Lloguers: Evolució actualitzada

/in

Aquest informe l’elaboren els serveis de la Cambra, per tal de fer seguiment de l’evolució i la situació dels lloguers a Terrassa, que es comparen també amb la pròpia  de les ciutats de Barcelona, Rubí, Sant Cugat del Vallès i Sabadell, així com amb la mitjana de Catalunya.

S’empren les dades de la Secretaria d’Habitatge  de la Generalitat de Catalunya, tancat a 31/12/2022 (és en base a les últimes dades publicades el 07/03/2023 per la Secretaria d’Habitatge), així com dades públiques de portals immobiliaris.

  1. Preus de lloguer

D’entrada cal dir que el lloguer mig a Catalunya a 31/12/2022, és de 814,99 €/mes, la qual cosa suposa un increment anual del 11,15%, ja que en el quart trimestre de 2021 va ser de 733,25 €/mes.

Actualitzant encara més les dades (que no són encara de la Secretaria d’Habitatge), resulta que  tancat el mes de febrer de 2023, representa que a Barcelona (Eixample) , el lloguer és de 24’67 €/m2, i és important, ja que cal contextualitzar les dades doncs també tancat el mes de febrer de 2023, el lloguer mig al Vallés Occidental és d’11’87 €/m2, i a Terrassa de 10’75 €/m2.

D’interès per contextualitzar: Santa Coloma de Gramanet (12,3 euros/m2/mes), Barberà del Vallès (10,1 euros/m2), Sant Boi de Llobregat (11,3 euros/m2), Sant Feliu de Llobregat (12,1 euros/m2), Viladecans (11,3 euros/m2),  Cornellà (13,6 euros/m2,  Montcada i Reixac (10,8 euros/m2), L’Hospitalet de Llobregat (14,8 euros/m2), Badalona (12,6 euros/m2), Barcelona (en general, 19,4 euros/m2)

Més dades, la inflació a al mes de desembre de 2022, va ser del 5’7 % i al gener de 2023, del 5’9%.

Mentre, s’ha prorrogat per a tot el 2023, que els lloguers només es puguin actualitzar al 2%, com a límit.

La comparativa del lloguer mitjà durant el quart trimestre a Terrassa, respecte de les poblacions de l’entorn i de tot Catalunya (quan ens referim a tot Catalunya ho fem respecte de les ciutats de més de 70.000 habitants), és a 31/12/2022 i en relació a la variació interanual,  la següent:

  • Terrassa, ha pujat un 11,39 % anual,  situant-se en 682,98 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 2,83%).
  • Barcelona, ha pujat un 15,34 % anual, situant-se en 077,48 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 1,01 %).
  • Rubí, ha pujat un 10,12 % anual,  situant-se en 734,35 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 6,88%).
  • Sant Cugat, ha pujat un 8,73 %, situant-se en 252,16 €/mes (en el darrer trimestre ha baixat 2,55 %).
  • Sabadell, ha pujat un 10,02 % anual, situant-se en 728,86 €/mes (en el darrer trimestre ha pujat un 0,53 %).

Terrassa continua des de fa anys,  per sota la mitjana de Catalunya, tot i que precisament a Terrassa, com a l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell i Mataró, és on es concentra més pressió sobre la demanda, tant en lloguer com en compra d’habitatges, en alguns casos, més que a Barcelona.

És un fet que exhaurit pràcticament el lloguer en habitatge a Barcelona ciutat (les dades són que Barcelona va quedar en un 1’2% des habitatges de mitja de tot Catalunya), també inexistent en anys la inversió dels Ajuntaments en habitatges protegits de la seva pròpia promoció redirigint la política municipal cap als particulars sense compensacions (imposant el 30% d’habitatge protegit amb els costos i reducció de promocions corresponents), el desplaçament de la demanda –per la manca d’oferta a Barcelona i el seu encariment- desplacen la demanda a localitats com Terrassa (que amb polítiques posades en còpia com les del 30% d’habitatge protegit o les amenaces de què es reediti la llei de contenció de rendes declarant àrea tensa una població que te un lloguer per sota del lloguer mitjà de Catalunya en l’àmbit dels gràfics), no són indicatius que hagin de millorar en un futur immediat i mediat.

Terrassa continua per sota aquella mitjana en tenir més disponibilitat d’habitatges, tant en lloguer com en compra, i encara la diferència serà superior, tota vegada que hi ha molt sòl disponible, amb moltes promocions a fer doncs el terme municipal és un dels majors de la Catalunya urbana.

Cal fer referència al fet que a Terrassa i demés poblacions on en tramitar-se l’obligació de destinar el 30% a habitatge protegit, aquesta imposició ja ha tingut conseqüències en la petició de llicències d’edificació. Però els processos constructius continuen parats per les incerteses actuals i no podem en aquest informe calibrar les conseqüències que tindran, d’una banda l’increment de preus  i mancança en la certesa de disposar de materials; d’una altra l’evolució de la inflació i finalment a curt i termini, els efectes de la guerra d’Ucraïna (com vam exposar a l’informe anterior).

            2. Nombre de contractes

Pel que fa al número de contractes, en la variació interanual, a Terrassa hi ha hagut una disminució (-0,54%), així com a Barcelona (-13,76 %), i Sant Cugat del Vallés (-12,55%) a Sabadell (7,91%), i Rubí hi ha hagut un augment (8,33%).

En el conjunt de Catalunya, el nombre de contractes nous ha estat de 38.910, és a dir, un 6,21 % més baixa que al mateix període de l’any passat.

I  Terrassa, és la ciutat on se n’han formalitzat més, òbviament després de Barcelona.

Aquesta davallada en la contractació a Barcelona, a criteri del serveis de la Cambra, només pot ser meritada a l’efecte de l’aplicació de la llei de contenció de rendes, ara ja declarada inconstitucional, que com ja es preveia, ha produït el fenomen invers a l’efecte que pretenia el legislador català i la incertesa sobre si la nova Ley de la Vivienda espanyola permetrà que es pugui tornar a incorporar aquesta figura de la contenció de rendes (que acaba tenint efectes nefastos, a criteri de la Cambra).

 

I l’evolució gràfica, de l’import dels lloguers,  per ciutats de 2005 a 2022-4t, és la següent:

En conjunt:

A Terrassa:

A Rubí:

A Sant Cugat:

IPC 6’1% lloguers (aplicable març 2023)

/in

6’1 % 

És l’últim publicat (14/3/2023)  pel  període febrer 2023-2022

Però durant tot el 2023 es limita l’actualització al 2% en habitatges (hi ha alguna excepció).

Per al que no són habitatges, no s’aplica la limitació.

Actualització de la renda en els arrendaments immobles (pisos, locals comercials, pàrquings).

Temporalment es limita respecte d’habitatges,  l’actualització dels lloguers a l’IPC al 2%.

L’evolució als darrers anys és la que resulta d’aquest gràfic

 

Per facilitar aquesta actualització, li proporcionem un enllaç  al web de l’Institut Nacional d’Estadística que li permetrà d’obtenir l’import de la renda actualitzada.Tan sols cal introduir l’import de la renda actual i el període que es vol actualitzar i obtindrà immediatament el nou import actualitzat i la variació percentual aplicada.

 Càlcul IPC renda lloguer

La majoria de contractes d’arrendament preveuen que la renda de lloguer pactada s’actualitzi anualment d’acord amb algun índex, el més habitual és l’índex general de preus al consum i d’aquesta manera es revalora l’import del lloguer pactat inicialment en el contracte.

Si el seu contracte de lloguer preveu un sistema d’actualització diferent a l’aplicació de l’IPC índex general, o té qualsevol altre dubte referent al seu contracte posi’s en contacte amb els nostres serveis jurídics, podem ajudar-lo a fer les actualitzacions corresponents de la renda segons les estipulacions del seu contracte.

D’altra banda, recordem que a partir de l’1 d’abril de 2015 hi ha un canvi importantíssim a la normativa d’aplicació de l’IPC o no o l’IGC (Índex de Garantia de Competitivitat) que consisteix en:

Nou índex de referència en actualitzacions dels lloguers:  Índex de Garantia de Competitivitat (IGC)

 L’IGC s’aplica si es pacta expressament algun mecanisme de revisió de valors monetaris, però no es detalla l’índex o la metodologia

Si no hi ha pacte exprés, no es podrà revisar el lloguer!

Límit legal a aplicar IPC al lloguer d’habitatges (2%)-prorrogat

/in

L’últim Consell de Ministres del 2022 ha acordat prorrogar el límit del 2% per a l’actualització de les rendes del lloguer fins al 31 de desembre de 2023. La decisió protegeix als inquilins davant l’augment de la inflació almenys durant un any més.

Ho estableix el RDecret llei 20/2022 de 27/12/2022 (BOE 28/12/2022).

El límit per a les actualitzacions de renda de lloguer funciona des de finals del març passat, quan es va aprovar el primer paquet de mesures especials per la crisi bèl·lica i les seves conseqüències econòmiques (El Consell de Ministres del 25/6/2022, va aprovar el Reial Decret llei que es publicà al BOE 26/6/2022, prorrogant fins a 31/12/2022, el disposat al  Reial decret llei 6/2022, que recullia una sèrie de mesures excusat en pal·liar els efectes de la guerra d’Ucraïna).

Ras i curt, plou sobre mullat.

La mesura suposa mantenir un límit en la pujada del lloguer que no es pot incrementar més del 2% anualment, independentment de la inflació, en els contractes afectats per la limitació: aquells la revisió de rendes dels quals tingui lloc a partir de l’1 d’abril de 2022, aplicant forçosament com a índex d’actualització anual de la renda, l’índex de garantia de competitivitat (IGC) que es caracteritza per estar limitat al 2% màxim i pel 0% mínim, per la qual cosa no permet l’actualització a la baixa de la renda del lloguer.

El sostre del 2% és obligatori a tots els contractes d’arrendament subscrits per un gran tenidor d’habitatge (propietaris amb més de deu immobles d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m²  d’ús residencial, exclosos garatges i trasters). En el cas dels petits arrendadors, es permet negociar una pujada superior, però si l’inquilí no hi està d’acord, aleshores s’aplica el 2%. A més, cal tenir en compte que l’actualització no és obligatòria: si el propietari no ho demana, o si no s’ha establert un mecanisme de revisió al contracte, la renda pot ser la mateixa durant tota la vigència del lloguer, que legalment té una durada mínima de cinc anys si el propietari de l’habitatge és un particular i de set anys si és una empresa.

ELS PROPIETARIS HAURIEN DE SER COMPENSATS

La pròrroga de la limitació de les actualitzacions del lloguer fins al 31 de desembre de 2023 és una llosa per als propietaris, perquè són aquests els que assumeixen la diferència entre l’increment de les rendes del 2% i l’augment de la inflació, que va tancar octubre en el 7,3% i va arribar al pic més alt al juliol amb una taxa del 10,8%.

Aquesta mesura conjuntural i unilateral fa que l’Estat traslladi a un sector de la població, en aquest cas als arrendadors, la situació econòmica difícil que travessem, i es podria parlar d’expropiació dels seus drets perquè ja els tenien reconeguts i eren exigibles pel contracte firmat. Això ocasiona que hi hauria d’haver una compensació per als arrendadors.

En aquest context, hem de dir que una reclamació davant l’Administració no és una tasca senzilla. Per impugnar aquesta norma davant el Tribunal Constitucional sols ho poden fer cinquanta diputats o cinquanta senadors o altres òrgans de l’Estat, però en cap cas tenen legitimació les associacions o els particulars. Ara bé, si es declarés la nul·litat o inconstitucionalitat de la mesura, llavors sí que els propietaris, de forma individual, podrien reclamar els danys i perjudicis soferts per responsabilitat patrimonial de l’Estat.

Independentment de l’anterior, hem de dir que, a diferència del que ha passat en anteriors casos, en aquesta ocasió el mercat immobiliari no és el problema.

Aquesta mesura, que suposa una veritable intervenció del mercat, acabarà reduint l’oferta d’habitatges en lloguer en uns moments en els quals la demanda està creixent perquè molts ciutadans es dirigeixen cap al lloguer  perquè veuen com les condicions per accedir a una hipoteca s’estan encarint.

I pot significar un increment del preu dels lloguers nous, més quan la puja de tipus d’interés paralitza la compra d’habitatges.

ALTRES MESURES DEL CONSELL DE MINISTRES

S’amplia fins al 30 de juny de 2023 la suspensió dels procediments i llançaments en els supòsits i d’acord amb els tràmits ja establerts, així com la possibilitat, fins al 31 de juliol de 2023, de sol·licitar compensació per part de l’arrendador o propietari, mesura ja recollida al Reial decret llei 37/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents per fer front a les situacions de vulnerabilitat social i econòmica en l’àmbit de l’habitatge i en matèria de transports.

Es contempla una pròrroga extraordinària de sis mesos per als contractes d’arrendament que expirin abans del 30 de juny, si no hi ha acord entre les parts i ho sol·licita el llogater, durant la qual es continuaran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor.

L’arrendador haurà d’acceptar la sol·licitud de pròrroga tret que s’hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o que aquest hagi comunicat dins el termini i en la forma escaient que necessita l’habitatge per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció, o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Per a qualsevol dubte o qüestió podeu adreçar-vos al nostre departament jurídic.

Fiança del lloguer: Dipòsit i retorn

/in

Llegir més

Tornar la fiança al llogater?

/in

      

Llegir més

Reclamar el lloguer impagat

/in

Tot propietari vol que el llogater li pagui i la morositat li preocupa.

L’últim any la morositat ha augmentat en un 8’45 %, segons l’estudi publicat pel fitxer d’inquilins morosos (FIM).

A la Cambra l’assessorem, li fem el millor contracte de lloguer i pot llogar segur contractant per molt poc cost l’assegurança especial.

L’impagament no és justificable.

Tot i estudiar la solvència del llogater i prenent mesures per prevenir l’impagament (avaladors, assegurança o diners com a garantia addicional), ens podem trobar amb què finalment el llogater no pagui el lloguer.

L’obligació principal de tot llogater  és fer front al pagament de la renda mensual dins el termini pactat en el contracte.

Com hem de procedir?

Davant el primer impagament s’han de prendre les mesures necessàries per recuperar els imports deguts i en el seu cas, l’habitatge.

Requeriment de pagament

Si ja s’ha produït l’impagament de rendes, no és necessari esperar més temps. En realitat des del primer mes impagat ja podem iniciar el procediment judicial, així que el més recomanable en aquest cas és efectuar un requeriment previ enviat per conducte fefaent a l’arrendatari reclamant-li les quantitats degudes i indicant-li el termini màxim per efectuar-ne l’abonament.

Demanda de desnonament

Si ja s’ha notificat el requeriment de pagament, ha passat el termini atorgat a l’arrendatari i aquest no ha pagat el deute, es pot instar el corresponent desnonament judicial, procediment pel qual és necessari advocat i procurador.

Si és aquest el seu cas, no dubti en consultar-nos.

El departament jurídic de la Cambra l’assistirà amb un cost bonificat del 20% per als propietaris socis.

L’acompanyarem durant tot el procés fins a recuperar la possessió legal del bé immoble.

1- Un cop presentada la demanda, el Jutjat atorga al demandat un termini de 10 dies durant els quals pot fer el següent:

  1. Desallotjar l’immoble
  2. Abonar el deute
  3. Oposar-se a la demanda amb advocat i procurador. (En aquest supòsit es celebraria la vista pública o judici i s’hauria d’esperar al resultat de la sentència)

2- L’arrendatari és desnonat

El termini aproximat des que s’interposa la demanda fins que finalment es produeix el desnonament és aproximadament de 6 mesos si no hi ha impedimentes (sol·licitud de justícia gratuïta, no localització del llogater, etc).

Si vol iniciar el procediment  o consultar sobre què ha de fer, premi aquí

Reclamar a l’Estat les plusvàlues municipals pagades: Nou procediment

/in

Si vaig pagar entre el 25/11/2017 i el 25/11/2021, l’impost de plusvàlua, puc reclamar la seva devolució?

A la Cambra hem obert una nova via de reclamació patrimonial a l’Estat

El termini de reclamació és limitat: Fins al 27/6/2023

Per això, la Cambra ha establert un sistema que facilita la reclamació.

Els serveis jurídics de la Cambra han estudiat un pronunciament del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) que suposa una important eliminació de les barreres per reclamar la responsabilitat patrimonial de l’Estat i pot facilitar futures reclamacions contra l’Estat com per exemple la reclamació de l’impost de plusvàlua en les liquidacions efectuades i pagades amb anterioritat a ser declarat inconstitucional.

L’existència d’aquestes traves motivaren al seu moment optar per un primer sistema de reclamació, que davant pronunciaments negatius del Tribunal Suprem han aconsellat jurídicament canviar el rumb de les reclamacions redirigint-les, aplicant la declaració del TJUE a què ens referim a continuació.

Ens referim a la declaració del TJUE  pronunciada en la sentència de 28 de juny del 2022, de ser contrari al Dret de la Unió Europea, per infringir el principi d’efectivitat, el règim de responsabilitat patrimonial de l’Estat Legislador per danys causats als particulars.

Encara que es tracta d’una sentència que només aborda la responsabilitat patrimonial en cas d’infracció del dret de la Unió Europea, en la mesura que considera contraris a la seva efectivitat determinats requisits procedimentals que també preveu la Llei en els casos de responsabilitat patrimonial per inconstitucionalitat d’una llei, fonamenta  sostenir que aquests requisits també impedeixen l’efectivitat de la responsabilitat dels poders públics garantida constitucionalment en cas d’inconstitucionalitat de normes de rang legal, responsabilitat que en el cas de la plusvàlua municipal deriva de la sentència del Tribunal Constitucional (TC) de 26 d’octubre de 2021 que va declarar inconstitucional la fórmula matemàtica de càlcul d’aquest impost.

La sentència del TC de 26 d’octubre de 2021

Recordem que el passat 26 d’octubre de 2021, el Ple del TC declarava la inconstitucionalitat i nul·litat de l’Impost municipal de plusvàlua perquè establia un mètode de determinació de la base imposable de l’impost que determinava que sempre existia un augment de valor dels terrenys durant el període d’imposició, amb independència de què hagués existit aquest increment i de la quantia real d’aquest increment. La sentència del TC es va aplicar a totes les operacions firmades a partir del 26 d’octubre de 2021. Tanmateix, no es va aplicar amb caràcter retroactiu a les liquidacions ja efectuades que havien esdevingut fermes.

Una vegada dictada l’esmentada sentència, el Govern de l’Estat,  va arremangar-se per modificar la Llei d’Hisendes Locals amb l’afany que els Ajuntaments continuessin obtenint ingressos per a les seves arques municipals. Precipitadament, el Govern va modificar la Llei d’Hisendes Locals establint que en cas de no existir guany entre el valor d’adquisició i el valor de transmissió no estaria subjecte a l’impost, així com va establir dos mètodes de càlcul per a l’impost, el càlcul objectiu i el real podent el contribuent escollir el més beneficiós.

Quins requisits han canviat per sol·licitar la responsabilitat patrimonial de l’administració per vulnerar el dret de la Unió Europea?

La normativa estatal determina que si no es donen prèviament determinats requisits la demanda contra l’administració, decaurà i no es podrà aconseguir una indemnització dels danys ocasionats als particulars.

Amb la sentència dictada el Tribunal europeu s’han flexibilitzat i així:

  • Existència d’una sentència prèvia el Tribunal de Justícia de la Unió Europea que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió Europea de la norma jurídica aplicada. Ara ja no serà necessari.
  • Només seran indemnitzables els danys produïts en els 5 anys anteriors a la publicació de la sentència, tret que la sentència disposi una altra cosa. La reparació dels danys ha de ser íntegra i no pot restar supeditada als 5 anys anteriors.
  • Que el particular perjudicat hagués recorregut l’actuació administrativa que, en aplicació d’aquella norma, li va originar el dany i hagués obtingut una sentència ferma desestimatòria de les seves pretensions. El Tribunal europeu entén que un ciutadà pot veure’s perjudicat per altres vies que no siguin necessàriament un procediment judicial.
  • El perjudicat només disposarà d’un any des de la publicació en el Diari Oficial de la Sentència del Tribunal de Justícia que declari el caràcter contrari al Dret de la Unió de la norma aplicada, per gestionar la reclamació. El Tribunal europeu ha determinat que aquest no pot ser l’únic punt de partida per fer la reclamació.

El TJUE considera que aquests requisits són massa restrictius i que fan, a la pràctica, impossible o excessivament difícil assolir la indemnització. En definitiva, parlem d’una sentència on la Justícia Europea ha tombat el sistema espanyol per exigir responsabilitat patrimonial de l’Estat en cas de violació de lleis comunitàries i que reforça els drets del ciutadà espanyol.

Quina importància pràctica té aquesta resolució europea?

La sentència implica que, d’ara endavant, serà més fàcil pels ciutadans exigir a l’Estat espanyol la seva responsabilitat patrimonial. Així, ens trobem que, durant anys, l’Administració ha ocasionat greus perjudicis i pèrdues econòmiques als ciutadans, pèrdues patrimonials ocasionades directament per l’Estat i que ara són susceptibles de ser reclamades gràcies a la sentència del TC que va declarar inconstitucional la forma del càlcul d’aquest impost.

Res garanteix l’efectiu rescabalament dels danys ocasionats als ciutadans per l’aplicació de determinades normes jurídiques estatals declarades inconstitucionals, però, si més no, amb la sentència del Tribunal europeu, s’han desterrat aquells requisits tan rígids que impedien, en molts casos, l’obtenció de la reparació patrimonial.

Tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis

Des de la Cambra, atents a l’evolució d’aquesta qüestió, ja tenim a punt un sistema de reclamació de les plusvàlues pagades pels nostres socis durant els 4 anys anteriors al 25 de novembre de 2021 (del 25/11/2017 al 25/11/2021). 

Aquest servei comprèn la reclamació administrativa i judicial de la quota pagada corresponent a l’impost de plusvàlua més els interessos de demora comptats des de la data de pagament de l’impost fins a la data de la seva devolució.

Som al seu servei i si ho considera, contacti a

info@cambrapropietat.com

Guia de compravenda d’immobles

/in

GUIA PER A LA COMPRAVENDA DE BÉNS IMMOBLES

Si heu arribat a la decisió que voleu o necessiteu vendre un immoble (l’habitatge habitual, segona residència plaça d’aparcament, un local, despatx, o nau), us recomanem verifiqueu i comproveu la documentació i procediments necessaris.

Qui millor que la Cambra de la Propietat per assessorar-vos i acompanyar-vos en tot el procediment!.

Aquesta Guia s’estructura en quatre parts o apartats i esperem que us sigui pràctica i til.

  1. PARTS DE L’OPERACIÓ: VENEDOR I COMPRADOR, QUÈ NECESSITEN?

1.1. Identificació

Tant el comprador com el venedor han d’estar correctament identificats amb D.N.I. i els estrangers han de comptar amb Número d’Identitat d’Estrangers (NIE). Normalment el venedor estranger ja té NIE, però el comprador ho haurà de sol·licitar perquè la futura escriptura pública de compravenda pugui ser inscrita al Registre de la Propietat. A més, haurem de saber si venedor i comprador estan casats i en quin règim econòmic matrimonial.

En cas de tractar-se d’una persona jurídica, haurà de comptar amb el número equivalent, conegut com a CIF així com la seva acta de titularitat real.

1.2. Representació

Caldrà identificar si actuen en nom propi o a través de representants. En cas d’actuar a través d’un apoderat, el poder haurà de ser notarial i en vigor i, en cas de ser un document públic estranger, degudament postil·lat o legalitzat, juntament amb la seva traducció jurada.

1.3. Residència fiscal dels venedors i nacionalitat del comprador

Si els venedors no són residents fiscals a Espanya, per llei el comprador està obligat a retenir el 3% del valor de l’immoble (sense comptar el valor dels mobles), per transferir-lo a Hisenda en concepte de pagament a compte del futur impost que tindrà de pagar el venedor, si escau, pel guany obtingut.

Quan el comprador és nacional d’un Estat no europeu i vol adquirir un immoble en sòl rústic, necessitarà un permís militar. Aquest permís triga almenys sis mesos a concedir-se, per tant, els temps de l’operació s’allargaran considerablement.

 

  1. OBJECTE DE L’OPERACIÓ: L’IMMOBLE OBJECTE DE VENDA

2.1. Nota simple expedida pel Registre de la Propietat

És on consta el titular o titulars de l’immoble, la seva descripció, i si hi ha càrregues o no.

Pel que fa a les càrregues, caldrà estudiar si es poden cancel·lar o no. Les més comunes són les següents:

∙ Hipoteques

∙ Anotacions preventives per demandes o embargaments

∙ Servituds de qualsevol tipus

∙ Normes de la Comunitat i altres pactes

∙ Normes de la urbanització.

2.2. Escriptures públiques prèvies

També és important tenir a mà l’escriptura de declaració d’obra nova (o de les seves ampliacions i reformes), així com l’escriptura de constitució de propietat horitzontal (quan són immobles subjectes a propietat horitzontal). D’aquesta manera, podem conèixer la història de l’immoble i tenir documentació disponible que, en un moment donat, pot fer falta a l’advocat o al Notari.

A més, a l’escriptura de constitució de propietat horitzontal també consta si hi ha un possible dret de vol, a favor de tercers o propis, o si hi ha reservat un dret a edificar.

2.3. Referència cadastral i Impost de Béns Immobles i altres arbitris

Haurem de tenir identificada la referència cadastral, bé perquè estigui indicada a l’escriptura del venedor o bé als rebuts de l’Impost de Béns Immobles (IBI), escombraries, taxes o altres arbitris.

El més adient seria comptar amb els rebuts dels darrers quatre exercicis de l’IBI. Per què quatre anys? Perquè el termini de prescripció és de quatre anys. És molt important esbrinar que aquests quatre exercicis estiguin pagats pel propietari i, d’altra banda, també importantíssim plasmar en el contracte d’opció o d’arres que se signi, com es pagarà l’IBI de l’any en curs. Sentències recents del Tribunal Suprem indiquen que s’ha de pagar proporcionalment entre el venedor i el comprador d’acord amb els dies en què cadascun ha estat propietari de l’immoble objecte de venda.

2.4. Coordinació de la realitat amb el Registre de la Propietat i el Cadastre

Tenir coordinada la realitat amb la informació registral i cadastral seria important, és a dir, que les edificacions i/o construccions existents estiguin correctament inscrites al Registre de la Propietat i el Cadastre. Especialment quan el nostre comprador hagi de demanar hipoteca. Tenir-ho tot preparat amb temps, ens ajudarà que la venda sigui molt més fàcil. En aquests casos, cal un pla topogràfic amb coordenades georeferenciades.

2.5. Subministraments

Cosa que sempre preocupa el comprador, i és lògic, és saber exactament amb quins subministraments compta l’immoble: aigua, llum, gas, etc. D’altra banda, haurem de tenir preparades factures de subministraments, perquè el comprador pugui assegurar-se que no es deu cap rebut i, a més, que després de la compra podrà realitzar de seguida el canvi de nom.

 

  1. DOCUMENTACIÓ RELLEVANT I ASPECTES URBANÍSTICS

3.1. Certificat d’Eficiència Energètica i Cèdula d’Habitabilitat

Arran de les regulacions de la UE en aquest camp, és obligatori posar a disposició dels compradors aquest certificat, així com també la cèdula d’habitabilitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge.

3.2. Certificat de deutes amb la Comunitat

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador.

3.3. La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE)

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació.

3.4. Llicències d’obra i els seus finals d’obra corresponents

És vital també tenir localitzats els originals i les còpies de totes les llicències que s’hagin obtingut, així com els certificats finals d’obra tant dels tècnics com de l’Ajuntament, llicència de primera ocupació, plànols aprovats i segellats, projecte bàsic i d’execució. I si, a més, tenim un informe tècnic elaborat per un arquitecte analitzant totes les superfícies construïdes i l’estat constructiu de la casa, molt millor, doncs d’aquesta manera, el comprador sabrà en tot moment què és el que compra, doncs és molt important que es conegui l’estat físic, registral, urbanístic i cadastral, per poder evitar futures reclamacions.

3.5. Certificat de qualificació urbanística

Sol·licitar amb temps aquest document de l’Ajuntament pot estalviar-nos moltes esperes una vegada que hi hagi un potencial comprador, quan es tracta de compravenda de solars, ja que així l’interessat pot conèixer de seguida quines condicions edificatòries s’han de complir al solar en qüestió.

D’altra banda, també és important conèixer si la recepció de la urbanització ja ha estat realitzada o no.

  1. L’IMMOBLE ESTÀ LLOGAT ?

L’art. 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans estableix que qui adquireixi un habitatge llogat,  quedarà subrogat al contracte d’arrendament durant els cinc primers anys del contracte, o set anys, si l’arrendador anterior era persona jurídica.

Tanmateix, no hem d’oblidar que l’inquilí té  o po tenir un dret de tempteig i de retracte sobre l’habitatge arrendat:

∙ Dret de tempteig: Es pot exercir abans que es produeixi la venda. El propietari ha de notificar al seu inquilí la seva intenció de vendre l’immoble, així com totes les condicions essencials de l’operació perquè l’inquilí, si ho desitja, pugui exercir el seu dret de tempteig en els trenta dies naturals següents a la recepció de la notificació .

∙ Dret de retracte: Es pot exercir després de la venda, i sempre que la notificació anteriorment esmentada no s’hagués realitzat, o bé que s’hagués venut per preu inferior o menys oneroses les condicions restants, o bé que no s’hagin complert els requisits exigits.

Aquests aspectes i molts d’altres s’hauran de tenir en compte a l’hora de vendre o comprar un immoble.

L’equip de professionals de la Cambra de la Propietat de Terrassa i Comarca, coneixem els procediments i tots els detalls, tràmits, gestions i estudis a realitzar i, per això, estem segurs que els podem oferir el nostre millor assessorament, tant abans de posar a la venda la seva propietat, com quan ja hi hagi un comprador potencial. Si voleu una informació més completa i adaptada al vostre cas personal, no dubteu a posar-vos en contacte amb nosaltres.

 

Documents necessaris per vendre un habitatge

/in

Si està pensant en vendre el seu habitatge, a la Cambra en podrà obtenir tots els documents imprescindibles i també gestionem la venda.

Si es planteja vendre l’habitatge, potser desconeix que obligatòriament li caldrà disposar d’un seguit de documentació que acrediti, al comprador, aspectes bàsics de la situació jurídica i tècnica de l’habitatge.

La documentació és la següent:  

  • La cèdula d’habitabilitat

La cèdula d’habitabilitat és el document expedit per l’Administració (Generalitat de Catalunya) que acredita que un habitatge és apte per ser destinat a residir-hi persones, bàsicament conté les següents informacions: l’adreça, les estances, la superfície útil, i el nombre de persones màxim que hi puguin residir.

Els passos a seguir per a l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat són els següents:

1. Visita d’inspecció a l’immoble per part d’un tècnic ( arquitecte o Arquitecte tècnic )

2. Emissió, per part del tècnic, del certificat.

3. Visat del certificat al col·legi professional.

4. Sol·licitud i pagament de les taxes al Departament d’Habitatge de la Generalitat.

Hi ha dos supòsits en què el comprador pot exonerar al venedor d’aportar la cèdula; quan l’habitatge s’hagi de rehabilitar, en aquest cas caldrà un informe tècnic que acrediti que l’habitatge podrà disposar de cèdula una vegada fetes les obres i quan en la venda es declari expressament que l’immoble no anirà destinat a habitatge (per a més informació premi aquí).

  • Certificat d’eficiència energètica: 

Aquest certificat consisteix en fer, per part d’un arquitecte/arquitecte tècnic/enginyer una avaluació de l’habitatge i del seu comportament energètic potencial, s’analitzen els tipus de tancaments (finestres, balconades, tipus de vidres…), les parets exteriors (si disposa de cambra d’aire, d’aïllament…), el sistema de calefacció i d’aigua calenta, etc. El certificat consisteix en una diagnosi del comportament energètic del nostre habitatge, no només ens diu l’estat actual, sinó que ens dóna recomanacions puntuals per reduir el consum i millorar el nivell de confort.

L’informe fixa la qualificació energètica de l’habitatge, que va de la A a la G, tal com es fa amb els electrodomèstics, i es proposen mesures per tal de millorar-ne el comportament energètic.

És obligatori disposar del CEE no tan sols en el moment de la venda de l’habitatge, sinó també des del moment que s’inicia el seu oferiment mitjançant publicitat. Tan sols queden alliberats d’aquesta obligació, els habitatges, si es ven tot l’edifici per tal d’enderrocar-lo o rehabilitar-lo.  Les vendes parcials del edifici en tot cas requeriran disposar del Certificat. Contràriament els locals sense condicionar que es venen sense llicència d’activitat, no necessiten disposar de certificat per realitzar la compravenda, per aquests supòsits hi ha una declaració d’excepcionalitat (per a més informació premi aquí).

  • La Inspecció Tècnica del Edifici (ITE):

La ITE es l’avaluació obligatòria que han de fer tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat. La ITE requereix un informe elaborat per un tècnic competent que avalua l’estat de conservació de l’edifici, dels seus elements exteriors (façanes, cobertes, mitgeres)  els  elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries. Estan obligats a passar la ITE els edificis d’habitatges plurifamiliars (més d’un habitatge) i també els habitatges unifamiliars (cases) si estan en contacte amb la via pública, amb zones d’ús públic o finques adjacents, a una distància de 1,5 m. Això vol dir que les cases aïllades queden excloses de l’obligatorietat. La Llei del dret a l’habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.

El problema d’aquesta obligació radica en el fet que l’obtenció d’aquests documents no depèn de la sola voluntat del venedor, sinó que ho ha de sol·licitar la comunitat de propietaris on s’integra l’habitatge a vendre, i ens podem trobar que la Comunitat, tot i l’obligatorietat legal d’obtenir la ITE, no vulgui fer-ho. Per aquests supòsits la normativa reconeix a l’adquirent l’opció d’exonerar al venedor de la seva obligació, si bé la possibilitat d’exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per tal de no facilitar la documentació (per a més informació premi aquí). 

 

  • Certificat de deutes amb la Comunitat:

 

A l’escriptura de venda, el venedor haurà de declarar expressament que està al corrent de pagament o manifestar què deu a la comunitat i, ha d’aportar certificació sobre l’estat de deutes de la seva propietat, en la qual s’han de detallar –a més de la condició de les quotes vençudes (pagades o impagades)– aquells imports corresponents a les despeses ordinàries o extraordinàries aprovades per la Junta, i per als quals encara no s’ha complert la data de pagament prevista. Si no s’aporta la certificació i no es fan les manifestacions anteriors, no pot autoritzar-se l’escriptura, llevat que l’adquirent hi renunciï expressament. Quan es produeix una venda d’un habitatge, local, pàrquing, aquests elements patrimonials responen de les quantitats que degui a la comunitat l’anterior titular, corresponents al present exercici i a quatre anys anteriors. Amb tot, no impedeix que el venedor segueixi sent el responsable del deute, i n’ha de respondre davant de la comunitat o davant del comprador (per a més informació premi aquí).

Altres documents a lliurar al comprador en el moment de la compravenda:

–  Nota simple informativa del Registre de la Propietat (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

– Escriptura d’obra nova i divisió Horitzontal amb els Estatuts de la Comunitat.

–  Documentació necessària per a contractar els subministres (Butlletins, si s’escau ) – (no obligatori legalment en transmissions d’habitatges de segona transmissió o posteriors a partir del 31/1/2014).

ITE: Certificat d’aptitud per vendre un pis

/in

Llegir més

Certificació energètica i multes

/in

 

Llegir més

Cèdula d’habitabilitat

/in

Llegir més