisposició a pagar allò que deu.

 5. La finalitat del préstec hipotecari

Encara que sembli increïble, alguns contractes de préstec hipotecari limiten l’ús que se li pot donar a l’habitatge que es compra. Impedeixen, per exemple, que s’hi pugui exercir alguna mena activitat professional, per exemple, o que els propietaris de la hipoteca puguin posar la fina en lloguer. Els jutjats han determinat molt clarament que aquestes són clàusules abusives que atempten contra els drets del propietari.

6. El fur

És probable que el contracte de la hipoteca remeti un fur al qual recórrer en cas que el propietari hagi de reclamar alguna cosa a la seva entitat per la via judicial. No obstant això, diversos tribunals han anul·lat aquestes clàusules, sobretot quan els usuaris han de desplaçar-se fora de la localitat en la qual resideixen i en la qual van comprar aquesta propietat.

7. Les despeses de professionals legals per impagament de quotes

Una altra de les clàusules abusives estrelles de la banca espanyola és la d’obligar el client a pagar els honoraris d’advocats i procuradors (o d’altres professionals), en cas que l’entitat bancària hagi de demandar-lo per impagament de quota. Clarament aquesta és una clàusula abusiva.

Contacti amb la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa i Comarca si vol més informació sobre les qüestions que afecten els propietaris.

En el cas de les clàusules abusives els nostres serveis jurídics poden solucionar-los tot els dubtes.

Els atendrem a  les nostres oficines, o bé trucant al 93 788 33 50 o a través del Consultor 24h.

Els lloguers a Terrassa avui

Read more

Índex de lloguers a Terrassa i Comarca

L’Índex de preus de lloguer de Catalunya, un indicador públic que permet a tothom consultar els preus dels lloguers en una determinada zona creat per la Generalitat de Catalunya.

L’Índex en si mateix pot ser  una eina útil i transparent.

Per trobar l’Index de referència del lloguer que li interessa premi la imatge

S’agraeix disposar d’informació a l’hora de determinar el preu del lloguer que es pot oferir per un habitatge en una determinada població i en una determinada zona.

Però, una vegada el ciutadà en faci la prova, constatarà que  s’han de fer algunes consideracions sobre aquesta eina:

Hi ha una seguit de variables -com l’antiguitat de l’edifici, l’estat de conservació, la planta on està ubicat i d’altres- que tot i que cal complimentar per obtenir la informació, no incideixen a la pràctica en el resultat.

Amb d’altres paraules, l’aplicació dona el mateix preu mitjà si posem que l’habitatge està en perfecte estat de conservació que si indiquem que té un estat de conservació deficient; o per exemple, el preu tampoc varia si informem que l’edifici és molt antic (més de  100 anys) o diem que té menys de 10 anys…

Vistes aquestes mancances,  l’Índex tan sols es pot considerar com una eina de referència, en tant que és evident que el preu d’un arrendament ha de ser completament diferent si un pis està en perfectes condicions que si està completament deteriorat; o si l’edifici és de recent construcció o és molt antic, entre d’altres circumstàncies que tradicionalment es tenen en compte a l’hora de fixar el preu d’un lloguer.

Sobre aquesta base seria injust que les administracions apliquessin incentius o sancions als propietaris arrendadors basant-se en un Índex incomplert, de tal manera que, paradoxalment, es premiï els propietaris que no han fet un adequat manteniment de l’habitatge que posen en lloguer, els quals haurien d’oferir la finca a un preu de lloguer inferior al preu mitjà de l’Índex, i, pel contrari que els arrendadors que rehabiliten els habitatges i els posen al mercat en perfectes condicions vegin com se’ls apliquen limitacions de preu o sancions o no poden accedir a bonificacions o reduccions fiscals en l’IBI o d’altres tributs, o no se’ls permet accedir a determinats incentius, perquè el preu de lloguer que demanen està, òbivament, per sobre de la mitjana que marca l’Índex.

A més, s’ha de tenir molt en compte que els preus  mitjans que ofereix l’Índex són de contractes celebrats  en els darrers tres any, és a dir,  en el pitjors moments de la crisi, després que el preu de lloguer baixés entre un 30 i un 50% respecte dels anys anteriors pre-crisi.

 És normal que en un context de certa recuperació econòmica- sempre siguin superiors al preu de referència que ens indica l’Índex.

La Cambra considera l’esforç d’establir un Índex que proporcioni informació i transparència però també fa esment de les imperfeccions d’aquesta eina i que es converteixi en l’element regulador d’un mercat en el qual s’ha d’incidir mitjançant totes les polítiques tendents a multiplicar l’oferta d’habitatges.

L’aval de lloguers paga ITP

Read more

Estafes en fiances, lloguers i Comunitats

Read more

Poden reclamar per clàusula sòl les societats?

El Tribunal Suprem espanyol manté que no es poden aplicar els criteris de protecció al consumidor de la sentència del tribunal europeu sobre clàusules sòl als prestataris “no consumidors”

La recent sentència de la Sala Primera del Tribunal Suprem, de 18 de gener de 2017, deixa clar en relació a les clàusules sòl que no es poden aplicar les normes protectores dels consumidors a aquelles persones que no tenen aquesta condició. Concretament, el Tribunal exclou de la condició de consumidors els prestataris que van adquirir la finca, per a la qual van demanar la hipoteca, per tal d’integrar-la en una activitat empresarial o professional.

Diu la sentència del Suprem que “no procedeix fer el control de transparència qualificat de les condicions incloses en els contractes hipotecaris fets amb no consumidors”. És a dir, aquests prestataris no podran adduir un “error propi” o un “vici de consentiment”, que els hauria comportat no conèixer la “càrrega econòmica” del contracte de préstec hipotecari contractat.

La mateixa resolució del tribunal espanyol estableix, a més, que tampoc procedeix aplicar el control d’”abusivitat” en els contractes on l’adherent no és consumidor; és a dir, els titulars d’aquests contractes no podran al·legar un desequilibri enfront de l’entitat bancària, ni tampoc que no tenien la possibilitat d’haver pogut comparar el préstec hipotecari contractat amb altres ofertes existents al mercat.

És precisament aquesta connexió entre transparència i abús, que ha ressaltat la recent sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea del 21 de desembre de 2016, la que no permet que es pugui realitzar un control de transparència en els contractes de préstec hipotecari on el contractant no té la condició legal de consumidor.

Ni el legislador comunitari ni l’espanyol no han fet encara el pas d’oferir una modalitat especial de protecció al contractant d’un préstec hipotecari que no sigui consumidor, més enllà d’adreçar-lo a la legislació civil i mercantil general sobre el respecte a la bona fe i al just equilibri de les prestacions, per evitar situacions d’abús contractual.

Qui paga les reparacions en pisos llogats?

Read more

Advocats de la Cambra

Els advocats de la Cambra són a disposició dels socis, sòcies i les Comunitats de Propietaris. Formen el Departament Jurídic de la Cambra.

Són advocats especialitzats en tot el que afecta la propietat individual o a les Comunitats.

Els advocats de la Cambra l’informaran i assessoraran dels seus drets i obligacions, l’ajudaran a resoldre els seus dubtes i emprendre les actuacions convenients per defensar els seus interessos com a propietari o propietària individual, com a membre d’una Comunitat i a la mateixa Comunitat.

Pel que fa a l’assessorament jurídic és un servei gratuït per a socis, sòcies i  les comunitats associades a la Cambra, servit pels advocats del  Departament Jurídic.

Els membres de les Comunitats -que no són socis personalment- tenen dret a una consulta jurídica anual  gratuïta.

En la resta de serveis jurídics, el cost del servei d’advocats té una reducció del 20%  només per al socis, sòcies i Comunitats.

Assessoren en matèria jurídica, formalitzem contractes de lloguer, vendes, herències, donacions o qualsevol altra qüestió jurídica de tipus patrimonial immobiliari  i t’assisteixen en tots els processos (redacten  notificacions de tot tipus -sobre revisió de rendes, repercussions d’obres, IBI i serveis o subministraments…).

 Entre el nostres serveis i específicament per a les Comunitats trobarà:

  • Assessorament i consultoria jurídica (i també 24 hores al dia, els 365 dies de l’any amb el Consultor 24h)
  • Liquidació d’impostos en transmissions de tot tipus:  Lloguers, vendes, donacions i herències
  • Assessorament en testaments, poders, tuteles i tota la documentació més personal del propietari
  • Tramitació d’herències, particions hereditàries entre germans i/o hereus, redempció de censos, reclamació de llegítimes.
  • Reclamació per danys o vicis/defectes de construcció
  • Desnonaments judicials
  • Reclamacions de quantitat
  • Reclamacions sobre clàusules hipotecàries, plusvàlues, etc.
  • Reclamació amistosa i mediació extrajudicial per evitar desnonaments
  • Assessorament en temes de comunitats de propietaris
  • Reclamació  judicial i extrajudicial de morosos

Si ho prefereix ho pot fer al Consultor 24h

262.778 visites a la web

Aquesta web ja ha rebut fins a 262.778 visites fins l’1/12/2017

 

L’aposta de la Cambra per l’aplicació de les noves tecnologies amb eficiència i rigor facilita les coses al propietaris i és un avantatge més per als socis.

 

 

A tenir present que més d’11.332 són consultes jurídiques de temes que afecten i preocupen els socis.