Horari

Any 2022

 


Horari normal d’atenció al públic:

  • Central: Matí, de  9 a dos quarts de dues; Tarda: de  4 a dos quarts de set.
  • Comunitats: Matí, de 9 a dos quarts de dues; Tarda, de dos quarts de  4 a dos quarts de vuit

A banda, a la Central, els divendres del mes de juliol, així com dels dies 16 d’agost al 3 de setembre,  l’horari d’atenció al públic a la Central, serà de 9 del matí a  al 3 de la tarda.

I pel que fa a Comunitats, tots els divendres, l’horari  és de 9 del matí a 3 de la tarda, però l’horari d’atenció al públic del  16 al 26 d’agost,  serà de 9 a 13:30

A banda dels dissabtes i festius generals corresponents al descans del personal, les nostres Oficines no estaran obertes -en atenció al públic- els següents dies:

  • Els dies 14 d’abril, 6 de juny i 4 de juliol, per ser festes locals de Terrassa.
  • Els dies del 1 al 15 d’agost, ambdós inclosos, així com els dies 7de gener, 31 d’octubre i 5 de desembre (aquest només la Central) i 9 de desembre (només Comunitats), per vacances de tot el personal

Finalment, davant de qualsevol incidència, sempre estan operatives les següents adreçes electròniques:

També durant les vacances com al llarg de tot l’any, el nostre Consultor24h segueix actiu per a consultes breus

A la Cambra ens agrada atendre’l i és la nostra voluntat donar el millor servei amb la major eficàcia i plena seguretat a tots els propietaris.

Lloguers: Evolució a 2022 (actualitzada)

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancades a 30/06/2022 (és en base a les últimes dades publicades el 16/09/2022 per la Secretaria d’Habitatge).

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya resulta de 759’91 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 6’6%, ja que en el segon trimestre de 2021 va ser de 713’15 €/mes.

Però la inflació, tancada com a definitiva al mateix període ha estat del 9’1% (i quan tanquem aquesta entrada ja és del 10’5%).

La comparativa del lloguer mitjà durant el primer trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 30/06/2022 i en relació a la variació interanual,  la següent:

  • Terrassa, ha pujat un 7,50 % anual,  situant-se en 630,71 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,47%).
  • Barcelona, ha pujat un 10,33 % anual, situant-se en 996,56 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 3,23 %).
  • Rubí, ha pujat un 2,91 % anual,  situant-se en 662,07 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat 1,11%).
  • Sant Cugat, ha pujat un 3,81 %, situant-se en 1.223,59 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat 2,71 %).
  • Sabadell, ha pujat un 5,43 % anual, situant-se en 692,99 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 4,61 %).

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut un augment (3,90%), així com a Rubí (6,14 %) a la resta de ciutats com Barcelona, Sant Cugat i Sabadell hi ha hagut una disminució.

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 75.868, és a dir, un 11’2 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, òbviament que després de Barcelona, és la ciutat on se n’han formalitzat més.

 

Aquesta davallada en la contractació, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia i vam afirmar, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català, obstaculitzant la contractació.

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-2t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

Ajuts Next Generation-Ja convocats

La Unió Europea ha creat el fons Next Generation  per  a donar suport als Estats europeus fruit de la pandèmia de la COVID-19.

La convocatòria per a Catalunya ho va ser en Resolució de 22/3/2022 (DOGC 28/3/2022), a la que pot accedir prement aquest enllaç.

El Consell General de Cambres de la Propietat de Catalunya ha elaborat un informe tècnic que pot ser-li molt útil i són consideracions tècniques proposades per l’ITeC (Institut de Tecnologia de la Construcció), per a accedir a aquells ajuts, poden accedir-hi prement aquest enllaç.

Una part important va destinada a la rehabilitació d’edificis sencers (siguin unifamiliars, bifamiliar o plurifamiliars) i per tant s’hi poden acollir no només propietaris individuals d’edificis sencers, sinó les Comunitats de propietaris, per tal d’aconseguir una renovació sostenible del parc edificat.

S’hi podran acollir i beneficiar dels ajusts els edificis que dins de la rehabilitació o renovació a realitzar assoleixin reduir com a mínim un 30% el consum d’energia i emissions, subvencionant des d’un 40% fins a un 80% el cost total de l’obra realitzada.

A més d’aquestes actuacions d’eficiència energètica, pot aprofitar-se per a rehabilitar altres elements de l’edifici, aquests també es veuran inclosos en les ajudes, dins els paràmetres anteriors.

A banda, les despeses podran ser tingudes com a tals a efectes de desgravació de l’IRPF, i en cas de propietaris en situació de vulnerabilitat es pot sol·licitar fins el 100% de la subvenció.

La Cambra realitzarà algunes sessions informatives que s’aniran anunciant segons es constati l’interès dels propietaris i Comunitats que en poden resultar beneficiats.

La propera és per al dia dimecres 27/4/2022 a les 7 de la tarda, a la Sala d’Actes de la Cambra a càrrec de la Sra. Maria Rosa Remolà, arquitecte tècnic, enginyer de l’edficació, agent rehabilitador, soci fundadora d’Oliva-Remolà estudi d’arquitectura i vicepresidenta del Col·legi d’Aparelladors i Arquitectes tècnics de Barcelona.

A banda, l’endemà es signa un Conveni ad hoc amb el Col·legi d’Aparelladors, Arquitectes tècnics i Enginyers d’Edificació  de Barcelona

Grans tenidors: Novetats legislatives

El  8 de març  de 2022, va entrar en vigor la Llei catalana 1/2022, del 3 de març, per afrontar l’emergència social en l’àmbit de l’habitatge. Aquesta Llei recupera i amplia les mesures del Decret Llei 17/2019, després de la seva anul·lació pel Tribunal Constitucional per considerar que es vulneraven els límits de regulació d’un decret llei. Entre les modificacions més significatives d’aquesta Llei, destaquen:

LLOGUER SOCIAL

  • Imposa als grans tenidors d’habitatges l’obligació d’oferir un lloguer social a famílies sense alternativa habitacional i que estiguin en risc d’exclusió residencial abans d’interposar qualsevol demanda d’execució hipotecària o de desnonament per impagament. També fa extensiva aquesta obligació (a través d’una nova disposició addicional) als grans tenidors abans d’interposar l’acció de desnonament per venciment de la durada màxima del contracte, durant el període de cinc anys en cas que el gran tenidor sigui una persona física, set anys en cas de persona jurídica i dotze anys en cas de bancs o fons d’inversió.
  • Imposa el lloguer social per a aquelles famílies que hagin ocupat pisos de bancs o fons d’inversió, abans de l’1 de juny del 2021, ja sigui perquè van quedar sense títol habilitant després d’un procés d’execució hipotecària o d’una demanda de desnonament.

DEFINICIÓ DE GRAN TENIDOR D’HABITATGE

  • Introdueix una nova definició de gran tenidor d’habitatges incloent aquelles persones jurídiques (empreses) que per si soles o a través d’un grup d’empreses posseeixin més de 10 habitatges (abans eren 15), per adequar-ho a la definició de gran tenidor que estableix la normativa estatal.

REGISTRE DE GRANS TENIDORS

  • Una altra novetat és l’elaboració d’un Registre on s’inscriuran les persones jurídiques que siguin grans tenidors d’habitatges que dependrà de l’Agència de l’Habitatge de la Generalitat. El termini per inscriure’s és d’un mes des de l’entrada en vigor de la Llei.

HABITATGE BUIT

  • La norma defineix l’habitatge buit com aquell habitatge o edifici d’habitatges que romanguin desocupats de manera permanent i injustificada durant un període de més de dos anys.
  • Es considera que l’habitatge buit incompleix la funció social de la propietat i atorga poders a l’administració per adoptar mesures d’execució forçosa, i en alguns casos d’expropiació, quan el propietari no hagi complert el requeriment de l’administració per ocupar-lo.

Tot apunta que aquesta llei sigui portada al Tribunal Constitucional.

 

 

Límit legal a aplicar IPC al lloguer d’habitatges (2%)-prorrogat

El Consell de Ministres del 25/6/2022, ha aprovat el Reaial Decret llei que es publica al (BOE 26/6/2022) prorrogant fins a 31/12/2022, el disposat al  Reial decret llei 6/2022, que recull una sèrie de mesures excusat en pal·liar els efectes de la guerra d’Ucraïna.

I és limitar els increments de renda o lloguer d’habitatges  amb motiu de les clàusules d’actualització pactades entre arrendadors i arrendataris (art. 46), remetent-se a què s’apliqui  l’Índex de Garantia de Competitivitat (IGC) que determina l’Institut Nacional d’Estadística (INE), la darrera publicació del qual ho estableix en 2,02%.

En definitiva, la norma s’immisceix en les relacions entre arrendadors i arrendataris i deixa sense efecte els pactes entre les parts que normalment es basen en l’aplicació de l’Índex de Preus al Consum que també publica l’INE i que aquest any a març 2022 assolia un 9,8 anual, per tant, 7,78 punts superiors a l’ÍGC que constitueix el sostre d’increment de les actualitzacions de renda segons el Reial decret llei.

Aquesta és la llei (per bé que es pot qüestionar la legalitat d’aquesta mesura, ja que és molt discutible que els efectes de la Llei d’Arrendaments Urbans es puguin limitar de manera substancial mitjançant un Reial decret llei), i la mesura és reblar el clau de prendre els lloguers com a vara de tots els cops.

Però, a quins contractes afecta la mesura?

Als contractes d’arrendament d’habitatge habitual signats amb posterioritat a l’1 de gener de 1995 i que la renda hagi de ser actualitzada dins del període del 31 de març al 31 de desembre de 2022 (no afecta els contractes d’arrendament d’ús diferent a habitatge -locals, contractes de temporada, etc).

A qui afecta aquesta limitació?

La norma distingeix segons el propietari-arrendador sigui gran tenidor (persona física o jurídica titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial, exclosos garatges i trasters) o no.

1. GRAN TENIDOR:  Els  imposa l’obligació de pactar amb el llogater l’actualització, però sense poder superar en cap cas el que marqui l’IGC (aprox. 2%). Per tant, les parts podran pactar una actualització inferior al que marqui l’IGC, pero no superior a aquest índex.

2. RESTA DE PROPIETARIS: podran pactar lliurement l’increment de la renda amb els llogaters, i només s’imposarà el límit de no superar l’IGC (2%) si no s’arriba a cap pacte.

 

Efectes de la norma

No té efectes retroactius i només és d’aplicació per a les rendes que s’hagin d’actualitzar durant el període entre 31 de març i 31 de desembre de 2022 (ja veiem que com és costum -mala costum- s’ha prorrogat i ja parlarem si es torna a prorrogar a partir del 31/12/2022).

Per a qualsevol dubte o qüestió podeu adreçar-vos al nostre departament jurídic.

Puc reclamar plusvàlues pagades a l’Ajuntament?

Si ja he pagat l’impost de plusvàlua, puc reclamar la seva devolució?

La Sentència dictada pel Tribunal Constitucional (TC) el 26 d’octubre de 2021 (publicada al BOE de 25/10/2021) va declarar inconstitucional el sistema de càlcul de l’Impost de Plusvàlua, però posa obstacles per tal que els afectats puguin exercir el seu dret a reclamar la devolució de les quantitats pagades durant aquests anys, per aquest impost.

En aquest punt, hi ha serioses crítiques respecte de les limitacions que estableix el TC, ja que excedeixen les previsions que en tal punt fixa la llei orgànica del tribunal constitucional i quines limitacions no hi eren en sentències anteriors.

Contràriament al que diu el Tribunal Constitucional en la seva sentència de 26 d’octubre de 2021, la Cambra sosté que aquest Tribunal no té cap facultat per negar el dret a la devolució del que s’ha pagat indegudament en els darrers 4 anys. Els ciutadans han de poder reclamar als Ajuntaments les quantitats sostretes durant aquests anys, de forma ilegal, sense perjudici que aquests puguin reclamar a l’Estat espanyol la corresponent indemnització patrimonial. No es tracta de perjudicar als Ajuntaments, sinó que els ciutadans puguin recobrar el que han pagat a conseqüència d’una normativa inconstitucional i nul·la.

Per això, la Cambra ha establert un sistema que facilitar la reclamació.

Pot accedir a més informació en aquest enllaç (Informacio servei reclamacio plusvalues)

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

 

Per tal que tingui més informació, hem d’afegir que al poc temps de la sentencia TC, el 9 de novembre de 2021, es publica en el Butlletí Oficial de l’Estat (BOE) el Reial Decret llei 26/2021, mitjançant el qual es modifiquen els articles declarats inconstitucionals, es reconeix que si no ha existit plusvàlua no es pot aplicar l’impost i es concedeix als ajuntaments un termini de 6 mesos per adaptar les seves ordenances fiscals (fins al 9 de maig de 2022) si desitgen seguir cobrant l’impost.

Tant l’esmentada Sentència del TC com la recent reforma operada amb el Reial Decret llei 26/2021 plantegen força dubtes que tractarem de resoldre a continuació:

1. He de pagar l’impost per transmissions realitzades abans del 26 d’octubre de 2021?

No, perquè la Sentència del TC va anul·lar el mètode de càlcul de l’impost i per tant aquest no es pot calcular.

2. He de pagar l’impost per transmissions realitzades entre el 26 d’octubre i el 9 de novembre de 2021?

No. Durant aquest període l’impost no es podia aplicar perquè no existia cap regulació de la base imposable.

3. He de pagar l’impost de plusvàlua per transmissions posteriors al 9-11-2021?

Sí, siempre que amb la transmissió hagis obtingut benefici, és a dir,  plusvàlua. En cas de pèrdua o minusvàlua no has de pagar l’impost.

4. En el cas de transmissió, com quantifico el benefici o la pèrdua de la transmissió?

Has de comparar el valor del sòl en el moment de la transmissió amb el valor que tenia el sòl en l’escriptura d’adquisició.  Per saber quin percentatge representa el valor del sòl del preu total, es pren el preu de l’escriptura de transmissió i s’aplica el percentatge del valor cadastral que correspon al terreny en el rebut de l’IBI.

5. Com calculo l’impost si he tingut benefici/plusvàlua?

Per determinar la base imposable, la reforma aprovada pel Govern ha introduit un mètode doble de càlcul, donant a triar al contribuent entre l’aplicació d’una sèrie de coeficients sobre el valor cadastral del sòl de l’immoble (en funció de l’any d’adquisició inicial) o sobre la plusvàlua real obtinguda resultat de comparar el preu/valor d’adquisició i transmissió que consti en les corresponents escriptures.

Per determinar la quota (import a pagar) s’aplicarà el tipus impositiu i possibles bonificacions previstes a l’ordenança municipal.

6. Què haig de fer en cas de pèrdua/minusvàlua?

Has de presentar l’autoliquidació de l’impost, declarant la transmissió com “operació no subjecta”. No has de pagar res.

7. Puc exigir la devolució de les liquidacions pagades?

La Sentència del TC de 26 d’octubre de 2021 tanca la porta a reclamar la devolució de la tributació ja realitzada que no hagués estat recorreguda abans de ser dictada. Ara bé, en cas d’autoliquidacions, existeix un termini de quatre anys per sol·licitar la seva rectificació, per la qual cosa en aquests casos es podrà demanar la devolució del que has pagat  però no en base a aquesta última Sentència del TC de 26 d’octubre de 2021, si no invocant les anteriors  sentències dictades pel TC (Sentència de 11 de maig de 2017 i Sentència de 31 d’octubre de 2019) si es compleix alguna d’aquestes circumstàncies: 1) inexistència de benefici/plusvàlua, o 2) import pagat per l’impost desproporcionadament alt en comparació amb el benefici/plusvàlua realment obtingut.

8. Llavors, a part dels dos casos anteriors, no puc fer res per tal que em retornin l’import pagat?

A la Cambra creiem que sí.

Per aquest motiu hem establert el sistema que pot facilitar la reclamació.

Tal com diem al començament, pot accedir a més informació en aquest enllaç (Informacio servei reclamacio plusvalues)

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

Bo lloguer jove: Ja es pot demanar

DEL 8 AL 17 DE JUNY DE 2022, JA ES POT DEMANAR


Ja és vigent el BO DE LLOGUER JOVE, per a l’ajut a llogater joves (BOE 19/1/2022-RDecret-llei 42/2022).

Tindrà efectes retroactius a 1/1/2022 (Disp.Addicional 1a de la norma).

El termini és del 8 al 17 de juny (però fins a exhaurir la partida pressupostària que s’estima que només podrà concedir-se a 10.000 persones.

Qui s’hi pot acollir?

 Es tracta d’un ajut per a persones de 18 a 35 anys (les de 35 són incloses).

El lloguer de l’habitatge  no pot superar els 600 €/mes o 950 €/mes si ho proposa el Generalitat i ho aprova el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana i s’ha d’estar empadronat a l’habitatge (i no hi ha d’haver parentiu entre arrendador i llogater).

Els ingressos anuals del conjunt de persones que resideixin a l’habitatge de forma habitual i permanent no poden superar en 3 vegades l’IPREM (el que equival a 24.318,84 €). No obstant això, per a no perjudicar la mobilitat laboral, es tindran en compte dues situacions: que un perceptor es canviï de domicili de l’una a l’altra província o a una altra comunitat autònoma. En aquests casos, el tràmit per a continuar rebent el bo serà més senzill i les condicions es flexibilitzaran, podent arribar els ingressos fins a 4 vegades l’IPREM (32.425,12 euros anuals) per a famílies nombroses de categoria general, de persones amb discapacitat o víctimes de terrorisme, i pot arribar fins a 5 vegades l’IPREM (40.531,4 euros) , quan es tracta de famílies nombroses de categoria especial o persones amb discapacitat amb un grau reconegut igual o superior al 33%.

Per a supòsits de compatibilitat amb el BO, només es podrà rebre el 40% de l’import de la renda que aquesta ajuda no cobreixi. És a dir, si un jove paga 500 €/mes i rep 250 € de BO JOVE, amb aquesta segona línia de subvencions només podrà percebre el 40% dels 250 €/mes.

Per tant, quants diners es poden demanar?

Aquest BO també podrà beneficiar als qui lloguin només una habitació, a condició que la renda de la mateixa no excedeixi els 300 €/mes (ó 450 €/mes si s’acorda entre el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana i la Generalitat de Catalunya, segons el preu de la zona).

L’ajuda que percebi el beneficiari serà la mateixa que es preveu per als qui arrenden un habitatge habitual: un topall de 250 euros mensuals o, si és menor, la renda mensual que s’hagi de satisfer.

La regulació, a més, inclou la possibilitat de compatibilitzar-ho amb altres subvencions, sempre que aquestes provinguin del pla estatal d’habitatge.

Es tracta d’ajudes de fins al 50% de l’import del lloguer, amb els límits de renda establerts (art. 30 RDL).

Una ajuda finalista durant 2 anys (art. 12 RDL)

Els requisits de la persona beneficiària és regulen a l’art. 27 del RDL.

El Valor de Referència

Ja està vigent el nou VALOR DE REFERÈNCIA.

És el valor pel que s’ha de tributar obligatòriament a efectes dels:

  • Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que a Catalunya és del 10 %
  • Impost d’Actes Jurídics Documentats
  • Impost de Successions i Donacions

És determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic (notari), en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament i  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

Hi ha noticies d’increments superiors al 70 % d’increment fiscal.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació. Amb tot, ja hem pogut comprovar com en alguns supòsits no és així.

A la Cambra el podem assessorar i indicar-li amb Certificació Cadastral quin és el valor de referència d’un immoble del que en sigui propietari (titular cadastral).

Ens caldrà que s’identifiqui amb DNI -còpia del qual ens ha d’adjuntar-, ens faciliti la Referència cadastral -adjuntant el rebut de l’IBI que vagi a nom de vostè- i ens autoritzi a fer-ho (pot fer-ho prement aquest enllaç del

Tota vegada que li poden sorgir moltes preguntes que necessiten aclariment, pot ampliar la seva informació prement aquest enllaç

 

preguntes freqüents sobre el Valor de Referència

Què és el valor de referència d’un immoble?

És el determinat per la Direcció General del Cadastre com a resultat de l’anàlisi dels preus de totes les compravendes d’immobles que es realitzen davant fedatari públic, en funció de les dades de cada immoble que té el Cadastre Immobiliari.

Teòricament  legalment el valor de referència d’un immoble és una de les característiques econòmiques de la seva descripció cadastral.

El valor de referència no superarà el valor de mercat. Per a això, s’aplicarà un factor de minoració en la seva determinació.

Com afecta el valor de referència al valor cadastral? Com afecta el valor de referència a l’Impost sobre Béns immobles?

El valor de referència no afecta al valor cadastral vigent de cap manera.

No té cap efecte en l’Impost sobre Béns immobles, i tampoc en la resta dels impostos que tenen el valor cadastral com a base imposable.

Quina funció té el valor de referència i a quins impostos afecta?

A més de la seva funció descriptiva, el valor de referència de cada immoble servirà com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD) i sobre Successions i Donacions (ISD).

Quan una operació de transmissió d’un immoble estigui subjecta a un d’aquests impostos, el valor de referència d’aquest immoble serà la base imposable de l’impost corresponent.

El valor de referència no pot superar el valor de mercat, per al que s’empren factors de minoració en la seva determinació, de manera que el seu ús com a base imposable no implica un augment de la tributació.

No obstant això, si el valor declarat, el preu o la contraprestació pagada són superiors al valor de referència de l’immoble, es prendrà com a base imposable la major d’aquestes magnituds.

Així, el valor de referència de l’immoble serà la base mínima de tributació en aquests impostos.

A més, en el supòsit de subjecció al ITP i AJD en la modalitat d’actes jurídics de les primeres còpies d’escriptures públiques que tinguin per objecte immobles, quan la base imposable es determini en funció del valor d’aquests, aquest no podrà ser inferior al seu valor de referència.

Finalment, quan el valor de referència hagi estat base imposable en el tribut que greu l’adquisició d’un immoble, aquest es tindrà en compte per a aplicar la regla de determinació de la base imposable de l’Impost sobre el Patrimoni al qual en el seu cas, s’estigui subjecte. Per tant, el valor de referència només podrà afectar l’Impost sobre el Patrimoni en el que es refereixi a immobles adquirits a partir d’1 de gener de 2022, en cap cas al patrimoni preexistent.

Quines diferències existeixen entre el valor cadastral i el valor de referència dels immobles?

El valor cadastral dels immobles s’actualitza, si escau, per les lleis de pressupostos generals de l’Estat, i serveix de base imposable a l’impost sobre béns immobles. És una dada protegida, per la qual cosa no es publica, i la revisió es produeix, en el cas d’immobles urbans, en el marc de procediments de valoració col·lectiva.

El valor de referència dels immobles es determinarà any a any, de forma simultània a tots els municipis, i servirà de base imposable als Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, i sobre Successions i Donacions. No estarà protegit, i es podrà conèixer de forma permanent a la Seu Electrònica del Cadastre.

Com es determina el valor de referència dels immobles?

El valor de referència dels immobles es determinarà, any a any, per aplicació de mòduls de valor mitjà, basats en els preus de totes les compravendes d’immobles efectivament realitzades davant de notari o inscrites al Registre de la Propietat, i obtinguts en el marc dels informes anuals del mercat immobiliari que elabora la Direcció General del Cadastre.

Aquests mòduls s’assignaran als productes immobiliaris representatius per zones del territori anomenades àmbits territorials homogenis de valoració, i es correspondran amb els preus mitjans de les compravendes.

En el cas de béns immobles urbans, la Direcció General del Cadastre calcularà el valor de referència d’un immoble concret a partir del mòdul de valor mitjà aplicable a l’àmbit en què s’ubiqui, tenint en compte les diferències de categories, antiguitat i estat de conservació entre aquest immoble i el producte immobiliari representatiu a què es refereixi el mòdul. Per això s’usarà, transitòriament, la normativa de valoració cadastral.

En el cas de béns immobles rústics sense construcció, el valor de referència es calcularà a partir del mòdul de valor mitjà, en funció de les seves característiques, i dels factors correctors per localització, agronòmics i socioeconòmics que es determinin a l’informe anual del mercat immobiliari corresponent.

En tot cas, a fi que els valors de referència no superin els valors de mercat, s’han d’aplicar els factors de minoració que es determinin mitjançant una ordre ministerial.

Els mòduls de valor mitjà aplicables en cada cas es publicaran anualment, en forma de mapes de valors, a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ). A la dita Seu serà possible consultar els imports dels mòduls, les característiques dels productes immobiliaris representatius, i la delimitació dels àmbits territorials.

La forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul, es detallarà en resolucions anuals de la Direcció General del Cadastre, que també es publicaran a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

Abans de la seva aprovació, aquestes resolucions se sotmeten a un tràmit d’audiència col·lectiva, perquè, conegudes per tots els interessats, puguin formular al·legacions i presentar totes les proves que considerin oportunes.

Una vegada aprovades, i durant el termini d’1 mes, contra aquestes es pot interposar reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Economicoadministratiu Central o, potestativament i amb caràcter previ, recurs de reposició davant la Direcció General del Cadastre.

Què són els mapes de valors publicats a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 14 d’octubre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ) els mapes de valors corresponents als informes del mercat immobiliari d’aquest exercici, de la Direcció General del Cadastre. Aquesta publicació és una exigència legal del procediment de determinació dels valors de referència, i en nom de la transparència, s’acompanya dels informes esmentats.

Els mapes contenen els mòduls de valor mitjà aplicables per a la determinació dels valors de referència dels immobles, a partir de l’1 de gener de 2022, d’acord amb el que s’assenyala mitjançant les resolucions corresponents de la Direcció General del Cadastre a aquest efecte.

Els mapes de valors són el primer pas, i el més important, en la determinació dels valors de referència. Els mapes reflecteixen el comportament de tot el mercat de compravendes d’immobles realitzades davant de notari, de manera que per a l’immoble representatiu en cada àmbit del territori ofereixen el seu valor mitjà.

S’elaboren, any a any, de la manera següent:

  • Immobles urbans.
    • Es divideix el territori de cada municipi en zones anomenades àmbits territorials homogenis.
    • Es defineix el producte immobiliari representatiu en cada àmbit, per a cada ús: immoble les característiques constructives i de superfície del qual són típiques.
    • Es calcula un mòdul de valor mitjà per a cada producte immobiliari, a partir dels preus de totes les compravendes d’immobles produïdes.
    • D’aquesta manera, al mapa urbà residencial, a cada àmbit es mostren les característiques de l’habitatge representatiu, i el valor mitjà en euros per metre quadrat de construcció (en el cas d’habitatges aïllats o aparellats o de pisos) i en euros ( habitatges unifamiliars). En el cas del mapa urbà de garatge-aparcament, a cada àmbit assenyala en euros el valor mitjà de la plaça de garatge típica.
  • Immobles rústics.
    • Es divideix el territori de cada comunitat autònoma en àmbits territorials homogenis: zones geogràfiques que engloben diversos municipis.
    • S’obtenen els mòduls de valor mitjà en euros per hectàrea per cada grup de cultius similars a cada àmbit, a partir dels preus de totes les compravendes produïdes.
    • Així, al mapa rústic, ofereixen, en cada àmbit format per agrupació de municipis, el valor mitjà en euros per hectàrea de cada cultiu representatiu.

Què són les resolucions de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles, publicades a la Seu Electrònica del Cadastre?

El dia 11 de novembre de 2021 s’han publicat a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ), les resolucions següents:

  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles urbans de l’exercici 2022.
  • Resolució de la Direcció General del Cadastre, sobre elements precisos per a la determinació dels valors de referència dels béns immobles rústics de l’exercici 2022.

Aquestes resolucions tenen per objecte detallar la forma d’individualitzar el valor de referència de cada immoble a partir dels mòduls de valor mitjà corresponents, per mitjà de coeficients i regles de càlcul.

Què són els factors de minoració aprovats per l’Ordre ministerial HFP/1104/2021, de 7 d’octubre?

Els factors de minoració són coeficients aplicables a la determinació dels valors de referència individualitzats dels immobles, que garanteixen que aquests no superen els valors de mercat.

Els mòduls de valor mitjà dels mapes de valors per al 2022, a partir dels quals es calculen els valors de referència dels immobles, es corresponen amb els preus mitjans del mercat de compravendes immobiliàries efectivament realitzades al territori.

Els factors de minoració serveixen per absorbir les fluctuacions del mercat que puguin produir-se en l’exercici 2022, i en atenció a l’ús fiscal dels valors de referència com a base imposable dels Impostos sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats i sobre Successions i Donacions, utilitzen en el càlcul individualitzat dels mateixos.

On i com puc conèixer el valor de referència del meu immoble a una data determinada?

Els valors de referència dels immobles estan disponibles a la Seu Electrònica del Cadastre ( www.sedecatastro.gob.es ).

La Seu Electrònica del Cadastre ofereix la possibilitat de consultar i certificar el valor de referència d’un immoble a una data determinada. Per accedir a la consulta, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat, amb certificat digital, o a través de Cl@ve.

En aquesta seu, els titulars cadastrals també poden conèixer els elements que s’han aplicat a la determinació individualitzada del valor de referència dels seus immobles.

Així mateix, els valors de referència són facilitats a través de la Línia Directa del Cadastre (telèfons d’atenció telefònica 91 387 45 50 i 902 37 36 35) i a les Gerències del Cadastre, a les quals es pot acudir prèvia petició de cita a els assenyalats telèfons. Per això, el ciutadà haurà d’identificar-se, per mitjà de les dades del Document Nacional d’Identitat.

Què puc fer si no estic d’acord amb el valor de referència del meu immoble?

La impugnació del valor de referència només es pot produir quan tingui efecte fiscal, i sigui base imposable de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, o sobre successions i donacions.

Si els obligats tributaris consideren que la determinació del valor de referència perjudica els seus interessos legítims, podran sol·licitar la rectificació de l’autoliquidació que hagin presentat o interposar recurs de reposició, davant de l’Administració tributària, o reclamació economicoadministrativa davant del Tribunal Econòmic Administratiu Regional , contra la liquidació que, si escau, els practiqui l’Administració gestora del tribut.

Això no obsta perquè, en qualsevol moment, el titular cadastral presenti declaracions o insti, davant la Direcció General del Cadastre, els procediments cadastrals previstos a la norma.

Per què no hi ha valor de referència del meu immoble en una data determinada? Quins efectes té la inexistència del valor de referència?

Hi ha circumstàncies que impedeixen l’existència del valor de referència.

Aquest fet no té cap efecte, jurídic o fiscal, per ell mateix.

Les causes són de tipus jurídico-tècnic:

No hi ha valor de referència per als immobles que no estiguin inclosos en l’àmbit d’aplicació de la corresponent resolució de la Direcció General del Cadastre sobre elements precisos per a la determinació del valor de referència, o quan concorrin les causes de tipus tècnic que es prevegin a la mateixa.

Importants subvencions per rehabilitacions per estalvi energètic

El RDL 853/21 regula, 6 programes d’ajuts per actuacions de rehabilitació d’immobles amb la finalitat d’obtenir un estalvi energètic. Són d’especial interès pels propietaris d’immobles, el programa d’ajuts destinats a la rehabilitació d’habitatges i el destinat a la rehabilitació d’edificis del que en són beneficiaris les Comunitats de Propietaris i els propietaris d’edificis. També hi ha un programa específic que subvenciona aquets projectes de rehabilitació i la confecció del llibre de l’edifici existent per els mateixos efectes.

Per part de les Cambres de la Propietat de Catalunya s’ha confeccionat un ampli estudi tècnic de les actuacions de rehabilitació que es poden realitzar per tal d’assolir els nivells d’estalvi energètic que exigeixen els diferents programes d’ajuts a la rehabilitació, i un informe detallat dels requeriments, tant subjectius com objectius, que requereixen els diferents programes, les quanties del ajuts que s’hi contemplen, els requeriments d’estalvi que es demanen i el procediment de tramitació dels ajuts.

Actualment s’està pendent de que la Generalitat de Catalunya publiqui la corresponent convocatòria que ha de permetre presentar les sol·licituds als ajuts.

El programa d’ajuts per a la rehabilitació d’habitatges subvenciona en un 40% (amb un màxim de 3.000 €) les actuacions de rehabilitació que es facin en l’habitatge per tal d’obtenir un estalvi d’almenys un 7% de la demanda energètica de calefacció o refrigeració, o una reducció del 30% del consum d’energia no renovable.

A les subvencions s’hi ha d’afegir els beneficis fiscals previstos per aquest tipus d’actuacions amb una deducció en l’IRPF del 20% pel primer dels supòsits d’estalvi energètic o del 40% per les actuacions que assoleixin el 30% de la reducció d’energia no renovable, o la millora en la qualificació del Certificat de Eficiència Energètica situant-se en “A“ o “B”.

El programa d’ajuts a la rehabilitació d’edificis d’habitatges i habitatges unifamiliars va destinat fonamentalment a les comunitats de propietaris i als propietaris de cases unifamiliars, i contempla subvencions de entre el 40% i fins un 80% dels costos imputables a les actuacions, amb imports màxims per cada habitatge de entre 6.300 i 18.800€. Per optar a aquestes subvencions s’ha d’obtenir una reducció del 30% en el consum d’energia no renovable i una reducció de la demanda energètica de calefacció o refrigeració del 25% o el 35% depenent de la zona climàtica.

En quant als beneficis fiscals consisteixen en una deducció del 60% del cost d’aquelles actuacions per les que s’obtingui un 30% de reducció del consum d’energia no renovable o bé s’aconsegueixi una millora en la qualificació del CEE obtenint-se la qualificació “A” o “B”.

És important tenir en compte que els ajuts percebuts per aquests programes, no tributen en el IRPF.

Un altra programa preveu subvencions per a confeccionar el llibre de l’edifici existent per a la rehabilitació i per a l’elaboració de projectes per a la rehabilitació integral d’edificis per obtenir una millora de la seva eficiència energètica requerida en el programa de rehabilitació d’edificis.

Els ajuts per a la confecció del llibre de l’edifici son de 700€ més 60€ per habitatge per unifamiliars i edificis amb menys de 20 habitatges i de 1.100€ més 40 € per habitatge per a plurifamiliars amb més de 20 habitatges, fins a un import màxim de 3.500€. Aquests ajuts es poden incrementar en un 50% si l’edifici no disposa de la ITE.

Els ajuts per la elaboració de projectes de rehabilitació integral son de 4.000€ més 700€ per habitatge per a unifamiliars i edificis fins a 20 habitatges i de 12.000€ més 300€ per habitatge fins a un import màxim de 30.000€.

Altres programes que desenvolupa l’esmentat RDL son: el programa d’ajuts a la construcció d’habitatge de lloguer social en edificis energèticament eficients, el programa de rehabilitació a nivell de barris i el programa de recolzament a les oficines de rehabilitació.

Comunitats: Canvis importants -eficiència i sostenibilitat-

La Generalitat ha modificat la normativa reguladora de la Propietat horitzontal dels edificis situats a Catalunya amb un nou Decret Llei 28/2021 sobre la regulació l’adopció d’acords relatius a millorar l’eficiència energètica dels edificis o sistemes d’energies renovables, facilitant a les comunitats de propietaris poder dur a terme aquestes obres o instal·lacions i, alhora, que puguin beneficiar-se dels fons europeus “Next Generation”, que conté una important partida dirigida a la rehabilitació d’habitatges, millora de l’eficiència energètica i l’establiment d’energies renovables, per fer-les més sostenibles.

Dels fons europeus que seran distribuïts pel govern estatal, corresponen més de 186 milions d’euros a Catalunya i, d’aquests, 32,57 milions es destinaran a subvencionar instal·lacions d’autoconsum.

En resum, les principals modificacions fan referència a:

Quina majoria de propietaris és necessària per adoptar acords relatius a l’execució d’obres i instal·lacions d’infraestructures comunes que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i les energies renovables?

A partir de l’aprovació d’aquest decret llei, aquests acords només requeriran la majoria simple de propietaris que alhora representin la majoria de quotes de participació (art. 553-25.2), excloent aquests acords de la majoria qualificada que fins ara es venia exigint, si afectaven l’estructura o la configuració exterior de l’edifici (article 553-26). També s’enquadren dins d’aquesta majoria simple aquells acords que permetin compartir amb altres comunitats de propietaris la generació d’energies renovables.

Si la comunitat de propietaris ha d’acudir a finançament extern per a l’execució d’aquestes obres o instal·lacions, quina majoria es necessita?

La subscripció de contractes de finançament per part de la comunitat per fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o instal·lacions que millorin l’eficiència energètica o hídrica dels edificis i energies renovables requereix l’aprovació de l’acord per majoria simple de propietaris que representin majoria de quotes, llevat que aquests contractes de finançament tinguin un termini d’amortització superior als quinze anys, cas en què es requerirà la majoria qualificada de 4/5 de propietaris que al seu torn representin 4/5 parts de quotes.

Què passa amb el propietari o propietaris dissidents?

El Decret llei estableix un límit a l’obligació dels propietaris de contribuir a la despesa que comporta l’execució de les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar equips d’energies renovables d’ús comú, de manera que quan la repercussió de la despesa excedeixi de les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, una vegada descomptades les subvencions o ajudes públiques que els pugui correspondre, els propietaris que hagin votat en contra no queden vinculats per l’acord (art. 553-30.4). Amb això s’intenta protegir propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin votat en contra expressament.

Què passa si per a l’execució d’aquestes obres es veu afectada una instal·lació o un equip d’ús privat?

La modificació també afecta les instal·lacions privatives dels propietaris, de manera que, encara que hagin estat prèviament autoritzades per la junta, si resulten incompatibles amb la infraestructura o l’equip d’ús comunitari a instal·lar, preval l’interès de la comunitat sobre el particular, encara que la comunitat haurà de fer-se càrrec del trasllat o retirada de les instal·lacions o sistemes particulars i indemnitzar el dany que comporti els propietaris (553-42).

Puc instal·lar al meu espai d’ús privatiu infraestructures o equips de millora d’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energies renovables per a benefici particular?

Sí. El Decret llei recull la possibilitat dels propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns, com poden ser els patis, terrasses, cobertes, jardins…, per instal·lar-hi infraestructures o equips en benefici particular, sempre que sigui amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables.

Necessito l’autorització prèvia de la junta de propietaris?

No. Els propietaris interessats només hauran de presentar un projecte tècnic al president o a l’administració trenta dies abans de l’inici de les obres, i no requereixen d’acord previ de la junta. (art. 553-42). En aquest cas, les despeses de conservació i manteniment d’aquestes infraestructures corresponen al propietari o propietaris que se’n beneficiïn.

Ajuts a les Comunitats de propietaris?

A l’espera que les transferències econòmiques perquè els ajuts a la rehabilitació procedent dels fons europeus puguin atorgar-se com més aviat millor, de moment els únics ajuts a què ja poden accedir les comunitats de propietaris són les bonificacions fiscals que va incloure el Govern a la normativa que regula els ajuts dels fons europeus per millorar leficiència energètica dhabitatges i edificis. Unes mesures recollides al Reial decret llei 19/2021, de 5 d’octubre.

A més de les deduccions que hi ha per rehabilitar habitatges de forma individual, els propietaris d’habitatges ubicats en edificis d’ús predominant residencial on s’hagin dut a terme obres de rehabilitació energètica des de l’entrada en vigor del Reial decret llei 19/2021 , de 5 d’octubre, es poden deduir el 60% de les quantitats satisfetes durant aquest període per aquestes obres, fins a un màxim de 15.000 euros.

Quines obres tenen la consideració d’obres de rehabilitació energètica?

Segons la normativa, “tindran la consideració d´obres de rehabilitació energètica de l’edifici aquelles en què s’obtingui una millora de l’eficiència energètica de l’edifici en què s’ubica l’habitatge, havent d´acreditar-se amb el certificat d’eficiència energètica de l’edifici expedit pel tècnic competent després de fer-ne una reducció del consum d’energia primària no renovable, referida a la certificació energètica, d’un 30% com a mínim, o bé, la millora de la qualificació energètica de l’edifici per obtenir una classe energètica «A» o «B», a la mateixa escala de qualificació, respecte de l’expedit abans de l’inici de les mateixes.

La normativa assimila a habitatges les places de garatge i trasters que s’hi haguessin adquirit. No donaran dret a practicar aquesta deducció per les obres realitzades a la part de l’habitatge que es trobe afecta una activitat econòmica.

Quins són els períodes impositius que permeten la deducció?

La deducció es practicarà en els períodes impositius 2021, 2022 i 2023 en relació amb les quantitats satisfetes en cadascun, sempre que s’hagi expedit, abans de la finalització del període impositiu en què es practicarà la deducció, l’esmentat certificat deficiència energètica.

Què es consideren quantitats satisfetes per a les obres de rehabilitació energètica?

En termes generals, la normativa estableix que “es consideraran com a quantitats satisfetes per les obres realitzades aquelles necessàries per a la seva execució, incloent-hi els honoraris professionals, costos de redacció de projectes tècnics, direcció d’obres, cost d’execució d’obres o instal·lacions, inversió en equips i materials i altres
despeses necessàries per al desenvolupament, així com l’emissió dels certificats d’eficiència energètica corresponents”.

En tot cas, aclareix, “no es consideraran en les quantitats esmentades els costos relatius a la instal·lació o substitució d’equips que utilitzin combustibles d’origen fòssil.
Tractant-se d’obres dutes a terme per una comunitat de propietaris la quantia susceptible de formar la base de la deducció de cada contribuent vindrà determinada pel resultat d’aplicar a les quantitats satisfetes per la comunitat de propietaris a què fa referència el paràgraf anterior, el coeficient de participació que hi tingués”.

Plaques fotovoltaiques i IVA

Quin tipus impositiu s’ha d’aplicar, el 10% o el 21%?


Sobre aquesta qüestió, la Direcció General de Tributs de l’Estat (DGT), en la consulta vinculant V2068-21,  ha  dictaminat que el tipus reduït del 10% en la instal·lació de plaques solars en un habitatge habitual només es pot aplicar si les obres tenen la consideració d’obres de reparació i renovació, i l’aportació de materials no supera el 40% del cost total de l’obra.

Si les obres no tenen aquella consideració,  el tipus impositiu és del 21%

La DGT considera inclosa dins del concepte d’obres de renovació i reparació la instal·lació de plaques solars en l’habitatge, sempre que:

a. el destinatari de les obres sigui una persona física (que no actuï com a empresari o professional) i utilitzi l’habitatge per al seu ús particular (també podrà ser una comunitat de propietaris).

b. que la construcció o rehabilitació de l’habitatge hagi conclòs al menys 2 anys abans de l’inici de la instal·lació de les plaques.

c. que la persona que realitzi les obres no aporti materials per a la seva execució o, en cas de què els aporti, el seu cost no excedeixi del 40% de l’obra.

Podeu trobar la Consulta vinculant de la DGT en aquest enllaç (premeu aquí)

La “nova” plusvàlua: Càlculs i antecedents

Publicat al BOE de 9/11/2021,  el Real Decret-Llei 26/2021, “de 8 de novembre, pel qual s’adapta el text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, aprovat pel Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, a la recent jurisprudència del Tribunal Constitucional respecte de l’Impost de la Plusvàlua municipal (Impost municipal  sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana). Tinguem en compte que la sentència s’ha publicat al BOE  del dia 25/11/2021 i per  tant, a partir d’aquest moment té els ctes previstos a la llei (l’art. 38 de la LO del TC determina que: “Las sentencias recaídas en procedimientos de inconstitucionalidad tendrán el valor de cosa juzgada, vincularán a todos los Poderes Públicos y producirán efectos generales desde la fecha de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado»”).

El Govern central, via Decret-llei, sense tramitació parlamentària, va decidir obviar el debat legal i  garantir els ingressos dels Ajuntaments, però amb una norma que deixa a més molts dubtes (ja que s’evidencia de forma clara la doble tributació dels possibles guanys en la transmissió immobiliària,  que tributen per IRPF i que també ho són per plusvàlua i que l’impost municipal fins ara dissimulava). És dubtòs, molt dubtòs, que pugui haver-se fet la modificació per via de decret-llei i més si tenim en compte que el Decret -llei es publicà abans de la sentència.

Des de quan s’aplicarà la nova normativa?
La seva entrada en vigor és a partir del mateix dia 10/11/2021.

Els Ajuntaments han d’adaptar les seves ordenances fiscals en els propers 6 mesos.

Mentre podran liquidar l’impost d’acord amb el que s’estableix al Decret-Llei.

Tindrà caràcter retroactiu?
No, no tindrà efectes retroactius, per la qual cosa les operacions dutes a terme entre el 26/10/2021 i  el 10/11/2021, no serien subjectes a l’impost, en principi, però ja veurem que es determina.

Quins canvis s’introdueixen?

  1. El primer és la tributació de plusvàlues generades en períodes inferiors a l’any. El RDL imposa la tributació d’aquelles operacions de venda, herència i donació, sempre i quan generin un guany patrimonial, encara que no hagi transcorregut un any des de la última transmissió.
  2. El segon  és la possibilitat d’optar entre dos sistemes, perquè així ho imposava la pròpia Sentència del Constitucional en determinar que no podia limitar-se el càlcul de la plusvàlua a un únic mètode.
    Els dos sistemes que s’articulen, són l’anomenat objectiu i el que respón a la plusvàlua realment generada.
    • Sistema “Objectiu”: és el mateix que fins ara es venia aplicant, consistent en què la base imposable de l’impost és el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació, però aplicant uns nous coeficients que vénen ja fixats pel propi Decret i que s’aniran actualitzant (0,14 per a les plusvàlues generades en menys d’un any fins a 0,45 per a les de 20 anys o més – veure taula-), limitant la capacitat dels Ajuntaments a l’hora d’aprovar-los ja que només podran corregir-los a la baixa (en fins a un 15%) en funció del seu grau d’actualització (segons el govern “garanteix que el tribut s’adapti a la realitat immobiliària de cada municipi”).
    • Sistema de “Plusvàlua real”: que es podrà emprar en aquelles transmissions d’un immoble en els quals hi hagi sòl i construcció. Aquí, la plusvàlua real del terreny equivaldrà a la diferència entre el preu de venda i el d’adquisició després d’aplicar-li la proporció que representa el valor cadastral del sòl sobre el valor cadastral total. És a dir que es tributarà en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió d’un immoble i que es determinarà per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.

Aquests càlculs podran ser objecte de comprovació per part dels Ajuntaments, d’acord amb una novetat que introdueix la norma.

Hauré de tributar encara que no hi hagi un guany patrimonial?
No. Es segueix el mandat del Tribunal Constitucional en la seva sentència 59/2017 de no sotmetre a tributació aquelles situacions d’inexistència d’increment de valor dels terrenys. Per a això, s’introdueix un nou supòsit de no subjecció a l’impost per a les operacions en què es constati, a instàncies del contribuent, que no s’ha obtingut un increment de valor.

Que hauré de fer per no tributar en cas de no tenir guany patrimonial?
L’interessat haurà d’acreditar la inexistència d’increment de valor tot declarant la transmissió, i haurà d’aportar tots els documents relatius a la transmissió i l’adquisició. Per a constatar la inexistència d’increment de valor, com a valor de transmissió o d’adquisició es prendrà el que sigui major d’entre el que consti en el títol que documenti l’operació o el comprovat, en el seu cas, per l’Administració Tributària, d’acord amb la nova facultat que s’atorga als Ajuntaments.

____________________________________________

 

ANTECCEDENTS IMMEDIATS D’AQUESTA QÜESTIÓ PER MAJOR INFORMACIÓ DE LES PERSONES QUE SEGUEIXEN EL TEMA

El Tribunal Constitucional ha emès una nota de premsa (26/10/2021), anunciant que ha declarat la inconstitucionalitat i nul·litat de la plusvàlua muncipal.

Considera que la llei estableix un mètode falsament objectiu de determinació de l’impost , ja que la quota a pagar no va en funció d’un increment o no de valor, sinó simplement prenent com a base el valor cadastral del sòl.

Realment, és penós que s’hagi tardat des del 1988 a adonar-se’n.

S’ha tardat  33 anys, a manifestar-se sobre un impost que va nèixer per tal que el ciutadà pagui, no en funció de la seva capacitat econòmica, no en funció d’un guany per augment de valor (que a més ja es tributa per IRPF), sinó en base a un valor administratiu que fixa el cadastre (que és el valor cadastral del sòl).

Aquest impost es paga en tota transmissió, sigui per venda, herència o donació.

A l’actualitat, per exemple, així com l’aplicació de bonificacions o reduccions fa que en algunes herències es pagui poc o no es pagui impost de successions (ja que, per exemple, si a l’herència hi ha el valor del pis o casa que era el domicili habitual del difunt, hi ha una bonificació del 95%), en canvi pugui haver-se de pagar varis milers d’euros a l’Ajuntament, en concepte de plusvàlua, que a més han reduit molt les bonificacions que abans hi havia en el cas d’aquell domicili habitual del difunt o difunta.

Assistirem aquests dies a una cerimònia de greuges dels Ajuntaments, que tot i sabent que es tractava d’un impost injust, es queixaran per no poder seguir cobrant un impost tant injust al ciutadà.

Doncs bé, mitjançant aquesta sentència, el Tribunal Constitucional ha declarat nul el mètode objectiu per determinar la base imposable d’aquest impost i per tant, els Ajuntaments no el podran cobrar quan es publiqui.

Ara bé, la sentència encara no s’ha publicat al BOE, motiu pel qual encara no és d’aplicació.

Un cop publicada, els Ajuntaments no podran liquidar el citat impost amb la metodologia que ha estat declarada nul·la.

El Tribunal Constitucional declara que NO hi haurà retroactivitat per a les liquidacions prèvies d’aquest impost, però ha de tenir-se en compte que les que s’hagin reclamat i no hi hagi sentència ferma, podrà al·legar-se la nul·litat de la liquidació de l’Impost.

Ja hem rebut consultes sobre si aprofitar l’avinentesa i procedir a fer vendes que ja s’havien previst, coincidint amb la publicació de la sentència, mentre no hi hagi normativa nova, per aprofitar el buit legal i evitar caure en la injusta aplicació de l’impost.

També hem rebut consultes sobre si, publicada la sentència, cal declarar-la a l’Ajuntament i no pagar o pagar i reclamar el pagat, anunciant-ho en fer la declaració.

S’ha acabat la rebaixa forçada de lloguers

Amb molta alegria podem informar que el Tribunal Constitucional ha tombat la llei de Contenció de Rendes, que tothom sabíem que era inconstitucional per manca de competència del Parlament de Catalunya per regular-ho.

Si vol accedir a la sentència pot fer-ho prement aquest enllaç.

Mantenim el text que teníem publicat, ja que era de sobres coneguda la manca de constitucionalitat de la limitació:


El dia 22 de setembre de 2020, entrà en vigor la regulació de preus de lloguer aprovada pel Parlament de Catalunya (pot trobar-ne la llei en aquest enllaç), que s’ha modificat segons expliquem al final de la pàgina.

Pot ser que sigui declarada inconstitucional pel TC en quant entra en col·lisió amb l’article 17.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que determina la llibertat de pacte entre les parts en la determinació de la renda.

El Consell de Garanties Estatutàries de Catalunya va assessorar sobre la seva inviabilitat jurídica.

Les principals preguntes/consultes que se’ns fan són les següents:

A quines poblacions afecta?
Afecta a Terrassa, Sant Cugat i Rubí, pel que fa a les ciutats de la nostra demarcació (també a Sabadell i d’altres de la demarcació sabadellenca). I això malgrat que Terrassa està per sota de la mitjana de les ciutats de més de 70.000 habitants (segons informe que pot veure prement aquí).

A quins habitatges afecta ?

  • A aquells habitatges que constitueixin la residencia permanent de l’arrendatari.
  • Queden exclosos d’aquesta regulació, els habitatges nous o procedents de gran rehabilitació, durant el 3 primers anys des de la finalització de la construcció, els arrendaments anteriors a l’1 de gener de 1995, els arrendaments d’Habitatges de Protecció Oficial, els habitatges de xarxes publiques d’habitatge social i els habitatges segons condicions d’arrendament de lloguer social obligatori.

Com s’ha de determinar la Renda Inicial en els nous contractes de lloguer ?

El preu màxim que es pot concertar és el menor dels preus entre:

  1. El que resulti de l’Índex de referència, el mitjà (preu m2 x superfície útil). Premi aquí per calcular-ho
  2. El preu que consti en el darrer contracte d’arrendament que s’hagi fet d’aquest habitatge ( si el contractes son posteriors al 22 de setembre de 2015 ) actualitzat amb l’index de garantia de competitivitat (IGC).

Variacions sobre el preu de referència:

  • Si s’hi ha fet obres de millora amb posterioritat a la formalització del darrer contracte d’arrendament, es pot incrementar la renda amb un import anual que es el resultat d’aplicar sobre l’import invertit, el percentatge corresponent al preu legal del diner incrementat en 3 punts.
  • Per característiques especifiques de l’habitatge (mínim 3). Les parts poden concertar un Increment o un decrement de preu del 5% en funció d’aquestes característiques especifiques: ascensor, aparcament, moblat, calefacció o refrigeració, ús de zones comunes jardí, terrat, piscina (o altres equipaments comunitaris), consergeria, vistes especials.
  • Habitatges de nova construcció, durant els 3 primers anys no els es d’aplicació aquesta llei de contenció de preus, i els primers 5anys a comptar des de el final d’obra, el preu es pot ajustar fins a l’àrea superior del índex de referència.
  • Si es realitzen obres de millora amb contracte vigent (no les de manteniment i conservació), finalitzat el període de pròrrogues obligatòries del contracte, es pot incrementar la renda amb l’import resultant d’aplicar a l’inversió realitzada l’interès legal del diner incrementat en 3 punts.

Regim especial per a propietaris amb ingressos reduïts.

Queden exclosos de la determinació del preu màxim de lloguer segons l’index de referència, aquells propietaris arrendadors que els ingressos de la seva unitat familiar no superi 2,5 vegades l’IRSC. Tanmateix els hi segueix sent d’aplicació la limitació en quant que el preu d’un nou contracte no pot superar el preu establert en el contracte anterior si aquests té una antiguitat inferior als cinc anys. No serà d’aplicació aquesta excepcionalitat si els ingressos de l’arrendatari no supera els 3,5 els IRSC.

Com s’actualitza la renda inicial ?
No hi ha cap variació al respecte, s’aplica l’article 18 de la LAU.

Que es pot repercutir als arrendataris?
No hi ha cap variació, per acord de les parts, es poden repercutir a l’arrendatari les despeses generals i serveis individuals segons determina la LAU.

Obligacions formals
En l’oferta que es faci de l’habitatge en arrendament, cal que hi consti l’índex de referència del preu de lloguer i si s’escau la renda del darrer contracte de lloguer.

Si la renda ve determinada per un contracte anterior, l’arrendador ha d’informar per escrit a l’arrendatari de la data i l’import de la renda anterior i justificar l’establiment de la nova renda.

En el contracte d’arrendament cal adjuntar al contracte el document del preu de referència a la data del contracte.

Els incompliments de la llei queden afectats amb el règim sancionador de la llei de l’Habitatge (a tenir en compte que és aplicable la normativa de sancions prevista en aquella llei, que estableix que la sanció mínima mai pot ser inferior a 3.000 € i que la màxima en infraccions molt greus pot arribar al 900.000 €).

Novacions
Si es fan novacions de preu o de durada en els contractes vigents a l’entrada en vigor d’aquesta norma, els hi és d’aplicació la determinació dels preus màxims d’aquesta nova normativa.

Última novetat de desembre de 2020:

La darrera mesura urgent aprovada pel Govern de Catalunya que limita més la llibertat de pactar els lloguers entre arrendadors/es i llogaters/res.

Es tracta del Decret-llei 50/2020, de 9 de desembre (DOGC 11/12/2020). Per accedir-hi, premi aquest enllaç

 

En ell s’estableix que els arrendadors no podran repercutir als llogaters les despeses generals i els serveis individuals de l’habitatge (per exemple, despeses comunitàries o assegurança de la llar, entre d’altres) si aquesta repercussió no es va pactar en el contracte d’arrendament precedent, en el cas d’existir, si aquest es va signar amb posterioritat al dia 22 de setembre de 2015 -cinc anys anteriors a la data d’entrada en vigor de la llei de contenció de rendes de Catalunya.

Quan ens afecta la norma?

Afecta als nous contractes d’arrendament d’habitatge i les pròrrogues que es signin a partir del dia 12 de desembre de 2020 -data d’entrada en vigor d’aquest Decret Llei.

Supòsits en els que es pot trobar l’arrendador:

  1. Què passa si el contracte anterior es va signar abans del dia 22 de setembre de 2015?

En aquest cas, l’arrendador podrà repercutir les despeses generals i els serveis individuals sempre i quan s’indiqui de manera expressa en el nou contracte d’arrendament d’habitatge o pròrroga. Caldrà indicar de manera desglossada i diferenciada a la renda els imports a què es refereixen. El llogater ha de conèixer exactament la xifra que haurà de pagar per aquests conceptes.

2. Què passa si el contracte anterior es va signar amb posterioritat al dia 22 de setembre de 2015 i ja estava repercutint les despeses generals i els serveis individuals de l’immoble?

En aquest cas, la norma ens permet seguir repercutint les despeses generals i els serveis individuals. Ara bé, caldrà indicar-ho de manera clara i precisa en el nou contracte d’arrendament o pròrroga convencional.

 

  1. Què passa si el contracte anterior es va signar amb posterioritat al dia 22 de setembre de 2015 i no estava pactada la possibilitat de repercutir aquestes despeses, però ara sí vull que ho pagui?

Malauradament, en aquest cas, no es podrà pactar que el llogater assumeixi el pagament de les despeses ni dels serveis individuals en el nou contracte d’arrendament o document de pròrroga. La norma ho prohibeix expressament.

 

Per tant, si bé és cert, que des de Cambra, hem estat recomanant que l’arrendador repercuteixi, de manera diferenciada a la renda: les despeses comunitàries, l’assegurança de la llar, etc., tal i com ho permet fer la Llei d’Arrendaments Urbans, a partir d’ara, si vam signar un contracte d’arrendament d’habitatge amb posterioritat al 22 de setembre de 2015 i en el seu redactat no es va pactar aquesta possibilitat, ara tampoc podrem repercutir-les.

 

Des de Cambra, pensem que només es podrà repercutir l’IBI i les taxes municipals, de forma diferenciada a la renda, ja que el text d’aquest Decret Llei només es refereix a les despeses generals de l’immoble i als serveis individuals però, en cap cas, als tributs o taxes. En aquest mateix sentit, la Llei d’Arrendaments Urbans estatal de 24 de novembre de 1994 – modificada l’any 2019- ( Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo) regula separadament les despeses generals del tributs com a conceptes repercutibles.

 

En conseqüència, podem entendre que la regulació del Decret Llei no afecta a la repercussió de l’IBI o taxes municipals que sí es podran repercutir.

Posem a la seva disposició els nostres serveis jurídics per aclarir qualsevol dubte que els pugui oferir aquesta nova regulació

Sancions

Cal tenir en compte que el control de l’incompliment de la norma en matèria de contractes correspon als ajuntaments. En cas que no ho facin, la Generalitat actuarà sancionant de manera subsidiària i potestativa.

Revisió exhaustiva de contractes

Les multes als propietaris poden anar de 3.000 a 90.000 euros, segons la gravetat de la infracció.

  • Infracció greu, sancionable amb una multa d’entre 9.000 i 90.000 euros, el fet d’establir una renda de lloguer superior en un 20% a la marcada per l’Índex.

  • Infracció lleu, sancionable amb una multa de 3.000 a 9.000 euros, que la renda superi el preu establert per l’Índex en un tant per cent inferior al 20%, així com el fet de no adjuntar al contracte o no facilitar a l’arrendatari el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l’índex corresponent a un habitatge anàleg.

IPC +10’55 % lloguers/avui (setembre 2022)

+10’55 % 

És l’últim publicat (13/9/2022)  pel  període agost 2022-2021

 

Actualització de la renda en els arrendaments immobles (pisos, locals comercials, pàrquings).

L’evolució als darrers anys és la que resulta d’aquest gràfic

 

Temporalment es limita respecte d’habitatges,  l’actualització dels lloguers a l’IPC (pot ampliar informació en aquest enllaç)

La majoria de contractes d’arrendament preveuen que la renda de lloguer pactada s’actualitzi anualment d’acord amb algun índex, el més habitual és l’índex general de preus al consum i d’aquesta manera es revalora l’import del lloguer pactat inicialment en el contracte.

Per facilitar aquesta actualització, li proporcionem un enllaç  al web de l’Institut Nacional d’Estadística que li permetrà d’obtenir l’import de la renda actualitzada.Tan sols cal introduir l’import de la renda actual i el període que es vol actualitzar i obtindrà immediatament el nou import actualitzat i la variació percentual aplicada.

 Càlcul IPC renda lloguer

Si el seu contracte de lloguer preveu un sistema d’actualització diferent a l’aplicació de l’IPC índex general, o té qualsevol altre dubte referent al seu contracte posi’s en contacte amb els nostres serveis jurídics, podem ajudar-lo a fer les actualitzacions corresponents de la renda segons les estipulacions del seu contracte.

D’altra banda, recordem que a partir de l’1 d’abril de 2015 hi ha un canvi importantíssim a la normativa d’aplicació de l’IPC o no o l’IGC (Índex de Garantia de Competitivitat) que consisteix en:

Nou índex de referència en actualitzacions dels lloguers:  Índex de Garantia de Competitivitat (IGC)

 

L’1 d’abril de 2015 va entrar en vigor  la Llei 2/2015, de 30 de març, de desindexació de l’economia espanyola, que afecta els contractes d’arrendament signats a partir d’aquesta data.

 Estableix que: 

Si no hi ha pacte exprés, no es podrà revisar el lloguer.

Si es pacta expressament algun mecanisme de revisió de valors monetaris, però no es detalla l’índex o la metodologia, la renda es revisarà cada any però només segons la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat (IGC) en la data de cada revisió, prenent com a mes de referència per a la revisió el que correspongui a l’últim índex publicat en la data de renda es revisarà en cada anualitat revisió del contracte.

 Què és l’IGC?


Si l’IPC (índex de preus de consum) és un índex que inclou una cistella amb els productes més representatius de l’economia, l’IGC tindrà com a base l’IPC de l’eurozona, al qual es restarà un factor corrector que reflectirà la pèrdua de competitivitat produïda des de 1999, quan Espanya va entrar a la UEM amb uns tipus de canvi irrevocables per a la seva moneda. A més, per fer-ho més estable, aquest IGC tindrà un topall del 2% i un mínim del 0%.


A partir d’ara, per revisar la renda d’un arrendament d’habitatge, haurem de tenir molt en compte la data del contracte:


Contractes posteriors a l’1 de gener de 1995 i anteriors al 6 de juny de 2013


En aquests contractes la revisió de la renda està marcada per l’IPC general, establert per la LAU de manera obligatòria durant els cinc primers anys del contracte. Solament a partir del sisè, les parts podien pactar un criteri diferent per dur a terme l’actualització, però durant aquest primer període de cinc anys no podien establir una altra fórmula. En aquests contractes es va aconseguir un avenç important, que evita una menor pèrdua del temps de revisió, perquè no pren la dada de l’IPC del mes del contracte, en la primera revisió, sinó la que hagi estat publicada en el moment que correspongui revisar.


Contractes posteriors al 6 de juny de 2013 i anteriors a l’1 d’abril de 2015


Amb la reforma de la LAU 29/94 per la Llei 4/2013, l’article 18 va ser modificat i va establir llibertat de pacte entre arrendador i arrendatari per a la revisió de la renda d’acord amb “els termes pactats per les parts”, indicant que, només a falta de pacte, s’aplicaria l’IPC publicat per l’INE. Per tant, en aquests contractes la revisió de la renda ja no està marcada per l’IPC. No és obligatori acudir a aquest índex en concret durant els tres anys de durada, sinó que tan sols s’acudeix a aquesta dada si les parts no n’han fixat cap.


Contractes posteriors a l’1 d’abril de 2015


Amb l’entrada en vigor l’1 d’abril de 2015 de la Llei de desindexació de l’economia espanyola, s’han introduït força canvis en l’article 18, que s’han de tenir en compte.

Continua regint la voluntat de les parts i es revisarà la renda en els termes pactats. Ara bé, si no existeix tal pacte, no hi haurà cap revisió. Amb la normativa anterior, calia un pacte entre arrendador i arrendatari, però a falta d’aquest s’aplicava sempre l’IPC.

En aquests contractes, en el cas que l’arrendador i l’arrendatari hagin estipulat la revisió de la renda però no el sistema o índex a considerar, s’aplicarà el nou IGC, índex de garantia de competitivitat, i no l’IPC.

És a dir, se substitueix l’aplicació de l’IPC per l’IGC per a l’actualització de la renda del contracte d’arrendament d’habitatge.

Fiança del lloguer: Dipòsit i retorn

Llegir més

Tornar la fiança al llogater?

      

Llegir més

Documents necessaris per vendre un habitatge

Si està pensant en vendre el seu habitatge, a la Cambra en podrà obtenir tots els documents imprescindibles i també gestionem la venda.

Si es planteja vendre l’habitatge, potser desconeix que obligatòriament li caldrà disposar d’un seguit de documentació que acrediti, al comprador, aspectes bàsics de la situació jurídica i tècnica de l’habitatge.

La documentació és la següent:  

  • La cèdula d’habitabilitat

La cèdula d’habitabilitat és el document expedit per l’Administració (Generalitat de Catalunya) que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residir-hi persones, bàsicament conté les següents informacions: l’adreça, les estances, la superfície útil, i el nombre de persones màxim que hi puguin residir.

Els passos a seguir per a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat són els següents:

1. Visita d’inspecció a l’immoble per part d’un tècnic ( arquitecte o Arquitecte tècnic )

2. Emissió, per part del tècnic, del certificat.

3. Visat del certificat al col·legi professional.

4. Sol·licitud i pagament de les taxes al Departament d’Habitatge de la Generalitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge (per a més informació premi aquí).

  • Certificat d’eficiència energètica: 

Aquest certificat consisteix en fer, per part d’un arquitecte/arquitecte tècnic/enginyer una avaluació de l’habitatge i del seu comportament energètic potencial, s’analitzen els tipus de tancaments (finestres, balconades, tipus de vidres…), les parets exteriors (si disposa de cambra d’aire, d’aïllament…), el sistema de calefacció i d’aigua calenta, etc. El certificat consisteix en una diagnosi del comportament energètic del nostre habitatge, no només ens diu l’estat actual, sinó que ens dóna recomanacions puntuals per reduir el consum i millorar el nivell de confort.

L’informe fixa la qualificació energètica de l’habitatge, que va de la A a la G, tal com es fa amb els electrodomèstics, i es proposen mesures per tal de millorar-ne el comportament energètic.

És obligatori disposar del CEE no tan sols en el moment de la venda de l’habitatge, sinó també des del moment que s’inicia el seu oferiment mitjançant publicitat. Tan sols queden alliberats d’aquesta obligació, els habitatges, si es ven tot l’edifici per tal d’enderrocar-lo o rehabilitar-lo.  Les vendes parcials del edifici en tot cas requeriran disposar del Certificat. Contràriament els locals sense condicionar que es venen sense llicència d’activitat, no necessiten disposar de certificat per realitzar la compravenda, per aquests supòsits hi ha una declaració d’excepcionalitat (per a més informació premi aquí).

  • La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE):

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres)  els  elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació (per a més informació premi aquí). 

 

  • Certificat de deutes amb la Comunitat:

 

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador (per a més informació premi aquí).

Altres documents a lliurar al comprador en el moment de la compravenda:

–  Nota simple informativa del Registre de la Propietat (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

– Escriptura d’obra nova i divisió Horitzontal amb els Estatuts de la Comunitat.

–  Documentació necessària per a contractar els subministres (Butlletins, si s’escau ) – (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

ITE: Certificat d’aptitud per vendre un pis

Llegir més

Certificació energètica i multes

 

Llegir més

Cèdula d’habitabilitat

Llegir més

Reclamar el lloguer impagat

Tot propietari vol que el llogater li pagui i la morositat li preocupa.

L’últim any la morositat ha augmentat en un 8’45 %, segons l’estudi publicat pel fitxer d’inquilins morosos (FIM).

A la Cambra l’assessorem, li fem el millor contracte de lloguer i pot llogar segur contractant per molt poc cost l’assegurança especial.

L’impagament no és justificable.

Tot i estudiar la solvència del llogater i prenent mesures per prevenir l’impagament (avaladors, assegurança o diners com a garantia addicional), ens podem trobar amb què finalment el llogater no pagui el lloguer.

L’obligació principal de tot llogater  és fer front al pagament de la renda mensual dins el termini pactat en el contracte.

Com hem de procedir?

Davant el primer impagament s’han de prendre les mesures necessàries per recuperar els imports deguts i en el seu cas, l’habitatge.

Requeriment de pagament

Si ja s’ha produït l’impagament de rendes, no és necessari esperar més temps. En realitat des del primer mes impagat ja podem iniciar el procediment judicial, així que el més recomanable en aquest cas és efectuar un requeriment previ enviat per conducte fefaent a l’arrendatari reclamant-li les quantitats degudes i indicant-li el termini màxim per efectuar-ne l’abonament.

Demanda de desnonament

Si ja s’ha notificat el requeriment de pagament, ha passat el termini atorgat a l’arrendatari i aquest no ha pagat el deute, es pot instar el corresponent desnonament judicial, procediment pel qual és necessari advocat i procurador.

Si és aquest el seu cas, no dubti en consultar-nos.

El departament jurídic de la Cambra l’assistirà amb un cost bonificat del 20% per als propietaris socis.

L’acompanyarem durant tot el procés fins a recuperar la possessió legal del bé immoble.

1- Un cop presentada la demanda, el Jutjat atorga al demandat un termini de 10 dies durant els quals pot fer el següent:

  1. Desallotjar l’immoble
  2. Abonar el deute
  3. Oposar-se a la demanda amb advocat i procurador. (En aquest supòsit es celebraria la vista pública o judici i s’hauria d’esperar al resultat de la sentència)

2- L’arrendatari és desnonat

El termini aproximat des que s’interposa la demanda fins que finalment es produeix el desnonament és aproximadament de 6 mesos si no hi ha impedimentes (sol·licitud de justícia gratuïta, no localització del llogater, etc).

Si vol iniciar el procediment  o consultar sobre què ha de fer, premi aquí

Estafes de fiances i apropiacions a Comunitats

La Cambra considera necessari alertar i advertir als propietaris i propietàries sobre el creixement d’apropiacions indegudes de fiances de contractes de lloguer,  en clar abús de confiança i falsedats documentals.

Aquesta és una qüestió recurrent sobretot quan el sector immobiliari es refreda, com és el moment actual i  les operacions immobiliàries minven i els operadors veuen afectats els ingressos que esperaven aconseguir.

En diverses ocasions s’han personat a les nostres oficines propietaris afectats que havien confiat en intermediaris diversos la tramitació del contracte de lloguer i el dipòsit de la fiança, i que s’assabenten que els han enganyat i que l’intermediari s’ha apropiat dels diners i no ha dipositat la fiança a la Cambra.

En algunes ocasions s’ha falsificat el logotip i dades de la Cambra, per simular que s’ha fet la fiança.

Cal recordar que la Cambra és la única entitat col·laboradora de l’Institut Català del Sòl  en tota la Comarca de Terrassa amb Conveni vigent amb l’Incasòl.

La Cambra té interposades diverses querelles per fets d’aquest tipus, per la falsificació de la imatge de la Cambra i els seus signes distintius (logo, nom, etc.).

Però s’ha de tenir present que si l’intermediari no fa el dipòsit de la fiança, es tracta d’una apropiació de diners que s’ha fet al propietari, abusant de la seva confiança i per tant la reclamació judicial l’ha de fer el mateix propietari (a la Cambra orientem i ajudem al propietari, des del departament jurídic en aquestes gestions), ja que ni l’Incasòl ni la Cambra no poden reclamar els diners.

Per aquest motiu, recomanem als propietaris i propietàries amb contractes de lloguer que tinguin dubtes sobre si s’ha fet o no la fiança que ens facin la consulta.

La consulta la poden fer presencialment a les nostres oficines portant el contracte de lloguer del que es tracti; i, també  per correu electrònic a l’adreça info@cambrapropietat.com, adjuntant una còpia del contracte d’arrendament en format pdf i identificant-se com a arrendador o arrendadora de la finca de la que es tracti). Els hi contestarem en el termini de 48 hores.

D’altra banda, també les Comunitats de propietaris han d’estar alertades per possibles apropiacions del seus fons. Aquests dies surt a la premsa el cas d’una administració de finques, que s’apropiava de diners de les Comunitats que administrava (Diari de Terrassa de 12/11/2019, pàgina 13). Aquest cas és paradigmàtic de la manca d’eficàcia dels Jutjats en atendre les reclamacions, ja que es tracta d’apropiacions de fa 7 ó 8 anys i que encara s’estan jutjant.

Tinguem en compte que avui en dia, de l’administradora de finques que s’està jutjant, encara es diu a la pàgina web d’un reconegut informatiu empresarial que “cumple los requisitos previos para obtener el reconocido Certificado de Excelencia en Gestión Empresarial”.

Cal estar alerta i no refiar-se de les aparences.

La Guia en un Clic

Llegir més

Ascensors i contractes de manteniment abusius

El Tribunal Suprem (TS), en sentència molt recent, concretament de 17 de setembre de 2019 (sentència 469/2019 dictada en el recurs CIP 3743/2016),

Ha declarat abusives i nul·les  les clàusules imposades per algunes companyies de manteniment d’ascensors amb durada superior als 3 anys

El TS enten i resol favorablement a la Comunitat de propietaris i l’allibera de pagar cap indemnització a la companyia de manteniment de l’ascensor, tot i haver desistit unilateralment del contracte de manteniment que ho era per un termini superior (canvia així la sentència que condemnava a la Comunitat).

En el cas resolt, es tractava d’un contracte dels qualificats com «a tot risc», amb una durada de cinc anys, que es prorrogaven tàcitament per períodes iguals, excepte denúncia d’alguna de les parts amb noranta dies d’antelació. Per al cas que alguna de les parts desistís del contracte, s’establia una penalització del 50% de les quotes pendents fins a la data establerta per a la seva finalització.

El TS  considera que un termini de durada del contracte tan extens i amb aquestes conseqüències associades és contrari a la normativa sobre clàusules abusives.  I si bé enten raonable que l’empresa de manteniment d’ascensors exigeixi un temps mínim que li permeti organitzar la seva infraestructura i, en cas de contractes «a tot risc», amortitzar l’adquisició de peces costoses, conclou que això no pot suposar una vinculació excessiva que impedeixi als consumidors (en aquest cas la Comunitat) aprofitar-se de les millors prestacions d’altres empresaris. El risc que suposa per a l’empresa la baixa dels clients no pot suprimir-se restringint indegudament els legítims drets econòmics dels consumidors, sinó que ha de quedar fixat en els seus justos termes, mitjançant l’establiment de terminis raonables que permetin a l’empresari organitzar la prestació del servei i als consumidors beneficiar-se de les millors ofertes que facin altres empresaris del sector.

Per tant, seran les empreses de manteniment d’ascensors les que hauran de provar la concurrència de circumstàncies excepcionals que justifiquin una durada superior a tres anys, que és el termini màxim que, en concordança amb els criteris mantinguts per un sector important de les Audiències Provincials, i en línia també amb el mantingut per l’autoritat nacional de la competència, es considera raonable per a un contracte d’aquesta naturalesa, tenint en compte que es tracta d’un contracte que inclou l’obligació de l’empresa de manteniment de substituir, al seu càrrec, les peces avariades.

Les Comunitats poden fer arribar als advocats de la Cambra, els contractes de manteniment d’ascensors sobre els que tinguin dubte i el Departament Jurídic els hi donarà els seu criteri professional.

Les pot enviar prement aquest enllaç

Morositat i Comunitats de Propietaris

Afrontar la morositat a les Comunitats de Propietaris, i quina sigui l’actuació que ha de tenir  la Comunitat de propietaris quan hi ha un o diversos morosos, és motiu de nombroses consultes.

I especialment quan no són “temporals”, sinó que s’observa que aquesta situació serà llarga i moltes vegades complicada.

En les Comunitats, on la falta de pagament és suficient per a no poder fer front a les despeses dels serveis i elements comuns, l’única sortida passa (previ acord en Junta) per emetre rebuts extraordinaris, encara que sigui amb caràcter temporal, perquè d’una altra manera no hi haurà forma de pagar la neteja, els ascensors, la llum general i totes les altres despeses comunes de l’immoble (recordi que la Cambra administra Comunitats i també que té a disposició el seu Departament Jurídic amb assistència dels nostres advocats).

Doncs bé, encara que el que a continuació s’exposarà no sigui optimista, ni es poden assenyalar fórmules màgiques, indicarem els diferents problemes per tal que la Comunitat tingui constància de les conseqüències i accions d’aquesta falta de pagament per a ella i per a la resta dels propietaris.

I.- El deutor ocasional

Aquest és el que menys problemes planteja, doncs, encara que el morós protesti i discuteixi molt sobre l’acord de la Junta, fins i tot que voti en contra, és evident que ningú pot impedir el pagament de les derrames que hagi acordat la Comunitat, per molt que el que deixa de pagar consideri que té raó.

Per poder realment oposar-se a aquestes quotes ordinàries o extraordinàries, ha d’impugnar judicialment l’acord de la Junta, i a més cal que estigui al corrent de pagament. D’altra banda, si bé en la impugnació, el morós ha d’acreditar estar al corrent de pagament, el problema està que després de presentada la impugnació, els rebuts posteriors del mateix concepte ja no han d’estar al dia perquè el procés continuï, alguna cosa que necessitaria un canvi legislatiu, perquè aquest judici ordinari no ho exigeix i tampoc quan hi hagi recurs. Així, sense que la Comunitat pugui fer res sobre aquest tema, els posteriors rebuts de la mateixa matèria (ordinaris o extraordinaris) no es poden reclamar pendent de la sentència final, moltes vegades de l’Audiència Provincial, la qual cosa suposa un gran endarreriment des que la impugnació ha tingut lloc.

II.- Deutor sense comunicació de l’anterior propietari

El propietari anterior respon amb l’actual si no ha comunicat la venda, però cal assenyalar que la jurisprudència entén, a aquests i altres efectes, que si la Comunitat ha acceptat al nou titular, amb convocatòria a Juntes, acceptació del vot, fins i tot designació de càrrecs, etc., això suposa l’admissió plena de la nova propietat, per la qual cosa després no es pot exigir cap responsabilitat a l’anterior.

Incorporem aquí la normativa aplicable a Catalunya

ARTICLE 553-4 Crèdits i deutes
    1. Tots els propietaris són titulars mancomunats, tant dels crèdits constituïts a favor de la comunitat com dels deutes contrets vàlidament en la seva gestió, d’acord amb les quotes de participació respectives.
    2. L’import de la contribució de cada propietari a les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i al fons de reserva és el que resulta de l’acord de la junta i de la liquidació del deute segons la quota que correspongui.
    3. Els crèdits de la comunitat contra els propietaris per les despeses comunes, ordinàries i extraordinàries, i pel fons de reserva corresponents a la part vençuda de l’any en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l’1 de gener al 31 de desembre, tenen preferència de cobrament sobre l’element privatiu amb la prelació que determini la llei.
    4. Els crèdits meriten interessos des del moment en què se n’ha de fer el pagament corresponent i aquest no es fa efectiu.

 III. Compravenda del pis o local

El nou titular estarà obligat al pagament del deute que consti en el certificat que expedeixi la Comunitat per a dur a terme l’escriptura pública de transmissió. És una bona previsió, però, com que aquesta certificació no és totalment obligatòria, moltes vegades, o la majoria, les parts renuncien a aquesta.
Naturalment, en aquest cas el nou propietari estarà obligat al pagament dels rebuts de l’any actual i dels quatre anteriors, afegint que la data que s’ha de tenir en compte no és la d’inscripció registral, sinó quan la dita escriptura de compravenda ha tingut lloc, perquè en un altre cas el nou titular, en alguns casos, trigaria un temps a fer-lo per a estalviar-se una part del deute.

IV.- Morós permanent amb hipoteca que consti en el Registre de la Propietat

La veritat és que sempre cal sospitar que quan un copropietari no paga, no assisteix a les Juntes i tampoc protesta, és que té problemes greus amb el pis o local i, pel que aquí interessa, fonamentalment amb la hipoteca que grava el pis.

Doncs bé, quan això ocorre –i passa amb relativa freqüència–, la Comunitat té poques solucions, fins que el pis o local sigui tret a subhasta i se l’adjudiqui un tercer o a la mateixa entitat que ha concedit la hipoteca. En qualsevol cas, els anys passaran, entre altres coses perquè els requisits de la Llei d’Enjudiciament Civil no permeten aquesta “urgència” que tots voldríem.
En tot cas, fins que no hi hagi nova adjudicació, no hi ha possibilitat de cobrar res. Després sí. El nou titular, des de l’acte ferm d’adjudicació, està obligat a pagar el que abans s’ha indicat, això és, l’any actual i els quatre anteriors, aclarint de nou que la data a tenir en compte és la de l’acte ferm, doncs, d’una altra manera, la propietat s’inscrivia un temps després per intentar pagar el menys possible. No val aquesta argúcia en contra de la Comunitat.

V.- Deutor en concurs de creditors

Passa el mateix. Això és, que fins que no hi hagi adjudicació del pis o local a un tercer no s’admeten les reclamacions de la Comunitat, sense perjudici que el que surti com a titular hagi de pagar l’afecció real de l’any actual i els quatre anteriors. La data que s’ha de tenir en compte és la d’adjudicació, reiterant el mateix que hem dit anteriorment, que no s’ha de partir del dia de la  inscripció registral.

VI.- Conclusió

Desgraciadament no es poden aportar solucions a les Comunitats que tenen “morosos”, excepte les indicades anteriorment.

No hi ha solucions “màgiques”.

Per tant, la realitat és que, fins que s’acabi un procés de condemna per al morós o concloguin les execucions hipotecàries o concurs de creditors, la Comunitat no pot cobrar, i llavors és quan es planteja el problema de falta de fons per a fer front a les despeses, ordinàries i extraordinàries de la finca, no existint una altra solució que els propietaris no morosos hagin d’acceptar pagar unes derrames a fi d’evitar les conseqüències jurídiques i materials de no pagar les esmentades despeses. Es pot dir que això és injust, però només amb això no solucionem els problemes de l’economia de la Comunitat. La realitat és que si els processos judicials no fossin tan llargs i costosos, si l’administració de justícia no patís les greus disfuncions i problemes que l’afligeixen, es podrien començar a albirar solucions a aquesta situació.

 

 

La Cambra demana congelació d’impostos municipals

La Cambra de la Propietat ha presentat una petició a l’Alcalde de Terrassa, per tal que aquest proposi al plenari de l’Ajuntament de Terrassa la congelació dels impostos  i taxes municipals per al proper exercici de 2022.

La Cambra considera que la congelació d’impostos i taxes municipals ho ha de ser tant per els que afecten a l’àmbit familiar com també els que ho són als àmbits econòmics (en els dos supòsits, el més important és el que afecta a l’IBI, però la congelació s’ha d’aplicar a tots els tributs).

La petició es fonamenta en el fet que la situació actual afecta tant a les famílies com a les activitats econòmiques i comercials i la congelació fiscal pot ajudar a totes a remuntar els efectes de la pandèmia.

Destaca la Cambra que hi ha impostos, com l’IBI, que s’han incrementat en un 38’87  % des del 2010 al 2021 i  en un 14’77 % en el darrers cinc anys.

La Cambra creu que la proposta pot ser benvinguda i acceptada per tots els grups municipals que formen part del Pla de l’Ajuntament.

L’equip de Govern municipal proposarà finalment que l’IBI, la taxa de residus i l’impost de vehicles no s’encariran al 2022.

Segons ha fet saber el Tinent d’Alcalde de Serveis Generals i Govern Obert, Sr. Isaac Albert, es mantindran al cost de 2020, en termes generals, llevat alguna modificació en d’altres impostos, però que no suposaran cap encariment.

La Cambra valora positivament aquesta decisió.

El Govern pagarà lloguers en desnonaments

A partir del setembre la Generalitat pagarà el lloguer de les persones vulnerables amb data de desnonament fixada i que estiguin a l’espera d’un habitatge amb lloguer social.

La mesura  s’emmarca en el programa Reallotgem, dotat inicialment amb 20 milions d’euros i que preveu cobrir al menys 1.500 casos de famílies que compleixen els requisits de la mesa d’emergència de la Generalitat.

La idea és que el Govern assumeixi els costos de les persones afectades per una ordre d’expulsió, independentment de si es tracta d’una ocupació o un cas per impagament del lloguer.

El funcionament és el següent: la Generalitat actuarà com a llogatera davant del propietari i cobrirà els costos de lloguer d’aquestes famílies amb contractes d’entre 5 i 7 anys de durada i al preu indicat per l’índex de referència establert a la llei d’arrendaments urbans.

Com a resultat, les famílies que s’acullin a la mesura hauran d’abonar entre el 10% i el 18% dels seus ingressos -el que serien de mitjana uns 70 euros mensuals de lloguer- i serà l’administració qui pagarà l’import restant al propietari fins a arribar al preu que marca el contracte. En els casos de lloguer, el govern també assumirà fins a sis mesos del deute que hagin acumulat.

Com es farà?
La fórmula que utilitzarà el Govern per poder facilitar aquestes ajudes es fonamenta en dos contractes de lloguer diferents:

  1. Un primer document que signaran la Generalitat i el propietari un cop arribin a un acord, i
  2. Un segon entre la Generalitat i els llogater en risc de perdre casa seva.

Sempre dependrà de la “bona voluntat” dels propietaris, que en cap cas estaran obligats a lliurar l’habitatge. Per aquest motiu que el Govern preveu la possibilitat d’assumir el cost del lloguer metre durin les negociacions -com a garantia de cobrament per als propietaris- i mentre busquen un habitatge alternatiu per si no s’arriba a un acord. En aquest últim cas, s’insistiria a tots els ajuntaments per buscar una solució.

Els contractes se signaran un per un i de manera bilateral entre la Generalitat i els propietaris. Però de la mesura se n’exclouen aquells que ja estan obligats a oferir un lloguer social a les famílies abans d’iniciar el desnonament (són els propietaris frans tenirdors que siguin persones jurídiques i que disposin de 15 pisos o més en propietat, segons estableix la llei 24/2015 )

A curt termini, el Govern espera que es puguin beneficiar d’aquesta eina les 185 famílies amb data de desnonament fixada entre principis de setembre i mitjans d’octubre, però és segur que els casos seran “molts més”, especialment arran de la fi de la moratòria que prohibeix els desnonaments a famílies vulnerables el 9 d’agost (sembla -quan redactem aquesta nota- que el Govern central allargarà el termini fins a 31 d’octubre de 2021).

 

Importants canvis fiscals al 2022 pels propietaris

El BOE ha publicat la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal. Aquesta normativa és fruit d’una transposició de la Directiva 2016/1164 per la que s’estableixen normes contra les pràctiques d’elusió fiscal.

Entre les principals mesures que es contenen en aquesta norma, es troba la limitació dels pagaments en efectiu o la qüestió dels valors de referència a considerar per a determinats impostos.

Entre les mesures de lluita contra el frau, es fixa la limitació del pagament en efectiu per a determinades operacions econòmiques, que passa de 2.500 a 1.000 €, en el supòsit d’operacions en què intervingui un empresari o professional.

 

NOUS VALORS DE REFERÈNCIA PER A L’ITPAJD I L’ISD

El valor de referència del cadastre es converteix, a partir de l’1 de gener de 2022 en la base imposable de l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i l’Impost de Successions i Donacions (ISD).

El primer que s’ha de dir és que el valor de referència del cadastre és diferent que el valor cadastral, i per això, aquesta normativa no afecta de cap manera als impostos que utilitzen el valor cadastral. Per tant, s’exclouen l’IRPF, l’IBI i l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana.

Però pel que fa a l’ITPAJD i a l’ISD, la base imposable d’aquests dos impostos ja no serà el valor real dels immobles sinó que el seu valor serà determinat per un valor de referència que establirà anualment la Direcció General del Cadastre. Aquest valor serà calculat a partir dels preus de transaccions d’immobles, segons informació facilitada per notaris i registradors i entrarà en vigor el gener de 2022, per la qual cosa afectarà a totes les operacions que es firmin a partir d’aquesta data, no abans.

Cada any, abans del 30 d’octubre, el Cadastre publicarà els elements precisos per a la determinació del valor de referència de cada immoble en la forma que es determinarà reglamentàriament, i en els vint primers dies de desembre, es publicarà en el BOE anunci informatiu per a general coneixement dels valors de referència de cada immoble que, ja que no tenen la condició de dades de caràcter personal, podran ser consultats de forma permanent a través de la Seu Electrònica del Cadastre. Observi’s la curiositat que les dades recollides abans d’octubre serviran per valorar els immobles durant tot l’exercici següent.

Així, el contribuent haurà de tributar per aquest valor de referència quan compri, hereti o rebi un habitatge en donació.

 

COM IMPUGNAR EL NOU VALOR DE REFERÈNCIA DEL CADASTRE

La implantació d’aquest valor de referència fa témer que es prioritzarà el concepte de valor administratiu sobre el valor lliurament acordat entre les parts i que, en definitiva, l’esperit d’aquesta mesura és recaptatòria, ja que s’incrementaran les bases imposables i per tant, els impostos. D’altra banda, automatitzarà la comprovació de valors de l’Administració, i això fa que existeixin dubtes sobre la seva legalitat, ja que es poden infringir els requisits d’individualització i fonamentació que exigeix la jurisprudència del Tribunal Suprem per a les comprovacions de valor.

Poden existir dues vies per impugnar el valor de referència:

  1. Fer l’autoliquidació pel valor de referència i posteriorment demanar la rectificació de l’autoliquidació impugnant el valor de referència.
  2. Fer l’autoliquidació pel valor que el contribuent consideri adequat i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pot arribar de l’Administració Autonòmica.

 

LA NORMATIVA TAMBÉ AFECTA A L’IMPOST SOBRE EL PATRIMONI

Aquesta nova valoració dels immobles també serà aplicable a l’Impost sobre el Patrimoni, amb l’agreujant que aquells contribuents que tinguin un valor d’adquisició o cadastral baix quedaran perjudicats, ja que es veuran obligats a tributar per aquest nou valor de referència i això augmentarà la tributació a l’Impost sobre el Patrimoni.